Разрешение на строительство памятника культурного наследия

Конфликты и судебные разбирательства, связанные со строительством на земельных участках, относящихся к охранным зонам памятников истории и культуры, — не редкость. Однако далеко не всегда землевладельцы делают это умышленно. Некоторые из них, приобретая землю и начиная строительство, могут даже не знать о том, что их участок относится к особой территории и имеет обременение.

Почему так происходит? Может ли покупатель или собственник земельного участка оградить себя от таких рисков? Удастся ли выяснить это, получив выписки из ГКН и ­ЕГРП? Авторы статьи отвечают на эти и другие вопросы.

На протяжении уже нескольких лет возникают конфликты в связи со строительством землепользователями объектов недвижимого имущества в охранных зонах объектов культурного наследия. Некоторые из таких конфликтов получают широкое освещение в прессе, как, например, скандал со строительством в охранной зоне памятников культуры, расположенных в Московской области, — древнего города Радонеж в Загорском районе, музея-усадьбы «Архангельское» в Красногорском районе. Но большинство подобных конфликтов остаются неизвестными широкой пуб­лике.

Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия. #ЦССдлябизнеса

Причина нарушений далеко не всегда кроется в умысле. Часто собственники земельных участков, осуществляя строительство в охранных зонах объектов культурного наследия, даже не знают о каких-либо обременениях принадлежащих им участков. Нередко они узнают об этом, только когда органы, уполномоченные в сфере охраны памятников культуры, или органы местного самоуправления обращаются в суды с исковыми заявлениями о сносе таких зданий как самовольных построек.

Одна из причин подобной неосведомленности заключается в том, что сведения об охранных зонах объектов культурного наследия не включены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Принимая во внимание большое количество охранных зон, для справедливого разрешения возможных конфликтов между землепользователями и органом, уполномоченным в сфере охраны памятников истории и культуры, необходимо квалифицировать правовую природу охранной зоны объекта культурного наследия, а также определить момент наступления правовых последствий установления такой охранной зоны.

Узнать об охранной зоне по сведениям из ГКН и ­ЕГРП практически невозможно

Охранная зона — это территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную дея­тельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № ­73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон о памятниках истории и культуры).

Юридические аспекты проведения работ по сохранению объекта культурного наследия

Действующее законодательство не содержит определения термина «регенерация» историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия либо каких-либо критериев отнесения к такой регенерации нового строительства. По смыслу Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315) под регенерацией историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия понимается ее восстановление. При этом правоприменительная практика складывается таким образом, что отнесение нового строительства к регенерации осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления, уполномоченными в сфере охраны памятников истории и культуры.

По общему правилу собственник земельного участка вправе возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, соору­жения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ). Однако установление режима охранной зоны в отношении земельного участка фактически лишает собственника права на осуществление строи­тельства на таком земельном участке без получения дополнительного разрешения уполномоченного органа государственной власти либо местного самоуправления.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ч. 2 ст. 56) признает установление в отношении земельного участка охранной зоны объекта культурного наследия обременением права собственника такого участка. В соответствии со ст.

1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) под ограничением (обременением) права понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Таким образом, по своей правовой природе установление режима охранной зоны является ограничением прав собственника.

При рассмотрении споров важным является установление момента возникновения такого режима и сопутствую­щих ограничений. В соответствии с ч. 6 ст.

56 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до внесения в ЗК РФ изменений Федеральным законом от 21.07.2011 № 257-ФЗ, далее — Закон № 257-ФЗ) ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации. Согласно действующей в настоящее время редакции указанной нормы ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. В соответствии с ч. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой госрегистрации прав является день внесения записей о правах в ­ЕГРП. Соответственно, ограничения права собственности собственника земельного участка, связанные с установлением в отношении земельного участка режима охранной зоны, могут воз­никнуть только после этого момента.

Госрегистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в пуб­личных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости (ч. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Росреестр уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости в течение пяти рабочих дней со дня регистрации. Таким образом, до принятия Закона № 257-ФЗ ограничения права собственности собственника земельного участка, связанные с установлением режима охранной зоны в отношении такого земельного участка, возникали только после внесения сведений о соответствующих ограничениях в ­ЕГРП.

К сожалению, после принятия Закона № 257-ФЗ ситуация вокруг установления ограничений прав собственников земельных участков в связи с распространением на такие земельные участки режима охранной зоны объекта культурного наследия стала более запутанной.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов РФ и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия. В отношении объектов культурного наследия федерального значения это делает орган государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения это происходит в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации (ч. 3 ст. 34 Закона о памятниках истории и культуры). При этом ни Закон о памятниках истории и культуры, ни иной федеральный закон не содержат требования о внесении сведений об установлении охранной зоны в ГКН и (или) в ­ЕГРП.

