Расчет срока строительства многоквартирного дома

Жилой квартал состоит из двух жилых домов разной мощности (обязательно).

Жилой дом №1 состоит из двух блок-секций, этажность – 10, общая площадь здания S = 739*2*2= 2956 м 2 стоимость общая 94,98*2*2 = 380т.р. стоимость СМР 370 т.р. стоимость оборудования 10т.р.

Жилой дом №2 состоит из трех блок-секций, этажность – 10 общая площадь здания S = 739*3*2= 4434 м 2 стоимость общая 94,98*3*2 = 570т.р. стоимость СМР 555 т.р. стоимость оборудования 15 т.р.

2. Определить стоимость строительства жилого квартала — составить сводный сметный расчет (МУ ПОС раздел 2.4., приложение 2). Сводный сметный расчет составляем в ценах 1984 года по данным из паспорта объекта.

МУ ПОС (Приложение 2. Таблица 1. Изменена!) Показатели на период строительства по комплексной застройке жилого квартала

Элементы застройки квартала	Укрупненные показатели затрат, процент от общей стоимости строительства
Жилые здания
Инженерное оборудование и благоустройство территории В том числе: Освоение и инженерная подготовка территории Инженерные сети и оборудование Благоустройство территории

Форма таблицы «Сводный сметный расчет» приведена в МУ ПОС, приложение 1, таблица 1.

Расчет неустойки за несвоевременную передачу жилья #имеюправодольщики

Сводный сметный расчет не входит в состав ПОСа. Разрабатывается студентами как исходные данные для разработки ПОСа.

Размещаете в пояснительной записке в Приложении.

СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ (Пример)

№ п/п	Наименование работ, затрат	Стоимость строительства, тыс. руб.
Всего	СМР	Оборудование	Прочие затраты
Глава I. Подготовка территории
1.	Подготовка территории	—
Глава II. Основные здания и сооружения
2.	Жилой дом №1	—
3.	Жилой дом №2	—
Итого по главе II:	—
Глава III. Инженерные сети и оборудование
4.	Водопровод	—	—
5.	Канализация	—	—
6.	Теплоснабжение и горячее водоснабжение	—	—
7.	Электроснабжение с ТП	—
8.	Сети слаботочных устройств	—	—
9.	Диспетчеризация инженерного оборудования	—	—
Итого по главе III:	—
Глава IV. Благоустройство территории
10.	Проезды, дороги	—	—
11.	Озеленение	—	—
12.	Малые формы	—	—
Итого по главе IV:	—	—
Итого по главам I- IV:
Глава V. Временные здания и сооружения
13.	Временные здания и сооружения	—
Итого по главам I- V:
Глава VI. Прочие работы и затраты
14.	Зимнее удорожание	—	—
15.	Дополнительные затраты на транспорт	—	—
Итого по главе VI:	—	—
Итого по главам I- VI:
Глава VII. Содержание дирекции
16.	Строительный контроль заказчика	—	—
Итого по сводному сметному расчету:

Определить продолжительность строительства отдельных зданий (двух жилых домов) и заделы по периодам строительства (пункт у) пояснительной записки).

9 этажный многоквартирный жилой дом чертежи и расчёты на 2d-3d.ru

3.1. Продолжительность строительства отдельных зданий определяется по СНиП 1.04.03-85* в зависимости от:

· его мощности (для жилых зданий – общая площадь);

· других факторов (встроенные помещения, свайный фундамент, сложность конфигурации, строительство жилых зданий до 4-х этажей в городах и др.).

а) Если мощность здания отличается от приведенных в СНиПе используем методы экстраполяции или интерполяции (СНиП1.04.03-85*. Часть 1. «Общие положения. Приложение 1.);

б) Учитываем изменения продолжительности строительства, вызванные «другими факторами» (СНиП1.04.03-85*. Часть 2. «Непроизводственное строительство. Жилые здания. Общие указания.»);

в) Применяем районные коэффициенты, коэффициенты сесмичности к продолжительности строительства (СНиП1.04.03-85*. Часть 1. «Общие положения»).

