Благодарю за отличную работу. Сделали качественно, на высоте и в срок. Ребята воспитанные. После ремонта все убрали.
Выполнили отделку квартиры 125 кв.м. Михаилу отдельное спасибо, за понимание и вежливое обращение.
«Когда мне разработали в компании «Я — ремонт» дизайн-проект, я не поверил, что моя квартира может так выглядеть! Оказалось, все возможно! После работ я был просто в восторге. Крутые мастера, нормальные цены, вежливое отношение к клиенту. Все прошло без проблем Надежная фирма. Рекомендую»
Источник: yaremont.ru
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства по данным специализированных сборников
Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на создание объектов капитального строительства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м 2 , 1 м 3 ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
Расчет предельной стоимости объекта строительства
Для примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м 2 площади здания.
где Зсозд — затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; Сх — стоимость 1 м 2 площади типичного сооружения на базовую дату; S — площадь строения (количество единиц сравнения); Кп — коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1); Крег — коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; Кв — коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кндс — коэффициент, учитывающий НДС.
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
- ? единое функциональное назначение;
- ? близость физических характеристик (класс конструктивных систем) ;
- ? сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
- ? другие характеристики.
Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить «Укрупненные показатели стоимости строительства». Справочник издается консалтинговой компанией «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Расчёт стоимости проектирования полностью
Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков «КО- ИНВЕСТ» основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении многолетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве. Пересчет в текущие цены на дату оценки производится с применением индексов КО-ИНВЕСТ.
Качественные параметры здания надлежащего типа определены в соответствии с классами качества:
- ? ECONOM (экономичный);
- ? STANDARD (средний);
- ? PREMIUM (улучшенный);
- ? DELUXE (люкс).
Для группировки зданий в зависимости от класса качества авторами справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостный показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества, меняются в зависимости от функционального назначения здания. Описание признаков класса качества для зданий различного назначения приводится в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов.
В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС-2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства РСС-2008 подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) «Мосстройцены» и Научно-производственной фирмы (НПФ) «Центр информационных технологий в строительстве».
РСС — это современная справочная система стоимостных показателей для регионального строительства. Справочник выпускается в электронном виде.
В 2007 г. ЦНИИЭУС Госстроя России рецензировал РСС-2007. Показатели стоимости, размещенные в справочнике, включают в себя все затраты по использованным в процессе строительства материальным ресурсам, механизмам, оплате труда рабочих, учитывают накладные расходы и сметную прибыль, а также затраты, связанные с производством работ в зимнее время.
Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2013, рассчитаны по состоянию на 1 января 2013 г. и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии «проект».
С помощью специального прикладного программного продукта «Экспресс-смета», которым оснащена электронная версия РСС-2013, любой пользователь сможет самостоятельно составить смету затрат с учетом календарных сроков производства работ, применив приведенные в РСС-2013 прогнозные индексы инфляции.
РСС-2013 издается в электронном виде, он представлен системами стоимостных показателей в составе программы «Экспресс-смета», рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.
В справочнике учтен статистический уровень заработной платы по каждому региону соответственно. Цены и тарифы на материально-технические ресурсы и услуги по регионам приняты на основании региональных статистических данных текущего мониторинга цен и их прогнозного уровня по состоянию на 1 января 2013 г.
В расчетах показателей стоимости строительства учтен полный комплекс операций, необходимых для выполнения определенного вида работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами.
Справочник предусматривает для пользователя расширение возможности учета конкретных условий производства работ (стесненность, загазованность, работу вблизи действующего оборудования и т. д.).
Сборники РСС-2013 — аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R. S. Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.
Для иностранных инвесторов и объектов недвижимости, построенных за границей Российской Федерации, оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения производится по зарубежным справочникам (R. S. Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.), которые дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.
Специальное издание компании «КО-ИНВЕСТ» серии «Справочник оценщика» — «Паритеты покупательной способности валют на национальных строительных рынках» — дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R. S. Means Со, Marshallhttps://bstudy.net/996076/ekonomika/raschet_zatrat_sozdanie_obektov_kapitalnogo_stroitelstva_dannym_spetsializirovannyh_sbornikov» target=»_blank»]bstudy.net[/mask_link]
Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость?
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ изменил в целом подход и организацию проведения государственной кадастровой оценки. Политика государства по «зачистке» собственных ошибок и поддержке инициативы собственников в данном вопросе явно прослеживается в новых нормативно-правовых актах, касающихся определения кадастровой стоимости. Однако, для многих обладателей недвижимости до сих пор остается открытым вопрос: «из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость его имущества?». Давайте разбираться!
Как и где узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, который стоит на учете в федеральном органе регистрации и кадастрового учета, можно получить там же, т.е. в Росреестре.
Для того чтобы узнать кадастровую стоимость своего имущества, необходимо получить соответствующую выписку из ЕГРН, которая так и называется «выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».
