Разрешение на строительство линейных объектов что нужно

Разрешение на строительство дома

Нормативная база жилищного строительство в России составлена из широкого ряда документов. Среди них разрешение на строительство индивидуального жилого дома – один из основных. Его получение служит подтверждением соответствия проектно-сметной документации на строение всем требованиям действующих нормативов, в том числе, схеме застройки, кадастровому паспорту, градостроительному плану и решениям местной администрации касательно технических параметров и позиционирования жилого дома на участке собственника. Рассмотрим подробней вопросы оформления разрешения на строительство, что входит в пакет необходимых документов, вероятные причины отказа и действия застройщика при этом.

В определенных случаях допускается возведение жилья без получения разрешения. Прежде всего, это касается жилых домов, возводимых на участках, некоммерческого назначения – дачных и садово-огородных товариществ. В этом случае в действие вступает так называемая «дачная амнистия», это упрощенный порядок регистрации прав на отдельные виды недвижимости, действующий в России до 1 марта 2026 года. Согласно этому документу для ввода объекта в эксплуатацию и получения госрегистрации прав собственника достаточно будет кадастрового паспорта. Если возведение дома не будет полностью закончено до этого срока, возникает необходимость получения разрешения.

Имеется ряд частных случаев, требующих оформления в обязательном порядке.

• Если планируется продажа незавершенного сооружения. Для совершения сделки потребуется зарегистрировать объект, как незавершённое строительство. Такой статус предполагает получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома.
• Если в договоре с администрацией дачного кооператива, коттеджного поселка или управляющей компанией указано необходимость предоставления определенного перечня документов, в силу вступают требования договорных обязательств.
• Если строительство дома ведется на заемные средства (банковский кредит) или на материнский капитал.

Порядок получения разрешения на строительство частного дома

Если разрешение на строительство входит в обязательный пакет документов, то перед частным застройщиком возникает два вопроса – когда его оформлять и где получить? Приступать к оформлению необходимо после подготовки рабочей проектно-сметной документации, но до начала процесса возведения жилого дома. Так как на основе проекта формируется план-схема организации участка строительства.

С организацией, осуществляющей выдачу, всё немного сложнее. Согласно законодательству, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача осуществляется по месту расположения земельного участка, органом местного самоуправления.

Как правило, это комитет или управление по градостроительству или территориальному планированию того муниципального образования, на территории которого расположен участок. Данная норма справедлива для большинства субъектов Российской Федерации. Однако предусмотрено несколько исключений.

К примеру, участок, где производится строительство, расположен на территории сразу нескольких муниципальных образований. Тогда за разрешением нужно обратиться в вышестоящую инстанцию – комитет, относящийся к субъекту РФ или профильное управление федерального уровня. Также разрешение могут выдавать некоторые ведомственные структуры (министерства, ведомства, комитеты), но лишь том случае если строительство планируется вести в особых экономических или охраняемых природных зонах, на территории объектов культурного наследия и т.п.

Во многих субъектах Российской Федерации существует возможность подать документы в электронном виде или получить предварительную консультацию через многофункциональный центр государственных услуг – МФЦ.

Что необходимо предоставить?

• заявление на имя главы администрации муниципального образования;
• копию паспорта владельца земельного участка;
• нотариально заверенный документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
• градостроительный план участка, на котором будет проходить строительство, с указанием размещения жилого дома в границах красных линий;
• план-схема организации земельного участка.

На схеме должна присутствовать следующая информация:

• адрес, кадастровый номер и площадь земельного участка;
• площадь сооружения (определяется по контуру фундамента);
• расстояние от периметра фундамента до границы участка с каждой из сторон;
• площадь зеленых насаждений (не менее 40%).

Для некоторых городов регионального или федерального значения, относящихся к территориям, имеющим историко-архитектурную ценность, может потребоваться описание внешнего вида возводимого сооружения, как в текстовой форме, так и в виде изображения, эскиза.

Кроме того при принятии решения на выдачу разрешения на строительство индивидуального жилого дома обращают внимание на некоторые разделы проектно-сметной документации:

• схему подключения инженерных сетей (канализация, водоснабжение, электричество, газ) с указанием мест подсоединения;
• расположение линейных объектов и оборудования относительно красных линий;
• размещение подъездных путей и проходов, в том числе и к соседним участкам, если они не имеют прямого доступа к транспортной инфраструктуре.