Расчет продолжительности строительства (пример)

Определение продолжительности строительства жилого дома №1 общей площадью 2956 м2

Таблица 1 – Нормативная продолжительность строительства (данные из СНиП1.04.03-85*. Часть 2.)

Характеристика	Норма продолжительности строительства, мес	Показатель	Нормы задела в строительстве по месяцам, % сметной стоимости
общая	в том числе
подготов.период	подзем.часть	надзем.часть	отделка
10-этажный крупнопанельный дом общей площадью S = 3500 м 2	К
10-этажный крупнопанельный дом общей площадью до S = 7000 м 2	К

а) Расчет методом экстраполяции на уменьшение мощности.

= 15,54%.

Уменьшение нормы продолжительности строительства

Продолжительность строительства с учетом экстраполяции

5,72 мес.

б) Свайный фундамент (144 сваи)

Необходимо учесть наличие дополнительных условий – свайный фундамент. Согласно [1, п.9] Общих положений при длине свай более 6 м на каждые 100 свай добавляются 10 рабочих дней

= 14,4 рабочих дней – 0,65 мес. (1 месяц – 22 рабочих дня)

Тр = 6 + 0,65 = 6,65 мес.

в) Район строительства — Норильск

С учетом районного коэффициента, равного 1,4, общая продолжительность строительства составит

Тобщ.р = 6,65 × 1,4 = 9,31 » 9,5 мес.

3.2. В связи с изменением продолжительности строительства необходимо рассчитать заделы.

Расчет задела выполняем по СНиП1.04.03-85*. Часть 1. «Общие положения. Приложение 5.

Расчет задела (пример)

Нормы задела для нормативной продолжительности приведены в таблице 1.

Для определения показателей задела найдём коэффициенты

где Тн – нормативная продолжительность строительства, (6 мес.);

Тр – расчетная продолжительность строительства, (9,5мес.);

n– порядковый номер месяца (1-10).

Расчет коэффициентов δn и αn сведен в таблицу 2.

Таблица 2 – Коэффициенты δn и αn по месяцам строительств а

Объект	Коэффициент	Месяц
ж/д №1	δ	0,63	1,26	1,89	2,53	3,16	3,79	4,42	5,05	5,68	6,3
α	0,63	0,26	0,89	0,53	0,16	0,79	0,42	0,05	0,68	0,3

Найдем показатель Кп подсчитывается по формуле

= Кnn + (Кnn+1 — Кnn) αn,

где Кnn, Кnn+1— показатели задела по капитальным вложениям для продолжительности строительства принятые по норме;

αn – коэффициент, равный дробной части коэффициента δn.

= К + (К1 – К ) α1 = 0 + (8 – 0) * 0,63 = 5,04

= К1 + (К2 – К1) α2 = 8 + (20 – 8) * 0,26 = 11,12

= К1 + (К2 – К1) α3 = 8 + (20 – 8) * 0,89 = 18,68

= К2 + (К3 – К2) α4 = 20 + (43 – 20) * 0,53 = 32,19

= К3 + (К4 – К3) α5 = 43 + (76 – 43) * 0,16 = 48,28

= К3 + (К4 – К3) α6 = 43 + (76 – 43) * 0,79 = 69,07

= К4 + (К5 – К4) α7 = 76 + (91 – 76) * 0,42 = 82,3

= К5 + (К6 – К5) α8 = 91 + (100 – 91) * 0,05 = 91,45

= К5 + (К6 – К5) α9 = 91 + (100 – 91) * 0,68 = 97,12

= К6 = 100

Результаты расчета сведены в таблицу 3.

Таблица 3 – Показатели задела в строительстве по месяцам

Определение сроков строительства объектов

Определить продолжительность работ – значит, застраховать себя от неудач в процессе строительства.

На основании показателя «продолжительность строительства» составляется календарный план строительных работ. Определение продолжительности строительства выполняется согласно СНиП 1.04.03-85. Сроки строительства СНиП предусматривает максимально допустимый для:

• строительства новых объектов;
• расширения действующих объектов;
• реконструкции зданий и сооружений.

