Объекты капитального строительства — это здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и др. (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
При этом сооружения связи относятся к особо опасным и технически сложным объектам, если их проектной документацией предусмотрены такие характеристики, как высота от 75 до 100 м и (или) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли от 5 до 10 м (п. 3 ч. 1 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ, подп. 14.1 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» (далее — Закон о связи)).
Сооружения связи являются объектами инженерной инфраструктуры (в том числе линейно-кабельные сооружения связи), созданными или приспособленными для размещения средств связи, кабелей связи (подп. 27 ст. 2 Закона о связи).
Базовая станция сотовой радиотелефонной связи (высокомачтовая опора, вышка сотовой связи) относится к сооружениям связи, составляющим единую вещь — базовую станцию сотовой связи, состоящую из совокупности смонтированных между собой средств, объектов, кабельных и иных сооружений связи. Указанная базовая станция или вышка сотовой связи (высокомачтовая силовая опора) не может являться временной постройкой, поскольку представляет собой конструкцию, неразрывно связанную с землей, которую будет невозможно демонтировать без несоразмерного ущерба ее назначению.
Строительство и эксплуатация скалодромов. Форум «Скалолазание — 2023. Настоящее и будущее»
Станция сети сотовой радиотелефонной связи (высокомачтовая опора, вышка сотовой связи) является особо опасным и технически сложным объектом, поскольку влияние такого источника на человека может привести к негативным последствиям в виде патологий и болезней тех или иных органов. Любая сотовая вышка рядом с домом оказывает негативное влияние на здоровье человека (интенсивность такого воздействия зависит от количества производимого ей сигнала).
Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК).
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
До начала осуществления строительства, застройщик обязан получить разрешение на строительство. Отсутствие разрешения на момент начала строительства и в период его осуществления создает возможную угрозу безопасной эксплуатации возводимого объекта недвижимости.
Таким образом, базовая станция сотовой радиотелефонной связи (высокомачтовая силовая опора, вышка сотовой связи) и другие подобные объекты строительства являются сложными объектами капитального строительства, а значит, застройщик обязан получить соответствующее разрешение на строительство.
Как приготовится к вводу объекта в эксплуатацию. #ЦССдлябизнеса
В соответствии со ст.58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
За строительство объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство частью 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) осуществляет контроль и надзор за соблюдением требований промышленной безопасности при проектировании, строительстве, эксплуатации, консервации и ликвидации опасных производственных объектов, изготовлении, монтаже, наладке, обслуживании и ремонте технических устройств, применяемых на опасных производственных объектах (п.5.3.1 Положения о Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 № 401 «О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору»).
При размещении базовых станций сотовой связи необходимо руководствоваться действующими санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами (далее — СанПиН), основными из которых являются СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации средств сухопутной подвижной радиосвязи», СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов». Указанные требования СанПиН сводятся к тому, чтобы уровень электромагнитных полей, создаваемых антеннами базовых станций сотовых операторов на территории жилой застройки, а также внутри жилых, общественных и производственных помещений, не превышал предельно допустимые значения. Соответствие электромагнитного поля установленному нормами СанПиН предельно допустимому уровню определяется при проведении контрольных измерений при вводе в эксплуатацию или при модернизации базовой станции. Даже при отсутствии изменений в условиях и режиме эксплуатации базовых станций сотовых операторов, контрольные измерения должны проводиться не реже одного раза в три года.
Государственный санитарно-эпидемиологический надзор осуществляется Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор). Согласно пункту 3.7 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» утверждение проектной документации по строительству, реконструкции, техническому перевооружению, расширению и вводу в эксплуатацию построенных и реконструированных передающих радиотехнических объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии их СанПиН.
Таким образом, по вопросам законности строительствавышки сотовой связи вблизи жилых домов на территории Пермского муниципального района заинтересованные лица вправе обратиться в Западно-Уральское Управление Ростехнадзора (ул. Вильвенская, д. 6, г. Пермь, 614094), а для проведения контрольных измерений электромагнитного поля — в Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю (ул. Куйбышева, 50, г. Пермь) или в Центральный территориальный отдел Управления Роспотребнадзора (ул.Мира, 66, «г», г.Пермь, 614066).
