Разрешение на строительство если дом уже построен через суд

Компания «ДЛВ Инвест» проиграла дело в Арбитражном суде Ростовской области. Суд не поддержал ее требование признать незаконным отказ департамента архитектуры и градостроительства Ростова в разрешении на строительство на улице Береговой.

Судебное заседание 2 февраля было недолгим. На заседание пришел сам владелец «ДЛВ Инвест» Александр Перельман. Он настаивал на том, что имеет право на стройку на набережной.

Противоборствующие юристы «ДЛВ Инвест» и департамента архитектуры и градостроительства еще раз повторили свои доводы. Между Перельманом и представительницей департамента Инной Поляковой состоялась короткая дискуссия.

По мнению специалистов департамента, проект высотки на Береговой, 33/4 не предусматривает гостевых автомобильных парковок. На земельном участке рядом с будущей высоткой мест нет. Парковка запроектирована, но она – подземная. Специалисты предположили, что гостям, приехавшим по своим делам в это место, проще будет бросать автомобили у тротуаров, мешая автомобильному движению.

— Подземная автостоянка не может обеспечить потребности потребителей. Транспортные средства посетителей данных помещений будут располагаться вдоль проезжей части, тем самым создавая помехи как основному транспортному потоку, так и движению общественного пассажирского транспорта, что приведет к снижению пропускной способности уличной дорожной сети, — заявила представительница департамента.

Так выглядел проект

Контраргументы Перельмана сводились к указанию на то, что подобные ситуации уже складываются в местах других новостроек, но чиновники чинят препоны строительству только его проекта.

— Что вы имеете в виду под словом «должны находиться на земельном участке»? Вы полагаете, что парковочные места должны находиться на грунте? – спросил бизнесмен.

— Гостевая стоянка – это открытая площадка, предназначенная для парковки легковых автомобилей. А запроектированная в соответствии с проектной документацией «гостевая стоянка» — подземная, — напомнила сотрудница департамента.

— А вот есть дом на Островского – Красноармейской, который недавно построен и введен. У него все парковки находятся внутри здания – так же, как и предполагается на Береговой. Вы считаете, что там тоже нет гостевых парковок? – поинтересовался Перельман.

— Этот вопрос не относится к рассмотрению данного спора. Я не аналитик департамента и не имею информации…— ответила девушка.

— А как же ситуация с «Сердцем Ростова»? Там стилобат под «свечками» и парковки – гостевые и постоянные – так же организованы. Доступ к ним открытый, но не на грунте, а на бетоне. Также сдан и было получено разрешение… Вам это известно? – настаивал Перельман.

— Так же считаю, что это не относится к нашему предмету спора, — упорствовала представительница департамента.

— Я могу еще продолжать! – заметил Перельман.

Обе стороны уже столько раз проговорили свои аргументы, что даже не стали затягивать прения.

Короткий перерыв и – судья Юлия Андрианова провозгласила вердикт.

— В заседании рассмотрено дело по заявлению ООО «ДЛВ Инвест» к департаменту архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство. Арбитражный суд решил отказать в удовлетворении требований, — зачитала судья.

Судебное решение еще не вступило в силу, и у «ДЛВ Инвест» есть время для обжалования его в апелляции.

Стройка на Береговой откладывается. Фото: Роман Неведров

Напомним, что компания «ДЛВ Инвест» уже несколько лет судится за право возведения жилкомплекса на пересечении улицы Береговой и переулка Газетного. Согласно проекту, там должны были возвести две жилые башни высотой 15 и 22 этажа, соединенные трехэтажным стилобатом. Комплекс должен включать 148 квартир и офисов.

Департамент архитектуры и градостроительства Ростова отказал в выдаче разрешения на строительство. Среди причин отказа назывались изменения в правилах землепользования и застройки города, запрещающие высотное строительство на набережной Дона, а также расчет, согласно которым жители высотки перегрузят социальную инфраструктуру – детсады, школы – в районе, а их автомобили ухудшат транспортную ситуацию.

В декабре 2020 года, во время первого процесса по этому делу, «ДЛВ Инвест» выиграла его: судья Юлия Андрианова признала незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство и обязала департамент архитектуры и градостроительства выдать разрешение. Однако Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд изменил вердикт: вместо немедленной выдачи разрешения департамент должен был повторно рассмотреть заявление на строительство.

Чиновники департамента повторно рассмотрели заявление «ДЛВ Инвест» и снова отказались разрешить строительство. «ДЛВ Инвест» опять пошел в суд. Однако в этот раз Арбитражный суд решил не в пользу компании.

