Разрешение на строительство блокированная жилая застройка

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков (ЗУ), предназначенных для возведения сблокированных жилых домов, но не назначение (ВРИ) здания, состоящего из блоков.

Объект жилой недвижимости, строящийся на участке, используемом для блокированной застройки, состоящий из домов (блоков), имеющих одну или несколько общих стен с соседними блоками, не обретёт правовые характеристики жилого здания. Ими будут обладать только блоки.

С 2022 года судьба каждого из них – быть самостоятельным объектом капитального строительства (ОКС):

• вид – здание
• назначение – жилой дом
• вид разрешённого использования – дом блокированной застройки

Если же блоки уже были зарегистрированы в ЕГРН, необходимости внесения изменений в сведения о них в ЕГРН нет, если только правообладатели этой недвижимости не придут к решению об изменении их вида, ВРИ и назначения.

Земельный участок, который занимает блочное здание, остаётся целостным:

Блокированная застройка. Общая долевая собственность.

• перед сдачей объекта (отдельных жилых домов) в эксплуатацию этот надел не нужно делить на самостоятельные участки под блоки (жилые дома)
• переходит в общую долевую собственность владельцев блоков

Вместе с тем, раздел участка не запрещён. Выполнить его можно позже при следующих условиях:

• отдельные жилые дома (блоки):

• приняты в эксплуатацию
• обрели собственников

• пришли к общему решению о разделе ЗУ, на котором расположено всё блочное здание
• за свой счёт провели межевание участка
• зарегистрировали в ЕГРН образуемые наделы и оформили права на них

Можно констатировать, что в блочном жилом строительстве произошло разделение зон полномочий:

• застройщик занимается следуюшими задачами:

• строительство сблокированных жилых домов
• постановка объектов на кадастровый учёт в качестве ОКС как домов блокированной застройки

• разделом земельного участка на блочные участки
• постановкой блочных участков на кадастровый учёт
• оформлением прав собственности на блочные участкм

Изложенное выше – направления законодательных преобразований, касающихся строительства блокированных жилых домов. Актуализированы на основании ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 476-ФЗ от 30.12.2021):

• вступил в силу 1 марта 2022 года
• на основе требований закона внесены поправки:

• в Градостроительный кодекс РФ
• в Жилищный кодекс РФ

Причинами корректировок нормативно-правовых норм блочного жилого строительства стали следующие обстоятельства:

1. исторически сложившаяся казуистика с определением правового статуса жилых домов, обладающих свойствами блокированной жилой застройки, которые одновременно причисляли к жилым и к многоквартирным домам:
2. к примеру, к домам блокированной застройки не относился класс многоквартирных домов, в которых:
3. выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
4. выход из парадной –­ на территорию (ЗУ)
5. земельный участок находится в собственности всех жильцов дома
6. сложности с документальной подготовкой к строительству, связанные с образованием земельных участков, примыкающих к блокам и квартирам

Всё это привело к необходимости решения проблем:

С чего начинается блокированное строительство? | Как грамотно построить блокированный дом

• по устранению «белых пятен» в законодательстве
• по обеспечению защиты прав собственников жилых объектов (блоков)

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ( №14-287-ТГ/22 от 28.03.2022), направленном в адрес территориальных органов, даны разъяснения отдельных положений статьи 16 федерального закона № 476-ФЗ:

1. Блок признаётся домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок:

• зданием
• помещением в здании

Подготовка каких-либо заключений при этом не требуется.

2. Дом блокированной застройки определяется не как многоквартирный дом, а как отдельный жилой дом:

• блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов
• имеющий отдельный выход на земельный участок

Иными словами, каждый блок признаётся зданием (жилым домом):

• каждый жилой дом (блок) ставится на кадастровый учёт
• регистрация права осуществляется как на здание – с назначением «жилое»

В отношении земельного участка сделаны акценты:

• на сохранение целостности ЗУ по завершении строительства блоков
• на возможность образования самостоятельных блочных наделов в дальнейшем

3. Установлена правовая определённость в вопросах оформления прав на земельные участки, занимаемые жилыми домами (блоками):

• исключена основа споров о том, относится ли таун-хаус к многоквартирным домам, собственники помещений в которых бесплатно приобретают права на земельный участок, занимаемый таким домом
• земельные участки под жилыми домами (блоками) могут формироваться как самостоятельные
• приобретение земельных участков, примыкающих к жилым домам (блокам):