Также с заявлением о законности строительства станции сети сотовой радиотелефонной связи (высокомачтовой опоры, вышки сотовой связи) возможно обратиться в прокуратуру Пермского района (ул.2-ая Красавинская, д.81, г.Пермь).
Источник: zatozvezdny.ru
научная статья по теме ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОНЯТИЯ «РАЗМЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТОВ» В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ Государство и право. Юридические науки
Текст научной статьи на тему «ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОНЯТИЯ «РАЗМЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТОВ» В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ»
ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОНЯТИЯ
«РАЗМЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТОВ» В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
БАНДОРИН Леонид Евгеньевич,
ассистент кафедры экологического и земельного права юридического факультета Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова (МГУ)
Действующее российское законодательство довольно бессистемно использует понятие «размещение объектов» применительно к объектам капитального строительства.1
Ни в одном федеральном законе не даётся дефиниции указанного термина. При этом, сам термин употребляется в большинстве законов отраслей земельного законодательства, экологического законодательства, законодательства о градостроительной деятельности.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации2 понятие «размещение» используется как раскрывающее смысл осуществления территориального планирования и планировки территории:
— в ст. 10, 14, 19, 23 в качестве содержания документов территориального планирования (схем территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, генеральных планов поселений и городских округов) указаны карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства соответствующего значения;
— в ст. 6, 7 в качестве полномочий соответственно федеральных и региональных органов государственной власти указано утверждение документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства соответственно федерального и регионального значения.
1 Размещение объектов, не являющихся капитальными (киоски, временные постройки), а также других объектов, к которым в законодательных актах применяется это слово (отходы, акции, информация, государственные заказы и т.п.), не рассматривается для целей настоящей статьи.
2 СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 16; 2005. № 30. Ст. 3128; 2006. № 1. Ст. 10, 21; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 31. Ст.
3442; 2006. № 52.
Ст. 5498; 2007. № 1. Ст. 21; 2007. № 21. Ст. 2455; 2007. № 31. Ст. 4012; 2007. № 45. Ст. 5417; 2007. № 46. Ст.
5553; 2008. № 20. Ст. 2251, 2260.
В ст. 34 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»3 поименованы стадии осуществления хозяйственной деятельности применительно к объектам недвижимости (зданий, строений, сооружений), для которых устанавливаются требования в области охраны окружающей среды: 1) размещение, 2) проектирование, 3) строительство, 4) реконструкция, 5) ввод в эксплуатацию, 6) эксплуатация, консервация, 7) ликвидация.
Исходя из логики указанных норм, можно сделать вывод, что размещение объектов строительства осуществляется на стадиях территориального планирования и планировки территории, до наступления стадии проектирования. Стадия проектирования наступает только после предоставления земельного участка. Согласно п. 16 ст. 1 и ч. 5 ст.
48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исключительное право принимать решения о подготовке проектной документации имеют не органы власти, а застройщики — то есть физические или юридические лица, которым принадлежит земельный участок. Соответственно, земельный участок уже имеется как объект земельных отношений — его границы описаны и удостоверены в установленном порядке, а это значит, что он прошёл государственный кадастровый учёт. Планировка территории, и уж тем более территориальное планирование предшествуют государственному кадастровому учёту. Ведь согласно ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, назначением документации по планировке территории является определение границ земельного участка.
3 СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133; 2006. № 52. Ст. 5498; 2007. № 27. Ст.
3213.
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2009. № 10(58)
Статьи 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации1 устанавливают специальный институт «предварительного согласования места размещения объекта». Этот институт является конкурирующим процедуре планировки территории. Фактически, на сегодняшний день мы имеем два различных варианта создания земельных участков. Первый — согласно процедурам, установленным гл.