К СНиП разработано Пособие, разъясняющее, как использовать «нормы продолжительности строительства» на практике.

На основании действующих норм распределяются объемы капитальных вложений и строительно-монтажных работ по этапам (периодам) строительства. Они же являются основой при:

• разработке технико-экономических обоснований (ТЭО) или расчетов (ТЭР);
• планировании капитального строительства;
• разработке ПОС (проектов организации строительства).

Периоды строительства

Подготовительный период

Строительство любого объекта начинается с подготовительных работ. Работы, выполняемые в подготовительный период, делятся на две группы:

Подготовительный период длится от начала работ на строительной площадке и до начала строительства основных объектов. К моменту начала подготовительных работ все существующие на территории площадки здания должны быть освобождены: переселение жителей или предприятий из зданий, подлежащих сносу в подготовительные работы не входит.

Внеплощадочные работы

К этой группе относятся работы, цель которых – обеспечить строительную площадку необходимыми ресурсами:

• подъездные пути;
• сети водопроводные;
• заборные сооружения;
• ЛЭП с трансформаторными подстанциями;
• коллекторы канализационные и пр.

Внутриплощадочные работы

Эта группа содержит комплекс подготовительных работ, проводимых в границах строительной площадки:

• демонтаж зданий и сооружений, использование которых является нецелесообразным по разным причинам (ветхость, несоответствие действующим нормам и пр.);
• расчистка площадки и ее планировка;
• прокладка (либо перекладка существующих) инженерных сетей:
• водоснабжения;
• канализации;
• электроснабжения;
• возведение, установка и размещение временных сооружений.

Согласно СНиП нормативная продолжительность строительства в части выполнения подготовительных работ обычно не превышает 16-19% от продолжительности основного строительства.

Основной период строительства

К основному строительству приступают после того, как подготовительные работы выполнены в полном объеме. Период основного строительства начинается общестроительными работами, а заканчивается вводом объекта в эксплуатацию (если объект непроизводственный) или вводом в действие мощностей производственного объекта. Ввод в действие здесь означает, что монтажные работы полностью завершены, пусконаладочные работы выполнены и объект приступил к выпуску продукции.

В соответствии с очередностью строительства здания и сооружения основного периода объединяются в группы:

• по назначению;
• расположению на территории площадки;
• конструктивным и объемно-планировочным решениям.

Типичный вариант объединения зданий и сооружений в группы выглядит таким образом:

1. группа: здания (сооружения) основного назначения;
2. группа: здания и сооружения вспомогательного назначения.
3. группа: складское хозяйство;
4. группа: энергетическое хозяйство;
5. группа: транспортное хозяйство (гаражи, стоянки);
6. группа: ремонтное производство.

В зависимости от того, насколько сложен строительный объект, производится укрупнение работ:

• по этапам (подземная и надземная часть, например);
• по видам работ:

• общестроительных (земляные, бетонные и пр.);
• специальных (сантехнические, электротехнические и пр.).

Определение продолжительности этапа работ

Для того, чтобы определить продолжительность этапа строительства, необходимо иметь следующие данные:

• объем работ;
• производительность одного рабочего в смену (или одной машины);
• количество рабочих в бригаде (или число машин).

Как определить продолжительность строительства, имея вышеперечисленные данные? Расчет производится следующим образом:

1. Производительность рабочего (машины) умножается на количество рабочих (машин), выполняемых данную работу.
2. Объем работ делится на полученное произведение (результат получится в сменах).
3. Полученный результат пересчитать в месяцы.

Если этап заключает в себе несколько видов работ, то продолжительность рассчитывается по каждому виду, а результаты суммируются. В случае, если на данном этапе возможно параллельное выполнение нескольких видов работ, то его продолжительность определяется по виду, требующему для выполнения наибольшего количества времени.

Продолжительность строительства уникальных объектов

Определение нормативной продолжительности строительства уникальных объектов строительства отличается от типовых тем, что при их возведении применяются:

• новые технологии производства;
• технологическое оборудование высокого уровня сложности;
• новые конструкции;
• новые строительные материалы.