• на общих основаниях, установленных земельным законодательством, – за плату

4. Исключена необходимость замены ранее выданных документов или внесения в них изменений:

• внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока:

• не требуется
• может выполняться только по желанию правообладателей объектов недвижимости

• сохраняют свою юридическую силу
• не требуют переоформления

Внесение изменений в ЕГРН по желанию правообладателей объектов недвижимости (блоков)

Если ранее (до вступления в силу закона №476–ФЗ) в ЕГРН уже были выполнены регистрационные действия:

• в ЕГРН внесены сведения о блоках как о жилых помещениях в жилых домах блокированной жилой застройки (независимо от их наименования или вида разрешённого использования)
• зарегистрированы права на такие блоки

собственники блоков вправе подать в Росрреестр два заявления (одновременно):

1. об учёте изменений сведений об объекте недвижимости в ЕГРН – в части приведения в соответствие с требованиями законодательных актов РФ, изменённых законом № 476-ФЗ:
2. вида
3. назначения
4. вида разрешённого использования
5. о разделе ЗУ, находящегося в общей долевой собственности у владельцев (собственников) блоков в таком доме:
6. с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки
7. при условии совместного решения об обращении в Росреестр, закреплённого протоколом общего собрания собственников дома:
8. или в лице одного из собственников, уполномоченного всеми собственниками
9. или всех собственников одновременно
10. примечание:
11. не является препятствием для раздела ЗУ отсутствие в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ:

1. указания на соответствующий ВРИ ЗУ
2. утверждённых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков

Результатами обращения правообладателей блоков станут изменения в сведениях об объекте недвижимости, которые Росреестр внесёт в ЕГРН:

• по виду объекта – с помещения на здание
• по назначению объекта – на «жилой дом»
• по виду разрешённого использования – на «дом блокированной застройки»:

• с исключением наименования объектов недвижимости, не соответствующих данному ВРИ

Одновременно Росреестр выполнит снятие с кадастрового учёта здания в целом. Взамен на кадастровый учёт будет поставлен каждый отдельный блок – как самостоятельный объект жилой недвижимости.

2. Потенциал ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
2. малоэтажная застройка
3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
4. блокированная жилая застройка
5. передвижное жильё
6. среднеэтажная жилая застройка
7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в одной из частей территориальной зоны жилой застройки.

В действующем Классификатор ВРИ ЗУ виду использования земельных участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

• для возведения жилого дома, пригодного для постоянного проживания:

• дом:
• не делится на квартиры
• высота – не выше 3 надземных этажей

• этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом

• декоративных и плодовых деревьев
• овощей
• ягодных культур

• гаражей
• вспомогательныех сооружений

• спортивных и детских площадок
• площадок отдыха

Итак, на участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

1. жилой дом, состоящий из отдельных жилых домов (блоков), последовательно примыкающих друг к другу через общие стены без проёмов:
2. максимальное количество блоков – 10
3. минимальное количество блоков – 2
4. гаражи
5. сооружения вспомогательного назначения

Сблокированные дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это здания, состоящие из однотипные жилые строения, расположенных в ряд и блокированные друг с другом боковыми стенами без проёмов.

Каждый блок является жилым домом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16):

• жилой дом – индивидуально-определённое здание
• в составе здания конструкционным способои обособляются площади, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием:

• комнаты
• помещения вспомогательного использования

Каждый из автономных блоков (отдельных жилых домов) может иметь:

1. отдельный вход
2. небольшой участок (палисадник)
3. гараж (нередко)

Иными словами, у каждого блока в сблокированном жилом доме может быть свой изолированный выход на личный участок, на котором будет стоять собственный гараж.

Площадь исходного ЗУ, на котором будут располагаться жилые дома блокированной застройки, в зависимости от совместного решения всех собственников жилых домов (блоков) и их дальнейших действий, может:

• или оставаться в неизменном состоянии – с выходом из каждого блока на территорию общего пользования
• или претерпеть изменения, связанные с образованием в исходном ЗУ участков (под блоки) – с выходом из каждого блока на собственный участок

Формирование земельных участков под блоки (жилые дома)

Поскольку каждый блок (жилой дом) в целостном здании блокированной застройки может располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков формируются из исходного участка, на котором расположено всё здание целиком:

• посредством межевания
• при определении границ наделов ставятся на учёт
• по завершении кадастровых работ ВРИ земельных участков, занятых блоками, должен соответствовать градостроительному регламенту:

• установленным предельным размерам земельных участков

Наименование ВРИ каждого образованного блочного участка – «блокированная жилая застройка».