Временные критерии

После подачи документов для разрешения на строительство индивидуального жилого дома у ответственных лиц есть всего 30 календарных дней для принятия решения. При необходимости предоставления недостающей информации со стороны владельца земельного участка период рассмотрения начинается заново.

В случае положительного решения выданное разрешение будет действовать 10 лет. Отказ должен быть мотивированным и выданным в письменной форме, заверенный подписью ответственного лица и печатью. Только после получения официально зарегистрированного отказа застройщик может обжаловать ответ администрации либо в суде, либо в вышестоящих государственных органах Роснедра и Минприроды.

Рассмотрение заявки на разрешение и его выдача осуществляется бесплатно.

Возможные причины отказа

Оснований для отказа в выдаче разрешения всего два:

1. Отсутствие одно из перечисленных документов.
2. Нарушения нормативов при составлении градостроительного плана. При этом учитываются как общие строительные нормы и правила, так и ранее принятые решения муниципальных органов власти, но генеральному архитектурному плану.

Градостроительный план – это схема для разрешения на строительство, где указано место возведения жилого сооружения на участке. В базовом варианте зона строительства (ограничена «красными линиями») находится на расстоянии 3 м от границ участка и 5 м от границы со стороны дороги. Также указывается процент застройки, высота дома и его этажность. Для жилого дома, как правило, 3 этажа, включая цокольный и мансарду.

Довольно часто представители комиссии требуют утвержденный и согласованный проект дома для разрешения на строительство. Это неправомочные действия, так как в соответствии с п.3 ст.48 Градостроительного Кодекса индивидуальные застройщики освобождены от необходимости согласования проектной документации.

Перечень обязательных документов, которые вправе требовать органы, выдающие разрешения регламентирован п. 9 ст. 51 Градостроительного Кодекса. Все документы, которые не входят в этот перечень, комиссия запрашивает в других госорганах самостоятельно.

Как оспорить отказ в выдаче?

При отрицательном решении застройщик может обратиться в суд или вышестоящие инстанции. И в том и в другом случае основанием для дальнейших действий владельца участка является официально зарегистрированный отказ.

Юристы рекомендуют перед обращением в суд направить жалобу одному из заместителей руководителя Роснедра. Порядок обращения и рассмотрения определяется с действующим административным регламентом (приказ Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации N 162 от 25.06.2012 (ред. от 29.10.2013)). Рассмотрение заявления производится на протяжении 5 рабочих дней.

В случае положительного ответа предыдущий отказ территориальная комиссия отменяется и не позже чем через 3 дня разрешение на строительство выдается заявителю. В случае отрицательного ответа заявитель может подать жалобу в Минприроды, где заявление будет рассматриваться коллегиально. Если это инстанция даст отрицательный ответ, застройщик имеет право обратиться в суд.

Как показывает практика, сотрудники территориальных комиссий довольно часто отказывают в разрешении, если поблизости от земельного участка расположены режимные объекты (аэродромы, военные части, полигоны) с руководством которых необходимо согласовать строительство. В этом случае наиболее целесообразно обращаться в суд, минуя стадию обжалования в профильных министерствах.

Учитывая множество нюансов в оформлении документации, куда входят различные схемы, пояснительные записки и план дома для разрешения на строительство, наиболее целесообразно доверить составление пакета документов профильным строительным организациям.

Источник

Институт документации по планировке территории линейных объектов в системе государственной градостроительной политики

Толмачева, О. А. Институт документации по планировке территории линейных объектов в системе государственной градостроительной политики / О. А. Толмачева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 15 (201). — С. 129-132. — URL: https://moluch.ru/archive/201/49327/ (дата обращения: 13.09.2022).

Статья посвящена определению основы и содержания института документации по планировке территории линейных объектов, ввиду возрастания его значимости в сфере градостроительной деятельности. Вопрос подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, на которой предусматривается размещение линейных объектов, рассматривается как часть государственной градостроительной политики, направленной на увеличение показателей социально-экономического развития страны. В тексте статьи также приведена проблематика вопроса в рамках действующего законодательства и выявлены возможные пути совершенствования данного института на современном этапе.

