Передача объекта долевого строительства

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Что делать с несущественными недостатками объекта долевого строительства

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Передача объекта долевого строительства

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Источник

Долевое строительство

Долевое строительство представляет собой процесс возведения дома строительной компанией, которая заключила с дольщиками (физическими или юридическими лицами) договор, согласно которому фирма обязуется построить объект в оговоренные сроки, а дольщики обязаны выплатить фирме конкретную сумму, после чего каждый из них получает свою квартиру в пользование.

Процесс заключения договора, особенности долевого строительства регулируются специальным законом ФЗ–214.

Что такое долевое строительство?

Это такой вид строительства, при котором строительная компания возводит жилой дом не за свои средства, а за деньги будущих владельцев квартир.

Иными словами, еще на этапе возведения дома его будущие жители выделяют средства строительной компании, которая готова возвести дом.

После ввода дома в эксплуатацию квартиры передаются в собственность тех граждан, которые вносили денежные средства. Этот процесс и называется долевым строительством.

Обычно будущие владельцы квартир в строящемся доме выделяют средства не сразу всей суммой, а определенными платежами. Можно сказать, что квартиру они берут якобы в рассрочку.

Плюс долевого строительства в том, что при таком способе покупки квартиры ее стоимость будет ниже, чем при покупке уже готового жилья.

Изменения в ФЗ–214 в 2022 году

Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.

В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.

Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.

Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.

Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.

Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.

Можно ли вложить в долевое строительство материнский капитал?

При рождении или усыновлении второго, третьего и последующих детей граждане РФ имеют право на получение материнского капитала.

Это одна из форм государственной поддержки семей, а воспользоваться такой возможностью могут только те семьи, которые ранее не воспользовались другими мерами государственной поддержки.

В 2022 г. размер этой помощи составляет чуть больше 450 тысяч рублей. Сумма вроде и немаленькая, но на покупку квартиры ее точно не хватит.

Логичным встает вопрос: «Можно ли использовать средства из материнского капитала для участия в долевом строительстве?».

Да, материнский капитал может быть потрачен на улучшение жилищных условий, в том числе и на строительство дома с привлечением строительной организации, на оплату первого взноса при получении ипотеки, на погашение основного долга по кредиту, на уплату цены по договору участия в долевом строительстве.

Закон о долевом участии в строительстве

Закон 214–ФЗ содержит исчерпывающую информацию об особенностях и порядке заключения ДДУ. Основные положения этого закона выражаются в следующем:

На что обратить внимание?

Регистрация ДДУ

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Документы должны быть поданы прямо в эту инстанцию или через МФЦ. Подавать документы на регистрацию договора должен дольщик.

Для этого ему нужно принести такие бумаги:

После подачи пакета документов в Росреестр, сотрудник этой инстанции должен зарегистрировать бумаги в течение 10 дней с момента их подачи заявителем.

Может ли дольщик отказаться от квартиры?

В Законе «О долевом строительстве» четко прописано, в каких случаях гражданин может отказаться от квартиры в новостройке:

Во всех этих случаях гражданин имеет право отказаться от дальнейшего сотрудничества с застройщиком. А тот обязан будет вернуть дольщику его денежные средства, в том числе оплатить проценты на всю сумму, что внес дольщик, за их использование.

Размер процентов исчисляется как одна стопятидесятая ставка рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательств.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Под переуступкой прав по ДДУ понимается передача квартиры в эксплуатацию другому человеку еще до момента сдачи дома в эксплуатацию (на стадии строительства объекта).

Если дольщик не хочет быть собственником жилья в строящемся объекте и он нашел покупателя на такое жилье, тогда первый должен подписать договор о переуступке прав.

В статье 11 Закона 214–ФЗ указано, при каких обстоятельствах дольщик может передать незаконченный объект строительства третьему лицу:

• если он полностью уплатит положенную сумму застройщику или полностью переведет оставшийся долг на нового участника ДДУ;
• уступка прав разрешается только с момента регистрации договора в Росреестре и до того момента, пока стороны не подписали акт приема-передачи.

При переуступке прав первоначальный договор, подписанный застройщиком и прежним дольщиком, не прекращает своего действия. Меняется только сторона соглашения, поэтому все условия сделки сохраняются.

Это касается и сроков строительства, а также передачи объекта в эксплуатацию. Также новому участнику ДДУ переходят все права и обязанности, прописанные в прежнем соглашении.

Новоиспеченному дольщику важно быть внимательным и не допустить ситуации, при которой прежний дольщик передал ему права на квартиру, но при этом не выплатил всю сумму застройщику.

По закону дольщик, который уступает право требования, может продать незавершенный объект строительства, не выплатив всю сумму строительной компании, но он обязан уведомить об этом покупателя.

Чтобы обезопасить себя от неожиданной выплаты долга, потенциальный покупатель недвижимости должен запросить у застройщика акт сверки платежей исходного дольщика. По этому документу будет видно, сколько денег выплатил дольщик, какую сумму он еще должен.

Согласие застройщика на переуступку прав по договору долевого участия не требуется. Однако он обязательно должен быть уведомлен дольщиком о том, что будет происходить смена собственника.

Исполнение обязательств по ДДУ

Застройщик считается исполнившим свои обязательства после подписания акта приема–передачи объекта. А дольщик считается исполнившим свои обязательства после уплаты положенной суммы застройщику за свою долю, а также после подписания передаточного акта.

Страховка объекта недвижимости по договору ДДУ

Обязанность по страховке строящегося дома и по передаче квартиры дольщику возлагается на строительную компанию. Если застройщик требует у дольщика деньги на страховку, то он нарушает закон, потому что в ФЗ–214 четко прописано, что дольщик должен вносить средства только на строительство дома.

