Размещение включает в себя как строительство объекта так и его эксплуатацию

ЭКСПЛУАТАЦИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА

Для бакалавров и специалистов по направлению «Строительство» настоящий раздел является факультативным.

Для присуждения степени магистра студент должен: знать

• • порядок ввода в эксплуатацию строительных объектов;
• • структуру эксплуатационных доходов и расходов;
• • правовые особенности объектов недвижимости;
• • основы формирования цен объектов недвижимости; уметь
• • проводить переоценку основных средств; владеть
• • основными методами оценки недвижимости;
• • методами технико-экономического обоснования инженерных решений.

ЭКОНОМИКА ЭКСПЛУАТАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ

На стадии эксплуатации следует различать строительные объекты, используемые в коммерческой и некоммерческой деятельности. Строительные объекты, на которых организовано производство, получают доходы от производственной деятельности. Однако при непроизводственной деятельности также могут быть получены доходы. Эксплуатационные расходы, затраты на ремонт имеют место на строительных объектах всех типов.

Ввод строительных объектов в эксплуатацию

После окончания монтажа оборудования на производственных объектах наступает ответственный период пусконаладочных работ (ПНР). При этом па стоимость строительства относится только часть пусконаладочных работ, выполняемая «вхолостую». Оставшаяся часть ПНР, выполняемых «под нагрузкой», оплачивается из эксплуатационных расходов вновь вводимого предприятия. Если предприятие еще не работает, эти расходы надо предусмотреть заранее и финансировать из заемных средств. На особо сложных объектах, например атомных электростанциях, объем ПНР сопоставим с объемом монтажных работ, поскольку для пусковых операций иногда приходится собирать и разбирать временные пусковые схемы, исправлять ошибки монтажников, неоднократно проводить промывку и продувку трубопроводов, отлаживать работу автоматики и оборудования на всех режимах. При планировании пускового периода следует предусмотреть также комплексное опробование оборудования, выход на проектные параметры, гарантийные испытания.

Для гражданских объектов пусконаладочные работы по оборудованию обычно полностью относятся на стоимость строительства, так как средства на это в бюджете таких объектов могут быть не предусмотрены.

Этап строительства объекта в основном завершается выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для получения такого разрешения застройщик представляет правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки объекта у подрядчика, акты о соответствии параметров объекта проектной документации и техническим условиям. Наиболее важным документом является заключение органа государственного строительного надзора о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации. В этом же документе удостоверяется удовлетворение требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета энергоресурсов. Для опасных объектов заключается договор обязательного страхования гражданской ответственности.

Для приемки объекта у подрядчика часто используется «Акт приемки законченного строительством объекта» по форме КС-11, где могут быть отмечены недоделки, которые необходимо устранить. В нем должна указываться стоимость объекта по утвержденному проекту, однако более правильно указывать суммы, проходящие по договорам подряда. Если равноправных подрядчиков несколько, они все вносятся в акт, если есть субподрядчики — акт может подписать только генподрядчик. В сумме следует выделить НДС.

После устранения недочетов, проведения комплексного опробования и гарантийных испытаний (для производственных объектов) может составляться окончательный Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, назначенной застройщиком (форма КС-14). Акт является основанием для окончательной оплаты всех выполненных работ в соответствии с договором подряда, за исключением гарантийного залога и иных удержаний. В настоящее время ни КС-11, ни КС-14 не являются обязательными, так как не предусмотрены законодательством. В частности, в Москве применяются иные акты, которые уже не содержат сведений о стоимости объектов.

Стоимость объекта указывается в заключении о соответствии Госстрой- надзора, а также в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Здесь следует учесть не только работы по подряду, но и полную стоимость объекта, включая проектные и пусконаладочные работы, приобретение оборудования, средства, израсходованные на службу заказчика, прочие затраты, а также использованный резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

После приемки объекта в эксплуатацию составляется акт по форме ОС-1а о приеме-передаче здания (сооружения). В нем указывается полная стоимость приобретения (возведения) объекта. Акт является основанием для постановки объекта на балансовый учет и начала начисления амортизации.

Объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства) подлежат государственному кадастровому учету недвижимого имущества. При этом сведения о недвижимом имуществе вносятся в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения подтверждают существование (или прекращение существования) такого имущества с уникальными характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Кадастровый учет и ведение государственного кадастра производит федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и его территориальные филиалы. Выдача сведений из государственного кадастра может осуществляться многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг [1] .

Государственный кадастр недвижимости объединен с государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это позволяет идентифицировать объекты недвижимого имущества и его владельцев, удостоверить существование прав данного лица на это имущество. Тем самым учитывается особенность недвижимого имущества, заключающаяся в том, что у последнего нет возможности перемещаться в пространстве вслед за своим владельцем, и, соответственно, владелец может находиться в другом месте.

Государственный кадастр недвижимости состоит из трех разделов: реестр объектов недвижимости; кадастровые дела; кадастровые карты. Реестр объектов недвижимости представляет собой свод записей об объектах в текстовой форме; кадастровые дела — совокупность документов о земельном участке и строениях на нем, включая кадастровый план; кадастровая карта — карта с нанесенными границами элементов кадастра и пунктами опорных межевых сетей. Для ведения реестра используется автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости (АИС ГКП).

О каждом объекте недвижимости в кадастр заносятся следующие сведения [2] :

• — вид, кадастровый номер объекта и дата внесения в кадастр;
• — описание границ земельного участка (для земельного участка), положения строения на земельном участке (для строения), положения в строении (для помещения);
• — площадь объекта;
• — адрес объекта или описание местоположения;
• — сведения о вещных правах и об обременениях таких прав;
• — кадастровая стоимость объекта;

разрешенное использование и категория земель (для земельного участка), назначение (для строений и помещений);

— этажность, материал стен, год ввода в эксплуатацию (для зданий), технические характеристики (для сооружений), степень готовности (для объекта незавершенного строительства) и т.п.

Часть сведений кадастра имеется в открытом доступе, остальные могут быть получены по запросу в виде кадастрового паспорта, кадастрового плана, выписки, справки и др.

Для внесения сведений в кадастр недвижимости заявитель представляет межевой план земельного участка, технический план здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта (при снятии с учета) и другие документы. В необходимых случаях составляется акт согласования местоположения границ.

Межевой план — документ, воспроизводящий внесенные в кадастр или новые сведения о земельном участке. Он включает в себя сведения о выполненных измерениях и расчетах, схему расположения земельных участков, чертеж земельных участков и их частей, другую информацию [3] .

Технический план — документ, воспроизводящий внесенные в кадастр или новые сведения о здании, сооружении, помещении, об объекте незавершенного строительства. В составе технического плана предоставляются сведения о выполненных измерениях и расчетах, описание местоположения, технические характеристики, чертеж и другие данные [4] . Технический план, так же как и межевой, могут быть представлены в бумажном виде или в форме электронного документа в формате XML, заверенного электронной подписью.

Разработку межевых и технических планов, актов обследования (кадастровые работы) должны производить кадастровые инженеры, имеющие квалификационный аттестат, выданный органами исполнительной власти субъектов РФ. Кадастровый инженер может работать в составе юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя. Они могут, хотя и не обязаны, создавать саморегулируемые организации кадастровых инженеров.

Источник

«Этап строительства» — что это за понятие

Скорректировано определение «этапа строительства». Особенности применения градостроительного права на отдельных этапах строительства. Особенности этапов строительства линейных объектов.

Строительство здания или сооружения — это сложный процесс, который, безусловно, может быть разделен на определенные этапы.

Градостроительный кодекс РФ (далее – Грк РФ) к отдельным этапам относит инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование. При этом подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства

Кроме того, Грк РФ устанавливает, что основная часть проекта планировки должна содержать этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства (далее – ОКС) жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения.