Ключевые слова: линейный объект, проект планировки территории, проект межевания территории, документация по планировке территории, градостроительная деятельность, градостроительная политика, устойчивое и комплексное развитие территории.

В настоящее время вопросы устойчивого и комплексного развития территории составляют основу градостроительной политики государства, определяя уровень социально-экономического развития общества в целом. Несомненно, данный вопрос остается актуальным как при планировании развития городской среды и застройки, так и при формировании мероприятий для развития отрасли на перспективный период.

В качестве основополагающих инструментов политики государства в области градостроительства выступают: документы территориального планирования разных уровней, документы градостроительного зонирования, документация по планировке территории, которые составляют основу для реализации принципов действующего законодательства по градостроительной деятельности.

Современный этап градостроительного развития территории характеризуется многими факторами, в том числе:

– вовлечением свободных от застройки земельных участков в хозяйственный оборот;

– увеличением процента застройки, а соответственно, и плотности застройки;

– инвестированием в потенциально привлекательные территории;

– развитием транспортной, инженерной, коммунальной и социальной инфраструктур;

– сохранением исторически сложившихся архитектурно-планировочных форм;

– ростом урбанизированности среды.

Вышеуказанные факторы способствуют оптимальной пространственной организации территории только при наличии рациональной государственной градостроительной политики в совокупности с постоянным мониторингом окружающей среды, а также учетом экологических, экономических и социальных факторов.

Объектами градостроительной деятельности, согласно ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, являются соответствующие территории городов и иных поселений [2]. На уровне таких территорий также выделяются объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Так, например, в разрезе городской среды, к таковым можно отнести объекты капитального строительства, в том числе линейные объекты.

Определение «линейного объекта» в действующем законодательстве носит в большей степени собирательный характер, ввиду того, что четко сформулированного понятия не существует, но в отдельных нормативно-правовых актах представлены виды (группы) объектов, которые можно отнести к линейным:

1. Линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). [2]
2. Мосты, подводные и подземные переходы, трубопроводы, подводные линии связи (п. 5 ч. 3 ст. 11 Водного кодекса РФ). [1]
3. Дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). [13]

Исторически сложилось, что линейные объекты (транспортные магистрали, коммуникационные узлы, линии связи) формируют материально-пространственную структуру населенного пункта [10]. Выступая в качестве структурного каркаса соответствующей территории, такие сооружения связывают жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и иные комплексы.

Строительство линейных объектов является неотъемлемой частью градостроительной политики, играя значимую роль в следующих аспектах:

– в комплексном развитии территорий;

– в обеспечении благоприятных условий жизни населения;

– в совершенствовании существующей инфраструктуры;

– в повышении показателей экономического развития страны.

Руководствуясь нормами Градостроительного кодекса РФ (ч. 2 ст. 51), строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Получение разрешения на строительство линейного объекта возможно в случае подготовленной и утвержденной документации по планировке территории в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории (п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). [2]

Однако действующим законодательством [7] определены случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории. На практике такие случаи встречаются, но в настоящей статье подробнее остановимся именно на варианте разработки проектов планировки и проектов межевания территории при строительстве вышеуказанных сооружений.

В результате анализа нормативно-правовой базы, регулирующей вопросы подготовки документации по планировке линейных объектов можно заключить, что данный институт находит свое развитие в современном законодательстве. Так, помимо фундаментальных законов, в том числе Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Водного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, разрабатываются новые законопроекты, а также утверждаются самостоятельные нормативно-правовые акты, как на федеральном, так и на региональном уровнях.

К числу новых законодательных актов в части разработки документации по планировке территории, утвержденных на территории РФ, можно отнести:

1. Постановление правительства РФ от 12 мая 2017 г. № 564 «Об утверждении Положения о составе и содержании проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов» (далее — Постановление правительства № 564);
2. Постановление правительства Российской Федерации от 07.08.2017 № 269 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории» (далее — Постановление правительства № 269).

Особое внимание также уделим Проекту закона № 187920–7 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов».

Раскрывая положения Градостроительного кодекса РФ, Постановление правительства № 564 охватывает весь перечень вопросов по подготовке исключительно проекта планировки территории под линейным объектом.