5 Градостроительного кодекса Российской Федерации «Планировка территории», с подготовкой документации по планировке территории (проекты планировки территории, проекты межевания территории с градостроительными планами земельных участков в их составе). Второй — по процедуре предварительного согласования места размещения объекта с подготовкой проекта границ земельного участка, установленной ст. 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако следует сказать, что второй способ, хотя и не называется «планировкой территории», в части определения границ земельного участка фактически, по своей сути, состоит из планировочных действий.
Таким образом, на стадии размещения объекта происходит нормативная правовая материализация мысли о необходимости создания объекта публичной значимости с указанием на его примерное месторасположение в виде документа территориального планирования. А далее, если требуется создать земельный участок, то происходит уточнение границ и выделение земельного участка, на котором такой объект будет расположен, что также является стадией его размещения.2 На этом же указанная стадия и заканчивается, поскольку после неё наступает стадия прикладных технологических действий — землеустроительных работ на
1 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27. Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; 2004. № 41.
Ст. 3993; 2004. № 52. Ст. 5276; 2005. № 1. Ст. 15, 17; 2005. № 10. Ст. 763; 2005. № 30. Ст. 3128; 2006. № 1. Ст.
17; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 43. Ст. 4412; 2006. № 50.
Ст. 5279; 2006. № 52. Ст. 5498; 2007. № 1. Ст. 23, 24; 2007. № 21. Ст.
2455; 2007. № 26. Ст. 3075; 2007. № 31. Ст. 4009; 2007. № 45. Ст. 5417; 2007. № 46. Ст. 5553; 2008. № 20. Ст.
2253.
2 На практике возможна ситуация, когда земельный участок уже имеется. Соответственно, в этом случае подготовка документации по планировке не требуется (равно как и предварительное согласование места размещения объекта). Тогда мы должны сказать, что стадия размещения объекта ограничена рамками территориального планирования.
местности и государственного кадастрового учёта земельного участка на бумаге.
Утвердившись в подлинном значении термина «размещение», необходимо указать на иное понимание (или вообще непонимание) значения указанного термина в федеральном законодательстве.
Посмотрим на наименование ст. 16 Федерального закона от 4 мая 1999 г. № 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»3: «Требования охраны атмосферного воздуха при проектировании, размещении, строительстве, реконструкции и эксплуатации объектов хозяйственной и иной деятельности». В тексте самой статьи мы не видим раскрытия понятия «размещение», но очевидно, что этот федеральный закон под размещением понимает нечто другое, нежели Федеральный закон «Об охране окружающей среды» и Градостроительный кодекс Российской Федерации. Очевидно потому, что рассматриваемое нами понятие расположено здесь между «проектированием» и «строительством». На самом деле между «проектированием» и «строительством» существует только стадия получения разрешения на строительство (причём только в тех случаях, когда разрешение на строительство необходимо)4.
3 СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2222; 2004. № 35. Ст.
3607.
4 Часть 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает довольно обширный перечень случаев, когда разрешение на строительство не требуется.
В п. 2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации записано: «В целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для:
1) размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
2) размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики».
Налицо логическое противоречие: выше было доказано, что земельные участки не могут предоставляться для размещения, поскольку размещение предшествует самому созданию земельных участков.
В развитие указанной нормы рассмотрим норму п. 3 Правил принятия решений о размещении и сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения, утверждённых Постановлением Правительства
Российской Федерации от 14 марта 1997 г. № 3061: «Настоящие Правила регламентируют основные процессы, связанные с инициированием сооружения объектов, обоснованием инвестиций в строительство, выбором площадки, разработкой проектной документации, её согласованием и утверждением». Становится очевидным, что в этой формулировке термин «размещение» имеет неоправданное, неподкреплённое федеральными законами расширительное толкование.
В размещение не входят и не могут входить согласно действующему законодательству процессы, связанные «с разработкой проектной документации, её согласованием и утверждением». Это самостоятельная стадия. Также некорректно выделять в отдельную составляющую процессы, связанные «с обоснованием инвестиций в строительство». Действующее законодательство не оперирует таким понятием.