Отдельного внимания заслуживает и норма статьи 51 Грк РФ о том, что разрешение на строительство может выдаваться на отдельные этапы строительства, реконструкции ОКС. В случае выдачи разрешения на отдельный этап строительства здания или сооружения застройщик или технический заказчик вправе заключить договор строительного подряда именно для выполнения отдельного этапа строительства.

Таким образом, можно заметить, что градостроительное право признает этапность строительства и содержит ряд особенностей применения законодательства к отдельным этапам. Отсюда возникает вопрос о том, есть ли четкое понимание «этапа строительства».

С момента начала реализации постановления Правительства РФ от 16.02.2008 года N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (далее – ППР 87) под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

С 1 сентября 2022 года вступит в силу постановление Правительства РФ от 20.04.2022 N 711 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее – ППР 711), которое предлагает скорректированное определение «этапа строительства» под которым предлагается понимать строительство или реконструкцию объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства), а также комплекс работ по подготовке территории строительства, включающий в себя оформление прав владения и пользования земельными участками, необходимыми для размещения объекта капитального строительства (части объекта капитального строительства), снос зданий, строений и сооружений, переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, строительство временных зданий и сооружений, вырубку леса и другие работы.

Вызывает интерес не только расширение определения этапа строительства, но и тот факт, что ППР 711 предлагает четкое деление на этапы строительства для различных объектов, в частности дается деление на этапы для строительства объектов использования атомной энергии, метрополитена, строительства морских и речных портов и линейных объектов транспортной инфраструктуры, включенных в перечень объектов инфраструктуры, в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей, в отношении которых применяются особенности, установленные Федеральным законом «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Дополнительно можно отметить, что статья 52 Грк РФ для линейных объектов оговаривает право застройщика или технического заказчика выделять этапы строительства, реконструкции линейного объекта после получения разрешения на строительство объекта путем внесения изменений в проектную документацию соответствующего объекта.

А новая редакция ППР 87 уже для всех объектов капитального строительства устанавливает, что необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства решается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным настоящим Положением для объектов капитального строительства.

Источник

Порядок согласования строительства: этапы, документация

Порядок согласования строительства включает в себя обязательные мероприятия, необходимые для исполнения как в ходе предпроектных работ, проектирования, так и в ходе самой стройки. Это внушительный пакет документов, общение с различными инстанциями, проверки и многие другие действия.

Избежать всей этой рутины можно только в том случае, если объект строительства не является капитальным. Во всех остальных ситуациях придется обивать пороги. Но есть и другой выход – поручить работу по согласованию строительства специализированной организации. О том, какие этапы включает в себя данный процесс, и как лучше к нему подготовиться, вы узнаете из нашего материала.

Согласование строительства каких объектов необходимо

Строительство большинства типов объектов не обходится без согласования — процедуры, включающей в себя проведение экспертизы и выдачу разрешения Госстройнадзором. Согласовывать не нужно лишь некапитальные строения.

Этот комплекс мероприятий выполняется по-разному в зависимости от типа возводимого здания. Например, порядок согласования индивидуального строительства имеет уведомительный характер. Остальные капитальные здания и сооружения допускается строить после прохождения экспертизы и получения от Госстройнадзора соответствующего разрешения. Кроме того, существуют специальные виды согласований в зависимости от особенностей строительных работ.

Строительство нового объекта должно согласовываться с учетом ниже указанных нюансов.

• Для каждого объекта капитального строительства составляется проект, который обязательно подвергается экспертизе. На основании экспертного заключения Госстройнадзор выдает разрешение.
• Объекты ИЖС также необходимо согласовывать. Но для этого требуется подать уведомление в орган муниципальной власти.
• Проекты опасных производственных объектов дополнительно проверяются Ростехнадзором. Поэтому процедура их согласования предполагает специальные требования к заказчику.
• Может потребоваться обращение в другие инстанции за дополнительными разрешениями (например, в Москомнаследие, Москомархитектуру, Росавиацию и другие ведомства), если этого требуют особенности территории застройки и самого здания.