Проект планировки территории, на которой размещаются указанные сооружения, несет важную смысловую нагрузку, регулируя отношения по землепользованию и капитальному строительству:

– является основанием для разработки проектной документации линейного объекта [4,12];

– является основанием для принятия решения об изъятии земельных участков [4];

– определяет основные параметры строительства [4];

– определяет расположение элемента планировочной структуры; территорий зон с особыми условиями использования территории; территорий объектов культурного наследия; территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций; территорий общего пользования [2,4];

– уточняет порядок развития определенной территории [12].

В результате анализа норм Постановления правительства № 564 встает закономерный вопрос о причинах рассмотрения только содержания и состава проекта планировки применительно к территориям, на которых располагаются линейные сооружения, тогда как требования к проекту межевания остаются общими для всех видов объектов и излагаются в ст. 43 Градостроительного кодекса РФ.

Интересен и тот факт, что если руководствоваться предложенными в Проекте закона № 187920–7 нормами, то в ближайшее время размещение линейного объекта будет осуществляться на условиях публичного сервитута без образования земельного участка, постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него [6]. Соответственно, актуальным будет вопрос о составе проекта межевания, а также необходимости его подготовки в полном объеме применительно к территориям, предусматривающим размещение линейных сооружений.

Не исключается и возможность подготовки проекта межевания в более упрощенном виде ввиду того, что законодатели предполагают создание единого упрощенного порядка размещения линейных объектов, что будет способствовать сдерживанию тарифов, ускорит темпы строительства и, в конечном итоге, обеспечит рост экономики в целом. Еще одним позитивным результатом такой политики будет служить развитие института публичных сервитутов, который в настоящее время функционирует только в части ремонта линейных объектов, а в перспективе поможет в решении проблемы инфраструктурной обеспеченности планируемых к развитию территорий. [5]

Мероприятия по упрощению порядка оформления земельных участков для размещения линейных объектов, а также по сокращению сроков такого оформления уже заложены в программе социально-экономического развития Российской Федерации на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов. [8]

В заключении хотелось бы отметить, что институт документации по планировке территории в целях размещения линейных объектов, как структурная часть градостроительной политики государства, играет значимую роль во многих сферах жизни общества, выступая определенным гарантом развития систем социального, инженерно-технического и транспортного обслуживания.

Образуя пространственный и транспортно-коммуникационный каркас определенной территории, линейные объекты обеспечивают комфортные условия жизни и деятельности населения, в совокупности реализуя принципы государственной политики.

В настоящее время бурный приток инвестиций поступает именно в земельно-имущественный комплекс страны, ввиду увеличения спроса на земельные участки, потенциально пригодные для строительства. При этом речь идет не только о жилищном строительстве, но также промышленном и инфраструктурном.

Для повышения эффективности государственного и муниципального управления институтом документации по планировке территории в целях размещения линейных объектов, необходимо обеспечивать на всех уровнях управления:

– совершенствование инструментов осуществления градостроительной политики, в том числе требований к подготовке документов территориального планирования и градостроительного зонирования, документации по планировке территории;

– актуализацию действующих нормативно-правовых актов, согласно утверждаемых в данной области законов;

– мониторинг результатов программ комплексного развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктур с последующим их обновлением;

– систематизацию и актуализацию информационных ресурсов получения сведений, в том числе информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;

– привлечение инвестиций в имущественный комплекс страны.

1. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Гос. Думой 12.04.2006 г. Одобрен Советом Федерации 26.05.2006 г. // Российская газета, N 121, 08.06.2006. В ред. от 29.07.2017.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Гос. Думой 22.12.2004 г. Одобрен Советом Федерации 24.12.2004 г. // Российская газета, № 290, 30.12.2004. В ред. от 31.12.2017.
3. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят Гос. Думой 28.09.2001 г. Одобрен Советом Федерации 10.10.2001 г. // Российская газета, N 211–212, 30.10.2001. В ред. от 31.12.2017.
4. Некрестьянов Д. С. Юридический справочник застройщика, 2-е изд-е, 2017.
5. Официальный портала Росреестра. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/, свободный.
6. Постановление правительства РФ от 12 мая 2017 г. № 564 «Об утверждении Положения о составе и содержании проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов».
7. Постановление правительства Российской Федерации от 07.08.2017 № 269 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории».
8. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.economy.gov.ru, свободный.
9. Проект закона № 187920–7 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов».
10. Статья: Материально-пространственная структура среды. Каркас города. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://alyos.ru/enciklopediya/arhitektura_gorodskoj_sredi/materialno_prostranstvennaya_struktura_sredi_karkas_goroda.html, свободный.
11. Тихонова, К.В., Ксенз, В. Я. Разработка градостроительной документации (проекта планировки) при размещении линейных объектов // Экономика и экология территориальных образований. — Ростов-на-Дону: ДГТУ, 2016.
12. Файзуллин И. Э. Градостроительная политика и развитие территорий // Российское предпринимательство, № 7(2), 2010.
13. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ. В редакции от 11.08.2017.