Разночтения в содержании понятия «размещение объектов» в российском законодательстве порождает проблемы в правоприменительной практ
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.
Источник: naukarus.com
Строительство при разрешенном использовании — эксплуатация
Есть з/у с разрешенным использованием — эксплуатация и обслуживание производственного комплекса.
На нем стоит склад.
При таком виде разрешенного использования возможно или нет новое строительство? Возможна ли реконструкция склада с увеличением площади в 1.5 раза?
Прошу с конкретными ссылками на закон.
к примеру в Москве ГЗК не даёт ГПЗУ под строительство, если разрешенное использование — эксплуатация
Дмитрий, здравствуйте. А земельный участок на каком праве у предполагаемого застройщика?
которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и
доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие
их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные
склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.
Полагаю, что понятие «размещение» включает в себя как строительство объекта, так и его эксплуатацию. Правилами землепользования и застройки муниципального образования какие основные ВРИ установлены для Вашей территориальной зоны?
Думаю Вам придется получить официальный отказ и обращаться с иском в суд, вот соответствующий пример из судебной практики:
Судья Баташева М.В. Дело №_33-4569/2014
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
« 14 » апреля 2014 г.
Судебная коллегия по гражданским делам
Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего Филиппова А.Е.
судей Немирова А.В., Мартышенко С.Н.
при секретаре Лебедевой В.С.
Заслушав в судебном заседании по докладу судьи Филиппова А.Е. дело по апелляционной жалобе Департамента Архитектуры и Градостроительства г. Ростова н/Д и Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятии, организаций Ростовской области (Минимущества Ростовской области) на решение Ленинского районного суда г. Ростова н/Д от 10 января 2014 года которым
УСТАНОВИЛА:
Департамент архитектуры и градостроительства (ДАиГ) г.Ростова-на-Дону обратился в суд к Бабаян Н.Ш. о признании капитального объекта по адресу: АДРЕС самовольно реконструированным, и приведении данного объекта в первоначальное состояние путем сноса 2-го и 3-го этажей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в ходе проверки организационно-правового порядка строительства на земельном участке по адресу: АДРЕС, было установлено,
что собственником данного земельного участка Бабаяном Н.Ш. в нарушение градостроительных норм и правил осуществлена реконструкция одноэтажного нежилого капитального объекта — административно-гостиничного корпуса литер «Д» (выполнены работы по устройству 2-го и 3-го этажей здания), без получения разрешения на строительство (реконструкцию) капитального объекта в уполномоченном органе при отсутствии проектной документации. Поскольку в добровольном порядке требования истца выполнены не были, представитель ДАиГ г. Ростова н/Д просил суд удовлетворить заявленные требования.
Бабаян Н.Ш. обратился со встречным иском к Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, Министерству имущественных и земельных отношений Ростовской области о признании за ним права собственности на административно-гостиничный корпус литер «Д» общей площадью 995,2 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС
Обосновывая свои требования указал на то, что на основании договора НОМЕР купли-продажи имущества от ДАТА, заключенному между ним и ГУП «Р» (продавец), протокола от ДАТА о результатах аукционных торгов по реализации имущества ГУП «Р» в виде Лота НОМЕР, он приобрел в собственность
объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: АДРЕС: строение (склад) литер А, а, а 1,3 общей площадью 261,4 кв.м; строение (склад) литер Б общей площадью 123 кв.м; строение (склад с пристройкой) литер Г, Г1 общей площадью 76,6 кв.м; строение (склад) литер Д, общей площадью 292,7 кв.м.; строение (склад) литер Ж, общей площадью 534,2 кв.м.
Одновременно с правами на строения ГУП «Р» передало (уступило) права и обязанности по договорам аренды земельных участков, на которых расположены данные строения. Указанные договоры аренды были заключены ГУП «Р» с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
В связи с тем, что 09.01.2007 года была проведена регистрация права государственной собственности Ростовской области на земельные участки, права и обязанности арендодателя по данным договорам перешли к Минимуществу Ростовской области.
