Разрешение на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки

До 1 января 2017 года на территории России действовали кадастровые паспорта, в которые вносилась вся информация о квартире или земельном участке.

Как Узнать Пзз по Кадастровому Номеру

Затем паспорта упразднили и собрали ЕГРН — Единый Государственный Реестр Недвижимости, объединив в нем сведения о правах на владение и о технической информации, касаемо земельного участка.
Для максимального охвата всей возможной деятельности, производимой на участке, авторы Классификатора сделали его раздробленным, разделив каждую территориальную категорию на множество подразделов.

1. межевание не делалось вообще
2. межевание сделано давно (до 2006 года)
3. межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
4. технические ошибки кадастровой карты

По клику на участок официальной карты вы узнаете кадастровый номер объекта, площадь, назначение, год постройки (для дома) и можете перейти к просмотру всех доступных электронных выписок из ЕГРН.

Публичная кадастровая карта России на

На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

Урок 3. Проверяем земельный участок с помощью правил землепользования и застройки.

На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. е. измерены точные координаты углов).

межевание не делалось вообще.

1. межевание не делалось вообще
2. межевание сделано давно (до 2006 года)
3. межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
4. технические ошибки при регистрации межевого плана

Подробнее читайте в нашей статье.

Почему нет участка на кадастровой карте?

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8 Распечатать карту

Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8

На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. е. измерены точные координаты углов).

На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

Под картой имеется список регионов, по которым можно сузить территорию поиска. При выборе нужной области, территория будет приближена на карте.

Публичная кадастровая карта РФ на

1. Найдите свой участок земли на карте.
2. Среди прочих данных отображаются координаты участка (для этого нажмите внизу окна на кнопку «Подробно»).

Расположение надела необходимо посмотреть на карте, когда планируется, например, его приобретение. Тогда интересует ближайшая к нему инфраструктура, форма участка, размещение относительно других объектов. Сделать это можно по следующей инструкции:

Отменили ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Как быть? Ответ здесь!

Публичные кадастровые карты включают 22 республики:
Адыгея
Алтай
Башкортостан
Бурятия
Дагестан
Ингушетия
Кабардино-Балкария
Калмыкия
Карачаево-Черкесия
Карелия
Коми
Крым
Марий Эл
Мордовия
Саха (Якутия)
Северная Осетия — Алания
Татарстан
Тыва
Удмуртия
Хакасия
Чечня
Чувашия

Публичная кадастровая карта России онлайн

С помощью кадастровой карты можно проверить кадастровый номер нужного объекта по адресу.
Также карта будет отличным помощником в случае, если необходимо определить стоимость участка по адресу. Для этого необходимо найти этот участок и нужная информация станет доступной.
Пользоваться публичной кадастровой картой в режиме онлайн очень удобно. При этом предоставляется возможность в любое время находить необходимую информацию о земельных участках, которые внесены в Росреестр. Очень часто такая информация нужна риелторам, юристам, геодезистам и простым гражданам.

Источник: 1kadastr.com

С 2024 года без сведений о границах территориальных зон не выдадут разрешение на строительство

Об этом говорили на совещании в министерстве имущественных отношений Ставрополья, которое состоялось в режиме видеоконференцсвязи.

Отсутствие в реестре недвижимости сведений о границах территориальных зон поставит под угрозу строительство объектов, отметил заместитель председателя правительства региона Николай Афанасов.

Фото: Росреестр СК

Согласно федеральному закону «О внесении в ЕГРН границ субъекта РФ, муниципальных образований, населенных пунктов, а также территориальных зон, устанавливаемых в соответствии с правилами землепользования и застройки», с 1 января 2024 года нельзя будет получить разрешение на строительство при отсутствии в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки под строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. Управление Росреестра по Ставропольскому краю в 2021 году актуализировало информацию о количестве территориальных зон в крае. На 1 января 2022 года их насчитывается 3870.

По закону органы госвласти и местного самоуправления обязаны подготовить сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон в соответствии с новыми требованиями. Сделать это необходимо до 1 июня 2023 года, а направить сведения для внесения в Единый государственный реестр недвижимости не позднее 1 января 2024 г.

Властям необходимо будет подготовить и передать в орган регистрации прав документы, содержащие текстовое и графическое описание местоположения границ, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

— Данные сведения являются обязательным приложением к схеме территориального планирования муниципального района, генеральному плану, правилам землепользования и застройки, — уточнил руководитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю Николай Чернухин.

На реке Калаус обнаружили затор из мусора, в настоящее время идет работа по его ликвидации.

Источник: vechorka.ru

Правила землепользования и застройки — 6 вопросов на злобу дня

Выкопировка земельного участка представляет собой план или схему, что является результатом проведенных геодезических работ, с расшифровкой всех нанесенных обозначений. В этом документе можно найти все сведения географического и технического характера относительно конкретного надела, а также состояния местности и различных объектов.