Основные термины (генерируются автоматически): планировка территории, Градостроительный кодекс РФ, градостроительная деятельность, действующее законодательство, Постановление правительства, проект межевания территории, градостроительная политика, капитальное строительство, линия связи, Российская Федерация.

Ключевые слова

линейный объект, проект планировки территории, проект межевания территории, документация по планировке территории, градостроительная деятельность, градостроительная политика, устойчивое и комплексное развитие территории

Похожие статьи

Правовой режим земель, предназначенных для комплексного.

Данный участок предоставляется в аренду по результатам торгов (ч.2 ст. 46.4 ГрК РФ). Заключив договор о комплексном освоении территории, юридическое лицо разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, после утверждения которых.

Полномочия органов местного самоуправления в области.

Градостроительный кодекс Российской Федерации, каким бы он ни был, является единственным источником права в градостроительной сфере, основным регулятором современных отношений, в которых выступают органы местного самоуправления.

Признаки самовольной постройки в современном гражданском праве

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГрК РФ) таковыми являются разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного.

Кроме того в соответствии со ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ [4] разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов

прокурорский надзор в сфере градостроительного.

Российская Федерация, градостроительное законодательство, градостроительная деятельность, земельное законодательство, рассматриваемая сфера, государственный строительный надзор.

Проблемы реализации территориального планирования на.

Основным законом, регулирующим градостроительство в РФ, является Градостроительный кодекс (ГрК РФ), в статье 1 которого обозначено следующее определение: «Градостроительная деятельность — это деятельность по развитию территорий.

Роль органов местного самоуправления в установлении.

Основным источником правового регулирования является Градостроительный кодекс Российской Федерации, устанавливающий три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные; условно-разрешенные.

К вопросу о понятии жилищного строительства

жилищное строительство, РФ, жилое помещение, жилищный фонд, помещение, проживание граждан, дом, Российская Федерация, жилой дом, Градостроительный кодекс РФ.

Совершенствование Правил землепользования и застройки.

Главные задачи градостроительной политики заключаются в том, чтоб обеспечить [2]

Иначе говоря, для размещения данных объектов нужно разработать документацию по планировке рассматриваемой территории.

Источник

Маленькие хитрости обладателей больших линейных объектов

Регистрация прав собственности на линейные объекты всегда вызывает немало вопросов у их правообладателя, особенно когда правоустанавливающих документов на такие объекты по каким-то причинам нет. Но есть некоторые хитрости, которые позволяют решить непростые задачи: оформить права на вновь выявленные линейные объекты, «недвижимое» превратить в «движимое», эффективно устранить разночтения между ГКН и ЕГРП без судебных тяжб и т.п.

Регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры, регламентируется Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). В статье 25 этого закона сказано, что все вновь созданные объекты регистрируются на основании следующих документов:

документа, подтверждающего права на земельный участок;

акта ввода в эксплуатацию или иного документа, подтверждающего строительство этого объекта;

разрешения на строительство для объектов незавершенного строительства.

Законодатель осознанно не уточняет вид правоустанавливающего документа, потому что в отношении линейных объектов может быть несколько видов правовых оснований для подтверждения прав на земельные участки. При этом важно понимать, что если при регистрации объекта выяснится, что сведений о праве собственности на земельный участок или о предоставлении земельного участка для размещения линейного объекта нет, то в регистрации владельцу линейного объекта будет отказано.

