Расходы до начала строительства

В результате выполнения вышеописанных действий в сводный сметный расчёт добавлены основные затраты при строительстве, которые были предварительно рассчитаны в программе «ГРАНД-Смета».

Помимо этого, отдельные виды затрат можно добавлять в сводный сметный расчёт вручную: нажатием кнопки Позиция на панели инструментов на вкладке Документ в бланк ССР добавляется пустая строка, куда необходимо ввести по колонкам все нужные данные. Прежде всего следует указать здесь обоснование и наименование работ и затрат, после чего ввести стоимость по отдельности в четыре стандартные графы сводного сметного расчёта: Строительные работы, Монтажные работы, Оборудование и Прочие затраты. При этом заметим, что пустая строка добавляется в ту главу документа, которая в данный момент выделена курсором.

Следующая группа затрат в сводном сметном расчёте – это лимитированные затраты. Как правило, они рассчитываются взятием процента от итога по отдельной главе ССР, от суммы глав либо от значения какой-либо другой статьи затрат.

Расходы и затраты в управленческом учете: особенности, сходства, различия

Общая последовательность расчёта стоимости отдельного объекта и целого строительства описана в соответствующем методическом документе – Методике определения стоимости строительной продукции. В этой же Методике даны указания по расчёту лимитированных затрат.

Размеры лимитированных затрат в процентах, указанные в соответствующих нормативных документах, перечислены в программе «ГРАНД-Смета» в справочнике затрат для ОС и ССР. Копирование из справочника – это самый простой способ добавления лимитированных затрат в объектную смету и сводный сметный расчёт.

Нужный справочник называется Затраты ОС/ССР и открывается, как и любой другой справочник, при помощи кнопки Справочники на панели инструментов на вкладке Документ. Выбираем справочник из выпадающего меню кнопки.

Сразу отметим, что аналогично тому, как это делается в программе «ГРАНД-Смета» с коэффициентами и видами работ, справочные значения затрат для ОС и ССР можно распределить по нескольким отдельным файлам. В данный момент сформировано два таких файла: первый из них содержит актуальные нормативы из действующих документов, а второй – нормативы из отменённых методических документов. Соответственно, при работе в программе со справочником затрат ОС и ССР каждый раз в списке отображаются затраты из одного выбранного файла. Этот выбор делается из выпадающего списка кнопки Эталонный.

Затраты в справочнике группируются по главам сводного сметного расчёта. Дополнительная группировка затрат в составе той или иной главы зависит от вида строительства и иных отличительных признаков.

Оптимизация расходов на строительство

Для копирования строки из справочника в соответствующую главу сводного сметного расчёта необходимо перетащить её с нажатой левой кнопкой мыши. В обосновании каждой строки в справочнике обязательно указан соответствующий пункт нормативного документа.

Использование справочных значений не избавляет сметчика от необходимости изучить нормативные документы. Например, при расчёте затрат на зимнее удорожание к табличному нормативу дополнительно может применяться территориальный сомножитель.

Прежде всего, давайте научимся понимать заданные формулы расчёта лимитированных затрат. Возьмём для примера зимнее удорожание. Сначала идёт размер в процентах (1,7%), а затем указано, от чего этот процент берётся. Здесь мы видим идентификаторы. Буква Г – это обозначение главы сводного сметного расчёта с последующим порядковым номером главы.

Например, Г1 – общий итог по Главе 1. И есть ещё два специальных идентификатора: СДЛ и СПЛ. Это означает: Сумма до лимитированных затрат и Сумма после лимитированных затрат. То есть, СДЛ представляет собой итоговую стоимость перед расчётом главы Временные здания и сооружения, а СПЛ – итог перед главой с непредвиденными затратами.

Дополнительный идентификатор после точки – это обозначение графы, из которой необходимо брать значение: С – стоимость строительных работ, М – стоимость монтажных работ, О – стоимость оборудования, а П – прочие затраты. Получается, что Г1.С – это итог по Главе 1 для графы Строительные работы. Если обозначения графы в формуле нет, то берётся общая стоимость из графы Всего.

