А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.
Исходные данные
Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.
Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.
Дата постройки здания –1976 год.
Дата оценки – 20 октября 2003 года.
1. Определение восстановительной стоимости.
Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это — так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).
Документ состоит из 38 сборников и общей части. Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза. Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.
13 Принципы расчета справедливой рыночной стоимости 1
Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).
Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.
Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:
ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´И 69-д.о. ´ Кзак. ´НДС,
где: ВСэ — восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;
УПВС69 — стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3
К — поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют — К=1
О — строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3
И 69-д.о. — индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.
Кзак. – коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.
Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:
Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года. Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий. Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития.
Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера — фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94. В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза. Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.
Как правильно заказать расчёт стоимости строительства, проектирования и домокомплекта «Строй и Живи»
После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю. С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест. В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе — к 1984 г.
Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.
Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс — 32,971.
Общий индекс пересчета — И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.
Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:
ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.
НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года — 18%.
2. Определение износа.
Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:
— метод срока жизни.
Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:
Fф = [Σ Fi ´Li] / 100,
где: Fф – физический износ здания, (%);
Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании.
В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.
Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания. Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений. Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:
Фундаменты — трещины, частичное разрушение блоков (до арматуры).
Стены — отдельные трещины и выбоины.
Покрытия и кровля — трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).
Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.
Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты — 15%, стены — 21%, покрытия и кровля — 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).
Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.
Источник: 3ys.ru
Определение рыночной стоимости строений
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Под полной стоимостью замещения в настоящем отчете понимается стоимость замещения без учета износа объекта оценки.
Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определялась по следующей методике:
- Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года
- Определение полной стоимости замещения объекта на дату проведения оценки при помощи коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства.
- Определение полной стоимости замещения объекта с учетом действующих налогов и сборов, а также прибыли застройщика.
Методика определения данных показателей приведена ниже:
Восстановительная стоимость сараев в ценах 2003-го года определяется на основе сборников Укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС) как произведение площади оцениваемого объекта на стоимость 1 единицы площади аналогичного объекта недвижимости, приведенного в сборнике УПСС разработанного Ко-Инвест г. Москва.
Индекс перехода от цен 2003 г. к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве».
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) — это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.
Прибыль застройщика отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Минимальный уровень дохода для девелоперских фирм составляет до 30% от затрат на строительство. Аналитики по-разному оценивают предпринимательскую прибыль при строительстве.
На нижеприведенном графике представлены зависимости предпринимательской прибыли по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).
к.т.н. Яскевич Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя», источник: Вестник оценщика .Appraiser.ru
С целью защиты кредитора от завышения стоимости а так же его назначение в расчетах использовалась минимальная норма прибыли в 15 % как наиболее типичная в настоящих условиях.
Таблица 6. Определение полной стоимости замещения сарая (Г1)
| Наименование | Показатель |
| Общий объем сарая, м.куб. | 42 |
| Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой) | 540,27 |
| Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60) | 2,151 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб. | 48809 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб. | 57594 |
| Прибыль застройщика 15 %, руб. | 8639 |
| Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб. | 66233 |
Таблица 7. Определение полной стоимости замещения сарая (Г2)
| Наименование | Показатель |
| Общий объем сарая, м.куб. | 10 |
| Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой) | 540,27 |
| Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60) | 2,151 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб. | 11621 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб. | 13713 |
| Прибыль застройщика 15 %, руб. | 2057 |
| Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб. | 15769 |
Определения величины общего накопленного износа.
Общая величина накопленного износа здания складывается из физического, функционального и внешнего износа.
Следующий этап затратного метода — определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:
- физический износ;
- функциональный износ;
- износ внешнего воздействия.
Расчет физического износа
Физический износ является результатом возникновения в процессе эксплуатации ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым
Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.
Расчет величины физического износа производится с учетом возраста и данных визуального осмотра; описание состояния конструктивных элементов здания приведено в разделе настоящего Отчета «Описание объекта оценки»;
Оценка степени физического износа конструктивных элементов и здания в целом производилась в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий [ВСН 53-86 (р)] с точностью до 5…10%.
Физический износ конструкций, элемента или системы элементов определяется по формуле :
где Фki — физический износ конструкции, элемента, %;
Фi- физический износ участка конструкции, элемента, %;
Pi — размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м.кв. или м;
Рk — размеры всей конструкции, м.кв. или м;
n — число поврежденных участков.