Если документов нет

Нередки случаи, когда никаких правоустанавливающих документов на линейный объект у разместившего его лица нет.

Бывает, что после определения границ земельного участка выясняется, что за его пределами остался линейный объект (трубопровод, кабель, канализация и пр.), который необходимо поставить на учет. Для решения этой проблемы государственного регистратора вполне бы устроило решение суда. Проблема заключается в том, что как правило земля под такими объектами существует на праве собственности либо постоянного бессрочного пользования, и исковое производство в данном случае невозможно, потому что нельзя предъявить иск самому себе. Возникает ситуация, когда владелец объекта может им пользоваться, может владеть, но не может распоряжаться им.

Зарегистрировать такие выявленные созданные в советские годы объекты, на которые нет документов, поможет искусственно созданный документ — декларация. Однако действует этот документ далеко не во всех субъектах Российской Федерации: каждый государственный регистратор решает субъективно, зарегистрировать право или нет. На практике юристы нередко сталкиваются с ситуацией, когда, получив отказ в регистрации, они подают тот же пакет документов повторно, но другому специалисту того же регистрирующего органа, и получают положительный результат. Но ситуацию не всегда удается разрешить без решения суда. Иногда регистрирующему органу проще приостановить регистрацию и предоставить суду возможность разобраться в сложной ситуации, чем делать это самому.

Комментарий

Ирина Пазенко, заместитель директора департамента управления сетью подведомственных организаций Министерства образования и науки РФ:

«Такие явления встречаются в последние годы все чаще, особенно в связи с массовой актуализацией своих имущественных прав госорганами. Уже даже сложилась определенная судебная практика по этому поводу. Из каких-то соображений эти линейные объекты в 1990-е гг. по решению бухгалтера или даже кассира попали на баланс, в перечень объектов недвижимости. Кроме инвентарной карточки и записей в бухгалтерском учете никаких документов на них у правообладателя нет. Как известно, эти и подобные им документы для осуществления государственной регистрации абсолютно никакой ценности не представляют и носят лишь информационный характер, подтверждают, что на балансе данной организации есть такой объект».

Форма декларации

Форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке» (зарегистрирован в Минюсте России 09.02.2011 № 19771). Она должна содержать информацию о земельном участке, на котором располагается объект, площадь, протяженность, объем и глубину линейного объекта (то есть он уже должен быть поставлен на кадастровый учет), ФИО правообладателя.

Заполняется декларация всегда правообладателем или лицом по доверенности на право заполнения декларации (а не на представление документов в Росреестр), подписывается руководителем и заверяется печатью. Следует иметь в виду, что данный документ всегда составляется только на вспомогательный объект недвижимого имущества. Права на основной объект должны быть зарегистрированы. Проверить, какой объект является основным, просто: все вспомогательные объекты указаны в акте ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. Если это так, то проблем с регистрацией прав на линейный объект не возникнет.

Сложнее с основными объектами, которые были приватизированы в 1990-х гг. В таком случае при регистрации прав на линейные объекты регистратор запросит информацию из ГКН, БТИ, если потребуется, и из архива о том, как и когда строился этот объект, когда был введен в эксплуатацию, в состав какого объекта входил. Но все это на усмотрение государственного регистратора: закон не запрещает запрашивать такую информацию, но при этом нигде не сказано, что сведения из БТИ могут служить основанием для осуществления регистрации.

Затруднительно использование декларации для протяженных линейных объектов, для которых все-таки лучше использовать акты ввода в эксплуатацию или хотя бы информацию об их строительстве, в составе какой очереди они были и пр.

Разночтения ГКН и ЕГРП

При составлении ГКН до 1 января 2013 г. использовалась информация, которая ранее собиралась в БТИ. Работа эта проводилась в автоматическом режиме. Информация обрабатывалась, гармонизировалась, верифицировалась программой, поэтому в кадастр закралось множество программных ошибок.

На практике есть случаи, что многолетний правообладатель объекта неожиданно для себя узнает, что является собственником еще пяти объектов. Это происходит потому, что когда-то ранее БТИ при проведении технической инвентаризации поставило на учет не только само здание, но и объекты, которые входят в его состав.

