С 11 марта 2022 г. в РФ по распоряжению вице-премьера страны М. Хуснуллина был введен мораторий на выдачу отрицательных заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Его закрепил Приказ Минстроя № 46 от 11.03.2022 .
Сегодня мы предлагаем разобраться, какое же значение Приказ №46 на самом деле имеет для строительного сектора экономики, и как будет проходить обновленная процедура экспертной проверки проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Принципиальные отличия процедуры прохождения экспертизы: условен ли термин «мораторий»?
Важно! Региональные государственные экспертные организации не обязываются соблюдать требование о введении моратория. Решение о соблюдении порядка, установленного Приказом №46, остаётся на усмотрении администрации субъекта РФ.
Для многих людей, ознакомившихся с документом, наиболее спорным стали пункты с 12.1 по 12.8. В них говорится о том, что выдача отрицательного заключения не производится в случаях, если в представленной документации отсутствуют:
[СТРИМ] Не покупайте Metroid Prime Remastered
- расчеты на обрушение;
- материалы научно-технического сопровождения;
- справка об отсутствии на застраиваемой территории объектов археологического, культурного наследия (или объектов, содержащих их признаки);
- лицензии на сбор, транспортировку, обработку, утилизацию и т.д. отходов I-IV классов опасности;
- заключения об отсутствии полезных ископаемых на территории строительства;
- согласование на строительство в особо охраняемой природной зоне;
- положительное заключение экологической экспертизы;
- разрешение на добычу краснокнижных животных и растений.
Специалисты компании ITCOM Экспертиза дают разъяснение. Указанные в документе пункты не дают права на выдачу положительного заключения по проектной документации, выполненной с явными нарушениями нормативных требований и технических регламентов. Понимать норму стоит так: даже государственные учреждения не смогут разрывать договор по указанным причинам. Вместо этого заказчику будут выставлены недочёты, которые потребуется исправить в определенный срок.
Интересно! В Приложении 1 к приказу содержатся конкретные сроки выполнения некоторых действий при проведении экспертизы. Они рассчитаны на предварительное рассмотрение документов. Например, теперь начало формирования сводных замечаний должно осуществляться не позднее, чем на 9 рабочий день при проведении проверки объектов, для которых длительность экспертизы ограничена 42 рабочими днями. При этом негосударственные организации, например, ITCOM Экспертиза, проводит полную проверку в более короткие сроки – даже короче, чем указанные в приложении периоды.
Кроме того, сам срок экспертизы можно будет продлить не более чем на 30 дней, написав соответствующее заявление. Продлять экспертизу можно неограниченное количество раз – этой возможностью следует пользоваться, если заказчику не будет хватать времени, которое было установлено для устранения недостатков документации.
Квартира — это НЕ ИНВЕСТИЦИИ! Почему все теряют на недвижимости?
Руководитель «Главгосэкспертизы России», И. Манылов, в свою очередь заявил, что термин «мораторий» в данном случае является условным, а само изменение процедуры направлено на то, чтобы и заказчики экспертизы, и сами экспертные организации повысили качество своей работы и сократили сам цикл прохождения обязательной проверки проекта.
Важно! В Приказе №46 не содержится запрет на выдачу отрицательных заключений. Вместо этого предусмотрена возможность со стороны экспертной организации (это касается прохождения государственной экспертизы) досрочно разорвать договор на проведение проверки, если отработка выявленных критичных замечаний со стороны заказчика оказывается невозможной. Получается, что в этом случае экспертиза не выдаст отрицательное заключение – но не выдаст и положительное. В этом заключается основное отличие процедуры.
Экспертные мнения: мораторий на отрицательные заключения – это повод «ставить пятёрки двоечникам»?
При этом принятое решение не было однозначно благоприятно воспринято всеми участниками строительного цикла. Например, Н. Малышев, гендиректор общественного фонда «Центр качества строительства», отнёсся к идее крайне скептически. Он выразил мнение, что оптимизация процедуры освободит время застройщиков, но не гарантирует, что это послужит мотивацией повышать качество проектов. А представитель российского общества «Гринпис» М. Крейндлин и вовсе воспринимает такое решение как невозможность запрета строительства опасных объектов в охраняемых природных зонах, а также как официальное разрешение на свободное уничтожение лесов для строительства.