Документ может быть оформлен в черно-белом или цветном виде на листе формата А4. На основании такой схемы происходит планирование и согласование проекта будущего жилого капитального строения, работ по газификации и электрификации уже возведенных объектов.

Выкопировку может попросить потенциальный покупатель у продавца, чтобы оценить возможность последующей застройки участка земли, уточнения возможных ограничений.

Принципы оформления документа отражены в Градостроительном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. 190-ФЗ.

Правила землепользования и застройки — 6 вопросов на злобу дня

Д. С. Савин, исполнительный директор Института комплексного развития территории, к. г. н.

Какой бы документ Градостроительного кодекса мы не взяли, его разработка ставит перед заказчиками (администрацией) и исполнителями (проектировщиками) массу вопросов. Ответы на эти вопросы найти не так просто. Сегодня мы представляем мнение заместителя директора Института комплексного развития территории Дмитрия Сергеевича Савина о правилах землепользования и застройки.

Впервые в Российской Федерации, а во всём остальном цивилизованном мире намного раньше, словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 г.

В соответствии с первым Градкодексом (№ 73-ФЗ от 07.05.98) под термином «Правила землепользования и застройки» территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований понимались градостроительные уставы поселений, т. е. нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. И было всё относительно ясно: правила есть правила, как правила дорожного движения, — это то, что всем надо соблюдать, но мало кто это делает. При этом существуют определённые группы представителей общества, которые призваны контролировать процесс соблюдения правил со всеми вытекающими отсюда причинно-следственными связями, о которых столько говорится в последнее время.

Но законодатель, как и всё наше общество, не стоит на месте и идёт дальше (при этом мало кому известно в каком направлении), и вот в конце 2004 г., накануне новогодних праздников (что скорее всего предопределило «суматошность» и «поспешность» отдельных положений данного документа), был принят новый, а точнее сказать, новаторский Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ от 29.12.04 г.), целиком изменивший всю выстроенную к тому времени систему разработки градостроительной и проектной документации, равно как и документации территориального планирования. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса 2004 г.: Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Основное отличие состоит в том, что в Градкодексе 1998 г. словосочетание «Правила землепользования и застройки» отождествлено с термином «Правила застройки», и далее, по тексту кодекса, раскрывается суть именно этого термина. Это обстоятельство имеет огромное значение, потому что в контексте предыдущей редакции кодекса при определении градостроительных регламентов имела значение исключительно застройка, как существующая, так и проектируемая, а фактическое землепользование роли не играло. В действующей же редакции кодекса правила землепользования и застройки определены как единый документ зонирования территории. В отличие от Градкодекса 1998 г., в котором, кроме как в определениях, словосочетание «Правила землепользования и застройки» по тексту больше не встречается нигде, по-видимому, в силу причин указанных выше, в действующей редакции кодекса регламентации того, что есть ПЗЗ, отводится отдельная глава (4), которая называется «Градостроительное зонирование», а в прочих разделах отсылки к ПЗЗ встречаются практически в каждой статье.

Но наш законодатель не остановился на том, чтобы поломать, или, как сейчас модно говорить, «отмодернизировать», систему разработки градостроительной и проектной документации, действовавшей до 2004 г. Он, законодатель, решил определить сроки, когда же мы должны начать жить по-новому. В начале 2 года (01.01.2006), потом 4 года (01.01.2008), а потом 6 лет (01.01.2010) показалось достаточным, и, следовательно, Градкодексом, а точнее, Федеральным законом №191-ФЗ от 29.12.04 г. «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» было определено, что с 1 января 2010 г. прекращается выдача разрешений на строительство при отсутствии ПЗЗ. Иными словами, не могут предоставляться земельные участки для строительства, впервые выделенные и сформированные из состава государственных или муниципальных земель. Говоря русским языком, остановить с 1.01.10 всё новое строительство в тех населённых пунктах, где не утверждены ПЗЗ.

То ли в силу того, что, как было отмечено выше, Градкодекс принимался «суматошно» и «поспешно», то ли законодатель и разработчик Градкодекса в полной мере не понимали сути ими предлагаемого, то ли в силу того, что органы местного самоуправления надеялись на русский авось, что всё само собой как-нибудь устаканится, то ли не были до конца адекватно оценены масштабы страны и сложности разработки подобных документов, но имеем то, что имеем — мало того, что 2009 г. в финансовом плане в строительной отрасли выдался, мягко говоря, не очень позитивным, так ещё и к 2010 г. мы подошли, имея достаточно скудный список населённых пунктов, для которых разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки. И вот в конце 2009 г., опять, как ни странно, накануне новогодних праздников, что уже само по себе вселяет опасение, принимается Федеральный закон №351-ФЗ от 27.12.2009 г., в соответствии с которым цифра 2010 в 191-ФЗ очередной раз меняется — и в этот раз на 2012. За четырёхзначной цифрой стоят на самом деле ещё два года, которые пролетят так же быстро, как первые шесть. Гонка с разработкой ПЗЗ продолжается, стараемся открыть второе дыхание, учитываем прошлые ошибки и неудачи, разрабатываем и утверждаем ПЗЗ…

