Президиум ВАС РФ неоднократно выражал правовую позицию о том, что понятие «самовольная постройка» не применимо к зданиям, строениям, сооружениям, не являющимся индивидуальными жилыми домами, построенным до 01.01.1995, и такие объекты не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ. Это связано с тем, что ст. 222 ГК РФ применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ), а ст. 109 ГК РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
См.Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56-41462/2011, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11, Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 238/12 по делу N А50-2668/2011.
Самовольная постройка
В принципе, из правил действия ГК РФ во времени другие выводы сделать сложно.
Но вот я смотрю на Определение Верховного суда РФ от 17.02.2015 г. № 5-КГ14-142 и вижу, что суд отменяет постановление суда апелляционной инстанции и оставляет в силе решение суда первой инстанции о признании самовольными постройками зданий и сооружений, часть из которых, как указывает сам Верховный суд РФ (стр.9, 14 Определения), построена и введена в эксплуатацию в 1994 году. Ст.222 ГК РФ судом применена ко всем объектам (стр.5, 15 Определения).
Текст судебного акта ВС РФ по ссылке:
Что это: незнание правовых позиций Президиума ВАС РФ или их игнорирование?
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним
Деловые переговоры: правовые стратегии
Похожие материалы
Комментарии (22)
С точки зрения «вечности» ранние постройки являются более ветхими (с течением времени всё изнашивается, поэтому их сносить проще;~))
Вот только зачем. http://zakon.ru/Discussio. ushitelya/15902
« Что касается одной обязательности президиума, то он обязателен для экономколлегии, не гражданской »
На мой взгляд, позиция Президиума соответствует ГК РФ, в отличие от Определения ВС РФ.
Поэтому я бы ставил вопрос по другому:
не
«Верховный суд РФ не знает о мнении Президиума ВАС РФ»
а
«Верховный суд РФ не знает норм ГК РФ»
Как признать право собственности на недвижимость до 1995 года
Моя версия: судьи гражданской коллегии отожествили иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск. Те 4 здания, которые были введены в эксплуатацию после 1995 года снес по основаниям самовольности, а 2 здания, введенные в эксплуатацию в 1994 году – по негаторным основаниям. Хотя, это конечно явным образом не следует из данного Определения, здесь скорее попытка понять мотивы судей.
И конечно, нельзя исключать вероятности судебной ошибки
А может быть прав все же Верховный Суд, а Президиум ВАС ошибался? Толкование им нормы ГК РСФСР 1964 года о самовольной постройке дано без учета того, что нормы гражданского права не только в ГК содержатся.
Понятие самовольной постройки и самовольного строительства дано в постановлении Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года № 390 «О мерах по борьбе с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». Указанное постановление действовало в период действия ГК РСФСР 1964 года, и Совет Министров РСФСР (Правительство Российской Федерации) рассматривали указанный нормативный акт как действующий, поскольку вносили в него изменения постановлениями от 21 апреля 1972 года № 248, от 23 июля 1993 года № 726.
В этой части есть контрдовод от КС РФ:
Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2014 N 1076-О
«В связи с введением в действие с 1 января 1995 года части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей статью 222 «Самовольная постройка», а с 30 декабря 2004 года — Градостроительного кодекса Российской Федерации, содержащего, в частности, статью 51 «Разрешение на строительство», абзац второй пункта 3 Постановления СНК РСФСР «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», согласно которому органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты обязаны рассматривать не позднее десятидневного срока заявления застройщиков о выдаче разрешения на приступ к строительству на отведенных им земельных участках, а также пункт 6 этого же Постановления, устанавливающий, что самовольные застройщики, приступившие после издания данного Постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные им строения или части строений и привести в порядок земельный участок, на территории Российской Федерации не применяются, т.е. фактически утратили силу задолго до обращения заявителя в Конституционный Суд Российской Федерации».
Напротив, определение Конституционного Суда лишь подтверждает действие постановления СНК до принятия нового Гражданского кодекса и Градостроительного кодекса.
Как-то странно. Если ВС РФ считает, что надо применять указанное Постановление СНК, то почему он на него не ссылается? Почему тогда он ссылается на 222?
1.Верховный суд РФ не применял ничего ранее ГК РФ плюс он оставил в силе нижестоящий судебный акт, в котором этот вопрос не исследовался вообще.
Так что говорить о том, что ВС РФ «прав», наверное, не совсем корректно:)
2.Не готов говорить о том, что понятие самовольной постройки надо также смотреть в Постановлении СНК от 22.05.1940 г. № 390 в случае, если это понятие ПРОТИВОРЕЧИТ принятому позднее ГК РСФСР 1964 г.
Однако, допустим, что это так.
Применительно к исследованному ВС РФ делу постройки были введены в эксплуатацию, т.е. были построены с разрешением.
Единственное нарушение — это их расположение, по мнению суда, в землях отвода Ж/Д транспорта, т.е. в том, что постройка находится в «запрещенном» месте.
Однако в Постановлении СНК от 22.05.1940 г. № 390 с учетом всех внесенных изменений, если оно действовало в 1994 году, речь идет только о постройках, которые являются самовольными, потому что они построены «без разрешения» (п.5).