Если идентификаторы глав в формуле указаны через двоеточие, это означает, что процент берётся от диапазона глав. Например, для формулы 1,7%Г1.С:Г8.С значение вычисляется как 1,7% от итога по главам с первой по восьмую для графы Строительные работы.

Разобравшись в формулах, мы теперь можем их корректировать. Двойным щелчком левой кнопки мыши входим в редактирование ячейки и дописываем к текущей формуле (в начале или в конце) необходимый сомножитель. Это надо сделать для каждой графы в этой строке, где рассчитывается стоимость.

Если требуется, чтобы результат расчёта показывался, например, только в графе Прочие затраты, то и формулу надо вводить только в этой графе. Мы видим, что именно так в Главе 9 задан расчёт добровольного страхования – в размере 1% от общего итога по главам с первой по восьмую. Или расчёт авторского надзора в Главе 12 – в размере 0,2% от общего итога по главам с первой по девятую.

Также в формулах для расчёта лимитированных затрат может участвовать не только итог по главе или сумма по нескольким главам, но и отдельные статьи затрат. Для этого соответствующей строке документа необходимо присвоить свой идентификатор, который указывается в бланке ССР в специальной колонке. И в дальнейшем этот идентификатор можно использовать в формулах по общим правилам.

Например, нам необходимо отразить в сводном сметном расчёте стоимость услуг службы заказчика, которая составляет 1,2% от суммы общего итога по главам с первой по девятую и стоимости проектных работ.

Добавляем строку в Главу 10. В графу Прочие затраты начинаем вводить формулу. Сначала пишем 1,2% с открывающей скобкой, затем с нажатой клавишей Ctrl ссылаемся на общий итог по главам с первой по девятую – то есть, щёлкаем по этому значению левой кнопкой мыши.

Далее пишем знак «плюс», после чего снова с нажатой клавишей Ctrl точно так же ссылаемся на итог по строке Проектная документация в Главе 12. Этой строке автоматически присваивается идентификатор Ф1. Закрываем скобку – в результате у нас получилась формула 1,2%(Г1:Г9+Ф1). Подтверждаем введённую формулу нажатием клавиши Enter.

Формулы можно вводить полностью вручную: набирать на клавиатуре идентификаторы, ставить точки и двоеточия. Однако возможность собирать сложные формулы, просто щёлкая мышью с нажатой клавишей Ctrl в ячейки, откуда надо брать значения, делает расчёт лимитированных затрат в программе «ГРАНД-Смета» простым и удобным.

Щёлкнули в ячейку с итогом по какой-либо главе – получили соответствующий идентификатор, щёлкнули в итог по диапазону глав – идентификатор сразу изменился. Щёлкнули по значению в графе Монтажные работы – здесь получается свой идентификатор с обозначением графы. И наконец, щёлкнули в отдельную статью затрат – в результате ей сразу автоматически присвоился идентификатор и добавился в формулу. Очень наглядно.

Источник: www.grandsmeta.ru

Состав наших проектов домов из дерева

Заказывая проект у нас вы получаете комплект чертежей, который разработан профессиональными архитекторами, конструкторами и инженерами нашей компании в соответствии со СНиПами, ГОСТами и строительными правилами. Проекты полностью подготовлены для строительства домов с их последующей регистрацией в гос. органах.

Проектная документация представляет собой альбом формата А3 объемом от 30 до 150 листов и состоит из архитектурно-строительных разделов.

Архитектурно-строительный проект

Нужен для понимания концепции и геометрии дома — его внешнего вида, планировок и подробных размеров по ним. Позволяет пройти регистрацию дома в гос. органах, а также, чтобы строители знали полный конструктив дома от фундамента до кровли и могли его возвести без ошибок и перерасхода материалов.