Но как? Если до сих пор не всё ясно и очевидно, что же такое ПЗЗ, если разработчик ПЗЗ в соответствии с Федеральным законом №94-ФЗ определяется на конкурсной основе, где основными критериями являются сроки и стоимость, а квалификация — вторична, что является, безусловно, отдельной темой для обсуждения, но самое главное — в условиях отсутствия чёткой и единой общероссийской методологии разработки и утверждения ПЗЗ. Соответственно, ещё два года «кто в лес, кто по дрова». Именно про «лес» и «дрова» в понимании НИиПИ экологии города, имеющего практический опыт разработки ПЗЗ, речь пойдёт далее.

При разработке, равно как и при принятии решения о разработке и утверждении ПЗЗ, перед заказчиком стоит ряд вопросов, ответы на которые достаточно не просто почерпнуть из Градкодекса. Начать необходимо с главного вопроса:

Для чего нужны Правила землепользования и застройки?

Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градкодексе:

1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Если начать тщательно разбираться, то получается, что первые две цели в большей степени относятся к задачам генерального плана и стратегии его реализации, поскольку положения территориального планирования (а генеральный план как раз и есть документ территориального планирования), включают в себя перечень мероприятий по реализации генерального плана и указания на последовательность их выполнения.

Вторые же две цели как раз могут относиться к задачам ПЗЗ, но только при условии идеальной реализации всех положений Градкодекса, что является, исходя из практического опыта, весьма затруднительным, а подчас невозможным.

Таким образом, ПЗЗ как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования. ПЗЗ формируют общие принципы развития разных функциональных зон города в пределах установленных регламентов. По сути ПЗЗ являются дополнением генерального плана развития города, некой развернутой легендой, если можно так сказать, его основных положений. В контексте сказанного возникает второй вопрос:

В чём отличие ПЗЗ от генерального плана?

Генплан — это документ территориального планирования, определяющий долгосрочное развитие города, основная задача которого планирование социальной, экономической, градостроительной и другой деятельности с учётом её пространственной привязки. То есть в генеральном плане в графическом виде изложены положения стратегии развития поселения — его функциональных зон различного назначения: жилого, общественного, производственного, рекреационного, в границах как раз генеральным планом определяемых; его транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. То есть генеральный план — это документ, в первую очередь отражающий перспективное (проектное) положение — то, как всё будет потом.

В контексте действующего Градостроительного кодекса, в котором к словосочетанию «Правила застройки» добавлено слово «землепользование», причём перед словом «застройки», в основу ПЗЗ как самостоятельного документа градостроительного зонирования действительно положена структура существующего землепользования, т. е. информация об оформленных имущественно-земельных отношениях. При этом Градкодексом жёстко определено, каким образом, с учётом оформленных имущественно-земельных отношений, проводить границы территориальных зон, для которых в ПЗЗ устанавливаются градостроительные регламенты. Таким образом, правила землепользования и застройки опираются на существующую схему территориального деления.

Весь вопрос как раз в предлагаемых в ПЗЗ градостроительных регламентах, определяющих допустимые виды разрешённого использования, предельные (минимальные и/или максимальные) площади земельных участков в границах одной территориальной зоны и предельные параметры застройки. Как раз регламенты и призваны через 10, 15, 25 лет привести развитие территориальных зон к запланированным генпланом параметрам. То есть если генплан определяет цель развития поселения, то ПЗЗ являются механизмом её достижения. И из этого вытекает следующий вопрос:

А что первично — ПЗЗ или генеральный план?

Ответ на этот вопрос чрезвычайно сложен и не находит единодушного трактования в среде архитекторов и градостроителей. Попытка поиска ответа сродни философским рассуждениям на тему: «Что появилось раньше яйцо или курица?» При этом законодатель также однозначно не даёт ответа, поскольку в Градкодексе содержится прямое указание, что применительно к части (какой не указано) территории поселения или городского округа подготовка проекта ПЗЗ может осуществляться при отсутствии генерального плана. А прямо перед этим сказано, что подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учётом положений содержащихся в документах территориального планирования, одним из которых является генеральный план.

Пытаясь рассуждать логически: во-первых, цели разработки ПЗЗ частично соответствуют задачам генерального плана, о чём упоминалось выше, во-вторых, регламенты в ПЗЗ устанавливаются в целях достижения показателей развития, определённых генеральным планом, получается, что генеральный план первичен, как документ задающий вектор развития территории. Но проблема состоит в том, что при разработке генерального плана не совсем возможно учесть существующую сложившуюся структуру землепользования, ну, если, конечно, речь не идёт о сельском поселении, в которых «три двора и два коровника», в силу её чрезвычайной дискретности и мозаичности, что предопределено несогласованностью в прошлом работ архитекторов-проектировщиков, разрабатывавших документацию по планировке территории и земельщиков, отводивших участки, руководствуясь ведомственными инструкциями и политическими задачами, не придавая особого значения градостроительным проработкам. Кстати, забегая вперёд, именно несогласованность архитекторов и земельщиков является главной проблемой при разработке ПЗЗ в современных условиях.