С такими мнениями не соглашается В. Полянский, представитель Главгосэкспертизы России, который объяснил, что это решение становится первым шагом на пути трансформации всего института строительной экспертизы, включающей как государственные, так и коммерческие учреждения. По его мнению, экспертные организации должны превратиться в институт управления эффективностью строительных проектов, а не просто в надзорный орган.
Наиболее подробный комментарий дал И. Манылов, автор опубликованного Приказа Минстроя, который сообщил, что многие ошибочно полагают, будто введение моратория становится поводом «ставить пятёрки двоечникам», т.е. автоматически выдавать положительные заключения по экспертизе проектов, которые не соответствуют нормативным требованиям. Иначе говоря, исчезает процесс «пинг-понга» между заказчиком и экспертной организацией, налаживается и упрощается их взаимодействие.
Таким образом, временный порядок прохождения экспертизы – это не повод безоговорочно выдавать положительные заключения каждому проекту. Это лишь механизм, который позволит внести все изменения в рамках одной процедуры. Такое решение в свою очередь сыграет важную роль для строительной отрасли в целом. Например, благодаря мораторию:
- сократится время прохождения административных процедур – в том числе раньше практически любое изменение в проекте согласовывалось только через прохождение экспертизы, теперь же будут увеличены сроки прохождения единственной (в большинстве случаев) проверки;
- значительно снизятся затраты застройщиков на повторное проведение экспертизы;
- упростится сама процедура прохождения экспертизы и усилится взаимодействие между экспертными организациями и застройщиками: так, например, согласно Приказу №46, до выставления сводных замечаний допускается направлять перечень недостатков по разделам проектной документации заказчику по электронной почте.
При этом И. Манылов авторитетно заявил, что несмотря на то, что в идеальных условиях выдача отрицательных заключений экспертизы будет остановлена полностью, на практике может сложиться иная ситуация (в том числе должна сохраниться возможность экспертам выдать отрицательное заключение по согласованию с заказчиками). Однако такие случаи должны быть минимизированы, чтобы новая система демонстрировала высокую эффективность.
Станет ли временный порядок постоянным?
Предполагается, что на данном этапе слово «временный» в названии приказа Министерства строительства и ЖКХ означает лишь «пилотный». Так, сам И. Манылов сообщал, что некоторые законодательные акты ещё не вступили в силу, поэтому перевести новый порядок проведения экспертизы на постоянную основу не представляется возможным – это относится, например, к внедрению прохождения экологической экспертизы и проверки проектной документации в режиме «одного окна». Документ начнёт действовать с 1 сентября 2022 г., поэтому на сегодняшний день в Минстрое рассматривается перспектива с сентября внедрить мораторий на отрицательные экспертные заключения в качестве постоянной нормы.
Итоги
Итак, можно резюмировать, что введение моратория на отрицательные заключения экспертизы – это очередной шаг в сторону реализации инициативы Минстроя « Новый ритм строительства », который поможет оптимизировать строительный цикл и ускорить его в два раза. При этом несмотря на смягчение ряда требований, на упрощение административных процедур, строгий контроль за качеством строительства также будет соблюдаться.
Временный же порядок проведения экспертизы, устанавливающий мораторий на выдачу отрицательных заключений, фактически приблизит прохождение даже государственной экспертизы к тому порядку проведения проверки, который практикуется компанией ITCOM Экспертиза с момента основания. Так, теперь и в госучреждениях упор будет делаться на такую организацию взаимодействия с заказчиком, при котором увеличиваются сроки на устранение замечаний, а проектная документация, результаты инженерных изысканий и т.д. будут дорабатываться до тех пор, пока комплект документации не будет полностью соответствовать нормативным требованиям.
Несмотря на то, что негосударственная экспертиза по-прежнему остаётся более оперативной, а её стоимость – более доступной, чем прохождение коммерческой проверки, можно сделать однозначный вывод, что оптимизация административных процедур, необходимых для реализации проекта, позволит избежать значительного замедления работы строительного сектора и станет очевидной и эффективной мерой поддержки отрасли.