Покупатели и собственники могут неожиданно узнать о принадлежности участка к охранной зоне

Порядок разработки проектов зон охраны объекта культурного наследия, требования к режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон установлен Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315, далее — Положение). Этот до­кумен­т предусматривает, что сведения о наличии зон охраны объекта культурного наследия вносятся в установленном порядке в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ЕГРОКН) и представляются в кадастровую палату (ФГБУ «ФКП Росреестра»). Ограничения (обременения) прав на земельные участки, возникающие на основании решения об установлении зон охраны объекта культурного наследия, подлежат государственной регистрации (п. 18 Положения).

Необходимо обратить внимание на то, что указанная норма выходит за рамки отношений, регулируемых Положением. Оно устанавливает порядок разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), а также требования к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон (п.

1.1 Положения, ч. 4 ст. 34 Закона о памятниках истории и культуры). Границы охранной зоны устанавливаются нормативно-правовым актом уполномоченного органа влас­ти, принимаемым на основании разработанного в соответствии с Положением проекта зон охраны объекта культурного наследия. Следовательно, установление в Положении требований к процедуре принятия такого акта и регистрации обременений, установленных таким актом, неправомерно.

В настоящее время существует конфликт правовых норм. Действующее положение ЗК РФ предусматривает, что обременение прав собственников земельных участков подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральными законами. Однако федеральные законы, регулирующие порядок установления охранных зон объектов культурного наследия, не содержат требования о регистрации обременений, возникающих в связи с установлением таких зон. При этом такое требование устанавливается подзаконным актом — постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315.

Таким образом, действующее законодательство не содержит обязанности регистрировать обременения прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких земельных участков режима охранной зоны объекта культурного наследия. Неясным остается также вопрос о действительности соответствующих обременений, установленных еще до принятия Закона № 257-ФЗ, но не прошедших государственную регистрацию в установленном порядке.

Правоприменительная практика, как правило, признает обременения прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких земельных участков режима охранной зоны возникшими с даты принятия нормативно-правового акта, утверждающего такие границы (например, апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-12985/2014, решение Щекинского районного суда Тульской области от 29.03.2013 по делу № 2-117/2013 о признании возведенного строения самовольной постройкой и возложении обязанности снести ее).

По нашему мнению, госрегистрация обременений прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких участков режима охранной зоны является необходимым условием обеспечения прав таких собственников и поддержания нормального оборота земельных участков. Нередки случаи, когда устанавливае­мые границы охранных зон объектов культурного наследия включают в себя целые поселения. При этом внесение в ­ЕГРП сведений о таких ограничениях является в настоящее время скорее исключением, а не правилом. Тем самым лицо, приобретающее земельный участок, расположенный рядом с объектом культурного наследия, несет риск невозможности застройки участка в связи с его нахождением в границах охранной зоны объекта культурного наследия. Более того, этот риск остается даже при отсутствии в ­ЕГРП сведений об обременениях участка.

Несмотря на то, что в соответствии с Положением о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. приказом Министерства культуры РФ от 03.10.2011 № 954) сведения, в том числе о наличии зон охраны объектов культурного наследия, должны предоставляться по запросам физических и юридических лиц бесплатно, на практике очень немногие собственники земельных участков обращаются в Минкультуры России (как и в управления культуры соответствующих субъектов РФ или органы местного самоуправления) с подобными запросами при наличии правоустанавливающих до­кумен­тов на земельные участки, которые не содержат сведений о каких-либо обременениях таких участков.

На наш взгляд, норма, предусматривающая обязательность регистрации обременений в связи с установлением в отношении земельного участка режима охранной зоны, включена в Положение с целью ликвидации возникшего пробела законодательства. Но чтобы данное Положение стало обязательным для исполнения, необходимо, чтобы такое правило появилось на уровне федерального закона.

В Госдуму внесен законопроект, который должен решить проблему

В настоящее время на рас­смотрении Госдумы находится законопроект № 642612-6 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (внесен 06.11.2014), который предусматривает разработку специальных карт (планов) зон с особыми условиями использования территорий. Этот законопроект прямо не предусматривает перечень объектов и характер таких зон, однако он предполагает внесение изменений в Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Эти изменения должны включать в себя возможность внесения по инициативе собственника объекта, функционирование которого требует установления зон с особыми условиями использования территорий, сведений о таких зонах в ГКН.

Законопроект в его текущей редакции, по нашему мнению, не сможет в полной мере решить проблему внесения информации об обременениях прав на земельные участки в ГКН. Возможность внесения таких сведений в ГКН есть и при имеющемся регулировании данной проблемы. Вместе с тем при должной переработке содержания проекта шанс на разрешение проблемы есть. В частности, речь идет о введении положений об обязанности собственника объекта недвижимости по внесению сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ГКН, установлении предельного срока для такого внесения, установления гарантии необязательнос­ти ограничений, вытекающих из установления такой зоны, для третьих лиц до внесения информации в ГКН. При указанных поправках законопроект может внести значительный вклад в обеспечение прав собственников и покупателей земельных участков, расположенных в охранных зонах объектов культурного наследия.