Для определения продолжительности строительства уникальных объектов составляется укрупненный сетевой график, в котором отражаются буквально все взаимные связи между участниками строительства.

В сетевом графике устанавливаются:

• этапы проектирования и согласовываются сроки выдачи рабочей документации (или рабочих чертежей) с началом строительно-монтажных работ;
• этапы обеспечения стройки материалами, транспортом, специальной техникой, которые разрабатываются в соответствии со сроками строительства;
• сроки выполнения работ, которые выполняют субподрядчики (монтаж, пуско-наладку и пр.).

Сетевые графики являются основанием для разработки календарных планов строительства и распределения капиталовложений по годам, кварталам и месяцам.

Если исходные данные для построения сетевых графиков отсутствуют, то продолжительность строительства определяется по таблицам СНиП 1.04.03-85. При этом следует учесть, что вышеуказанный документ был разработан в девяностых годах двадцатого века. С внедрением новых технологий изменилась организация и технология строительства. Этот факт нашел отражение в новом нормативном документе – МДС 12-43.2008. Он создан на основе СНиП 1.04.03-85, но некоторые позиции строительных норм были откорректированы в соответствии с реалиями 21 века.

Указанные в снип нормы продолжительности строительства жилых зданий разрабатывались как максимально допустимые при выполнении:

• строительно-монтажных работ — в две смены основными машинами;
• остальных работ – в 1,5 смены.

При увеличении количества смен продолжительность строительства уменьшается ведением коэффициента:

• 0,9 — при выполнении в две смены всех видов работ;
• 0,8 – при трехсменной работе.

Строительство объектов, не вошедших в таблицы СНиП

Нередко приходится строить объект, отличающийся по своим характеристикам от нашедших свое место в таблицах строительных норм:

• по мощности;
• по количеству рабочих мест;
• по площади и пр.

Определение продолжительности строительства объектов, не вошедших в СНиП

Сроки строительства объектов, не имеющих табличных аналогов в СНиП, определяются в ТЭО либо ТЭР (в разделе «Основных строительных решений и организации строительства»).

Если технико-экономическое обоснование (или расчеты) не выполнялось, то вопрос определения продолжительности строительства переходит в ПОС (проект организации строительства).

Если исходные данные для определения продолжительности отсутствуют, то в этом случае используются исходные данные объектов:

• той же отрасли, к которой принадлежит проектируемый объект;
• объектов отраслей промышленности, близких по:

• назначению;
• конструктивным решениям;
• объемно-планировочным решениям;
• сметной стоимости строймонтажа.

Как правило, в таких случаях продолжительность строительства определяется методами интерполяции и экстраполяции.

Источник: stmarka.ru

Как отслеживать динамику строительства и почему застройщики сдают жилье позже срока

Подписав ДДУ, дольщика не покидает волнение о том, будет ли его дом сдан вовремя. Несомненно, ФЗ-214 в большой степени защищает права дольщиков, но все же просрочки бывают достаточно часто, особенно учитывая экономическую нестабильность.

Портал недвижимости SuperRielt расскажет Вам о факторах, которые могут повлиять на сроки сдачи объектов и на что имеет право дольщик в таких случаях.

Половина объектов сдаётся с просрочкой

Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, сроки строительства переносят достаточно часто. По оценкам Романа Лябихова, генерального директора ГК «Атлант», за последние два года порядка 40-50% застройщиков московского региона задерживали сдачу своих проектов. Специалисты «Метриум Групп» озвучивают похожие цифры: сдачу 45% новостроек, которые планировали ввести в 2016 году, перенесли.

Но на сегодняшний день ситуация не критическая. По данным Михаила Викторова, первого заместителя генерального директора «Коалко Девелопмент», с 2000 года доля общей площади законсервированного или приостановленного строительства в общем объеме возводимых домов уменьшилась с 36% до 6-7%.

Как говорит Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья (НОЗА), в большинстве случаев девелоперы переносят сроки сдачи проектов на 3-6 месяцев. Эксперт уточняет, что в проектной декларации значится не точная дата ввода объекта, а квартал. По этой причине срок ввода дома кратен 3 месяцам.