Обязанность по прохождению согласований обычно возлагается на заказчика либо на его представителя. Организации, привлеченные для проведения инженерных изысканий и проектных работ, должны состоять в СРО. Частное лицо может самостоятельно выбрать подрядчика, изучив представленные на рынке коммерческие предложения. Государственные структуры, как правило, для этого проводят открытый тендер с оформлением технического задания.

Цель согласования проекта — подтверждение соответствия планируемых работ градостроительному плану и другим действующим нормативным актам и регламентам. Этот комплекс мероприятий выполняется профильными экспертами и необходим перед возведением каждого капитального здания. Нарушение этого требования заказчиком либо подрядчиком влечет за собой внушительные штрафные санкции, а незаконно возведенное сооружение при этом будет подлежать сносу.

Получать разрешение на строительство не нужно лишь в исключительных случаях. Таковым является, например, возведение и реконструкция индивидуального жилья, некапитальных строений, объектов на садовых участках, буровых скважин. Также это требование не распространяется на здания и сооружения при их капитальном ремонте, на вспомогательные постройки, на объекты капстроительства при их реконструкции, которая не затрагивает конструктивных элементов и осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Порядок согласования строительства в общих чертах

Для успешной реализации строительного проекта, как мы выяснили, в большинстве случаев необходимо получить разрешение на строительство. А получение этого документа, в свою очередь, требует наличия объемного комплекта документации. Прежде всего, подается заявление в органы местной власти. Уполномоченная комиссия принимает решение, руководствуясь определенными критериями.

Необходимо приложить к ходатайству следующие сведения и документы:

• пояснительная записка с общей информацией о планируемом объекте, включающей назначение постройки, принятые архитектурные, конструктивные и прочие инженерные решения, ссылки на используемые нормы и регламенты;
• обоснование принятых решений с соответствующими расчетами;
• графическая часть, состоящая из чертежей, схем, иллюстраций и т. д.

Кроме того, порядок согласования проекта строительства предписывает указывать источники финансирования и предоставлять расчет инвестиций с действующими расценками.

Уполномоченные органы, получив данный комплект документов, начинают рассматривать заявление по существу. При этом оценивается возможность начала строительных работ исходя из действующего генерального плана. Учитывается также расположение планируемого объекта капстроительства, особенно если участок расположен на территории, представляющей историко-культурную или природную ценность.

В целом, шансы успешно согласовать проект напрямую зависят от грамотно составленной сметы.

5 этапов согласования капитального строительства

Согласование нового строительства выполняется в несколько стадий.

Этап 1: Подготовка исходной документации:

• правоустанавливающие документы, включающие в себя свидетельство о праве собственности на землю или объект, договор аренды, выписки из ЕГРН и т. п.;
• градостроительный план земельного участка;
• изменения, внесенные в правила землепользования и застройки (при наличии);
• технические условия на инженерные коммуникации и т. д.

Этап 2: Выполнение проектно-изыскательских работ:

• проводится комплекс инженерно-геодезических, инженерно-геологических и экологических изысканий;
• разрабатывается проектная документация.

Этап 3: Согласование проектной документации:

• согласуется архитектурное и градостроительное решение;
• проводится экспертиза (государственная или частная), по результатам которой, а также по материалам изыскательских работ выдается положительное заключение;
• подрядчик получает разрешительную документацию и т. д.

Этап 4: Сопровождение строительства:

• выдается разрешение на временное подключение к инженерным сетям;
• осуществляется технический надзор за выполнением строительно-монтажных работ;
• при необходимости в проектно-сметную документацию вносятся изменения, которые затем согласуются с уполномоченными ведомствами;
• формируется комплект исполнительных документов;
• органами Госстройконтроля, надзора и прочими ведомствами проводится ряд проверок, в процессе которых один из участников представляет интересы заказчика.