Общие характеристики дома

Входит описание конструкций дома и его технических параметров, таких как общая площадь дома, жилая площадь, тип фундамента, материал стен, перекрытий, покрытие кровли и т.д.

Цветные фасады

Эскизы внешнего вида дома со всех сторон в цвете. Они дают полное представление об архитектуре сооружения, особенностях его внешнего вида, отделке и цветовом оформлении.

Черно-белые фасады дома с отметками высот

Это чертежи внешнего вида всех 4 сторон дома, которые дают представление об архитектуре и внешнем облике строения. Также на чертежах фасадов даны отметки высот всех ключевых точек, чтобы строители четко понимали, на какой высоте и какого размера должны быть двери, окна дома, крыльцо, балконы, свесы кровли, примыкание кровли к стенам, конек дома и т.д.

Чертежи планов этажей дома

В них указываются точные размеры всех комнат, выступов, проемов, углублений, толщины стен и прочих элементов, чтобы строители имели четкое представление о геометрии дома как снаружи, так и внутри.

План кровли

Чертеж с планом кровли показывает всю геометрию кровли, чтобы строители могли наглядно увидеть все изгибы, изломы и различные конструктивные элементы кровли, такие как мансардные окна, снегозадержатели, дымоходы, вент. каналы, а также их размеры.

Разрезы дома в двух ракурсах

Это чертежи разрезов дома, на которых наглядно видно устройство фундамента и глубину его залегания, конструкцию перекрытий и полов, стен, кровли дома, а также отметки высот, чтобы строители четко понимали, на какой высоте что должно находиться — все элементы фундамента, его подушки, полов, окон, дверей, примыкание кровли к стенам, конек дома и многие другие элементы.

Экспликация полов

Показан пирог (разрез) полов по каждой комнате, чтобы строители понимали, где какие технологии использовать и не забыли учесть конструктивные особенности в разных зонах.

Ведомость оконных и дверных блоков

Это перечень дверей и окон, где указаны их точные размеры, особенности конструкций, направление открывания и т.д. Информация позволит узнать стоимость окон и дверей у различных производителей и заранее заказать их, чтобы все необходимые элементы были изготовлены к нужному сроку.

Чертежи фундамента

Позволяют узнать полный конструктив фундамента, а также точные размеры основных конструктивных элементов. На плане представлены подземные и надземные части сооружения, даются указания по созданию опалубки и подушки фундамента, армированию, укладке гидроизоляции и использованию требуемой марки бетона. Также дается ведомость материалов с указанием их требуемого количества. Чертежи позволяют строителям возвести фундамент без ошибок и переделок. Приведено армирование фундамента.

Опалубочный план плиты.

Показан разрез с элементами монтажа, указаны основные размеры, приведена спецификация расхода материалов на плиты, в которой указаны количество материалов и их габариты. А также, приведен план армирования плиты.

Схемы устройства перекрытий этажей.

Показывают, как устроены перекрытия в доме, их конструкцию и габариты составляющих частей: размеры балок, шаг их монтажа. Указано чем их подшить снизу, заполнить и накрыть. Для плит перекрытия даются их размеры и раскладка, а для монолитных перекрытий: опалубочные планы, схемы армирования и ведомости расхода материалов. Всё это гарантия безошибочных работ.

План стропильной системы.

Подробная информация о кровле, где указаны особенности всех конструктивных элементов стропильной системы. В чертежах обозначены размеры самих стропил, оптимальный шаг их монтажа, места расположения узлов соединений. Подробно прописаны требования, которые нужно соблюдать при выполнении работ, связанных с подшивом, утеплением, правильным монтажом кровельных мембран и пароизоляционной пленки, установкой обрешетки, укладкой кровельного материала. Все это позволяет выполнить самую сложную часть любого дома надежно и без ошибок.

Конструктивные узлы и детали – их эскизы, разрезы.

В разделах проекта также приведены дополнительные листы с узлами и деталями. Они необходимы для понимания особенностей конструкции различных элементов дома согласно данному разделу.