То, что постройки были построены в полосе отвода ЖД транспорта (по мнению суда), получается, что в любом случае не является основанием для признания их самовольными по указанному Постановлению СНК от 22.05.1940 г. № 390.
проблема в иске и истце: иск о признании самовольной зданий 1 и 2 (построены в 2000-х), 3-6 (закончили строиться в 2009) и (!) теплосети и кабеля (которые вообще не могут быть самовольной, так как не являются недвижимостью, а только ее часть), ну и истец — ржд, или кто там, не с горы кароч)
Тактично не соглашусь с характеристикой теплотрассы и кабеля как частью недвижимости. Все же а) линейные объекты, б) стоят на кадастровой учете, г) теплотрасса определенно не может быть частью какого-то одного объекта недвижимости 😉
Наверное, нужно внимательно читать судебные акты, чтобы вопросы такие не появлялись:
«Уведомлением от 27 июня 2008 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомил ООО «Строитель 91 и К» о расторжении указанного выше договора аренды земельного участка, о чём 12 марта 2009 г. в ЕГРП внесена соответствующая запись о расторжении договора аренды.
На момент рассмотрения спора каких-либо договоров в отношении указанного земельного участка у ответчиков нет ни с собственником земельного участка, ни с арендатором — владельцем железной дороги, ни с органами исполнительной власти либо местного самоуправления г. Москвы.
После подписания указанных выше актов ведомственной комиссии о вводе спорных зданий и сооружений в эксплуатацию строения номер 1 и 2 были снесены и на их месте построено новое здание, а возведение строений 3, 4, 5, 6 продолжалось до 2009 года, в то время как у ответчиков отсутствовали какие-либо права в отношении спорного земельного участка, а также какое-либо разрешение либо согласие на строительство.» (с)
Где автор поста увидел здания, построенные до 01.01.1995, в отношении которых принят судебный акт, для меня осталось большой загадкой. Но кто-то из комментаторов ее разгадал самостоятельно))) Тут у меня тоже есть вопросы, правда 😉
а) правовые позиции ВАС РФ не особо актуальны в наши дни и их значимость будет все меньше и меньше с каждым днем;
б) постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22.05.1940 №390 весьма и весьма активно применялось в постсоветский период, см. например, Определение ВАС РФ от 07.12.2010 №ВАС-13821/10 по делу №А40-72343/09-61-556;
в) и плохо, что ВАС РФ жил в небесах цивилистики, сформировал прекрасную библиотеку по иностранному праву, но где-то с 2011 года перестал в ряде случаев утруждать себя работой по реально существующему российскому праву и законодательству (оправданием часто был лозунг: авторы законов, которые ему не нравились, вообще не понимали, что писали). Но это ведь секрет полишинеля, не так ли?)))
« Где автор поста увидел здания, построенные до 01.01.1995, в отношении которых принят судебный акт, для меня осталось большой загадкой. Но кто-то из комментаторов ее разгадал самостоятельно))) Тут у меня тоже есть вопросы, правда 😉 »
К сожалению, это Вы не обладаете всеми аспектами дела:)
Но не могу Вас в этом винить, так как из судебного акта ВС РФ все обстоятельства дела понять сложно. Я же материалами дела обладаю, однако в нем никого не представлял (не срослось, как говорится).
ВС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции о признании самовольными постройками зданий и строений, введенных в эксплуатацию в 1994 и 1998 г. Более того, суд первой инстанции даже указал «погасить свидетельства о праве собственности» на данные объекты.
Апелляционная инстанция при отмене решения суда первой инстанции одним из доводов в пользу отмены указала, что, установив возведение иных объектов и реконструирование «старых» объектов после 2006 года, истец не изменил требования и просил признать самовольными не «новые», а «старые» объекты, которые числятся в ЕГРП.
Верховный суд РФ же все «нагло переврал» и написал обратное, как будто прокурор просил снести ныне существующие объекты (стр.12), что не соответствует не только обстоятельствам дела,но и данным решения в других местах (стр.3,9,14).
Вот только от того, что Вы увидели этот аспект, не прослеживается логика в том, что не должно возникнуть вопроса в топик-стартере.
P.S.Апелляционное определение можно посмотреть здесь
http://www.mos-gorsud.ru/. pn=0https://zakon.ru/discussion/2015/3/30/verxovnyj_sud_rf_ne_znaet_o_mnenii_prezidiuma_vas_rf_o_samovolnyx_postrojkax_postroennyx_do_01011995″ target=»_blank»]zakon.ru[/mask_link]
ВС РФ объяснил, когда дом без документов не самострой
Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.
Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.
Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.
Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.
Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.
Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.
Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.
Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Право на самострой
ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.
Приобретательная давность
Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.
Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).
При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.
Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.
В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.
«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.
Позиция ВС по делу
За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.
При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.
Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.
«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.
Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.
С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.
«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.
Комментарий эксперта
Верховный суд рассмотрел спор, когда дело не в самострое вовсе, а в иной житейской ситуации, когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляют свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства, поясняет Управляющий партнёр «Тарло и партнеры» Алексей Попов.
По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.
«Так вот в рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в данном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, а соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника», — подчеркнул Попов.
Источник: www.vsrf.ru