Также важно отметить, что закон обязывает застройщика строго соблюдать указанный в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) срок передачи готового жилья дольщику. Передача квартиры дольщику, как правило, планируется через 3-6 месяцев после ввода новостройки в эксплуатацию, иногда – через год. Холопик отмечает, что в большинстве случаев, перенося сроки ввода проекта, застройщики все же успевают уложиться в запланированные сроки, и дольщики не страдают от просрочек.

Многосоставный срок

Роман Лябихов говорит, что в среднем срок строительства монолитного многоквартирного дома высотностью 17-25 этажей составляет 2-4 года, в зависимости от жилплощади. На возведение панельного дома уходит 1-1,5 года, если у застройщика не возникает проблем при постановке дома на кадастровый учет, подключении коммуникаций и вводе в эксплуатацию. Кирилл Холопик утверждает, что современные технологии позволяют построить многоэтажный дом даже менее чем за год.

Роман Лябихов пояснил, из чего состоят сроки строительства и сколько времени отводится на каждый из его этапов. На подготовку площадки для строительных работ в среднем уходит от недели до месяца. Рытье котлована и подготовка к устройству свайного поля, служащего основой для здания, занимают еще 1-3 недели.

Строительство «коробки» здания (каркас здания, внешние и внутренние стены, крыша) длится около года, если этому способствуют климатические условия, поскольку на время сильных морозов монолитные работы приостанавливают. Если документация в порядке, присоединение к сетям, подведение к новостройке коммуникаций и прокладка инженерных сетей внутри дома занимает от полугода до года. Далее проводится внутренняя отделка и благоустройство придомовой территории, на которое отводится от 3 до 9 месяцев. Ключи выдают спустя некоторое время после ввода дома в эксплуатацию – как правило, дольщикам нужно подождать до полугода.

Причины задержки сроков

Объективных причин для переноса сроков сдачи дома может быть несколько. Прежде всего, это сложности при подключении коммуникаций. Роман Лябихов говорит, что иногда на согласование подключения сетей к новостройке уходит несколько лет. Редко удается угадать, сколько будет длиться этот процесс, на начальном этапе реализации проекта – обычно это становится ясно уже в ходе строительных работ.

Вопрос, связанный с подключением коммуникаций, обычно вызывает больше всего проблем. Лябихов говорит, что трудности с этим время от времени испытывает каждый застройщик. Если с местными организациями (такими, как водоканал) работать проще, то с глобальными монополиями (электричество, газ) часто приходится крайне сложно. Эксперт сетует, что результаты предсказать нельзя: например, на согласование с монополистами вопроса выделения газа на газовую котельную в проекте «Лобня Сити» у ГК «Атлант» ушло более трех лет. В итоге согласие было получено, но на это было потрачено много времени.

Кирилл Холопик говорит, что местные власти нередко умышленно препятствуют деятельности застройщиков. Одному из девелоперов, который является членом НОЗА, удалось добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника.

Все же сейчас сдачу объектов переносят в основном из-за изменения ситуации на строительном рынке. Кирилл Холопик поясняет, что реализация инвестиционных жилых проектов занимает не один год: от принятия решения о покупке земельного участка под строительство до ввода готового здания в эксплуатацию проходит как минимум 3 года, а если это комплексное освоение территории – минимум 5 лет. Бизнес-планы относительно большинства проектов, которые сдают сейчас, составлялись в 2012-2013 годах или даже ранее, отмечает эксперт. Очевидно, что в этих планах сложно было учесть снижение доходов граждан и, как следствие, падение цен на новостройки. Соответственно, застройщики задерживают сроки ввода проектов по сравнению с запланированными и опубликованными в проектных декларациях в 2013-2014 годах.

Можно ли отследить сроки

Согласно законодательству о долевом строительстве, у дольщика нет механизмов для эффективного контроля за динамикой строительства. Но, по словам Кирилла Холопика, некоторыми требованиями законодательства все же можно воспользоваться: к примеру, застройщик обязан каждый месяц обновлять фотоотчет о проведении строительных работ. Оцените, насколько хорошо эти фотографии отражают степень готовности объекта. Добросовестные девелоперы сами заинтересованы в предоставлении дольщикам полной информации о строительстве, чтобы те не беспокоились.