Источник: www.eg-online.ru

Получение разрешения на реставрацию и приспособление

Кузнецкий мост, 7, доходный дом Воронцова-Евдокимовой, конец XVIII века.
Разработка проектной документации, авторский надзор за проведением работ.

О реставрации и приспособлении

Реставрация — это общность художественных и инженерно-конструкторских работ, целью которых является восстановление изначального облика, задуманного архитектором, укрепление необходимых элементов и, порой, восстановление с нуля некоторых узлов объекта. При наиболее щепетильном подходе используются оригинальные или близкие к оригинальным строительные материалы, которые поддерживают историческую целостность внешнего вида и конструктива здания. Объект, имеющий историческую ценность именуется памятником культуры. Памятники культуры в свою очередь подразделяются на объекты федерального, регионального и муниципального значения.

Основное отличие приспособления от реставрации — при проведении работ по приспособлению, фасады и прочие внешние архитектурные формы здания не затрагиваются или затрагиваются минимально. При реставрации же подвергается восстановлению элементы фасада здания.

Алгоритм работ

Алгоритм работ, при подготовке и проведении реконструкции или приспособления здания:

1) Производится оценка текущего состояния памятника архитектуры. Специальная комиссия обследует здание, фиксирует состояние его несущих конструкций и архитектурных решений. Проводится обследование и обмеры здания. Мы используем 3Д сканер для формирования модели здания, на

которой будут отображаться желаемые изменения.

2) Осуществляется историко-архивное исследование, которое включает в себя максимальное число исторических справок, текстовых описаний, фотографий, изображений здания. На основании собранных документов разрабатывается техническое задание на разработку проектной документации.

3) Разрабатывается проектная документация. В её состав входят следующие документы :

• копия лицензии от Министерства культуры на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия;
• свидетельство СРО;
• правоустанавливающие документы на объект;
• согласие на проведение работ от всех собственников/арендаторов;
• свидетельство о постановке на кадастровый учет;
• письмо о согласовании собственником проекта производства работ;
• охранное обязательство собственника здания перед Мосгорнаследием;
• акт технического состояния объекта;
• историческая справка, с указанием изменений, происходивших со зданием за все периоды его существования;
• акт определения влияния предполагаемых работ на конструктивные и другие характеристики объекта культурного наследия;
• решения по реконструкции;
• проектные решения;
• пожарная безопасность;
• пояснительная записка;
• поэтажные планы, экспликация;
• планы монтажа и демонтажа;
• разрезы здания, фасады.

4) Проект проходит согласование в департаменте культурного наследия. При необходимости в проект вносятся необходимые изменения и дополнения. Результатом этого этапа является получение разрешения на проведение работ.

5) Производится реконструкция по рабочей документации. Главный архитектор проекта отслеживает качество и должный уровень проведения реконструкции. Составляются акты проведения скрытых работ, осуществляется фотофиксация. Также строительно-монтажные работы контролируются представителем от министерства культуры.

6) После проведения работ составляется отчет, который содержит в себе следующие данные :

• проектные решения
• технический отчет об обследовании конструкции здания
• проект реконструкции
• историческая справка
• натурные обследования
• акт определения влияния предполагаемых работ
• разрешение на проведение работ
• опись рабочей документации
• опись актов на скрытые работы
• опись исполнительной документации
• характеристика объекта до проведения работ
• разрешение на проведение работ
• фотофиксация наиболее важных архитектурных и конструктивных элементов
• конструктивные решения
• архитектурные решения
• сети инженерно-технического обеспечения
• пожарная безопасность
• журнал авторского надзора за строительством.

Столешников, 9, доходный дом Никифорова-Титовых, он же дом Гиляровского, 1874 год.
Р азработка проектной документации, авторский надзор за проведением работ.

Памятники культуры, с которыми мы работали

г. Москва Гостиница «Националь», ул. Моховая, д. 15

г. Москва, ГУМ, Красная площадь, д. 3

г. Москва, Столешников переулок, д. 9 стр. 1

г. Москва, Столешников переулок, д. 7 стр. 1

г. Москва, Столешников переулок, д. 11 стр. 1

г. Москва, ул. Кузнецкий Мост, д. 7

г. Москва, ул. Тверская, д. 4

г. Москва, ул. Школьная, д. 48

Наши компетенции

Мы обладаем должным опытом и умением для согласования проекта по реконструкции и согласования отчета, сдачи работы представителям министерства. Наличие лицензии на проведение работ от министерства Культуры подтверждает наш уровень и квалификацию в сфере реставрации и приспособления объектов культурного наследия.