Физический износ здания в целом определяется по формуле:
где Ф3 — физический износ здания, %;
Li — коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания;
n — число отдельных конструкций, элементов, систем.
Физический износ сарая (Г1) составляет 20%.
Физический износ сарая (Г2) составляет 50%.
Что подтверждается на основании визуального осмотра и ШКАЛЫ ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК принятую Московской академией оценки:
| № | Оценка состояния | Характеристика физ. состояния | Коэффициент износа в % |
| 1 | Новое | Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся имущество в отличном состоянии | 0-10 |
| 2 | Очень хорошее | Практически новое имущество, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей | 10-20 |
| 3 | Хорошее | Бывшее в эксплуатации имущество, полностью работоспособное или отремонтированное | 20-35 |
| 4 | Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации имущество, требующее некоторого ремонта или замены отдельных частей | 40-60 |
| 5 | Условно-пригодное | Бывшее в эксплуатации имущество, работоспособное или отремонтированное, но требующее значительного ремонта или замены основных деталей | 65-80 |
| 6 | Неудовлетворительное | Бывшее в эксплуатации имущество, требующее капитального ремонта | 85-90 |
| 7 | Негодное к применению | Имущество, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов, которые можно из него извлечь | 91-100 |
Где состояние сарая Г1 граничащее между очень хорошим и хорошим, а состояние сарая Г1 граничащее между хорошим и удовлетворительным.
Расчет функционального износа.
Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Функциональный износ уже учтен методикой определения восстановительной стоимости объекта. Таким образом, функциональный износ для расчета равен 0%.
Расчет внешнего износа.
Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Оценщиками не были обнаружены признаки внешнего износа. Таким образом, внешний износ определен в 0%.Расчет стоимости замещения
Стоимость замещения здания (помещения) определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего, накопленного износа.
Таблица 9. Определение стоимости замещения домовладения
| Наименование объекта | Полная стоимость замещения, руб. | Износ физический | Износ функциональный | Износ внешний | Износ общий | Стоимость замещения руб. |
| Сарай (Г1) | 66233 | 20 % | 0% | 0% | 20 % | 52986 |
| Сарай (Г2) | 15769 | 50 % | 0% | 0% | 50 % | 7884 |
| ИТОГО | 60870 |
Вывод: Рыночная стоимость сарая (Г1) и сарая (Г2) рассчитанная в рамках затратного подхода составляет 60870 рублей.
Оцениваемые надворные постройки являются встроено – пристроенными к жилому дому и другим надворным постройкам, т.е. вплотную примыкают. Перенос строений Лит Г1 и Г2 с технической точки зрения возможен, однако для этого потребуется полная разборка строений. Выполнение данных работ будет производится в условиях стесненности и потребуют особой осторожности мастеров при демонтаже материалов с сохранением и сохранением других строений, что существенно скажется на стоимости.
Стоимость переноса строений Лит Г1 и Г2 (при условии переноса на соседний участок до 50 м.) составляет 98726 рублей и 22 100 рублей соответственно.
Источник: stroy-expertiza.ru
Как определить рыночную стоимость земельного участка?
Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.
Оценка рыночной стоимости
С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.
Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:
- строения;
- участки земли;
- космические объекты и т.д.
- месторасположение;
- дата постройки (при наличии);
- технические характеристики;
- инфраструктура;
- движение транспорта и т.п.
- переоценке активов;
- выпуске ценных бумаг;
- оформлении ипотеки;
- совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
- приватизации, а также многих других ситуациях.
- Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
- Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
- Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
- Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.
Методы оценки
Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:
- сравнения продаж;
- распределения;
- выделения;
- капитализации земельной ренты;
- остатка для земли;
- возможного использования.
Расчёт рыночной стоимости
Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.
Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.). Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.
Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:
- A1 – площадь здания;
- A2 – цена за 1 ед. площади;
- B1 – конечная стоимость.
850 ? 25 000 = 21 250 000.
Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:
850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.
В конце можно узнать стоимость самого участка. Она составляет:
21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.
Кадастровая и рыночная стоимость
Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости. Другими отличиями могут являться такие моменты:
- при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
- кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
- кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.
Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ). Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.
Процедура оценивания рыночной стоимости
Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:
1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:
- предназначение оценки;
- правовая сторона процесса;
- категория земли;
- вид собственности;
- сервитуты;
- дата оценивания;
- составление договора об оценивании и т.п.