Такую выписку можно заказать напрямую в Росреестре (в том числе онлайн на официальном сайте) или же в территориальном или экстерриториальном (в случае, если объект находится в другом регионе) отделении МФЦ.
Данная выписка содержит сведения о кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, но не отражает методику ее расчета.
Как и где узнать методику расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости
Для того, чтобы ознакомиться с тем, как и по какой методике рассчитана кадастровая стоимость вашей недвижимости, необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ»).
В каждом субъекте РФ действует свое ГБУ, которое создается уполномоченным органом государственной власти субъекта (например, в Московской области это Минимущество субъекта).
Именно ГБУ, в соответствии с новым законодательством, имеет право осуществлять государственную кадастровую оценку, соответственно все расчеты и разъяснения калькуляции — их компетенция и зона ответственности.
Для получения официальных комментариев по определению кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, в ГБУ подается соответствующее заявление. По истечению тридцати дней ГБУ выдаст вам официальное разъяснение, содержащее описание методологии, перечень ценообразующих факторов и прочие данные, используемые для расчета кадастровой стоимости вашего объекта.
Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость
И так, из чего же состоит и как формируется кадастровая стоимость?
Поскольку для большинства привычней и понятней определение рыночной стоимости, для начала стоит отметить принципиальную разницу между ними (подробнее о разнице оценок, читайте здесь), которая заключается в целях их определения.
Рыночная цена определяется в целях купли-продажи компромиссно покупателем и продавцом в условиях реального рынка и конкуренции, а формировать ее может целый ряд факторов (вплоть до «вида из окна» и «евро-ремонта»).
В то время, как кадастровая стоимость объекта рассчитывается государством для целей налогообложения, поэтому «дружелюбные соседи» или «предметы декора» в расчет не берутся.
И так, кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 и формируют ее следующие факторы:
- физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
- технические и эксплуатационные характеристики объекта;
- наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
- характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
- наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
- неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства).
Также для определения кадастровой стоимости объекта учитываются такие ценообразующие факторы, как внешняя среда объекта (региональная экономика, экология и пр.) и состояние рынка недвижимости (примерный перечень ценообразующих факторов представлен в методических указаниях, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»)). Стоит отметить, что подобная информация берется исключительно из официальных источников и должна быть документально подтверждена. ГБУ вправе запрашивать необходимую для расчета кадастровой стоимости информацию у федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им организациях.
Кроме того, оценщик (сотрудник ГБУ) имеет право дополнительно использовать и вводить в расчет кадастровой стоимости поправочные и иные коэффициенты, предусмотренные Указаниями.
Формирование групп объектов недвижимости
Как правило, для расчета кадастровой стоимости используется метод массовой оценки и лишь изредка вынужденно индивидуальной. Для группы аналогичных объектов выбирается единая модель оценки.
В этих целях объекты недвижимости дифференцируются по группам (подгруппам) в зависимости от их вида (земельный участок, объект капитального строительства и пр.), использования, категории, местоположения и прочих характеристик. Группировка осуществляется с учетом сложившихся сегментов рынка недвижимости. Каждой группе (подгруппе) присваиваются определенные коды, перечень которых также представлен в Указаниях. С учетом данных кодов определяется метод и подход (совокупность формул и применяемых коэффициентов) для расчета кадастровой стоимости объекта.
Результат кадастровой оценки объекта недвижимости
По окончании производства всех расчетов, ГБУ составляется отчет об итогах государственной кадастровой оценки, который и является результатом кадастровой оценки объекта недвижимости. Отчет, состоящий из основной части (пояснительная и расчетная) и приложений (исходные данные, результаты расчетов), направляется в Росреестр на рассмотрение и далее на утверждение.
Несмотря на то, что кадастровую стоимость стремятся максимально приблизить к условиям реального рынка, ее итоговая величина не должна превышать рыночную цену объекта.
Определение кадастровой стоимости самостоятельно
Формирование и расчет кадастровой стоимости недвижимости процесс многоэтапный, трудоемкий и скрупулезный. Одновременно должна быть учтена масса факторов и условий, которые собираются из различных источников. Так, например, расчет кадастровой стоимости квартиры будет кардинально отличаться от расчета кадастровой стоимости земельного участка. В этих двух случаях будут использоваться совершенно разные подходы, ценообразующие факторы, поправочные коэффициенты и пр.
Иными словами, не имея должной квалификации в вопросах оценки, определить кадастровую стоимость имущества самостоятельно, практически невозможно, поскольку это величина многосоставная.
Однако, в случае если кадастровая стоимость имущества явно превышает рыночную, рекомендуем обратиться в местное ГБУ за разъяснениями, а при необходимости, оспорить результаты государственной кадастровой оценки (как это сделать, читайте в нашей статье).
Источник: geostart.ru