Другие статьи
Расчет пожарных рисков — порядок и правила проведения
Определение уровня защищенности здания при помощи проведения специального расчета позволяет оперативно выявить недостатки существующей системы пожарной безопасности (ПБ) и устранить их. Зачем и как делать эту процедуру, а также на какой срок она действует — расскажем прямо сейчас. Зачем нужен расчет рисков по пожарной безопасности Пожарный аудит (расчет риска) представляет собой процедуру экспертной оценки, при […]
Экспертиза сметной документации: порядок, виды и требования
Экспертиза достоверности смет – это базовый элемент, позволяющий контролировать реализацию строительного проекта, обеспечивать прозрачность распределения бюджета и т.д. Узнать подробнее о процедуре поможет этот материал. Для чего нужна экспертиза сметной документации? Негосударственная экспертная оценка проводится по желанию заказчика. Она необходима для реализации следующих задач: выявление перерасхода средств; оптимизация бюджета […]
Экспертиза инженерных изысканий: состав и порядок проведения работ
Инженерные изыскания (ИИ) — один из крайне важных этапов для начала строительства. Эта деятельность носит обязательный характер, ведь на ее основании застройщики готовят проектную документацию, подлежащую экспертизе. Результаты ИИ также должны получить экспертную оценку, ведь без положительного заключения по ним разрешение на строительство не выдается. Об особенностях проведения проектной экспертизы инженерных изысканий расскажем ниже. Определение […]
Начните сотрудничество с ITCOM Экспертиза
Свяжемся и подберем оптимальное решение для вашей компании
Отправляя заявку, вы соглашаетесь с правилами обработки персональных данных
Источник: itcom-expertiza.ru
«Чем ближе к центру — тем лучше»: интервью с главой депстроя о том, почему Ярославль обрастает высотками
Ярославль — город колоритной архитектуры. Средневековый центр обрамляют спальные районы, где пятиэтажкам советских времен зачастую приходится соседствовать с современными высотками в одном дворе. Информация о строительстве новых ЖК нередко сопровождается скандалами из-за недовольства местных жителей. Порой новая стройка втискивается в сложившуюся городскую архитектуру слишком грубо.
Поговорили об этом с директором департамента строительства Ярославской области Виктором Жучковым. В интервью с 76.RU он объяснил, как застройщики на самом деле получают разрешения на строительство и почему внешний облик города с каждым годом меняется всё сильнее.
— Сколько разрешений на строительство выдано в Ярославской области и в Ярославле в последнее время? В каких районах появятся новые объекты в ближайшие годы и как они будут выглядеть?
— За пять лет у нас было выдано более 3500 разрешений. Из них ни одно не было отменено судом. Это хороший показатель.
Количество разрешений на сегодняшний день обусловлено тем, что может «съесть» рынок. Мы понимаем, что в Ярославле емкость рынка 350–400 тысяч квадратных метров в год. Примерно. Больше вряд ли удастся продать. У нас ввод в Ярославле на сегодняшний день порядка 250–300 тысяч метров. Чтобы вы понимали, в застройке находятся более 1,5 миллиона квадратных метров во всей области.
900 тысяч метров из этого числа — это только три района Ярославля — Дзержинский, Фрунзенский и Заволжский. Мы прекрасно понимаем, что подавляющая часть объектов сейчас строится и будет продолжать строиться в этих трех районах, поскольку они не сформированы до конца.
Фрунзенский район будет застраиваться за училищем олимпийского резерва по хоккею
Фото: Александра Мамонтова
— Где именно будет большая стройка в перечисленных районах?
— У нас есть очень большие проекты-планировки во Фрунзенском районе. Если ехать по проспекту Фрунзе — справа территория будет застраиваться. То же самое у нас будет происходить в Дзержинском и в Заволжском районах. Те 14 разрешений, которые мы выдали за последние полгода — это Дзержинский район, дальше Заволжский и Фрунзенский районы.
Одно разрешение выдали в Красноперекопском районе. Ленинский, Красноперекопский и Кировский — это районы, которые пока не застраиваются. Это исторические районы города, которые уже сформированы. Сейчас еще звучит Кировский район, потому что в нем возводится крупный жилищный комплекс на улице Городской вал.
Для сравнения — в прошлом году мы выдали за полгода 9 разрешений на строительство, в этом — 14. Мы должны строить на тех территориях, которые нужно либо приводить в современное состояние, либо искать пустые пространства, позволяющие постепенно застраивать город. И чем ближе к центру это будет, тем лучше.
— Каким образом застройщики получают разрешение на строительство многоквартирных домов в Ярославле? На что опирается департамент при выдаче документа?
— Есть такая иллюзия, как будто кто-то сидит в департаменте и единолично принимает решение о том, что, где и когда будет построено. Процесс подготовки стройки очень длительный, и он начинается задолго до того момента, когда к нам приходит застройщик и приносит комплект документов.