В 2010 году Бабаян Н.Ш. обратился в ДАиГ г. Ростова н/Д для получения градостроительного плана на земельный участок для осуществления реконструкции здания склада литер Д по АДРЕС.
В процессе подготовки необходимых для данной процедуры документов, в том числе путем получения выписки из ЕГРП, было установлено, что запись о регистрации договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА в ЕГРП была погашена. Права на земельный участок были восстановлены только лишь в декабре 2012 года в процессе рассмотрения в Арбитражном суде РО гражданского дела НОМЕР по иску Бабаяна Н.Ш.
Вместе с тем, в связи с начавшимися с 2010 года ремонтными работами по приведению в надлежащее состояние здания склада литер Д по АДРЕС была проведена реконструкция склада с увеличением этажности, площади, строительного объема здания и изменением назначения. Реконструкция проводилась в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией, но без получения разрешения на реконструкцию в связи с отсутствием надлежащих доказательств о правах на земельный участок.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 2042 кв.м расположен в градостроительной зоне производственно-коммунального назначения первого типа (П-1). Градостроительный регламент данной зоны (ст. 47 ПЗЗ) предусматривает размещение административных и гостиничных зданий в данной зоне в качестве основного вида разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков.
По результатам технического отчета и заключения о состоянии строительных конструкций НОМЕР, созданный в результате реконструкции объект недвижимого имущества: административно-гостиничный корпус литер «Д» общей площадью 995,2 кв.м, проведенные строительные работы по устройству 2-го и мансардного этажа соответствуют строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, не угрожают жизни и здоровью людей, в связи с чем Бабаян Н.Ш. просил суд удовлетворить заявленные им требования о признании права собственности на реконструированный им объект.
10 января 2014 года Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону постановил решение, которым в удовлетворении заявленных исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону отказал.
Встречные исковые требования Бабаяна Н.Ш. удовлетворил.
Суд признал за Бабаяном Н.Ш. право собственности на строение литер «Д», площадью 995, 2 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый номер НОМЕР, по адресу: АДРЕС.Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону и Министерством имущественных и земельных отношений Ростовской области поданы апелляционные жалобы на решение суда.
В апелляционной жалобе Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым первоначальные требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.
Повторно излагая обстоятельства дела и основания обращения в суд с заявленными требованиями апеллянт ссылается на то, что ответчик за получением разрешения на строительство (реконструкцию) объекта не обращался, не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих невозможность оформления правоустанавливающих документов на возведенный объект во внесудебном порядке, а также допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенного строения и его соответствия градостроительным нормам и правилам, в том числе санитарно-эпидемиологическое заключение государственного учреждения здравоохранения, заключение о соблюдении на объекте требований пожарной безопасности, положительное заключение государственной экологической экспертизы на спорный объект, заключение органа архитектурно-строительного надзора.
Жалоба Министерства имущества земельных отношений Ростовской области мотивирована тем, что в нарушение процессуальных норм, суд не известил о времени и месте разбирательства Минимущество Ростовской (ответчика по встречному требованию) и не направил в его адрес копии иска и приложенных к нему документов, обосновывающих встречные требования.
Земельный участок, расположенный под спорными объектами недвижимого имущества, Бабаяну Н.Ш. для строительства и реконструкции не предоставлялся.
В адрес Минимущества Ростовской области Бабаян Н.Ш. за изменением в договор аренды и заключения нового договора аренды не обращался. По мнению апеллянта, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольно реконструированное строение противоречит положениям ст.222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ДАиГ г. Ростова н/Д, и Минимущества Ростовской области, а также представителя Бабаяна Н.Ш., судебная коллегия приходит к следующему.
Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 1, 51, 52 Градостроительного кодекса РФ, п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что Бабаяном Н.Ш. произведена реконструкция принадлежащего ему на праве собственности строения литер «Д», в результате которой здание является трехэтажным строением площадью 955,2 кв.м, которое расположено на земельном участке, принадлежащем Бабаяну Н.Ш.
на праве аренды, зарегистрированном в установленном законом порядке, использование строения в качестве административно-гостиничного комплекса на земельном участке с разрешенным видом использования для эксплуатации складских помещений не противоречит положениям Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, согласно которым земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 2042 кв.м. расположен в градостроительной зоне производственно-коммунального назначения первого типа (П-1), градостроительный регламент данной зоны (ст. 47 ПЗЗ) предусматривает размещение административных и гостиничных зданий в данной зоне в качестве основного вида разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, строение соответствует действующим строительным нормам и правилам, расположено в пределах границ земельного участка, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для сохранения строения литер «Д» в реконструированном виде и признании права собственности на строение литер «Д» с учетом реконструкции площадью 995,2 кв.м.
Суд не принял во внимание доводы представителя ДАИГ об отсутствии разрешения на произведенную реконструкцию, указав, что они не могут являться основанием для сноса 2-го и 3-го этажа, поскольку сам факт отсутствия разрешения при установлении соответствия строения действующим нормам и правилам, а также отсутствия нарушений прав третьих лиц не является основанием для удовлетворения первоначального иска.
Судом было также учтено отсутствие возражений со стороны собственника земельного участка Министерства имущества и земельных отношений Ростовской области относительно возможности сохранения здания, принадлежащего Бабаян Н.Ш. на праве собственности, в реконструированном состоянии.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда, а доводы апелляционных жалоб полагает несостоятельными ввиду следующего.
Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки:
постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке,
либо без получения необходимых разрешений,
либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил
Также в пункте 2 той же статьи устанавливаются последствия этому, т.е. вводится санкция за данное правонарушение в виде: отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
В соответствии с нормами ст. 222 ГК РФ самовольно возведенная постройка может быть снесена при установлении одного из трех обстоятельств:
строительство ведется на не отведенном для этих целей земельном участке;
строительство ведется без получения соответствующей разрешительной документации;
строительство ведется с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Одним из доводов апелляционной жалобы ДАиГ г. Ростова н/Д, равно как и одним из доводов позиции истца при рассмотрении дела по существу, является довод о том, что согласно кадастровой выписки земельного участка от 13.11.2013 НОМЕР разрешенным использованием данного земельного участка является эксплуатация складских помещений.
Таким образом, строительство (реконструкция) спорного объекта было осуществлено с нарушением целевого использования земли.В апелляционной жалобе Минимущества Ростовской области также указывается на то, что в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ арендатор обладает лишь временным правом владения и пользования имуществом, предоставленным ему арендодателем.
Согласно п. 1.1. договора аренды от ДАТА НОМЕР «и» арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером НОМЕР, находящийся по адресу: АДРЕС для использования в целях эксплуатации складских помещений.
Земельный участок, расположенный под спорными объектами недвижимого имущества, Бабаяну Н.Ш. для строительства и реконструкции не предоставлялся. В адрес Минимущества Ростовской области Бабаян Н.Ш. за изменением в договор аренды и заключения нового договора аренды не обращался.
Относительно доводов апеллянта о том, что строительство (реконструкция) велась на не отведенном для этих целей земельном участке, судебная коллегия отмечает следующее.
В ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, утвержденном 19.03.2014 года Президиумом ВС РФ, отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГсК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГсК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГсК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в статье 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГсК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 ГсК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В данном случае целевое назначение спорного земельного участка (категория земель) — земли населенных пунктов, следовательно, применительно к п. 1 ст. 7 ЗК РФ не усматривается нарушения целевого использования спорного земельного участка Бабаяном Н.Ш…
Согласно п. 4 ст. 37 ГсК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Из приведенных выше норм, следует, что дополнительных согласований и решений в выборе собственником объекта недвижимости разрешенного использования данного объекта не требуется.
В ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, утвержденном 19.03.2014 года Президиумом ВС РФ, также отмечается, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
На момент осуществления Бабаяном Н.Ш. строительных работ действовали Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в редакции решения Ростовской-на-Дону Городской Думы от 17.06.2008 № 405 (ПЗЗ № 405).
Градостроительный регламент производственно-коммунальной зоны первого типа (П-1) предусматривал в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — гостиницы, отели (ст. 27 ПЗЗ № 405).
Производственные и складские помещения не были указаны в качестве основных или вспомогательных видов использования. Таким образом, заслуживают внимание доводы ответчика о том, что с учетом технического состояния спорного объекта Бабаян Н.Ш. не мог получить разрешительную документацию на реконструкцию складских помещений, поскольку данный вид разрешенного использования объектов капитального строительства не предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны (П-1).
Производственные и складские помещения в качестве основного вида разрешенного использования объектов капитального строительства в зоне П-1 появились лишь в 2013 году в Правилах землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 (ПЗЗ № 87) — ст. 47 ПЗЗ № 87 в редакции 18.12.2012 г., после произведенной ответчиком реконструкции.
Таким образом, реконструкция спорного объекта была произведена ответчиком в соответствии с требованиями градостроительного регламента, действовавшего на период проведения реконструкции (ст.27 ПЗЗ №405), так и на настоящий момент (ст.47 ПЗЗ № 87), соответствовала, и соответствуют целевому назначению земельного участка.
Далее, относительно отсутствия разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта, следует отметить и то, что оно не могло быть получено в силу объективной причины, а именно в силу неправомерных действий собственника земельного участка по расторжению договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА и погашении регистрационной записи в ЕГРП, право аренды по которому было приобретено Бабаяном Н.Ш. на аукционных торгах по реализации государственного имущества ГУП «Р» 03.12.2009 г.
Поскольку на момент реконструкции право аренды на земельный участок было незаконно прекращено, и восстановлено лишь в декабре 2012 года на основании судебных актов арбитражного суда, Бабаян Н.Ш. был объективно лишен возможности получить разрешение на реконструкцию спорного объекта.
Как видно из ответа Минимущества Ростовской области от 11 октября 2011 года НОМЕР сотрудниками Минимущества было произведено обследование земельного участка по адресу АДРЕС, и установлено, что объект недвижимости литер Д, расположенный на данном земельном участке, находится в полуразрушенном состоянии.
Таким образом, не имея возможности получить разрешительную документацию, применительно к п. 4 ст. 37 ГсК РФ, определив вид использования земельного участка в соответствии с действующими в то время градостроительными регламентами, ответчик приступил к реконструкции полуразрушенного объекта недвижимости литер Д, собственником которого он является, параллельно отыскивая свое право аренды на земельные участки в рамках арбитражного спора.
Доводы Минимущества о том, что с Бабаян Н.Ш. в судебном порядке была взыскана задолженность за пользование земельными участками к существу рассматриваемого спора отношение не имеет. Это также является подтверждением того, что вопрос о правах сторон на земельный участок был предметом судебного спора.
Другим доводом апеллянтов о незаконности вынесенного по делу решения является то, что ответчиком не были представлены допустимые и достаточные доказательства безопасности самовольно возведенного строения и его соответствия градостроительным нормам и правилам. В частности, это санитарно-эпидемиологическое заключение государственного учреждения здравоохранения, заключение о соблюдении на объекте требований пожарной безопасности, которое выдается соответствующими органами МЧС России.
В ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, утвержденном 19.03.2014 года Президиумом ВС РФ, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В обоснование своей позиции ответчиком было представлено досудебное заключение ООО «А» НОМЕР, в соответствии с которым смонтированные строительные конструкции находятся в исправном состоянии, обеспечивают пространственную устойчивость, техническую надежность и эксплуатационную безопасность, не угрожают жизни и здоровью людей.