Для значительного числа городов и поселений на территории России генеральные планы были разработаны и утверждены в советское время, только они устарели и не могут служить ориентиром для развития территории. «Устаревание» генеральных планов связано в первую очередь с «устареванием» подходов к экономическому планированию. Соответственно, если генеральный план был разработан в конце 80-х или начале 90-х годов, то очевидно, что он опирается на совсем иные экономические механизмы развития, нежели те, что являются актуальными в настоящее время. В этих условиях ПЗЗ разрабатываются с учётом только тех решений генерального плана, которые соответствуют реальным тенденциям и подкреплены административными решениями.

В настоящее время, когда федеральным законом отсрочено окончание работ по принятию документов территориального планирования, вопрос о разработке ПЗЗ без актуального генерального плана так остро не стоит. То есть органам местного самоуправления предоставлена возможность практически одновременно разработать генеральный план и соответствующие ему (в части ближайших тенденций развития) ПЗЗ.

Однако настораживает тенденция, складывающаяся во многих населённых пунктах и заключающаяся в давлении со стороны власти разработать ПЗЗ даже при отсутствии Генерального плана с целью подстраховки в будущем принимаемых сегодня решений о выделении земельных участков и выдачи разрешений на строительство. Это очень опасная тенденция, связанная с недооценкой значимости Генерального плана и возникновением в будущем правовых коллизий при реализации градостроительной деятельности. Кроме того, разработка ПЗЗ связана в нынешних условиях с определёнными трудностями, и тут становится уместным четвертый вопрос:

В чём состоит сложность разработки ПЗЗ?

Трудности, возникающие при разработке ПЗЗ, условно можно разделить на две части: административно-правовые и профессиональные. О многих сложностях, в основном относящихся к категории административно-правовых, упоминалось выше. Ответ на вопрос о сложностях разработки ПЗЗ чрезвычайно важен, причём не только и не столько для разработчиков ПЗЗ, которые условно после завершения работ «ныряют» обратно в «свой омут», а город начинает жить по-новому, сколько для администрации поселения, инвесторов данного региона и правообладателей земельных участков, действия которых в области градостроительства в будущем должны регламентироваться разработанным документом.

Обобщая и классифицируя проблемы при разработке ПЗЗ, можно обобщить:

а) профессиональные сложности. Сюда относится отсутствие действующей документации территориального планирования, отсутствие актуальных нормативов градостроительного проектирования и исходных данных.

Очевидно, что ПЗЗ, разработанные в условиях отсутствия актуальной документации территориального планирования — генерального плана и/или схемы территориального планирования, определяющей стратегический вектор развития поселения, обречены на необходимость корректировки в будущем, а любая корректировка — это не только дополнительные затраты бюджетных средств, но и, что более важно, «отыгрывание» назад отдельных решений, что зачастую, особенно в вопросах, связанных с земельно-правовыми отношениями, приводит к судебным разбирательствам. Разработка ПЗЗ при отсутствии актуальных нормативов градостроительного проектирования приводит к тому, что разработчик вынужден руководствоваться устаревшими с позиций законодательства, а подчас недействующими СНиПами и ГОСТами, что впоследствии, после введения новых региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, разработка и принятие которых в соответствии с Градкодексом является неизбежными, повлечёт за собой необходимость корректировки ПЗЗ и возможного пересмотра принятых на основании ПЗЗ решений, со всеми последствиями описанными выше. Конечно, можно сказать, что у нас «закон обратной силы не имеет», но сколько раз в российской действительности мы сталкивались и сталкиваемся с обратным. И наконец, отсутствие актуальных исходных данных приводит к вынужденной «халтуре» при разработке ПЗЗ, а к чему приводит «халтура», пусть и вынужденная, все и так знают. Что можно пожелать, так это то, что комиссии по подготовке ПЗЗ, куда входят или по крайней мере должны входить представители предоставляющих исходные данные ведомств, должны заниматься не только критикой и отслеживанием ведомственных интересов, которые, кстати, зачастую противоречат друг другу, но и подходили более ответственно к сбору и полноте предоставляемых исходных данных;

б) административно-правовые сложности — гораздо более обширная категория. Это проблемы, связанные с квалификацией разработчика ПЗЗ, определённого на конкурсной основе, недостаточность финансирования этих проработок, несогласованность ведомств, представители которых входят в состав комиссии по подготовке ПЗЗ, давление со стороны администрации по учёту ранее принятых, не всегда законных и оправданных решений, менталитет граждан, участвующих в общественных слушаниях по проектам ПЗЗ, отсутствие общероссийских правовых методик и инструкций по разработке правил.