Плюсы и минусы ДДУ

Сомневаясь в том, стоит или нет вкладывать деньги на строительство многоквартирного дома, стоит рассмотреть все достоинства и недостатки такой сделки с застройщиком.

Плюсы:

• относительно низкая стоимость покупки дома. Дольщик может сэкономить до 30% на покупке жилья в строящемся объекте недвижимости;
• не нужно изначально платить всю сумму. Заключая договор о долевом участии, дольщик, грубо говоря, берет квартиру в рассрочку без уплаты процентов.

Минусы:

• дольщик не сразу получает заветную квартиру, а через определенное время, оговоренное в договоре;
• есть вероятность того, что застройщик не выполнит своих обязательств: не возведет дом, построит его, но с существенными нарушениями договора, сдаст дом в эксплуатацию, но не уложится в срок. В таком случае дольщик потеряет свое драгоценное время и нервы;
• дольщик может попасть в руки мошенников, которые могут завладеть его деньгами. Чтобы не быть обманутым, обязательно нужно проверять застройщика на «чистоту» его работы еще до момента заключения договора ДДУ.

Долевое строительство выгодно для дольщика, потому что квартира, купленная на этапе строительства, обойдется ему дешевле примерно на 30%, чем в уже готовой новостройке или на вторичном рынке недвижимости.

Однако риски для дольщика по договору ДДУ все же имеются: он может не получить квартиру, застройщик может не сдать дом в эксплуатацию в положенное время или вовсе может оказаться мошенником.

Для безопасности проведения сделки сегодня дольщики могут не переживать, что их средства будут безвозвратно потеряны, поскольку с введением эскроу-счетов застройщик никуда не денется с деньгами, пока не сдаст дом в эксплуатацию.

Источник

Передача объекта долевого строительства

Законом установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект надлежащего качества, т.е. соответствующего как условиям заключенного договора, так и требованиям:

• проектной документации;
• технических и градостроительных требований;
• иным обязательным требованиям.

На практике строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости нередко ведется с отступлениями от условий договора и обязательных требований, которые, в конечном счете, приводят к ухудшению качества объекта долевого строительства и невозможности его использования по назначению.

Устранение таких недостатков может быть связано с серьезными затратами, сопоставимыми или превышающими стоимость самого объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта или иного подобного документа, при этом должна быть произведена застройщиком не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта и не позднее срока, установленного договором.

Застройщик обязан письменно уведомить дольщика об окончании строительства и готовности объекта к передаче не менее чем за 30 дней до наступления установленного договором срока передачи объекта и не менее чем за 14 рабочих дней в случае, если в договоре указан период передачи и принятии объекта.

В течение 7 рабочих дней с даты получения уведомления от застройщика дольщик обязан явиться на приемку объекта. От застройщика при осмотре объекта должен присутствовать уполномоченный представитель.

На этом этапе целесообразно заручиться помощью как технического специалиста для выявления в том числе скрытых недостатков объекта, так и юриста для ведения переговоров или переписки с застройщиком.

При обнаружении существенных недостатков передаваемого объекта долевого строительства дольщик вправе:

• потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта с детальным перечислением обнаруженных недостатков;
• отказаться от подписания передаточного акта и потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков;
• расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, а также процентов и убытков.

Понятие существенного недостатка является правовым. Существенным является неустранимый недостаток, а также недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляется неоднократно или проявляется вновь после его устранения.

Существенным недостатком является, к примеру, отклонение фактической площади объекта долевого строительства от предусмотренной договором более чем на 5 % процентов.

Если между участником долевого строительства и застройщиком возник спор о качестве объекта долевого строительства, при рассмотрении спора в суде с большой степенью вероятности будет назначена судебная техническая экспертиза.

С 01 января 2017 года в силу вступили изменения к Закону № 214-ФЗ, которыми установлена ответственность застройщика за нарушение сроков устранения выявленных недостатков жилого помещения в виде выплаты дольщику неустойки в размере:

• 1 % от цены договора ДДУ за каждый день просрочки в случае, если недостатки делают объект долевого строительства непригодным для проживания;
• 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков за каждый день просрочки в случае если недостатки не носят существенный характер.

В ситуации отказа дольщика от принятия объекта по причине выявленных недостатков, на стороне застройщика, как правило, также образуется (увеличивается) просрочка по передаче объекта в установленный договором ДДУ срок, в связи с чем помимо вышеуказанных компенсаций можно требовать и неустойку за просрочку передачи объекта.

Дольщику на данном этапе необходимо надлежаще оформить свои претензии к застройщику, чтобы в дальнейшем его действия не были расценены как необоснованное уклонение от принятия объекта.

При этом, неисполнение требований дольщика в добровольном порядке и обращение участника долевого строительства в суд грозит застройщику взысканием с него штрафа в размере 50 % от присужденных в пользу дольщика сумм компенсаций, а также судебных издержек.

Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, могут быть предъявлены застройщику в пределах гарантийного срока, который по закону должен составлять не менее 5 лет за исключением технологического и инженерного оборудования (не менее 3 лет).

Тот факт, что недостатки объекта выявлены после его передачи не лишает дольщика права требовать от застройщика устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение, однако существенно осложняет доказывание, особенно если после передачи помещения в нем проводились отделочные работы самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

В случае, если недостатки обнаружены после передачи объекта в течение гарантийного срока, необходимо обеспечить составление с участием застройщика акта, детально фиксирующего эти недостатки, чтобы в дальнейшем требовать из устранения или компенсации от застройщика. В ряде случаев целесообразно привлечение эксперта- строителя.

Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

Источник