Четкое понимание алгоритма сокращает сроки, необходимые для процедуры, а наличие современных инструментов и применение BIM проектирования повышает точность и качество проектной документации.

Стоимость наших услуг

Стоимость получения разрешения на реставрацию и приспособление зависит от многих факторов, позвоните нам и мы произведём быстрый и точный расчет.

Источник: www.genpm.ru

Кто ж его починит? Он же памятник!

Идея этого материала возникла в тот момент, когда в редакцию в очередной раз обратились жильцы дома – памятника архитектуры, признанного объектом культурного наследия регионального значения. Осенние ливни 2013 года, пролившие дом на два этажа вниз, не только распалили старую соседскую междоусобицу, но и погнали жильцов по всем кругам ада – в поисках ремонта крыши и справедливости.

Но, увы, российское законодательство в отношении объектов культурного наследия таково – в частности, федеральный закон № 73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», принятый в 2002 году, и Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2004 году, – что этот бег по кругу практически неостановим: бремя сохранения объекта культурного наследия любого значения, хоть федерального, хоть регионального, лежит на плечах собственника этого объекта. А квартиры в таких домах приватизированы еще в девяностые годы. Среди жильцов «старого» Саратова в основном весьма небогатые люди, чей доход не всегда позволяет собрать необходимую сумму даже в рамках программы капитального ремонта (в таких домах обычно от четырех до 16 или чуть больше квартир). Не говоря уже о том, чтобы заплатить круглую сумму организации, имеющей лицензию на работу на объекте культурного наследия.

Жизнь под столетним потолком

Ремонт в этом доме, похоже, не делался со времен присяжного поверенного Масленникова

Фасад трехэтажного дома на улице Горького, 8, украшают яркие вывески кафе и магазинов. Минуя их, заворачиваю за угол, на улицу Мичурина, где в подвальном помещении этого дома разместился цветочный магазин. Над ним на уровне второго этажа висит покосившееся деревянное строение, эдакий «воздушный сарай», одна сторона которого поддерживается тонким металлическим шестом. Обитатели дома называют общий навесной коридор верандой – сразу представляется, как полтора столетия назад барышни и судари пили здесь чай прохладными летними вечерами.

Среда довлеет

Это здание, являющееся памятником архитектуры и градостроительства, было построено в 1857 году и принадлежало Евдокии Алексеевне Казариновой, жене коллежского асессора. Затем в 1893 году его приобрел Александр Михайлович Масленников, присяжный поверенный Саратовской судебной палаты, член IV Государственной думы России, а также член Саратовкой городской думы и Губернского земского собрания от Саратовского уезда. Так и сохранилось в истории имя здания – «Дом Масленникова, 2-я половина XIX века».

Фемиде, видимо, приглянулось это место, и теперь рядом с домом-памятником на улице Мичурина за чугунным черным забором блестит, отливая темным стеклом, здание Саратовского областного суда. По соседству с этим блеском – нищета столетних построек.

Тропинка между домом Масленникова и металлической твердыней приводит к обшарпанной массивной деревянной двери блеклого синего цвета. Живет ли здесь кто-нибудь? За дверью разверзается черная пустота. Лучи дневного света помогают нащупать кнопку звонка от ближайшей квартиры. «Что вам тут надо?» – недружелюбно отвечает немолодой женский голос.

Я объясняю причину своего визита – узнать о жизни в доме – памятнике архитектуры. Голос за дверью (собеседница остереглась выглянуть наружу) повысился до гневного крика. Дама рассказала, что живет в этом доме с рождения, 1949 года, и с тех ни разу не производился капитальный ремонт, а исполнительные листы на расселение из этого аварийного здания не исполняются.

После короткого разговора намереваюсь пообщаться с другими жильцами, для чего, рискуя жизнью, делаю шаг по хлипкой деревянной лестнице, ведущей в темное подземелье, – возможно, там есть квартиры других жильцов. «Куда вы пошли?! Что вы тут разгуливаете по частной собственности? Я сейчас милицию вызову!» – выбежала с криком в свитере и нижнем белье рыжеволосая дама, с которой я говорила. Чтобы задокументировать мое нахождение здесь, она сделала несколько кадров на своем мобильном телефоне-раскладушке. «Моя пушка помощнее будет», – замечаю я и расчехляю, в целях самообороны, редакционный Canon. Последовала непродолжительная перестрелка, и мы с моим противником разошлись.

Вот уж тот случай, когда не человек делает место, а место человека.

Незамысловатый уют

Стало понятно, что до основной части квартир можно добраться со стороны Горького. В маленьком дворе располагаются многоуровневые постройки, соединенные в единое здание в форме не совсем правильной буквы «П».

