В 2021 году в России было введено 92,6 млн кв. м жилья — это исторический рекорд. Во многом его обеспечило индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — доля частных домов в общем вводе впервые превысила половину и составила, по данным Росстата, 53%. По темпам роста ввода в годовом выражении сегмент ИЖС обгоняет многоквартирные дома — 23% против 12%.
Рассказываем, какие законодательные нововведения сделали этот рекорд возможным, что уже изменилось и что вскоре изменится для тех, кто строит или планирует построить дом.
Частные дома по эскроу. Что это значит
Одно из главных событий в сфере законодательства об ИЖС состоялось в самом конце 2021 года — был принят закон № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Этот закон, который вступит в силу 1 марта, распространяет на поселки ИЖС, которые реализуются застройщиками, нормы долевого строительства многоквартирного жилья. «Среди главных нововведений — обязанность застройщика ИЖС по формированию объектов инфраструктуры и общего имущества поселка в соответствии с проектной документацией; передача построенных индивидуальных жилых домов только при условии их подключения к инженерным коммуникациям; применение механизма защиты прав граждан с размещением денежных средств на счетах эскроу до ввода в эксплуатацию поселка и его инфраструктуры; обязательная государственная регистрация договоров о строительстве (аналог ДДУ) и применение механизмов проектного финансирования застройщиков», — поясняет заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Олег Комлик.
Как и где получить разрешение на строительство дома на земельном участке для ИЖС.
Закон не запрещает строить поселки и без эскроу, но, считают участники рынка, наличие дополнительных механизмов защиты покупателей будет конкурентным преимуществом. К тому же, новые правила позитивно скажутся на качестве малоэтажного девелоперского продукта: проекты поселов ИЖС станут более проработанными, отмечает Олег Комлик. «В результате внедрения описанного механизма реализации малоэтажных жилых комплексов гражданам будет гарантирована передача качественного индивидуального жилья, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой», — говорит эксперт. По его словам, это повысит и ликвидность объектов ИЖС как предметов залога по ипотеке — а значит, банки будут охотнее кредитовать покупку и строительство частных домов.
«Закон повысит прозрачность рынка (этому будет способствовать наличие эскроу-счетов), дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. И для девелоперов, и для банков это тоже хорошо», — соглашается юрист, партнер ЮК «Генезис» Василий Сосновский.
Ипотека на ИЖС: какие программы теперь доступны и что выбрать
Настороженность банков относительно потенциальной ликвидности частных домов, действительно, долгое время тормозила развитие ипотеки в сегменте. Сейчас ситуация меняется: в 2021 году льготные ипотечные программы распространили на ИЖС — «Семейная ипотека» (с 28.04.2021) и «Льготная ипотека» (с 18.10.2021). Благодаря этому по итогам 2021 года объем выданных ипотечных кредитов на ИЖС, по оценкам «Дом.РФ», вырос примерно в четыре раза, а доля жилищных кредитов на ИЖС в общем объеме выданных — примерно втрое по сравнению с 2020 годом.
3 вида объектов, которые можно строить на участке ИЖС
Распространение льготной ипотеки на частные дома стало важным событием для этого сегмента, отмечает и адвокат «Юков и партнеры» Илья Бахилин. Меры поддержки также включают и субсидирование долга по ипотеке на приобретение объекта еще недостроенного дома — на сумму не более 450 тыс. руб. при рождении третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, добавил эксперт.
Какие льготные ипотечные программы распространяются на ИЖС
Сейчас в России можно взять на строительство частного дома кредит по одной из следующих программ:
- Семейная ипотека: до 6% годовых, взнос от 15%, срок до 30 лет, сумма до 12 млн руб., распространяется на семьи с единственным ребенком, родившимся не раньше 1 января 2018 года;
- Сельская ипотека: ставка до 3% годовых, первый взнос от 10%, срок до 25 лет, сумма, в зависимости от региона, до 3 млн или до 5 млн руб;
- Дальневосточная ипотека: до 2% годовых, взнос от 15%, срок чуть более 20 лет (242 месяца), сумма до 6 млн руб., действует в Бурятии, Якутии, Забайкальском, Камчатском, Приморском, Хабаровском краях, в Амурской, Магаданской, Сахалинской областях, Еврейской автономной области и Чукотском автономный округе;
- льготная ипотека с госсубсидированием: до 7% годовых, взнос от 15%, срок до 20 лет, сумма до 3 млн руб.
Что еще изменилось в законодательном регулировании ИЖС
Еще одно знаковое событие для частного домостроения — распространение на земли с назначением ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) «дачной амнистии», которое позволяет узаконить постройки в упрощенном порядке. Для приватизации объекта ИЖС по этому закону нужно предоставить в регистрирующий орган документы о праве собственности на земельный участок, его технический план, а также декларацию на него. Изменения вступают в силу с 1 марта 2022 года, воспользоваться «упрощенкой» можно будет до 1 марта 2031 года. Эта мера прямо не скажется на объемах строительства — речь идет о получении прав на уже существующие объекты. Но оформление собственности на дома все равно отразится на статистике по ИЖС.
«Государство всеми способами поддерживает индивидуальное жилищное строительство, давай гражданам возможность без особых проблем оформить права на построенные жилые дома», — комментирует изменение юрист, управляющий партнер Bolshakovhttps://moigektar.ru/news/novye-usloviya-dlya-izhs-svoy-dom-stanet-dostupnee-w9akuoun2s» target=»_blank»]moigektar.ru[/mask_link]