Стены

Показан разрез стен по осям, приведена ведомость материалов с наименованием элементов стен и их размерами. На разрезах показаны отметки высот конструктивных элементов стены.

Перегородки

Показан разрез перегородок, приведена ведомость материалов с наименованием элементов перегородок и их размерами. На разрезах показаны основные размеры перегородок.

Спецификации материалов

Перечень и точное количество материалов, используемых при возведении данного дома. Позволяет ещё до начала строительства просчитать его стоимость, оптимизировать затраты на приобретение и доставку стройматериалов.

Раздел инженерных сетей

Для ряда наших типовых проектов разработан проект инженерных сетей. В таком случае, его мы предоставляем в подарок при покупке проекта!
Данный раздел позволяет строителям проложить сети отопления, водоснабжения, канализации и электрики в процессе возведения дома оптимальным маршрутом, что сокращает расходы на материалы и монтаж.

Отопление и вентиляция

В данном разделе имеются чертежи разводки системы трубопровода, указаны места монтажа радиаторов и отопительного котла, схема расположения теплого пола. Здесь есть указания, позволяющие правильно установить ключевые элементы системы отопления, подробно описаны материалы и агрегаты, указано их количество. В раздел включены чертежи, содержащие также информацию о системе вентиляции. В них показаны места создания вентиляционных каналов, которые будут функционировать в соответствии с действующими нормативами и правилами.

Водопровод и канализация

Представлена схема разводки труб, предназначенных для подвода воды, слива канализационных стоков. В чертежах есть подробное расположение котлов, бойлеров, раковин и иных санитарно-технических изделий. Здесь есть все узлы системы водопровода и канализации без исключения. Также указывается место расположения септика. В разделе прописаны указания, позволяющие правильно установить ключевые элементы систем, указано требуемое количество материалов и агрегатов, которые нужны для создания водопровода и канализации.

Электроснабжение и электроосвещение

Представлены схемы расположения электрических сетей, указано место установки электрического щита, розеток, выключателей, переключателей и различных осветительных приборов. В разделе может присутствовать информация о местах расположения слаботочных электрических сетей – телевидения, охранно-пожарной сигнализации, интернета и телефонии. В чертежах есть указания, необходимые для того, чтобы правильно установить главные элементы системы, описаны требуемые материалы и основные компоненты системы электроснабжения.

Источник: dobrovdome.ru

Земля под стройкой

В данном материале приведены Особенности бухгалтерского и налогового учета операций, связанных с движением земельных участков, отводимых под строительство.

Бухгалтерский учет

Чаще всего земельные участки приобретаются таким образом:

· покупка одновременно с объектом недвижимости, который в будущем предполагается использовать в производственных целях;

· приобретение или аренда для осуществления строительства.

При этом в первом случае дальнейшая перепродажа участка не предполагается. В данной ситуации непосредственно движения участка в течение срока его нахождения в собственности организации не происходит, и, следовательно, вопросов при организации и ведении бухгалтерского учета не возникает.

Во втором случае, напротив, участок, фактически поступает в собственность или владение организации только на период строительства, по окончании которого участок подлежит передаче собственнику законченного строительством объекта.

Трудности организации и ведения бухучета в этом случае обусловлены недостаточной проработанностью соответствующих вопросов в документах системы нормативного регулирования бухгалтерского учета.

Порядок отвода земельных участков под строительство регулируется ст.30—32 Земельного кодекса (далее — ЗК РФ).

Статьей 30 ЗК РФ, в частности, установлено следующее.

1.Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов или без такого согласования. Без предварительного согласования мест размещения объектов предоставление участков осуществляется исключительно на торгах, конкурсах или аукционах.

2.Для того чтобы участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности мог быть предоставлен без предварительного согласования места размещения объекта, необходимо проведение как минимум следующих мероприятий:

—работ по формированию земельного участка (подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения);

—кадастровой оценки земельного участка (если ранее она не проводилась или не уточнялась в течение периода, когда стоимость участка могла измениться);

—торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

—подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписания договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

3.При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта проводятся те же мероприятия (с учетом особенностей документооборота).