Надпись на одном из, с позволения сказать, «подъездов» гласит, что здесь располагается дюжина квартир. Низкий «предбанник» без дверей опять уводит в пугающую тьму. Скрепят деревянные некрашеные полы. Стены подъезда, наряженные трещинами и паутиной, намекают на то, что в последний раз их красили по распоряжению присяжного поверенного Масленникова. Подниматься новичку в кромешной тьме по деревянной лестничной клетке – играть с жизнью в русскую рулетку.

К счастью, в этот момент спустилась вниз одна из жительниц дома-памятника. «О, как вам повезло – я вам столько всего расскажу!» – говорит Наталья Владимировна Исаева, энергичная женщина лет пятидесяти пяти. На этот раз собеседница попалась приветливая и гостеприимная – пригласила к себе в гости на чашку чая.

Из входной двери сразу попадаем в маленькую прихожую-кухню. Во главе стола стоит ведро с собранной водой. Кран в мойке не работает уже давно, воду хозяйка набирает в ванной: ей объяснили, что напор слишком слаб для того, чтобы добраться до третьего этажа. Хозяйка просит меня не снимать верхнюю одежду.

Войдет ли дом вовремя в отопительный сезон – неизвестно, а пока приходится обогреваться теплой одеждой и электрической пушкой. Правда, и с электричеством, по словам Натальи Владимировны, не всё ладно: частенько напряжение в электросети прыгает, опускаясь до 190-195 вольт. Холодильник трясется, один мобильник уже однажды сгорел. «Потеря напряжения», – разводят руками работники коммунальных служб.

Как раз сегодня Наталья Владимировна наведывалась в управляющую организацию. ООО «Уют-Р» настояло на заключении с ней договора об оказании услуг, после того как дом вышел из-под управления скандального ООО «Мастер-дом». «Вывеска поменялась, а люди сидят всё те же и делать ничего не будут», – уверена Наталья Исаева. Договор она не подписала, но взяла домой для внимательного изучения.

«Влажная протирка элементов лестничной клетки» – ха-ха, рассмешили, – читает и комментирует строчки документа женщина. – «Уборка мусора с контейнерных площадок» – у нас их нет; их перекинули одну туда, другую сюда, поэтому мусор во дворе лежит – люди наши не любят далеко ходить. «Сдвигание снега» – куда они его двигать собрались? «Уборка снега с крыши» – мы под сугробами тонем каждую зиму. «Уборка мусора с газона» – покажите пальцем, где у нас газон?»

По ее подсчетам, ежемесячная плата за ремонт и уборку жилого дома составит порядка 700 рублей. «Нехило так они хотят с меня поиметь, – приходит к выводу Наталья Владимировна. – Кто проверит, приходил ли кто-то махать метлой или нет?»

Надежды рушатся

Проблемы, по словам собственницы квартиры, начались буквально с первого дня заселения в этот дом в 2001 году. Переселиться из трехкомнатной квартиры в Комсомольском поселке на Горького, 8, вынудили обстоятельства: дочь поступила в педагогический колледж, и решено было всей семьей перебраться в центр города. За это время супруг скончался, обе дочери уехали жить в Германию, и Наталья Владимировна осталась в страшном доме одна.

Первая побеспокоившая проблема – строительство Саратовского областного суда, которое длилось пять лет и было закончено в 2006 году. «Пыль, шум, тряска, сваи, тракторы, бульдозеры – нервов не хватало никаких! Работали в ночные и дневные смены», – вспоминает Исаева.

Почему-то у ревнителей культурного наследия не ёкнуло сердце, когда они давали разрешение на строительство нового объекта по соседству с домом – памятником архитектуры. Но самое обидное, по мнению Натальи Владимировны, было то, когда однажды она, вернувшись с работы, почувствовала непривычную пустоту за окном. «Вырубили дерево, которое жило два века, – говорит дрожащим голосом хозяйка квартиры. – Помешали какие-то пять сантиметров судьям, чтобы поставить забор. Пенек от дерева до сих пор зеленеет, а соседнее гнилое дерево стоит нетронутым. Вот кого сажать надо! Вот оно, культурное наследие!»

А внизу предприниматели обустраивали первый и цокольный этажи многострадального дома. «Строили все кому не лень. Из подвала вывезли три КамАЗа с землей. Убрали перекрытия – дом покосился», – продолжает собеседница. – От этих кафе и магазинов гарь, копоть, музыка орет, вентиляцию гудит сутки напролет – так и живем». И опять-таки, замечает она, статус охраняемого памятника культурного наследия не защитил дом от нежелательных изменений.

Третья проблема случилась тогда, когда при согласии жильцов дома компания «Ростелеком» стала проводить связь. В старом доме просверлили дыру в стене, просунули провода, но в месте проникновения побежала трещина. Она соединилась с другой широкой трещиной, и теперь угол стены верхнего этажа готовится к тому, чтобы отделиться. Теперь Наталья Владимировна боится, как бы в одну из гигиенических процедур вместе с ванной не выпасть на улицу.