Что касается конкурсов и квалификации разработчика, то тут и пояснять не надо. Закон 94-ФЗ не ругает сейчас только ленивый, причём ругают как государственные заказчики, так и подрядчики. Квалификации, как правило, отдаётся наименьший бал, если сопоставлять с баллами за сроки и предлагаемую на конкурсе стоимость. Кстати, о стоимости.

Разброс показателей стартовой цены по территории России на разработку ПЗЗ чрезвычайно велик и зависит, что в принципе понятно, от финансового благополучия того или иного региона. Но конкурсная основа выбора подрядчика и, как следствие, вынужденный демпинг как по стоимости, так и по срокам приводят к экономии ими (подрядчиками) времени и средств при разработке, которые могли бы пойти на актуализацию исходных данных, привлечение большего числа соисполнителей, проведение более плодотворной работы с заинтересованными лицами (администрацией, населением, инвесторами, собственниками). К тому же из-за установленного в Градкодексе срока прекращения выдачи разрешений на строительство в условиях отсутствия утверждённых ПЗЗ стимулирование установки в требованиях конкурсной документации необоснованно жёстко сжатых сроков разработки этих документов является предопределённым законодателем.

Отдельный вопрос связан с несогласованностью позиций отдельных ведомств муниципальной администрации и лоббированием ведомственных интересов. Вместе с тем существует проблема давления со стороны органов власти по учёту ранее принятых решений, что связано с опасениями местных администраций привлечения к ответственности за то, что они натворили в прошлом. Именно поэтому они стремятся соблюдать преемственность по отношению к своим старым решениям и категорически отрицают любое новое, загоняя его в рамки собственных, зачастую — без преувеличения, идиотских ошибок.

Пример из практики. На городских землях, которые генпланом определены для создания городского парка, уже отведены участки под строительство частного жилья. Если поселению нужен парк как территория общего пользования — значит, нужно определять для этих территорий такие регламенты, которые не позволяют на них ничего строить, и изымать их при необходимости под городские нужды. Но власти боятся неадекватной реакции собственников, заплативших взятки за незаконные услуги, с одной стороны, и дополнительных трат из городского бюджета на компенсации собственникам — с другой. Спасительный компромисс в данной ситуации крайне затруднителен по причине создания ситуации двойных стандартов.

Отсутствие общероссийской методики или инструкции по разработке ПЗЗ для городов и поселений разных размеров и значений приводит к тому, что уровень разработки ПЗЗ определяется квалификацией разработчика, его подходом к решению данной задачи и, отчасти, уровнем финансирования, но, что более важно, отсутствием чётких критериев по принятию разработанного проекта правил. У заказчика данного вида работ отсутствует чёткое понимание того, что ему должен сдать разработчик, что в свою очередь приводит к конфликтным ситуациям либо принятию и утверждению «сырого» варианта ПЗЗ.

Важным, безусловно, аспектом принятия и утверждения ПЗЗ, которому зачастую администрациями не уделяется должного внимания, является необходимость проведения публичных слушаний и связанной с этим работой с населением. Опять же из практики следует, что наше население, являясь достаточно умным, предпочитает не особенно вдаваться в изучение вопроса «А что же такое ПЗЗ, и зачем они (правила) нужны?».

В связи с этим на публичных слушаниях обсуждаются вопросы локального уровня: неправомерные действия соседа, неадекватность административных решений, а зачастую просто невнимание со стороны властей к проблемам общественности. При этом в силу особенностей нашей ментальности, как правило, на собрания приходят негативно настроенные граждане и «заряжённые» представители общественности. Понятно, что в таких условиях конструктивный диалог между властью и населением невозможен. Единственным способом является разъяснение для населения задач и целей ПЗЗ и изменение сознания администрации в той части, что публичные слушания являются не просто формальностью, а очень серьёзным инструментом, потенциально обладающим огромной силой. А окажется эта сила разрушительной или созидательной, зависит от того, насколько профессиональным будет её применение.

Учитывая наличие такого «вороха» проблем, связанного с разработкой и утверждением ПЗЗ, уместен следующий вопрос:

Кому нужны ПЗЗ?

Ответ на это вопрос чрезвычайно прост — ВСЕМ.

Администрации ПЗЗ нужны для упорядоченного ведения градостроительной деятельности, прозрачности принимаемых решений, обоснованности своей позиции и, как следствие, юридической защищённости.

Инвесторам нужны с целью получения возможности составления чёткого бизнес-плана путём определения на самой ранней стадии параметров нового строительства и его функционального назначения.

Собственникам земельных участков — для понимания реальной стоимости их активов, определения и понимания объёмов возможной реконструкции и ограничивающих факторов. Одновременно с этим должно прийти понимание того, что может произойти с соседними участками и что на них может быть построено.

И наконец, широкой общественности — для получения доступного и понятного представления о развитии отдельных частей и функциональных зон поселения, дающего возможность выбора мест проживания, приложения труда, рекреации и т. д.