Если говорить о ситуации поэтапно, то это выглядит так: первый шаг — застройщик получил земельный участок. Земельный участок может быть куплен у мэрии. Соответственно, мэрией уже определен вид разрешенного использования — то есть что конкретно можно строить на той или иной территории. Участки покупают и у коммерческого продавца — там та же самая ситуация.
Земля — это лишь начало. Если застройщик захочет построить не пять, а восемь этажей, он должен обратиться в орган местного самоуправления за прохождением определенных процедур (получение условно-разрешенного вида использования земельного участка, отклонение от предельных параметров, внесение изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования).
В случае если действующее законодательство это позволяет, орган местного самоуправления примет положительное решение с учетом мнения жителей. Бывают и такие случаи — застройщик на месте торгового центра решил построить жилой дом.
Он также обращается в местное самоуправление, и после обсуждения с жителями проводится процедура внесения изменений в генеральный план и правила землепользования застройки. Это всё длительный процесс, который относится к компетенции органов местного самоуправления. Далее застройщик разрабатывает проект, который должен пройти экспертизу, она по большинству объектов не государственная, а частная. Получив положительное заключение экспертизы, собрав все необходимые документы, застройщик обращается в департамент строительства. Наши специалисты проверяют наличие документов, прохождение всех процедур и согласований.
Еще одна важная тема — это сетевые организации. Мы же понимаем, что объекты не могут функционировать без инженерных сетей. Весь комплект документов мы проверяем на соответствие градостроительному законодательству. Фактически роль департамента строительства — завершающая и является больше не разрешающей, в классическом понимании, а фиксирующей готовность комплекта документов к реализации. Но мы не просто фиксируем, мы хотим, чтобы те объекты, которые строились на территории Ярославской области, отвечали современным требованиям.
— Что значит это на практике?
— Мы понимаем, что если идти по простому пути, каждый застройщик будет заказывать у архитекторов то, что ему хочется. Это не всегда адекватно в рамках сложившейся застройки нашего архитектурного города. Поэтому все проекты отсматривает градостроительный совет. В него входят профессиональные архитекторы.
Они отсматривают объекты, которые строятся по основным магистралям и дают рекомендации по внешнему облику объекта, как гармоничнее вписать их в архитектурную среду города. Для примера: хотят строить СТО — утилитарный объект. После нашего обсуждения получилось, что сарай, который по проекту выходит прямо на улицу магистрального значения, портя облик города, превратился в нормальный объект.
Слева — первоначальный проект СТО, справа — результат после совещания градостроительного совета
Фото: департамент строительства ЯО
Еще один пример, когда совет архитекторов от департамента попросил застройщика внести корректировки в проект. Как вам?
Фото: департамент строительства ЯО
— Насчет внешнего вида объектов — застройщики постепенно уходят от дешевых решений и приходят к тем, которые отвечают современным требованиям архитектуры и удобства жителей.
Так по мнению экспертов должны выглядеть современные многоквартирные дома
Фото: департамент строительства ЯО
— В Ярославле распространена точечная застройка. Зачастую высотные здания нового образца появляются среди малоэтажных «хрущевок» и «сталинок». А иногда и посреди частного сектора. Почему департамент строительства продолжает выдавать разрешение на возведение таких домов?
— Термин «точечная застройка» не звучит ни в одном нормативном акте. Это просто общеупотребительный термин. Термин — комплексная застройка, которая предполагает группу домов с совместными дворами и инфраструктурой, инженерной, транспортной и так далее.
Точечная застройка — это просто общеупотребительный термин. В 90-х – 2000 годах практиковалась застройка, когда в большие красивые сталинские дворы вставляли свечки. Но этого давно уже нет. Сейчас нормативы ужесточились и вставлять во дворы здания никто не позволяет.
Одну из последних свечек возвели в жилом дворе на проезде Шавырина, 25, корпус 2 в 2017 году. Высотку в 21 этаж построили в 15 метрах от окон соседней пятиэтажки.
Как пример: сейчас мы строим дом под расселение ветхого и аварийного жилья во дворах на проспекте Дзержинского. У каждого дома есть дворовая территория, которая отмечена на публичной кадастровой карте. Так вот, на этой территории осталось просто пятно, где раньше был одноэтажный магазин, но потом его снесли.
В сложившейся застройке — это неиспользованное место, которое никогда не было застроено и никогда не было двором. Поэтому департамент строительства вместе с мэрией приняли решение разместить объект в этом месте в соответствии с запланированной квартирографией. Считать или нет это точечной застройкой? Действительно, вокруг есть дома.