В 2010 году жильцам дома несказанно повезло – им пообещали поменять крышу. За исполнение работ взялась фирма «Каркас». Но так получилось, что рабочие сделали себе строительную площадку прямо над квартирой Исаевой. Гнилой столетний потолок в спальне хозяйки теперь дышит на ладан.

Хозяйка бегала по инстанциям, просила сделать ремонт, стяжку дома, но ответ везде слышала один и тот же: «Вы – собственница, вот вы и разбирайтесь». На память о боданиях с бюрократами ей остается толстая стопка бумаг.

Уже не раз жильцам этого дома обещали расселение разные компетентные лица. Быть может, сноса старого дома в центре города жаждет еще одна заинтересованная сторона. В 2007 году этот дом прогремел аж на федеральных каналах: злоумышленники пытались поджечь здание со стороны чердака. Однако пожар относительно вовремя потушили, а жильцы никуда не уехали, потому что идти было некуда. Собеседница добавляет, что однажды обитатели дома находились в шаге от долгожданного переезда в новое жилье, но слишком большие требования ее соседей якобы испортили дело.

Собственников квартир в доме осталось не много, большинство счастливо съехали отсюда и стали сдавать жилье внаём. Но с теми, кто остался, бывает несладко. Например, когда Наталье Исаевой рабочие хотели отгородить участок на лестничной клетке, дабы уменьшить теплопотери, выбежали соседи.

Беременная женщина, размахивающая топором, – от такого зрелища и Наполеон сбежит, а уж одинокая пенсионерка тем более отказалась от своих намерений. «Я заметила, что мы все – инертные, ничего не хотим, – говорит Исаева. – Не только чиновники, коммунальщики, но и мы сами. Вот если мне одной банку краски купить и покрасить подъезд – будет тяжело, а если всем вместе – намного легче. Это же наши дети ходят и трогают эти противную стену – ну если мы ее покрасим вместе, будет чище и лучше».

Когда она обращается к соседям с подобной просьбой, ей обычно отвечают: «Ничего не надо делать! Чем быстрее дом рухнет, тем быстрее нас расселят». Но жители так и живут, рискуя в любой день остаться под руинами памятника.

Конечно, понятие «объект культурного наследия» гораздо шире «памятников архитектуры». Памятники архитектуры – это только один подраздел всего многообразия подобных объектов. Кроме того, в понятие «объект культурного наследия» входят памятники археологии, истории и монументального искусства.

На сегодняшний день в Саратовской области находится 151 объект культурного наследия федерального значения (среди которых большая часть – 98 – памятники археологии, 53 – памятники архитектуры, истории, монументального искусства), 652 – регионального значения и 133 – местного (муниципального) значения. Кроме того, выявлен 4371 объект культурного наследия. Впрочем, под действие 73-го закона и уже признанные, и только выявленные объекты подпадают одинаково. Выявленные объекты, и среди них памятники архитектуры, запрещено сносить, а реставрационные работы и капитальный ремонт там могут производить только фирмы со специальным допуском. Из списка выявленных объектов дом-памятник можно исключить, но для этого необходимо провести экспертизу.

На территории Саратова из вышеперечисленных объектов на сегодня располагается 40 объектов культурного наследия федерального значения и 272 – регионального значения, которые являются памятниками истории и архитектуры. 125 из них – это жилые дома. Из этих 125 домов аварийными признаны четыре.

Охраняет объекты культурного наследия – все без исключения на территории нашего региона – управление по охране культурного наследия правительства Саратовской области. Управление устанавливает требования к сохранению объектов культурного наследия, к их содержанию, готовит и утверждает охранные обязательства собственников этих объектов и, конечно, следит за исполнением этих охранных обязательств.

До лета нынешнего года структура была частью министерства культуры Саратовской области, сейчас это самостоятельное ведомство, в штате которого числится восемь человек.

Раз – и ты в исторической ценности

Далеко не все памятники архитектуры были признаны таковыми в советские годы. Часть выявлена гораздо позже. Более того, историческую ценность различных объектов энтузиасты и исследователи обнаруживают и по сей день.

Выявление новых объектов культурного наследия регулируется все тем же федеральным законом № 73, в дополнении к которому министерство культуры РФ второго июня 2015 года выпустило приказ, регламентирующий порядок проведения работ по выявлению объектов, которые обладают признаками объекта культурного наследия. Причем ведомство постаралось максимально упростить процедуру, сделать ее доступной для обычных граждан.

При желании в сети можно найти сам приказ и образец заявления на включение объекта в госреестр объектов культурного наследия. В заявлении юридическому или физическому лицу следует указать местонахождение объекта, отметить, в чем его историко-культурная ценность.