А если ПЗЗ являются действительно настолько важным документом, но его качественная подготовка крайне затруднительна, уместно задаться вопросом:

Являются ли правила землепользования и застройки окончательным документом?

В Градкодексе порядку внесения изменений в ПЗЗ посвящена отдельная статья, что уже подразумевает неизбежность корректировки ранее утверждённых ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки через установку градостроительных регламентов предопределяют характеристики подготавливаемой впоследствии документации по планировке территории, в частности, через назначение территории (виды разрешённого использования недвижимости), предельные размеры земельных участков для соответствующих территориальных зон. Однако в правилах, сформулированных на основе положений Генерального плана, нет возможности (до разработки проекта планировки) точно указать предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Поэтому утверждённая документация по планировке территории в большинстве случаев является основанием для внесения изменений в ПЗЗ в части установления или уточнения градостроительных регламентов по предельным параметрам разрешённого строительства.

Похожая картина складывается и с разработкой ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, входящих в градостроительные регламенты. Ограничения по условиям охраны памятников в составе ПЗЗ должны подготавливаться как отображение проектов зон охраны объектов культурного наследия, разработанных и утверждённых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Но разработанные проекты зон охраны объектов культурного наследия присутствуют в муниципальных образованиях только за редким исключением. Очевидно, что после утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия будут вноситься изменения в правила, в части уточнения ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия.

В заключение можно сделать следующий обобщающий вывод: правила землепользования и застройки — это динамичный документ. Как местный нормативный правовой акт они регламентируют и регулируют текущие, сегодняшние права собственников и местного сообщества в целом на использование недвижимости. Градостроительное зонирование должно постепенно совершенствоваться, оно не может быть эффективным «сейчас и сразу» на все времена. Потому что поводов для внесения изменения в правила (ещё до их вступления в силу) достаточно, а уж после их принятия — ещё больше. Но главное, — это мониторинг принятых решений : отслеживание функционирования правил землепользования и застройки, учёт мнений и интересов всех субъектов, чем должна заниматься постоянно действующая комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки с помощью действительно очень точно подобранной команды грамотных разработчиков.

И здесь, как нигде, уместно напомнить государственному заказчику пословицу: «Не выгадывай — не прогадаешь!».

Содержание выкопировки из генерального плана земельного участка

Независимо от целей, для которых выкопировка необходима, документ должен содержать обязательные сведения о земельном участке:

1. Коммуникации, находящиеся под конкретным участком;
2. Наличие подземных вод;
3. Прилегающие соседние участки;
4. Расположение поселений вблизи участка;
5. Расположение ресурсных объектов вблизи, например, карьеры, водоемы и прочие;
6. Нахождение поблизости коммуникаций и трубопроводов. Это необходимо для возможности подключения к ним имеющихся или планируемых объектов на наделе.

Очень важно отображения всей инфраструктуры вблизи участка, чтобы иметь представление о наличии потенциально опасных объектов. В этой связи перечислим, для каких целей может понадобиться выкопировка:

• планирование и проведение любых видов работ на участке земли;
• уточнение сведений о наделе, которые могут понадобиться в связи с осуществлением хозяйственной и иной деятельности;
• представление полной информации покупателю или заинтересованному лицу.

Образец выкопировки из генерального плана земельного участка

Где взять и как получить?

Чтобы получить выкопировку земельного участка из генерального плана поселения, необходимо обратиться в архитектурный отдел администрации.

1. На начальном этапе собрать пакет документов, включающий в себя:

• заявление от собственника участка произвольной формы с указанием всех необходимых реквизитов обратившегося и кадастрового номера участка;
• выписку из ЕГРН — заказать можно её здесь;
• правоустанавливающий документ на участок земли;
• удостоверение личности заявителя. Если от имени юридического лица действует доверенный представитель, то потребуется доверенность, его паспорт и карточка организации с указанием ее полных реквизитов (выписка из ЕГРЮЛ).

2. Все собранные документы передаются в территориальную администрацию одним из удобных для заявителя способов:

• при личной явке;
• через уполномоченное лицо с имеющейся нотариальной доверенностью;
• через обращение в МФЦ.

3. Ожидание ответа от администрации не должно превышать 30-дневный срок от даты получения полного пакета документов. В результате выдается заявителю выкопировка либо мотивированный отказ.

Причиной отказа может стать:

• отсутствие какого-либо из обязательных документов;
• недостоверность указанных в документах сведений;
• неправомочность заявителя на получение выкопировки.

Подробнее остановимся на заполнении заявления и реквизитах, которые обязательно должны в нём содержаться. Законодательство не предъявляет жестких требований к тексту заявления, но есть ряд реквизитов, которые обязательны присутствовать в этом документе:

• наименование и уполномоченное лицо того органа местной власти, куда подается заявление;
• полные данные заявителя с указанием фамилии, имени, отчества, паспортных данных, адреса регистрации и контактного телефона;
• текст самого заявления с просьбой выдать выкопировку участка земли;
• дата составления заявления;
• подпись и расшифровка заявителя или уполномоченного лица.