Но этот конкретный участок не относится ни к одному дому. Размещение объекта на этом участке никакие нормы не нарушает. Плюсом является то, что люди, которые въедут в этот дом, сразу получат рядом социальную инфраструктуру: школы, садики, больницы, магазины. Почему бы не использовать этот участок? Мне кажется, это правильное решение.
Если у людей, проживающих в соседних домах, сохранился двор, положенный им по нормативам, нет проблем с доступом к подъездам и площадкам, то я не считаю, что это точечная застройка. Каждая территория должна развиваться.
— А если они выбиваются из общей архитектуры?
— А вы бывали в Европе? Видели, как там из контекста выбиваются объекты? Когда существует историческое здание, из него сохраняют два этажа, а дальше настраивают еще пять абсолютно в другой стилистике. Интеграция новой архитектуры в сложившейся структуре городов идет по-разному.
Во всем мире было принято решение — новые современные объекты встраивать, иногда очень резко, в сложившуюся структуру города. В этом нет ничего страшного, просто делать это нужно корректно, с привлечением архитекторов с соответствующим образованием и опытом.
— В Ярославле несколько лет назад обсуждали проекты строительства двух объектов. Кинотеатра на Депутатском переулке в зоне ЮНЕСКО и ревитализацию бывшего мукомольного завода на Которосльной набережной. Разрешение на строительство объектов было получено, но их строительство по какой-то причине остановилось. Почему это произошло? Будут ли продолжать воплощение этих проектов?
— Об этих объектах лучше расскажет собственник, мы не можем комментировать его действия. Что касается кинотеатра, этот проект начал реализовываться, но был остановлен, так как он не соответствовал проекту зоны охраны. Сейчас уже есть наработки по изменению параметров, есть наработки по изменению объекта, который должен был там появиться.
Но разрешение, которое было выдано мэрией, закончилось в 2017 году. И больше за разрешением в департамент строительства никто не обращался. Что касается мукомольного завода — ни департамент, ни мэрия никогда разрешений по этому объекту не выдавали. Были намерения у инвестора реализовать там разные объекты, но пока мы не видели финальной концепции.
Источник: 76.ru
Статья 21. Информация о проекте строительства
1. Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексомРоссийской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:
- о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
- о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
- о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
- о планируемых элементах благоустройства территории;
- о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;
- о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
- о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;
- о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);
- о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и (или) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу;
- об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства;
- о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика;
- —
- утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ;
- информацию, указанную в части 6 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, предусмотренном частью 1 статьи 18.1настоящего Федерального закона.
1.1. Наряду с указанной в части 1 настоящей статьи информацией застройщик вправе включать в проектную декларацию иную не противоречащую законодательству информацию о проекте строительства.
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Комментарий к Статье 21 214-ФЗ
В статье установлены требования к информации о проекте строительства при заключении застройщиком договоров участия в долевом строительстве.
1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (см. ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (см. ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях (см. ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ; ч. 3 ст. 51 вводится в действие с 1 января 2010 г.).
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (см. ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (см. ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (см. ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае (см. ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (см. ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет (см. ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (см. ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (см. ч. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ (см. ч. 22 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о государственной тайне (см. ч. 23 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Государственная экспертиза проектной документации осуществляется в соответствии с нормами ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Важно отметить, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» ч. 1 — 5, 7 — 11 ст. 49 вводятся в действие с 1 января 2006 г., а ч. 6 ст.
49 — с 1 января 2007 года.
Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;
5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.
Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (далее — типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Государственная экспертиза проектной документации проводится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственным ему государственным учреждением.
Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий (см. ч. 1 — 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением таких экспертиз, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (см. ч. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Срок проведения государственной экспертизы проектной документации определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать 3 месяца.
Основанием для отказа в принятии проектной документации, представленной на государственную экспертизу, является отсутствие разделов, предусмотренных ч. 12 и 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, и (или) несоответствие такой проектной документации требованиям к содержанию разделов проектной документации, установленным в соответствии с ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.
Отрицательное заключение государственной экспертизы проектной документации может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию на государственную экспертизу после внесения в нее необходимых изменений.
Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ (см. ч. 7 — 11 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Негосударственная экспертиза проектной документации проводится в соответствии со ст. 50 Градостроительного кодекса РФ. Застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится на основании договора. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Общие правила, порядок и сроки проведения государственной экспертизы технико-экономических обоснований (проектов), рабочих проектов на строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений на территории РФ и предназначена для применения государственными органами, осуществляющими экспертизу проектов строительства, органами государственного управления и надзора, заказчиками (инвесторами), предприятиями, организациями, иными юридическими и физическими лицами — участниками инвестиционного процесса в строительстве устанавливает «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства. РДС 11-201-95», утвержденная Постановлением Минстроя РФ от 24.04.1995 N 18-
39. Для целей Инструкции технико-экономические обоснования (проекты), рабочие проекты на строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений именуются проектами строительства.
Другой комментарий к Ст. 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. В части первой комментируемой статьи законодатель установил состав информации о проекте строительства, которую застройщик обязан включать в проектную декларацию. Эта информация должна соответствовать проектной документации .
См.: часть 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
В случаях, установленных законом, проектная документация должна пройти государственную экспертизу .
См.: части 1 — 3 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
Напомним, что предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов .
См.: часть 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
В проектную декларацию также включается информация о разрешении на строительство здания, в котором расположен объект долевого строительства .
См.: часть 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Кроме этого, в проектную декларацию включаются данные о правоустанавливающих документах на земельный участок, на котором ведется строительство.
Если застройщик обладает правом собственности на него, то в проектную декларацию включаются данные из свидетельства о государственной регистрации права частной собственности (номер свидетельства, дата государственной регистрации права и т.д.).
Если застройщик обладает правом аренды (субаренды) на застраиваемый земельный участок, то в проектную декларацию вносятся данные из заключенного договора аренды (субаренды) земельного участка (дата и номер договора, срок аренды и т.д.).
Также в проектной декларации застройщик обязан указать кадастровый номер земельного участка, его площадь, согласно данным государственного кадастрового учета. Эти данные содержатся в кадастровом паспорте на земельный участок.
В проектной декларации отражаются данные об элементах внешнего благоустройства , которые будут построены на земельном участке, определяется примерный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, а также указывается орган, выдавший разрешение на строительство и уполномоченный выдать разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
См.: СНиП III-10-75, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 25 сентября 1975 года N 158.
Застройщик обязан отразить в проектной декларации свои возможные финансовые и прочие риски, возникающие при осуществлении строительства, и обозначить меры по добровольному страхованию застройщика от таких рисков.
В рамках политики снижения своих рисков застройщик может застраховать свою гражданско-правовую ответственность по конкретным сделкам, свое имущество, в том числе риск его утраты или повреждения .
См.: глава 48 Гражданского кодекса РФ.
В проектную декларацию включаются: список подрядчиков, осуществляющих строительство объекта, планируемая стоимость строительства, а также способ обеспечения исполнения обязательств застройщика (ипотека или поручительство) .
См.: часть 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.
Подчеркнем, что в строительной практике часто застройщик меняет своих подрядчиков, разрывая с ними договоры подряда. В этих случаях необходимо корректировать проектную декларацию с учетом изменений ситуации.
Несоблюдение застройщиком указанных в комментируемой статье требований является основанием для признания в судебном порядке договора участия в долевом строительстве недействительным.
В случае принятия судебного решения о недействительности этого договора застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства все полученное по договору в порядке реституции , а также проценты за пользование чужими денежными средствами .
См.: часть 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.
См.: часть 7 ст. 19 и часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
Редакция комментируемой правовой нормы уточнялась законодателем дважды. Первый раз в июле 2006 года . Второй раз — в июне 2010 года .
См.: пункт 16 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
См.: ст. 6 Федерального закона N 119-ФЗ от 17 июня 2010 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2. Указанные в комментируемой правовой норме документы застройщик обязан представить по требованию участника долевого строительства. Законодатель не уточнил, должно ли быть это требование устным или письменным? Соответственно, можно сделать вывод, что по требованию, сделанному в любой форме. Законодатель также не уточнил, когда может быть заявлено такое требование? Соответственно, можно предположить, что в любое время от даты заключения договора участия в долевом строительстве до даты исполнения договора участия в долевом строительстве.
Подчеркнем, что до даты заключения договора участия в долевом строительстве застройщик не обязан представлять для ознакомления указанные документы потенциальным инвесторам, поскольку до этой даты по смыслу Закона они не считаются участниками долевого строительства .
Источник: zastroy.advokati-moscow.ru