- строения в прилегающих районах;
- наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
- общее состояние окружающей среды;
- отрицательное воздействие разного рода факторов;
- данные о расходах и прибыли от использования участка.
3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.
4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).
5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.
Земли сельскохозяйственного назначения
Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.
Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.
Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане. Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.
При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.
После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.
Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.
Источник: sovetadvokatov.ru
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.
Применительно к Объекту оценки алгоритм применения затратного подхода к оценке включает следующие основные этапы:
определение рыночной стоимости прав на земельный участок;
определение затрат на воспроизводство (затрат на замещение) улучшений;
оценка величины накопленного износа как функции от величины физического износа, функционального и внешнего устареваний;
расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):
С — рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;
СН — затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;
ИН — величина накопленного износа, %;
СЗУ — рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.
Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.
Полная стоимость воспроизводства – это определенная в текущих ценах стоимость строительства точной копии оцениваемого здания — из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т.д., без учета накопленного износа.
Полная стоимость замещения — стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое – с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т.д. В данном случае, стоимость строительства объекта определялась согласно Сборнику укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.
Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
6.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Формирование выборки объектов-аналогов
Определения элементов сравнения.
Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
Определение корректировок по каждому из элементов.
Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
Ввиду недостаточной информации о прошедших сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу, с учетом корректировки на скидку при продаже. Данное допущение основывается на том факте, что рациональный продавец при выводе объекта оценки на открытый рынок ориентируется на цены предложений, сформированные к данному моменту. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Подбор аналогов
Цены сделок с объектами недвижимости являются в основном закрытой информацией и не разглашаются третьим лицам. Для проведения сравнительного анализа используют, как правило, цены предложения на объекты-аналоги. Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов-аналогов.
Подобранные в качестве аналогов объекты по своим характеристикам в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки и удовлетворяют следующим критериям:
объект-аналог не обременен;
сделки купли-продажи с объектами-аналогами заключены по рыночным финансовым схемам – без использования заемных средств с процентной ставкой, отличной от рыночной, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа и т.д. Цены предложения объектов-аналогов предполагают реализацию по рыночным финансовым схемам;
цена предложения предполагает заключение сделки купли-продажи между продавцом и покупателем, связанными типичными для рынка взаимоотношениями. Предполагается, что участники сделки не связаны финансовыми, корпоративными либо родственными отношениями, у продавца отсутствует необходимость в срочной реализации собственности, на него не оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.д.);
вид использования объектов-аналогов сопоставим с предполагаемым видом использования Объекта оценки;
по своим физическим характеристикам объекты-аналоги в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки.
В результате анализа предложений на продажу земельных участков экспертами было выявлено 4 объекта наиболее схожих с оцениваемым по всем основным характеристикам.
Внесение поправок в стоимость объектов-аналогов
При сравнении объектов-аналогов установлено, условия продажи, функциональное назначение, площадь и наличие коммуникаций объектов сравнения полностью соответствуют Объекту оценки. Поэтому внесение корректировок по вышеуказанным факторам не требуется.
В процессе анализа объектов-аналогов не были выявлены расхождения между ними и оцениваемым объектом, ввиду чего эксперты считают, что в цены аналогов необходимо внести только корректировки на торг и дату продажи, указанную в постановлении.
Итоговая величина стоимости объекта была получена как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов сравнения. Веса присваивались по принципу – чем меньше валовая коррекция, тем больше вес.
Корректировка на торг
Данная корректировка вводится из-за того, что информация о заключенных договорах продажи недвижимости фактически не доступна, и в качестве цены аналогов используются цены предложения на продажу сопоставимых объектов. Так эта корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем.
Новой тенденцией стал отказ от предоставления скидок покупателям на начальном этапе ведения переговоров. Согласно проведенному опросу риэлторов агентств обычно скидка на торг составляет от 5% до 30% в зависимости от размеров, характера объекта и условий оплаты. Использование того или иного значения из приведенного диапазона находится в обратной зависимости от количества объектов схожего назначения, представленных на рынке. То есть, скидка в размере 5% принимается для объектов, наиболее широко представленных на рынке. Это связано с тем, что продавец, зачастую назначая цену предложения, ориентируется на цены предложения по сходным объектам.
Для расчета рыночной стоимости права собственности по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Мурманске. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.
Источник: studopedia.net