Следует уточнить, что категорически недопустимы ошибки и исправления в заявлении. Это может стать поводом для отказа в приеме документов.

Схематически участок можно найти на публичной кадастровой карте на официальном сайте Росреестра, где содержится также краткая информация об интересующем наделе. Здесь же можно скачать и распечатать план с указанием границ участка.

Но эта распечатка не заменит официальный документ – выкопировку и не сможет быть принята по запросу официального органа. Такой вариант, как и снимки, взятые с Яндекс или Гугл, и самостоятельная прорисовка в специализированных программах, удобен лишь для презентации тем, кто заинтересован в покупке участка. Поскольку очень сложно соблюсти все масштабы и особенности местности правильно и точно, то верным способом станет заказ документа у кадастрового инженера.

Что из себя представляет выкопировка из генерального плана территории? Это документ в виде плана местности с нанесением всех значимых объектов в масштабе 1:500, 1:1000 или 1:2000. Таким образом, предоставляется возможность отобразить на бумаге рельеф местности со всеми элементами, присутствующими на самом участке и вблизи него.

Выкопировка из генплана чаще всего требуется для организации электросетей или газовых магистралей, а также для анализа возможности производства строительных работ. Сам по себе документ не является разрешением на строительство. Поэтому для осуществления жилой застройки его потребуется получить.

При использовании данного материала интерактивная ссылка

Прежде чем говорить о сложившейся сейчас ситуации с оформлением и регистрацией земельного участка МКД в Москве, необходимо упомянуть принятые в 2021 г. московские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Далее выясним каким образом, градостроительный документ – ПЗЗ – может влиять на наши имущественные права как собственников земельных участков.

История московских ППЗ

Несмотря на то, что действующий в настоящее время Генеральный план столицы был принят в 2010 г., вплоть до 2021 г. Москва жила без утвержденных ПЗЗ.

В федеральное законодательство постоянно вносились изменения, отодвигающие предельный срок обязательного принятия ПЗЗ – то до 2014, то 2021, наконец – 2021.

Почему отодвигали? Потому что в отсутствие ПЗЗ разрешалось предоставлять под строительство земельные участки как Бог на душу положит. Или не Бог. Или не на душу.

И Генеральный план города, и ПЗЗ раньше утверждались законом города — должны были пройти публичные слушания, после чего Мосгордума должна была принять соответствующий закон города Москвы.

В Москве публичные слушания по Генеральному плану проходили одновременно со слушаниями по ПЗЗ – в 2009 г., после чего в 2010 Генеральный план прошел через Мосгордуму и стал Законом города Москвы № 17 «О Генеральном плане…». А ПЗЗ после публичных слушаний получили множество замечаний и должны были корректироваться, и на второе чтение их готовили в 2013 г.

Вторая редакция московских ПЗЗ была подготовлена в 2013, и не отличалась от первой. Но даже в таком виде, без устранения замечаний, второго чтения в Мосгордуме не случилось – проект так и остался проектом и не стал Законом. Земельные участки под строительство продолжали выделяться по принципу «бери-не хочу», жизненное пространство и имущество москвичей (земельный ресурс) таял, как Шагреневая кожа – вторжение точечной застройки внутрь жилых кварталов приобрело размах стихийного бедствия, обойти закон стало легко и просто – процедуры стали «отработанными».

Несмотря на действующую все это время норму (действует она и сейчас) Градостроительного кодекса Москвы, согласно которой правила землепользования и застройки, документация по планировке территории, не соответствующие Генеральному плану города Москвы, не подлежат утверждению, а утвержденные не подлежат применению в соответствующей части (п.4 ч.1 ст. 4) – проекты планировки утверждались произвольно, а принятые ПЗЗ, куда внесена вся нарушающая Генплан градостроительная документация, идут вразрез с Генеральным планом.

Генплан столицы из документа стратегического планирования превратился в индульгенцию.

Одновременно с этим изменением законодательства статус ПЗЗ был понижен – вместо закона города ПЗЗ утверждаются подзаконным актом (в Москве теперь ПЗЗ утверждаются постановлением правительства города).

И вот в 2021 г. ПЗЗ в Москве были утверждены – вышло соответствующее Постановление правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017. Принятые ПЗЗ не имеют ничего общего с прежними проектами ПЗЗ 2009 и 2013 года, и легализуют массу одиозных градостроительных решений, принятых за последние годы после утверждения последнего Генплана, который тоже, мягко говоря, весьма далек от совершенства.

Специфика московских ПЗЗ – это отдельная история, мы остановимся на этом чуть ниже, потому что ПЗЗ на сегодняшний день являются не помощью, а препятствием для оформления земельных участков МКД.