Ситуация усложняется, когда эти пять дополнительных объектов, которые юридически как объект права не существуют, обладают еще и какими-то идентифицирующими признаками, например, орган технической инвентаризации им успел присвоить условные кадастровые номера. Естественно, когда проходила верификация и гармонизация, все эти шесть объектов попали в ГКН как самостоятельные, а позже — автоматически и в ЕГРП. Проблема в том, что регистрирующие органы не обязаны вносить изменения — исправление ошибок ложится на плечи правообладателя. Если правообладатель не станет заниматься этим вопросом, эти объекты будут висеть в ГКН пожизненно.

В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, исключить их можно путем ликвидации объекта, либо по решению собственника о снятии с кадастрового учета, либо при прекращении прав на него.

Ликвидация объекта осуществляется на основании акта кадастрового инженера о сносе, который выходит на место и действительно устанавливает, что объект фактически не существует, ликвидирован путем реконструкции, иного строительства или под воздействием непреодолимой силы. Следует иметь в виду, что местное законодательство может внести существенные коррективы в данный порядок: например, в Москве существуют особые правила сноса объектов недвижимого имущества, и подтверждение факта ликвидации объекта осуществляют регистрирующие органы, а не кадастровый инженер.

При проблеме разночтения сведений ГКН и ЕГРП следует иметь в виду, что бессмысленно писать письма или заявления об исправлении технической ошибки. Заявителя ждет отказ, а если пойти дальше и обжаловать отказ в суде, то орган, осуществляющий кадастровый учет, с большой вероятностью выиграет процесс.

Дело в том, что порядок исправления технической ошибки четко регламентирован Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Законом о госрегистрации. В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой) признается ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Ошибка, о которой идет речь в рассматриваемом случае, технической не является.

В подобных случаях можно порекомендовать писать заявление в кадастровую палату либо в центральный аппарат Росреестра в порядке Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» с просьбой устранить несоответствие сведений ЕГРП и ГКН. Росреестр выработал специальный порядок работы по таким обращениям: специалисты Росреестра и кадастровой палаты поднимают все материалы по объекту и проверяют, почему данные не проходят. После того как будет выработан вариант решения этой проблемы, специалисты обязаны позвонить правообладателю, потому что любое исправление должно происходить с его согласия и по специальному заявлению.

На практике нередки случаи, когда для исправления таких ошибок, если других путей нет, Росреестр иногда выходит за рамки приказа о ведении ГКН и убирает или восстанавливает запись об объекте. В регламентированном порядке такой процедуры не существует, и восстановить запись можно только по решению суда. В случае рассмотрения заявления в рамках Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ подобные ошибки могут устраняться по согласованию с центральным аппаратом без решения суда.

Все это происходит потому, что федеральным органам власти, техническим и налоговой службам необходимо подготовиться к вступлению в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который объединил две процедуры — постановку на кадастровый учет и регистрацию прав собственности на объект недвижимости. Чтобы закон работал эффективно, необходимо привести в соответствие государственный кадастр недвижимости с единым государственным реестром прав.

Одна программная ошибка такого рода повлечет за собой применение этой неверной информации в других органах. Все дело в том, что в соответствии со ст. 85 НК РФ органы кадастрового учета и государственной регистрации каждые десять дней направляют сведения в налоговую службу. Если эти сведения не сопоставляются, то налоговый орган начислит налог неправильно. Чтобы таких недоразумений было меньше, Росреестр готов идти навстречу заявителям и проводить эту работу.

Регистрация линейных объектов как движимого имущества

Пытаясь сэкономить на госпошлине, собственники крупных промышленных объектов в 1990-е гг. нередко оформляли свое имущество в единый объект недвижимости площадью в несколько гектаров, в состав которого входили не только участки, но и цистерны, будки, газопроводы и пр.

В некоторых случаях собственники таких объектов пытаются оформить линейные объекты как движимое имущество, и такой вариант действительно допустим. Для этого необходимо подтвердить, что объект строился по правилам ст. 51, 55 ГрК РФ, доказать, что акта ввода в эксплуатацию не было, предоставить выписку из ГКН о том, что такого объекта в кадастре нет, из ЕГРП — о том, что права на этот объект недвижимости не зарегистрированы, приложить акт выполненных работ кадастрового инженера с заключением о том, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества и что он может существовать без неразрывной связи с землей.