Это может быть визуальный осмотр и приложенные к заявлению фотографии или же анализ архивных и библиографических материалов и документов. Заявление с приложенными к нему материалами отправляется в нашем случае в управление по охране объектов культурного наследия области. Там, если предоставленные автором данные актуальны и достоверны, объект включается в реестр «объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия». Оттуда памятник может быть исключен в двух случаях – его включат в реестр выявленных объектов или же вынесут отказ во включении его в выявленные объекты.

При желании любой, кто готов доказывать культурную, архитектурную и историческую ценность какого-либо объекта (даже жилого дома), может ее доказать. Без согласия на то жильцов, которые могут мечтать о ремонте крыши, но тут внезапно окажется, что они проживают в памятнике архитектуры, и цена за ремонт вырастет многократно.

Леонид Писной: Скорее всего, мы их потеряем

Глава АО «Саратовоблжилстрой», депутат областной думы Леонид Писной не склонен делать оптимистичные прогнозы относительно судьбы домов – памятников архитектуры.

– На каком основании то или иное строение (особенно жилой дом) может быть признано памятником архитектуры?

– Есть определенные критерии отнесения к объектам историко-архитектурного наследия. Как правило, это или наличие данных о проживании в доме известного человека, или же это наследие известной архитектурной школы, оставившей след в истории, и другие критерии.

При инвентаризации в 90-е годы появилась так называемые вновь выявленные объекты культурного наследия. Это список на 600 различных зданий, которые каким-то образом попали в этот список выявленных объектов, но никто не помнит, как.

Тогда законодательство по этому вопросу находилось не в лучшем состоянии: ни четко выраженных критериев культурной и исторической ценности, ни четкой оценки, большие вопросы были к экспертизе. Вопрос тогда был не самый актуальный для государства, при тех катаклизмах в экономике. Фактически два десятка лет никаких телодвижений с этим реестром вновь выявленных объектов не было. И начались они пару лет назад, не больше.

Правда, теперь вопрос упирается в стоимость экспертизы – это от 50 до 100 тысяч за объект. Если умножить сумму на 600, от полученной суммы глаза раскрываются очень широко. Поэтому теми темпами, которыми сейчас идет оценка с одновременной паспортизацией объекта, установлением охранных зон и так далее, на весь процесс уйдет лет тридцать. И пока ситуация с бюджетом не позволяет его ускорить.

– Каким законодательством регулируется вопрос текущего и капитального ремонта в таких домах, когда закон был принят?

– Вопрос регулируется в общем порядке, без привилегий: собственник несет бремя содержания собственности. И если собственники – частные лица, то в рамках закона связаны с охраной объектов историко-архитектурного значения, и они действительно должны обеспечить условия для его сохранности.

При этом мы можем изыскать какие-то возможности предоставления бюджетных средств, но их нет. Случаев предоставления из бюджета денег на объекты – жилые дома на моей памяти не было.

– Есть ли разница в подходе к ремонту памятников архитектуры федерального и регионального значения?

– Конечно. На объектах историко-культурного наследия работать могут только организации, имеющие лицензии для проведения таких работ. Работа обычных строительных организаций на таком объекте – это уголовное преступление.

Наличие у организации допуска СРО к таким видам работ означает другие коэффициенты, увеличение сметной стоимости, потому что работа на таких объектах требует более высокой квалификации и других технологий. Индекс стоимости капитального ремонта таких домов в два-два с половиной раза выше, чем ремонта в обычном доме.

В юридическом плане в подходе памятникам федерального, регионального и муниципального значения разницы нет. В практическом, конечно, есть. В реестре объектов культурного наследия федерального значения их не так много, и на них Федерация находит необходимые ассигнования, которые значительно превышают возможности областного бюджета. И работа по поддержанию таких объектов идет плановая.

– Почему вообще сложилась такая ситуация, что люди, приватизировавшие свое жилье в девяностые годы, когда жилищное законодательство в России находилось в «разобранном» состоянии, обязаны теперь тащить на себе все финансовые затраты по капитальному ремонту домов возраста ста и более лет?

– В погоне за собственностью очень многие опрометчиво совершили акт приватизации. Но у каждого есть право депреватизировать жилое помещение.

– Можно ли включить жилой дом – памятник архитектуры в программу капитального ремонта? Если в доме часть жилья (даже меньшая) – муниципальная собственность, могут ли жильцы надеяться, что городской бюджет полностью оплатит капитальный ремонт такого дома строительной организацией, имеющей лицензию на такие виды работ?

– Дома-памятники включаются в ремонт в общем порядке. Тут никаких других ограничений в законодательном плане нет. Если есть муниципальная собственность, то надо не надеяться, а требовать, чтобы муниципалитет нес бремя расходов, так же как и другие собственники. Они обязаны это делать.