При формировании ЗУ под блоки (отдельные жилые дома) нужно учесть следующие требования:

1. при межевании раздел исходного ЗУ проводится по линиям стен
2. границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков
3. количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
4. размеры блочных ЗУ:
5. должны соответствовать требованиям градостроительного регламента – предельным размерам участков, для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка», установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположены участки:
6. не быть меньше предельного минимального размера (площади) ЗУ
7. не быть больше предельного максимального размера (площади) ЗУ
8. в случае раздела исходного ЗУ, на котором расположены блоки (жилые дома), ранее зарегистрированные в Росреестре (при строительстве до вступления в силу закона № 476–ФЗ):
9. отсутствие в градостроительном регламенте, утверждённом применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен ЗУ, указания на соответствующий ВРИ ЗУ, а также утверждённых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для раздела ЗУ
10. площадь образуемых блочных ЗУ должна соответствовать тем предельным размерам, что установлены для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»

Площадь ЗУ, на котором расположен каждый блок (отдельный жилой дом), не должна быть меньше предельного минимума, установленного для блокированной жилой застройки в ПЗЗ поселения.

Удобнее пояснить всё это на примерах, в которых для получения необходимых данных выполняются несложные арифметические расчёты, позволяющие определить:

• количество блоков (жилых домов), которые можно разместить на исходном ЗУ:

• площадь исходного участка нужно разделить на площадь, равную предельному минимальному размеру ЗУ – с учётом требования о максимальном количестве блоков (10 жилых домов, блокированных между собой)

• площадь исходного ЗУ нужно разделить на то количество блоков, которое было получено в первом действии, – с учётом предельных размеров земельных участков, установленных для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»

Пример №1

• установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 3 сот.
• общая площадь исходного участка, состоящего из 2 смежных участков, – 40 сот.

Результаты расчётов и выводы:

Полученное расчётное количество блоков – 13. Но максимальное число блоков (жилых домов) на ЗУ не должно превышать 10. В итоге, получаем:

• максимальное количество блоков, которые можно будет возвести на ЗУ, – 10
• площадь каждого из образуемых блочных ЗУ не должна быть меньше предельного минимального размера – 3 сот.

• оставшуюся площадь 10 сот. придётся использовать не под размещение блоков, а в иных целях – к примеру, для устройства спортивной плошадки

Пример №2

• установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 4 сот.
• площадь исходного участка – 16 сот.

• расчётное максимальное количество блоков – 4
• расчётная площадь блочного ЗУ – 4 сот.

Пример №3

• установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 4 сот.
• площадь исходного участка – 6 сот.

Результаты расчётов и выводы:

Максимальное число блоков – 1, то есть планируемый к строительству жилой дом уже не будет сблокированным с другим жилым домом (блоком).

К тому же, по итогам расчётов, получается:

• расчётная площадь блочного ЗУ – 1.5 сот., то есть меньше предельного минимального размера ЗУ

• несоответствие требованию градостроительного регламента

Таким образом, возвести блокированный жилой дом на участке с указанными параметрами не получится.

Дом блокированной застройки на участке ИЖС

При намерении построить на ЗУ, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), жилой дом, блокированный с другими домами общими стенами без проёмов, предварительно нужно проанализировать:

1. возможность изменения существующего ВРИ ЗУ на разрешённое использование «блокированная жилоя застройка»
2. потенциал площади участка для такого строительства.

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

• оно соответствует жилому назначению
• статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ:

• с предварительным разделом дома на 2 или большее количество блоков, имеющих отдельные входы

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит уточнить.

ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Значит, придётся удостовериться в том, что для участка существует возможность изменения его ВРИ ЗУ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, построенные жилые дома (блоки) :

• по своему назначению не будут соответствовать требуемому ВРИ ЗУ
• будут считаться самовольной постройкой

Указанные обстоятельства считаются грубыми градостроительными правонарушениями, влекущими судебные разбирательства и снос строений за счёт средств застройщика (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

Уточнить возможность изменения существующего ВРИ ЗУ помогут документы, которые нужно заказать в отделе по градостроительству местной администрации:

1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечнях не будет. Придётся тогда оценить возможность решения задачи об изменении территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков необходимо сделать предварительную оценку «площадных возможностей» исходного земельного участка:

1. выяснить установленный предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки
2. сопоставить площади будущих участков под жилые дома (блоки) с установленными предельными размерами

Пример №1

• установленный предельный минимальный размер ЗУ – 3 сот.
• площадь земельного участка – 5 сот.