4.Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность или заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

5.Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Последовательность действий организации, заинтересованной в выборе земельного участка, подробно изложена в ст. 31 ЗК РФ.

Работы по установлению границ выделяемого земельного участка и его кадастровый учет ведутся за счет средств организации, получившей решение о предварительном согласовании места размещения объекта (п. 1 ст. 32 ЗК РФ).

Статьей 33 ЗК РФ субъектам РФ предоставлено право установления предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для дачного строительства. Аналогичное право предоставлено органам местного самоуправления в отношении земельных участков, выделяемых для индивидуального жилищного строительства. Для других целей (в том числе для строительства, осуществляемого юридическими лицами независимо от назначения строящихся объектов) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При приобретении земельных участков для осуществления строительства следует также учитывать норму ст. 56 ЗК РФ, в соответствии с которой федеральным законодательством может быть введено ограничение в форме установления условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Общие принципы организации и ведения бухгалтерского учета операций, связанных с движением земельных участков, установлены документами системы нормативного регулирования бухгалтерского учета: ПБУ 6/01 «Учет основных средств», Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания), Инструкцией по применению Плана счетов.

Перечисленными документами, в частности, установлено следующее:

· затраты по приобретению организацией земельных участков предварительно аккумулируются на обособленном субсчете «Приобретение земельных участков», открываемом к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы». По завершении процесса формирования затрат и прохождения процедуры государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества в порядке, установленном гражданским законодательством, земельные участки принимаются к учету в качестве обособленных объектов основных средств. Заметим, что Методические указания допускают оприходование объектов основных средств, относящихся к объектам недвижимости, и до завершения процедуры государственной регистрации прав собственности. Однако в случае с земельными участками, по нашему мнению, в этом нет необходимости — амортизации они не подлежат и в состав налоговой базы по налогу на имущество не включаются;

· наряду с земельными участками в составе основных средств учитываются капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы). Подобные вложения в земельные участки учитываются как отдельные инвентарные объекты (по видам объектов капитальных вложений). Если капитальные вложения на коренное улучшение земель осуществляются по участку, находящемуся в собственности организации, они учитываются в составе инвентарного объекта, в который осуществлены капитальные вложения;

· земельные участки не подлежат ни переоценке, ни амортизации, так как их потребительские свойства с течением времени не изменяются;

· подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Однако это не означает, что стоимость приобретенных в собственность земельных участков должна увеличивать первоначальную стоимость построенных на них объектов. Более того, в соответствии с правилами бухгалтерского учета такие объекты должны учитываться обособленно. Во-первых, они имеют разный срок полезного использования (для земельных участков такой срок вообще не устанавливается); во-вторых, законченный строительством объект подлежит амортизации на общих основаниях, а земельные участки не амортизируются.

Кроме того, при организации и ведении бухгалтерского учета следует принимать во внимание особенности правового регулирования отдельных видов затрат, возникающих в связи с использованием земельных участков для целей строительства.

Расходы на отвод земельного участка включаются в гл. 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства». В состав этих расходов включаются средства на отвод земельного участка, т.е. изъятие его, предоставление и передачу в собственность или аренду, в том числе на покрытие затрат по выдаче архитектурно-планировочных заданий и красных линий застройки, исходных данных, технических условий на проектирование и на проведение необходимых согласований по проектным решениям определяются расчетом на основании конкретных данных по соответствующей стройке. Данные расходы включаются в состав прочих капитальных работ и затрат и относятся на увеличение инвентарной стоимости законченных строительством объектов.