Этап 5: Сдача объекта в эксплуатацию:

• формируются рабочая и приемочная комиссии с разработанным планом действий;
• между юридическим лицом, эксплуатирующим объект, и поставщиками ресурсов заключаются договоры;
• выдается разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Возведение объекта можно начинать только после того, как выполнены все процедуры в соответствии с порядком согласования документации строительства, а также получен необходимый разрешительный документ.

Выдача разрешения на строительство означает, что вся проектная документация соответствует требованиям градостроительных норм, проекту планировки участка и его межевания для выполнения работ по строительству или реконструкции капитального сооружения. Выдается данный документ в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Подать заявление сегодня возможно через сервис Госуслуг.

Рекомендации по согласования проекта строительства

Несмотря на различия в этапах согласования, существующие между некоторыми регионами страны, в целом порядок примерно одинаковый. В любом случае перед началом строительства заказчику лучше обратиться к компетентным специалистам за консультацией, так как для некоторых эта процедура недостаточно прозрачна, со множеством неясностей. А без предварительного прохождения всех стадий согласования объект недвижимости принесет больше проблем, чем материальной пользы. Практика показывает, что нарушения Градостроительного кодекса всегда имело печальные последствия для заказчиков вне зависимости от сложности проекта. Легализация строительства включает в себя три главных этапа:

• разработка проектно-сметной документации;
• оформление документов, подтверждающих права на земельный участок;
• создание обоснования архитектурно-конструктивного решения, снабженного необходимыми расчетами.

Завершается этот процесс получением разрешения на строительство, что подразумевает под собой общение с представителями государственных контролирующих органов. В качестве последних выступают санэпидстанция, пожарная служба, департамент по архитектуре и градостроительству и прочие ведомства. Здесь заказчику важно сохранять терпение, поскольку придется пройти несколько десятков согласований. Многих такая бюрократическая волокита угнетает. И на этот счет можно дать несколько советов.

Готовить всю необходимую документацию следует с привлечением квалифицированного специалиста, в полной мере обладающего опытом и знаниями по каждому этапу согласования. Помимо этого, придется наладить контакт с проектировщиками, архитекторами и строителями. Однако все это окупится экономией времени, денег и нервов. Итог такой совместной работы — грамотный, своевременно согласованный проект. После этого крайне важно выбрать лицензированного подрядчика, обладающего полномочиями заниматься проектными и строительными работами.

При выборе же компании, не имеющей лицензии, вы, возможно, сэкономите на услугах подрядчика. Но легально построить объект вы в итоге не сможете, так как в получении разрешения на строительства вам откажут. А за неимением результата ни о какой экономии не может быть и речи. И все же незаконно возведенные самострои сегодня встречаются. Такую недвижимость в дальнейшем невозможно продать или завещать. А разрешение на строительство не только избавит вас как застройщика от ненужных проблем, но и обеспечит ваш объект гарантиями по крайней мере на несколько лет.

Последствия несоблюдения порядка согласования строительства

Какие же последствия будут грозить застройщику в случае возведения самостроя?

• На застройщика будет наложен штраф за незаконные строительные работы.
• Застройщик не сможет получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
• Зарегистрировать здание (а, следовательно, и продать его) также не получится.
• Если земля была арендована у муниципалитета, договор аренды будет расторгнут.
• Застройщика обязуют снести незаконно возведенный объект за свой счет.
• Такой снос не даст право застройщику получить компенсацию за освобождение городской территории.

Несмотря на перечисленные негативные последствия, до сих пор находятся желающие сэкономить на обязательном согласовании и получении разрешения на строительства. Такие недальновидные строительные компании как минимум наказываются крупными штрафами, после чего составляются предписания на узаконивание самостроев. Более негативный сценарий выражается в требовании властей снести незаконно возведенное здание за счет застройщика.

Не стоит рассчитывать на получение разрешения на строительство фактически построенного объекта. Скорее всего, дело обернется для застройщика судебными разбирательствами. Поэтому главный совет звучит так: во избежание неприятных последствий своевременно соблюдайте порядок согласования рабочей документации на строительство и получения всех необходимых разрешений.

Источник