1. блокированный жилой дом не может состоять из одного блока
2. на ЗУ построить такой дом нельзя

Пример 2

• установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
• площадь земельного участка – 25 сот.

1. на участке можно возвести блокированный жилой дом, состоящий из 6 блоков
2. чтобы выделить (образовать) земельные участки под каждый блок (отдельный жилой дом), потребуется провести межевание исходного земельного участка

3. Разрешение на строительство дома блокированной застройки

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке, предназначенном под блокированную жилую застройку (или на нескольких смежных земельных участках).

Разрешительная документация выдаётся властями с учётом этой ситуации – в соответствии с требованиями правовых нормативов и федерального законодательства:

1. Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013
2. Градостроительный кодекс РФ:
3. пункт 1 статьи 51:
4. устанавливает необходимость получения разрешения на строительство (РНС) – при условии допустимости размещения ОКС на земельном участке в соответствии с ВРИ ЗУ и установленными ограничениями
5. определяет требование о разработке проектной документации по объекту капитального строительства для получения РНС
6. устанавливает возможность строительства ОКС только на основании полученного РНС
7. пункт 1 статьи 55:
8. устанавливает необходимость получения разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию – для удостоверения:

1. выполнения строительства ОКС в полном объеме – в соответствии с РНС и проектной документацией
2. соответствия построенного ОКС требованиям к строительству ОКС, установленным на дату выдачи ГПЗУ, представленного для получения РНС, а также соответствия ВРИ ЗУ

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке, то для получения разрешения на неё необходимо:

• объединить участки в один
• подготовить межевой план образованного ЗУ
• поставить ЗУ, образованный при объединении участков, на кадастровый учёт

Раздел образованного участка на блочные ЗУ, проводившийся ранее перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию, не требуется. Так установлено законом № 476–ФЗ (пункт 5 статьи 16).

Полученное РНС подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям, а также:

• удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
• даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке документов для получения РНС выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без РНС предусмотрена ответственность (статья 222 ГК РФ).

Отсутствие РНС исключает:

• постановку объекта на кадастровый учёт
• регистрацию права

Порядок получения РНС

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

Применяются общие правила:

• подготовка собственником:

• материалов для получения ГПЗУ
• проектной документации

• на строительство объекта
• на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

1. о границах ЗУ
2. о минимальных отступах от границ
3. о зонах действия публичных сервитутов
4. о разрешённом использовании ЗУ
5. требования:
6. к назначению
7. к параметрам ОКС
8. к размещению ОКС на ЗУ
9. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству жилого дома блочного типа. В заявлении на его предоставление можно предусмотреть:

• планируемое количество отдельных жилых домов (блоков).
• выделение ЗУ под каждый блок

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

• локация всего здания блокированного жилого дома
• места подъездов и проходов
• границы зон действия:

• публичных сервитутов
• ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

• с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
• с требованиями нормативных документов:

«Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства» «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» «Дома жилые одноквартирные»
• «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

СПОЗУ согласовывается с отделом градостроительства муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

• проектных материалов
• схем архитектурных решений всего здания блокированного жилого дома (фасады здания)

Поскольку сблокированные жилые дома являются объектами капитального строительства, то порядок получения разрешений на их возведение должен соответствовать требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из требований – отсутствие необходимости проведения экспертизы проектной документации.

Документы для получения РНС на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):

• заявление
• правоустанавливающие документы на ЗУ
• ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления
• материалы проектной документации:
• пояснительная записка
• СПОЗУ
• архитектурные решения
• сведения об инженерном оборудовании
• сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:

• с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС

• организации строительства ОКС (ПОС)
• организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей

• при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводится – в соответствии со статьей 49 ГрК РФ

• в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ

Ввод объекта в эксплуатацию дома блокированной застройки

Правовой статус блокированной застройки отличает самостоятельный статус каждого отдельного жилого дома (блока), сблокированного с другими домами (блоками) боковыми стенами без проёмов.

Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технические планы всех ОКС (отдельных жилых домов). Изготовлением таких планов (по заказу застройщика) занимается кадастровый инженер (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

Источник www.zemvopros.ru

Разрешение на строительство блокированная жилая застройка

<Письмо>Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328

О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

Источник legalacts.ru

О жилых домах блокированной застройки

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ. Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме этого, для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.

Также необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».

Источник opuo.ru