Весьма часто при строительстве также возникают затраты, связанные с возмещением гражданам стоимости принадлежащих им строений и посадок, сносимых при отводе земельных участков под строительство жилых домов, и другими аналогичными расходами. Подобные расходы относятся на затраты, не увеличивающие стоимость основных средств, и списываются непосредственно за счет источников финансирования. Более подробное рассмотрение данного вида затрат заслуживает отдельного разговора ввиду их особой специфичности и многовариантности осуществления.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Земельные участки как объекты земельных отношений (часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) могут приобретаться в собственность (владение, пользование или аренду) только инвесторами или иными участниками договора строительного подряда, которым по окончании строительства будет принадлежать законченный строительством объект. При этом ни заказчик строительства, ни подрядная строительная организация никаких прав (собственности, владения, пользования или аренды) на эти участки приобретать не могут.

Сказанное, разумеется, является справедливым только в том случае, если инвестор и заказчик (инвестор, заказчик и подрядчик) не являются одним и тем же юридическим лицом. Из этого следует, что на протяжении всего срока действия договора строительного подряда (и после окончания работ) стоимость земельных участков должна учитываться на балансе инвестора. Другие участники договора на время проведения работ могут учитывать стоимость подобных объектов за балансом (например, на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение»), хотя вряд ли это можно считать экономически целесообразным — учет активов за балансом применяется тогда, когда необходимо обеспечить их сохранность, а земельные участки не могут быть утрачены. В случае же их порчи размер ущерба определяется обособленно — независимо от стоимости участка.

При осуществлении строительства на условии долевого участия, когда заказчик и подрядчик являются дольщиками, они имеют право принять к учету стоимость земельных участков в части, которая по условиям договора должна перейти в их собственность. Технических трудностей по определению стоимости долей при этом возникнуть не должно, так как все подобные вопросы должны быть разрешены до начала строительства, на стадии заключения договора.

Налоговый учет расходов на приобретение

Законом от 30.12.2006 № 268-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» наконец-то урегулированы отношения, возникающие в связи с приобретением хозяйствующими субъектами земельных участков, — гл. 25 НК РФ дополнена ст. 264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки».

Положения данной статьи распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года. До 2007 года налогоплательщики не имели законного права учитывать расходы по приобретению или аренде земельных участков в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Статья 264.1 НК РФ распространяется на случаи приобретения земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Нормы статьи не уточняют, какие именно права приобретаются: собственности, владения или пользования. Возможно, это не является недоработкой, а обусловлено тем, что в настоящее время при выделении участков (находящихся в государственной или муниципальной собственности) земельные отношения не устанавливаются сразу. Предполагается, что окончательное оформление прав на участки будет производиться по завершении строительства — в собственность инвестора либо непосредственно в собственность товарищества собственников жилья. Тем не менее инвестиционные договоры с городской администрацией предполагают уплату соответствующих сумм еще до начала строительства и связывают необходимость уплаты именно с фактом выделения земельных участков (независимо от наличия или состава объектов инфраструктуры).

В то же время подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ установлено, что сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права. При этом под документальным подтверждением факта подачи документов понимается расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав.

Отметим также, что нормы новой статьи гл. 25 НК РФ не увязывают продолжительность периода, в течение которого расходы по приобретению или аренде участков будут приниматься к налоговому учету со сроками окончания строительства. Другими словами, расходы могут признаваться и после окончания строительства на данном участке — при условии, что организация-инвестор будет продолжать предпринимательскую деятельность (и получать прибыль). На практике может возникнуть ситуация, когда в бухгалтерском и налоговом учете доходы от строительства будут признаваться только после ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию и перехода права собственности на построенный объект к другому собственнику (например, после передачи квартир, построенных на условиях долевого строительства).

Таким образом, в случае когда организация, приобретающая земельные участки, заинтересована в том, чтобы расходы по приобретению или аренде земельных участков могли признаваться в налоговом учете непосредственно после выделения участка и начала работ, следует оформить государственную регистрацию перехода права собственности или государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

Отдельно (п. 2 ст. 264.1 НК РФ) оговорено, что расходами на приобретение права на земельные участки также признаются расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды.