– Обращаются ли к вам за помощью жители таких домов? Насколько остро, на ваш взгляд, стоит эта проблема в Саратове?

– Конечно, жители этих домов обращаются. Особенно с улицы Первомайской. Мы им помогаем чем можем, где-то вместе с жителями организовываем, например, ремонт крыши.

Проблема эта для города острейшая. Потому что стоимость затрат на полное восстановление в разы превышает такой показатель, как минимальный взнос на капитальный ремонт. Без помощи бюджета мы эти дома не спасем. Но опять же все бюджеты, которые сегодня есть в области, эту проблему не вытянут.

В ближайшем будущем делать какие-то оптимистичные прогнозы по положению домов, являющихся памятниками архитектуры, я бы никому не советовал. Скорее всего, в течение следующих пяти-пятнадцати лет мы их потеряем.

– Есть ли способ решить эту проблему с наименьшими потерями для жителей домов – памятников архитектуры?

– Самый безболезненный способ – это переложить значительную часть ассигнований на бюджет. Но у нас бюджет этого не позволяет.

– Что делать жителям тех домов, у которых дом признали аварийным до того, как сделали его памятником архитектуры?

– Признание дома аварийным – это еще не всё. Аварийный дом подлежит либо сносу, либо реконструкции. Если он признан аварийным и подлежащим сносу, он должен быть снят из реестра историко-культурного наследия, и его расселят. Если он признан годным к реконструкции (я таких случаев пока не знаю), здесь есть все основания для подачи в суд и привлечения субсидиарного финансирования того уровня власти, уровня значимости которого признан объект.

[кстати сказать]

Виталий Кудрявцев, федеральный эксперт в области охраны культурного наследия, заведующий кафедрой «Дизайн архитектурной среды» СГТУ:

ЕСТЬ ДВА МЕХАНИЗМА СОХРАНЕНИЯ ТАКИХ ДОМОВ

В качестве примера деликатного отношения к жилым домам – памятникам архитектуры в Саратове можно назвать дом по Московской, 99, неподалеку от пересечения с улицей Вольской. Он известен как дом купчихи Матрены Сибриной, его последней владелицы. Долгое время здесь были коммунальные квартиры.

В постсоветский период здание вместе с дворовыми постройками выкуплено одним собственником, который не только отреставрировал дом и дворовые службы, но даже восстановил утраченные кованые ворота. Гарантом сохранения памятников жилых домов является собственник, который бережно относится к своим владениям, холит их и лелеет, вдобавок это ему интересно. Это редкое совпадение, когда интересы государства и хозяина памятника архитектуры совпадают.

Механизмов сохранения домов-памятников, где много собственников, два. Первый из них – создать ТСЖ и принять решение собрать средства на восстановление дома. На практике это труднореализуемо, ведь контингент, проживающий в этих домах, как правило, не самый обеспеченный. Второй путь – расселение обитателей памятника крупным инвестором, который может отремонтировать дом и использовать его по своему усмотрению, в том числе и как жилой.

Строить вместо памятников архитектуры аналогичные новые строения недопустимо и согласно закону нельзя. Конечно, с сохранением старого больше сложностей и мороки, но памятники интересны прежде всего своей подлинностью, патиной времени, если хотите. А вот вместо рядовой ветхой застройки вполне допустимо строить новые здания, но с учетом сложившейся архитектурной среды.

В начале 2015 года были приняты регламенты по застройке центра Саратова, ограничивающие этажность строительства и другие параметры, способствующие сохранению архитектурного облика данной зоны. Так, в начале улицы Московской в зоне так называемых образцовых домов новые здания должны быть не выше трех этажей, в зоне эклектики и модерна допустимы более высокие постройки, но никак не десятиэтажки. Конечно, на Московской улице памятники эпохи эклектики оказались вкрапленными среди высотных домов, как в квартале между улицами Чапаева и Рахова. Так сложилось, куда деваться. Площадки, на которых и сегодня в центре ведется многоэтажное строительство, были выделены еще до принятия этих регламентов.

Стоит учитывать, что у памятника архитектуры могут быть разные предметы охраны – к примеру, фасад здания, лестница или планировка. Поэтому вопрос сохранения коммуникаций, как правило, не главный. Никому не придет в голову сохранять отслуживший свое паровой котел. И никто не будет сидеть при лучине, если есть электричество. Весьма затратно сохранять старые системы отопления.

В Эрмитаже, кстати, сохранили отопление по воздушным каналам, а в Радищевском музее его заменили на современную водяную. И избавляться от удобств во дворе в наше время необходимо, подводить воду и канализацию. А вот к системе кондиционирования надо подходить осторожно. В Москве запрещено уродовать исторические здания кондиционерами, их можно устанавливать во внутренних дворах, вмонтировать в крышу, но ни в коем случае не выносить на парадный фасад.

Источник: fn-volga.ru