Единый недвижимый комплекс или ПИК?

Недавно в законе появилась возможность регистрировать линейные объекты как единый недвижимый комплекс (п. 1.1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

Законодатель подразумевал, что преобразовать в такую форму можно либо совокупность объектов недвижимого имущества, права на которые уже существовали, либо вновь вводимый в эксплуатацию объект недвижимого имущества как единый недвижимый комплекс. Подразумевалось, что если у собственника есть несколько объектов на земельном участке — здания, строения, сооружения, то он может обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией единого недвижимого комплекса в составе объектов недвижимого имущества, права на которые у него есть. Законодатель рассчитывал, что данная форма будет очень популярна для крупных объектов, однако ошибся — ажиотажа не возникло, несмотря на максимально упрощенный порядок регистрации.

Первым ее этапом должна быть постановка на кадастровый учет всего недвижимого комплекса, при этом кадастровый номер присваивается от земельного участка. Далее государственный регистратор проверяет права на объекты, вошедшие в комплекс, и прекращает права на них. С этого момента они перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимого имущества. Правообладатель становится владельцем единого недвижимого комплекса, распоряжаться которым можно только целиком, потому что в законе есть уточнение, что эта вещь «неделимая».

Есть и другая давно существующая форма — предприятие как имущественный комплекс (ПИК), куда могут входить не только объекты недвижимости, но и все обязательственные права, земля, договоры и пр., и может вообще не быть недвижимого имущества (ст. 132 ГК РФ). Распоряжаться им можно как угодно: делить, выделять, осуществлять любые сделки с объектами в его составе.

Кроме того, этот объект недвижимого имущества не ставится на кадастровый учет, поскольку сделать это невозможно из-за разрозненности объектов недвижимого имущества либо вообще по их отсутствию в составе этого объекта. Следовательно, ему присваивается условный номер по правилам, которые прописаны в приказе Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765. Особенно это удобно для крупных промышленных предприятий с большим количеством земельных участков и объектов по России.

Регистрацию ПИК осуществляет только центральный аппарат Росреестра. Но если в ПИК входит объект недвижимого имущества, то права на него регистрирует территория, на которой находится этот объект, и потом присылает в центральный аппарат выписку из ЕГРП о регистрации прав. Росреестр, в свою очередь, вносит в записи ЕГРП изменения о составе предприятия как имущественного комплекса и уведомляет об этом территорию. Но в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, вошедший в ПИК, обязательно должна быть ссылка на то, что он — часть предприятия как имущественного комплекса. При этом у каждого участка и объекта недвижимости будут свои кадастровые номера, а в территориях будет проведена своя кадастровая оценка.

К сведению

Линейный объект нельзя зарегистрировать как «Линейный объект»

Понятия «линейный объект» в российском законодательстве нет. Определение фигурирует только в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», где линейный объект рассматривается как сложная вещь и описывается порядок его регистрации.

Нет такого определения и в ст. 130 ГК РФ, которая описывает все возможные виды вещей и в соответствии с которой написаны правила ведения ГКН и ЕГРП. К недвижимым объектам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. С этой точки зрения линейный объект — это вид сооружения. С вступлением в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ставить на учет линейные объекты как «линейные объекты» нельзя, будет возможна их регистрация только как вида сооружения.

Комментарий

Ирина Пазенко, заместитель директора департамента управления сетью подведомственных организаций Министерства образования и науки РФ:

«Я встречала комплексы общей площадью тысячи квадратных метров, цифра просто непередаваемая. В составе этого объекта чего только нет — полгорода.

Раньше, в принципе, регистрировали права на что угодно: как правообладатель захотел назвать объект, так и назвал, что в состав хотел включить, то и включал. Многие промышленные объекты долгие годы жили с этим, заплатив государству за регистрацию копеечную пошлину. Таких заводов сотни.

Никто не будет ни ликвидировать эти объекты, ни прекращать права на них, они будут существовать и в ЕГРП, и в ГКН. Но при реализации любой сделки в гражданско-правовом обороте, конечно, собственникам придется столкнуться с рядом проблем. Кроме того, теперь, понимая, что новые принципы налогообложения им не на руку, правообладатели пытаются уйти от этого, как-нибудь разбить, разделить эти несуразные объекты».

Источник