Расходы на приобретение права на земельные участки включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.

Пунктом 3 ст. 264.1 НК РФ предоставлена возможность выбора одного из двух вариантов признания расходов в налоговом учете.

1.Сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет. То есть фактически предлагается использовать схему, аналогичную той, которая применяется при начислении амортизации по амортизируемому имуществу. При этом норма амортизации не может быть выше 20%.

Расходы по приобретению права на земельный участок составили 60 млн руб. Расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав оформлена в феврале 2007 года.

При выборе первого варианта списания расходов организация может принимать к налоговому учету ежемесячно не более 1 млн руб. (60 : 5 лет : 12 мес.).

По общему правилу принятие расходов по внеоборотным активам (по аналогии с учетом амортизации по амортизируемому имуществу) к учету должно начинаться с месяца, следующего за месяцем, в котором возникло право на их признание.

Таким образом, расходы будут приниматься к учету в следующих размерах:

2007 год — 10 млн руб. (с марта по декабрь);

2008—2011 годы — по 12 млн руб.;

2012 год — 2 млн руб. (январь — февраль).

Статьей 264.1 НК РФ сделано одно исключение из общего правила: если земельные участки приобретаются на условиях рассрочки, срок которой превышает срок, указанный в абз. 1 подп. 1 п. 3 данной статьи, то такие расходы признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, установленного договором.

Например, если для условий вышеприведенного примера рассрочка платежа составила шесть лет, ежегодно к налоговому учету может приниматься 10 млн руб., а не 12. Так как ст. 264.1 НК РФ специально не оговорено, что при определении срока должны учитываться налоговые периоды (а не годы), то фактически речь должна идти о годах, начало которых относится к месяцу, следующему за месяцем возникновения права на признание расходов, а окончание — к месяцу, предшествующему месяцу, одноименному с начальным, — в году окончания признания расходов.

2. Сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов. При этом для расчета предельных размеров расходов налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.

Расходы по приобретению права на земельный участок составили 30 млн руб. Расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав оформлена в марте 2007 года. Налоговая база 2006 года составила 20 млн руб., 2007-го — 40 млн руб., 2008-го — 30 млн руб., 2009-го — 50 млн руб.

Организацией выбран второй способ признания расходов в налоговом учете.

Для целей налогообложения могут быть приняты расходы в следующих размерах:

2007 год — 6 млн руб. (20 млн руб. х 30%);

2008 год — 12 млн руб. (40 млн руб. x 30%);

2009 год — 9 млн руб. (30 млн руб. x 30%);

2010 год — 3 млн руб. — остаток расходов, не принятый к учету в предыдущие годы, — (30 млн руб. – 6 млн руб. – 12 млн руб. – 9 млн руб.).

Выбор порядка признания расходов на приобретение права на земельные участки должен быть закреплен в учетной политике организации для целей налогообложения. По общему правилу учетная политика должна быть утверждена до начала очередного отчетного периода (для реальных условий — не позднее 31 декабря 2006 года). Однако с учетом принятия и опубликования Закона № 268-ФЗ соответствующий элемент в учетную политику организаций, приобретающих права на земельные участки в 2007 году, физически не мог быть внесен. По нашему мнению, включение выбора порядка признания в учете указанных расходов может быть оформлено как внесение изменений в учетную политику в связи с изменениями налогового законодательства.

Пунктом 4 ст. 264.1 НК РФ определено, что правила, установленные п. 3 этой же статьи, применяются также в отношении порядка признания расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды. Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

То есть в общем случае при оформлении права аренды на земельные участки организация может выбрать один из двух вышеприведенных методов расчета доли расходов, подлежащих списанию.

В том случае, когда аренда не подлежит государственной регистрации, ее срок может быть и менее пяти лет и, следовательно, расходы могут приниматься к учету в больших суммах.

Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков составили 18 млн руб. Срок аренды три года.

Ежегодно может приниматься к учету 6 млн руб. (ежемесячно — 500 тыс. руб.).

Пунктом 5 ст. 264.1 НК РФ отдельно установлен порядок определения налоговой базы при реализации приобретенных организацией земельных участков. Выше отмечалось, что ст. 264.1 НК РФ прежде всего регулируется порядок налогообложения земельных участков, приобретенных для нужд капитального строительства. То есть реализация земельных участков, как правило, может предполагать одну из двух ситуаций:

· прекращение строительства данным инвестором и продажа объектов незавершенного строительства другому хозяйствующему субъекту;

· продажа земельного участка товариществу собственников жилья (или иному объединению собственников жилых помещений) по завершении строительства.

При реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, прибыль (убыток) определяется в следующем порядке.

Прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в общем порядке, установленном гл. 25 НК РФ (доходы, уменьшенные на величину расходов, принимаемых к налоговому учету).

Прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном настоящей статьей.

Подпунктом 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ установлено, что убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

Формулировка данного подпункта представляется некорректной или как минимум неточной. Скорее всего (по аналогии с порядком списания убытка от реализации амортизируемого имущества — п. 3 ст. 268 НК РФ) речь здесь должна идти о сроке списания, который определяется как разница между сроком, установленным для списания расходов, и сроком, в течение которого организация фактически владела землей.

Расходы по приобретению участка составили 6 млн руб. Организацией принят первый способ расчета расходов, принимаемых к налоговому учету. Период списания установлен в пять лет. Спустя три года после начала списания расходов земельный участок реализован товариществу собственников жилья в связи с завершением строительства. Договорная стоимость реализованного участка составила 7 млн руб.

Налоговая прибыль по данной операции составит 4,6 млн руб. [7 млн руб. – (6 млн руб. – 6 млн руб. : 60 мес. х 36 мес.)].

Расходы по приобретению участка составили 12 млн руб. По истечении 10 месяцев после начала списания расходов строительство было прекращено, объекты незавершенного строительства и земельный участок были проданы. Продажная цена участка составила 8 млн руб. Расходы списывались первым способом. Период списания пять лет.

В данном случае результатом реализации будет убыток в размере 2 млн руб. [8 млн руб. – (12 млн руб. – 12 млн руб. : 60 мес. х 10 мес.)].

Для целей налогообложения образовавшийся убыток может списываться в течение 50 месяцев (четыре года и два месяца) равными долями.

Из нормы подп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ можно предположить, что право принятия к налоговому учету убытка от реализации земельных участков предоставлено только тем налогоплательщикам, которые избрали первый способ списания расходов по их приобретению. Однако это не так. Подпункт 1 п. 5 имеет явную ссылку на другие нормы гл.

25 НК РФ, которые с 2007 года допускают перенос убытка на другие налоговые периоды без каких-либо ограничений. Следовательно, налицо как минимум неразрешимое противоречие между отдельными нормами налогового законодательства, которое должно трактоваться в пользу налогоплательщика. Таким образом, до внесения соответствующих изменений в ст. 264.1 НК РФ налогоплательщик, выбравший второй способ списания расходов по приобретению права на земельные участки, может принимать убытки по их реализации в полном объеме в том налоговом периоде, в котором эти участки реализованы. Если же по результатам деятельности в данном налоговом периоде налогоплательщиком получен общий убыток, убыток от реализации земельных участков может быть перенесен на следующие налоговые периоды (в составе общего убытка).

Одновременно Законом №268-ФЗ внесены соответствующие дополнения:

—в пункт 4 ст. 250 НК РФ «Внереализационные доходы» — доходы от сдачи земельных участков в аренду должны учитываться для целей налогообложения в составе внереализационных доходов;

—в подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ «Прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией» — арендные платежи за арендуемые земельные участки принимаются к налоговому учету в составе прочих расходов.

Источник: www.eg-online.ru