«Танцы с бубнами»

Сложность земельного законодательства, а также вопросы имущественных прав на землю нашими согражданами мало изучены, и простому смертному постичь все глубины этого пласта законов довольно трудно. Но все можно понять из несложной аксиомы: ни один дом никогда – ни в советское время, ни в досоветское, ни в постсоветское – не строился без предоставления для этого дома земельного участка, в противном случае это – самострой, незаконное строительство.

Поэтому, если говорить о подавляющем большинстве домов в Москве, которые были построены именно в советский период, все земельные участки этих домов подпадают под термин «ранее учтенные объекты», права на которые собственники получили от прежнего владельца при переходе права на квартиру в таком доме в порядке приватизации (то есть, при переходе из государственной собственности в частную).

Документы на ранее учтенные объекты признаются действительными – так установлено федеральным законодательством (ст. 45 Федерального закона № 221-ФЗ, ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

В то же время, вокруг земельных участков происходят постоянные «танцы с бубнами»: нам говорят, что пока участок не стоит на кадастровом учете – он не перешел в нашу собственность и остается в собственности города (ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ). При этом, применяются такие термины, определения которым в законодательстве на сегодняшний день нет (например, «формирование земельного участка»).

Однако, согласно разъяснениям п. 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), у собственников дома, участок которого не оформлен, прав на земельный участок ровно столько же, сколько у собственников, участок которых оформлен.

Но в Москве постоянно происходит изменение границ земельных участков МКД путем разработки и утверждения проектов межевания, которые разрабатываются по госконтрактам Департаментом городского имущества. И граждане по этим проектам как бы заново наделяются участками. При этом, с 2015 г. действует норма (ч.3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ), что участки МКД могут быть образованы исключительно в соответствии с проектом межевания. Вот только надо учитывать, что эта норма не должна распространяться на ранее учтенные участки (учтенные государственным учетом еще до появления в городах кадастра).

В сегодняшних проектах межевания, как правило, не учитываются прежние границы участков, что приводит во многих случаях к нарушению имущественных прав собственников, так как у них изымаются части их собственности – земельных участков. Это происходит в нарушение действующего прямого запрета, который установлен Постановлением Госстроя РФ от 29.10.2002 N 150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (п.3.2.2. Проект межевания территорий), согласно которому границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков. Собственники, которые не выражают в процессе проведения публичных слушаний своих возражений и не обосновывают их надлежащим образом, а после утверждения проекта межевания – соглашаются с ним, о чем свидетельствуют их действия по образованию и оформлению нового участка их дома, как раз подпадают под это исключение – согласие землепользователя на изменение границ при разработке плана межевания.

Плохо это или хорошо, правильно или нет – оставим за скобками. Так или иначе, собственники многих домов оформляют участок по проекту межевания. И тут с некоторых пор их ждет еще один неприятный сюрприз.

Московская «мулька»

Когда общественности был представлен проект ПЗЗ в декабре 2016 г., он подвергся серьезной обоснованной критике. Не будем останавливаться на всех недостатках этих ПЗЗ – приведем очень точный, на наш взгляд, вывод профессора Высшей школы урбанистики Э.К.Трутнева, сделанный после изучения проекта московских ПЗЗ (URBAN.HSE.RU):

«ВЫВОД:: посредством проекта ПЗЗ Москвы и под его камуфлирующей завесой подготавливается открытая для любых заинтересованных лиц и для администрации, поддержанная региональным псевдо-законодательством возможность в индивидуальном, неформализованном и фактически неподконтрольном для общественности порядке производить точечные вторжения в сложившуюся структуру города в любой его точке, вопреки декларациям об обратном – производить практически в неизменном виде всё то, что осуществлялось в городе посредством системы точечно-административного градостроительства в течение последней четверти века, но зато теперь под номинальным прикрытием искажённого, практически упразднённого вопреки федеральным законам института градостроительного зонирования. Факт наличия предъявленных выше доказательств того, что проект документа противоречит провозглашённым в нём декларациям относительно стабильности застройки, а также противоречит федеральным законам, делает невозможным выполнение юридических процедур принятия такого проекта ПЗЗ Москвы»

Тем не менее, ПЗЗ были приняты – «без шума и пыли». Многие москвичи тогда недооценили правовых последствий принятия таких ПЗЗ.

С какими же проблемами сталкиваются собственники в Москве после принятия ПЗЗ при оформлении земельного участка по проекту межевания?

Предположим, что вы поставили земельный участок на кадастровый учет, образовав его по проекту межевания. При этом у участка отсутствуют адрес и вид разрешенного использования (ВРИ).

До принятия ПЗЗ ВРИ присваивался соответствующим Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ), которое утверждалось по заявлению собственника помещения в МКД в рамках оказания государственной услуги. Но после принятия ПЗЗ эти распоряжения не принимаются Росреестром в качестве основания для присвоения ВРИ. И формально Росреестр прав.

Источник: s70perm.ru