Параллельно представители «ДЛВ Инвест» в Ростовском областном суде пытались признать недействующим решение ростовской гордумы о создании «зоны речного фасада», которым запрещается высотное строительство на набережной. В этом процессе «ДЛВ Инвест» тоже проиграла.

Между главой администрации Ростова Алексеем Логвиненко и владельцем компании Александром Перельманом случилась заочная дискуссия.

— Строительство многоэтажной высотной жилой застройки в данной зоне исключено! Территория предназначена для устройства общественно-культурного кластера, — говорил Логвиненко.

Перельман же указывал, что на улице Береговой, несмотря на формальные запреты, уже построены и возводятся новые «небоскребы». Получается так, что какие-то любимчики мэрии могут обходить законодательные запреты.

— Нет стройкам на Береговой всем, кроме избранных, – констатировал недовольный Перельман.

Жители Ростова разделились в своих симпатиях: одни сочувствовали борьбе бизнесмена с чиновниками, другие требовали не допустить новой стройки, считая, что «небоскреб» испортит панораму Дона.

Накануне глава администрации Ростова Алексей Логвиненко в ходе отчета департамента архитектуры города отказался комментировать вопрос о судебном противостоянии между администрацией города и Александром Перельманом. Он коротко и зло ответил, что все решит суд.

Ранее «Блокнот Ростов» писал, что в конце 2021 года администрация Ростова разрешила строительство высотного дома на Богатяновском спуске. Инвестор смог добиться выдачи разрешения только в судебном порядке через кассационный суд. Однако власти намерены отменить данное решение и уже обратились в Верховный суд.

Дмитрий Ремизов

Присылайте свои новости, фото и видео на номер 8 (938) 108-56-10 (Viber, WhatsApp). Звоните, если попали в сложную ситуацию и не получили помощи от чиновников.

Источник: bloknot-rostov.ru

Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?

Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.

Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?

Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке. К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.

Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?

Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:

1. Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
2. Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
3. Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
4. Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
5. Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.

Сносить стену или перегородку полностью не разрешается. Если конструкция несущая, проём должен быть узким и дополнительно укреплённым. В перегородке допускается оформлять широкие проёмы с двустворчатыми дверями.

Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.

Не удастся легализовать следующие изменения:

• расширение лоджии за счёт жилого помещения;
• демонтаж несущих стен;
• перенос отопительных приборов на балкон;
• оборудование санузла в жилой комнате;
• объединение комнаты и газифицированной кухни;
• оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.

Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Документы для оформления уже сделанных изменений

Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:

• заявление о перепланировке и/или переустройстве;
• оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
• согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
• эскиз или проект внесённых корректировок;
• техпаспорт квартиры;
• поэтажная планировка дома;
• экспликация до и/или после перепланировки;
• если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
• разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
• техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.

Как провести легализацию незаконных переделок?

Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Консультация в органе, который осуществляет согласование

Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.

Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:

• технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
• экспликация;
• поэтажный план здания.

Недостающие документы можно получить в БТИ. В бумагах, которые были выданы после перепланировки, сотрудники БТИ сделают пометки в виде красных линий, обозначающих внесённые коррективы.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:

• СЭС.
• Пожарном надзоре.
• Архитектурно-планировочном управлении.
• Роспотребнадзоре.

Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.

Подготовка и подача документов

Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.

Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.

Получение решения о согласовании или об отказе

Решение о возможности согласования перепланировки жилплощади, должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов.

Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст.

29 ЖК РФ.

Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:

1. наименование органа правосудия;
2. данные истца и ответчика;
3. наименование документа об отказе и дата его подписания;
4. информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
5. законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.

• Скачать бланк иска об оспаривании отказа на перепланировку

К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:

• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
• решение о невозможности согласования перепланировки;
• бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
• уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
• документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
• эскиз или проект совершенной перепланировки;
• заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
• решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
• другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.

В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.

Участие в рассмотрении дела

Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:

1. что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
2. работы проведены с учетом норм и правил строительства;
3. были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.

В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

Необходимо дождаться, пока решение, вынесенное органами правосудия, вступит в силу. Как следует из текста ч. 5 ст. 227, ст. 186 и ч. 1 ст. 298 КАС РФ, это произойдет после истечения срока на апелляционное обжалование, который равен одному месяцу.

После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст.

24 ФЗ-№218.

Сроки

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Сколько стоит?

Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:

1. Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
2. Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
3. Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
4. Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
5. Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
6. Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.

Можно ли и как без суда?

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.

При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.

Источник: pravoved.online