Также застройщики могут вести видеотрансляцию со стройки. Закон не обязывает устанавливать на объектах камеры, но это условие диктует современный рынок. По информации НОЗА, на сегодняшний день видеокамеры установлены более чем на половине строек.

Часто дольщики не могут «на глаз» определить темпы строительства. Приведем реальный пример. В рамках одной очереди возводятся три корпуса. Одновременно стартовало строительство двух из них, но в одном уже завершают каркас, а во втором успели построить только два этажа, и на сегодняшний день он уже несколько месяцев как завис.

Согласно ДДУ, квартиры должны передать в феврале следующего года. Дольщица, купившая жилье во втором корпусе, интересуется, есть ли у нее основания для беспокойства.

По словам экспертов, это весьма типичная ситуация. Роман Лябихов говорит, что вероятно застройщик не может одновременно ввести сразу два корпуса из-за низких продаж. Эксперт также говорит, что оба дома могут сдать в срок, но строить их при этом будут не одновременно, а по очереди.

Кирилл Холопик также говорит, что часто застройщик концентрирует средства, поступившие от дольщиков, на завершение одного корпуса, а затем достраивает второй. Причем завершение второго корпуса будет осуществляться с использованием средств от реализации квартир, которые находятся в первом корпусе. Сегодня на момент ввода дома порядка 30% квартир в нем остаются нераспроданными.

Роман Лябихов советует подождать, когда завершат монолитные работы в первом корпусе. Если за этим не последует строительство второго дома без объяснения застройщиком причины задержки, можно рассматривать расторжение ДДУ и поиск квартиры в другом проекте.

Как уточняет Кирилл Холопик, согласно пункту 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214, дольщик может предпринимать какие-либо действия, только когда застройщик задержал передачу объекта долевого строительства на два месяца. То есть дольщик должен дождаться просрочки, а лишь потом требовать расторжения ДДУ и возврата денег. До этого времени можно расторгнуть ДДУ в судебном порядке, но, согласно пункту 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214, для этого должны сочетаться два условия: строительство должно быть приостановлено, а также должны быть очевидные обстоятельства, ввиду которых застройщик не сможет передать дольщику жилье в срок, предусмотренный ДДУ.

Но дольщику вряд ли удастся доказать в суде, что такие обстоятельства есть, так как суд требует фактов, подтвержденных документально. В качестве такого факта можно предоставить акт проверки органа контроля. С начала текущего года в законодательстве появилось такое понятие, как «график строительства», который застройщик должен указывать в проектной декларации.

За соблюдением этого графика следит орган контроля. Таким образом, если орган контроля зафиксировал приостановку строительства, а вдобавок застройщик нарушает график строительства, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ в судебном порядке. Но, как пояснил Минстрой, застройщики должны заполнять новую форму проектной декларации, где указывается график строительства, только для проектов, в отношении которых привлечение средств дольщиков началось в этом году.

Отсюда можно сделать вывод, что отследить график строительства можно по фотографиям, которые застройщик публикует на сайте проекта. Однако до того, как сдача объекта просрочена, доказать что-либо в суде крайне сложно. Поэтому покупка жилья на раннем этапе строительства – это всегда риск для дольщика, поскольку задерживают сдачу проектов даже надежные девелоперы.

Источник: superrielt.ru

Калькулятор неустойки по ДДУ (214 ФЗ)

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,25% годовых (по состоянию от 26.06.2019).

Внимание! 26 июля 2019 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку (ставку рефинансирования). С 29 июля 2019 года ключевая ставка составляет 7,25%. Наш расчет уже включает новые ставки!

Калькулятор

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:

Физическое лицо Юридическое лицо

Считаем по ставке:

* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка: 39 447 руб.

Штраф: 19 724 руб.

Итого застройщик должен оплатить:

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

компенсацию за моральный ущерб;

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Для справки:

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

• до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
• с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
• с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

Александр Марущенко Старший юрист

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Источник: pro-ddu.ru