Устройство 2-го и мансардного этажей в нежилом здании лит. «Д» выполнено в соответствии со строительными, пожарными и санитарными нормами и правилами.
Проведенные строительные работы по устройству 2-го и мансардного этажей в нежилом здании лит. «Д» соответствуют строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, не угрожают жизни и здоровью людей (т.2 л.д. 34,35).
По делу была также проведена судебная экспертиза ЦЭ 07 ноября 2013 года НОМЕР (т. 2 л.д. 100-185).
На основании проведённого исследования и сравнения натурных показателей с требованиями строительных норм и правил, пожарно-технических, градостроительных и санитарных правил и норм строение литер «Д» площадью 995,2 кв. м., расположенное по адресу: АДРЕС, соответствует строительным нормам и правилам:
— СНиП 3.03-01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»;
— СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения»;
пожарно-техническим нормам и правилам:
Ф3-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
— СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»;
санитарным нормам и правилам:
— СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населённых мест»;
— СП 17.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП П-26-76
«Кровли»
— СП 30.13330.2012. Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01 — 85* «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
— СП 52.13330.2011. Свод правил. Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-85 «Естественное и искусственное освещение»;
— СП 60.13330.2012. Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;
— СП 73.13330.2012. Свод правил. Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы».
Расположение на земельном участке здания строения литер «Д» площадью 995,2 кв. м., по адресу: АДРЕС, не соответствует пункту 7.1. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, требования которого носят рекомендательный характер.
Несущие конструкции здания строения литер «Д» площадью 995,2 кв. м., расположенного по адресу: АДРЕС находятся в работоспособном состоянии (за исключением монолитного пояса перекрытия второго этажа, находящегося в ограниченно работоспособном состоянии), могут быть признаны капитальными, обеспечивают нормальную эксплуатацию строения и не угрожают жизни и здоровью людей.
Поскольку требования пункта 7.1. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* носят рекомендательный характер, постольку каких-либо действий с целью устранения выявленных настоящим экспертным заключением нарушений требований пункта 7.1. СП 42.13330.2011 «Градостроительство.
Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* в части расположения на земельном участке объекта исследования: строения литер «Д» площадью 995,2 кв. м., расположенного по адресу: АДРЕС, производить не обязательно.
В судебном заседании был допрошен эксперт М.Л.М. который подтвердил, что имеющие дефекты не существенные, и зданию обрушение не грозит (т. 3 л.д. 18).
При рассмотрении дела истцом не было представлено доказательств существенности и неустранимости нарушений при реконструкции спорного объекта строительства, в соответствии с которыми снос 2-го и 3-го этажей был бы соразмерен нарушенному праву.
В этой связи судебная коллегия отмечает, что в рамках состязательного процесса, стороны и лица, участвующие в деле, ссылаются на доказательства, подтверждающие их правовую позицию.
Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, равно как Минимуществом Ростовской области не представлено доказательств, опровергающих выводы имеющихся в деле экспертиз.
При рассмотрении спора в суде, в рамках состязательного процесса, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону не представил доказательств порочности судебного исследования, проведенного ЦЭ от 07 ноября 2013 года НОМЕР.
Оценивая представленное в материалы дела заключение ЦЭ от 07 ноября 2013 года НОМЕР судебная коллегия исходит из того, что ООО «ЦЭ» имеет свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние не безопасность объектов капитального строительства.
К видам указанных работ относятся работы по подготовке проектов мероприятий по охране окружающей среды, работы по подготовке проектов мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений (т.2 л.д. 174-176)
Выводы экспертного заключения объективными доказательствами не опровергнуты, ходатайств о назначении судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, в том числе и от Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, при рассмотрении спора не поступало.
Таким образом, при рассмотрении спора объективно было установлено, что единственным нарушением при реконструкции спорного объекта недвижимости было отсутствие у ответчика разрешения на реконструкцию, которое не могло быть получено до разрешения споров на права по земельным участкам.
Согласно п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. судебныерешения.рф/bsr/case/6644146
Источник: pravoved.ru