В данной статье рассматривается процесс реконструкции нежилых объектов или помещений.
В современном быстро изменяющемся мире у собственников зданий, помещений все чаще возникает желание изменить свою недвижимость (перестроить часть объекта капитального строительства, добавить пристройку к нему, увеличить за счет нового этажа). Экономические условия диктуют свои правила бизнесу, и некоторым собственникам проще изменить параметры своего здания (выполнить реконструкцию объекта), чем начинать строительство с нуля.
К сожалению, много людей до сих пор не учитывают того, что подобные изменения объектов строго регламентируются законами и нормами РФ, требуют необходимой документации. Частая ошибка собственников начать реконструировать объект без разрешительных документов – и это влечет за собой трудности в дальнейшем. Либо собственники не учитывают определенные аспекты законодательства, не имеют представления, что из себя представляет реконструкция, не имеют необходимых документов, поэтому процесс затягивается.
Что же представляет собой реконструкция объектов капитального строительства и какие ошибки могут возникнуть?
Точное определение дается в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Обобщая, можно отметить, что реконструкция является изменением параметров сооружений (таких, как количество этажей, высота, изменение общей площади объекта, переоборудование помещений, затрагивающее несущие строительные конструкции и так далее) путем проведения определенных строительно-монтажных процессов.
Пример работ, которые может включать в себя реконструкция:
- переоборудование объекта под другое функциональное назначение (например, здание магазина переоборудовано под офисные помещения путем надстройки второго этажа и устройства дополнительных оконных проемов),
- работы с целью изменить площадь объекта путем пристройки, надстройки и т.п.,
- устройство дополнительных оконных и наружных выходов в несущих конструкциях, с целью изменить функциональное назначение нежилого помещения.
Перед началом работ по реконструкции нежилых зданий, помещений нужно получить разрешение на строительство. Необходимые документы для получения этого разрешения перечислены в части 7 ст.51 ГрК РФ (кроме объектов жилого строительства). Один из пунктов — необходимость подготовки проектной документации (Статья 48 ГрК РФ), чтобы в последующем пройти с ней экспертизу (Статья 49 ГрК РФ).
Частая ошибка собственников, что они, не дождавшись получения разрешения на строительство, торопятся и начинают работы без него. Это нарушение, которое влечет за собой неприятные последствия.
Еще одна ошибка — это выбор собственником нового функционального назначения объекта, которое не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территории. Посмотреть разрешенные виды функционального использования можно в градостроительном плане, выданном собственнику на данный участок.
Так же, собственники иногда не учитывают, что на получение технических условий (которые необходимы для разработки документации по проекту) требуется время и запрашивают их в последний момент, из-за этого начало разработки проектной документации сдвигается, соответственно, выдача готового проекта тоже.
Как получить разрешение на строительство 2022? Алматы. Подробная инструкция
Еще одна из ошибок состоит в том, что обращаются просто за перепланировкой и дизайном фасада в первую попавшуюся фирму с целью сэкономить – но такой документации будет недостаточно для прохождения экспертизы, чтобы в последующем получить разрешение на реконструкцию. Так же стоит помнить, что разработка выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию (подробнее смотреть в ГрК РФ). Поэтому стоит обратить на это внимание, чтобы не пришлось снова заказывать проект или переделывать проект у фирмы, которая имеет соответствующие допуски.
К тому же, собственниками может не учитываться то, что есть определенные параметры для объектов разрешенной реконструкции, относящиеся к их земельным участкам: количество этажей, высота здания и т.д. (статья 40 ГрК РФ). Получение разрешение на отклонение от таких параметров сопряжено с определенными трудностями, требует времени и не всегда может быть одобрено.
После окончания реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст.55). Данный документ будет подтверждать выполнение реконструкции объекта в полном объеме, его соответствие выданному разрешению на строительство, а также соответствие объекта реконструкции требованиям к проектной документации, градостроительным регламентам и градостроительному плану земельного участка.
Ошибка, возникающая на данном этапе может состоять в том, что объект не соответствует проекту, на который выдавалось разрешение на строительство, так как на этапе выполнения строительно-монтажных работ собственник захотел что-то заменить без внесения изменений в проектную документацию в соответствие с градостроительным кодексом. К примеру, заменил один материал другим, или увеличил габариты оконных/дверных проемов.
В таком случае, чтобы ввести объект в эксплуатацию потребуется приведение его в соответствие с проектом. А это повторные работы, ведущие к удорожанию строительства. К тому же, следует помнить, что некоторые изменения в проекте несут за собой повторное прохождение экспертизы, и это также дополнительные финансовые расходы. Поэтому, все изменения в проект стоит вносить строго в соответствии с ГрК РФ и другими нормативами.
По моим наблюдениям, чтобы не было доп.расходов, лучше заранее определиться со всеми параметрами объекта, уточнить все нюансы и определить конфигурацию здания, помещения до начала разработки проекта и прохождения экспертизы. Это потребует больше времени, кропотливого изучения — но сэкономит время и финансы в дальнейшем.
Данная статья носит лишь ознакомительный характер и затрагивает реконструкцию нежилых объектов капитального строительства. Процедуры оформления реконструкции объектов имеют свои нюансы и подробно описаны в Градостроительном кодексе РФ. В качестве рекомендации можно отметить, что перед началом данных процедур для предотвращения ошибок имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам.
Источник: in-regional.ru
Разрешение на строительство изменение проекта
На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект приказа Минстроя России «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 3 июня 2022 г. №446/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
Приказом Росстата №19 от 18.01.2022 установлены указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения №С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений». Утвержденные данным документом указания, вводятся в действие с отчета за январь 2022 года.
Согласно данным указаниям, в графе 6 формы №С-1 показывается общая площадь жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах), которая определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами.
В целях уточнения фактических показателей объекта капитального строительства необходимых для заполнения статистической формы № С-1, проект приказ предлагает указывать в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (РВ):
Фото: www.obrazilla.ru
• Общую площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд и террас (кв. м);
• Общую площадь жилых помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (кв. м).
В настоящее время в РВ предусмотрено, что указывается только площадь жилых помещений (кв. м).
Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФЮ, новые формы разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденные приказом №446/пр, вступают в силу с 1 сентября текущего года.
Источник: erzrf.ru