Судебная Практика Ввести В Эксплуатацию Просрочено Разрешение На Строительство 2020
Из приведённых положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
Она отметила, что срок передачи объекта дольщику должен быть конкретным — в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить. При этом получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и отдельно от других условий договора не может рассматриваться как условие о сроке.
Обзор судебной практики по спорным вопросам при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Как установил суд, доказательств того, что обществу необоснованно отказано компетентными органами в выдаче разрешений, материалы дела не содержат. Кроме того, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что письмо администрации района городского округа не является разрешением компетентного органа на строительство спорного объекта, поскольку из его содержания не следует, что истцу необоснованно отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
НМДНИ-1932: Паспорта и прописка. Мичурин. Бараки. Первые авто. Днепрогэс. Павлик Морозов.
1.3. Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2014 N Ф09-14708/13 по делу N А07-3561/2013
Исковые требования:
Общество «Корпорация Уралтехнострой» обратилось в суд с исковым заявлением к администрации городского округа о признании права собственности на нежилое строение — здание «Склад хранения металла».
Решение суда:
Судебная Практика Ввести В Эксплуатацию Просрочено Разрешение На Строительство 2020
Что говорит о надежности застройщика? Классифицируют два вида разрешений на строительство: Разрешение выдается ГАСН (управлением Государственного архитектурно-строительного надзора) на определенный срок, в зависимости от объема выполняемых по проектной документации работ.
В принципе договор нормальный (можете посмотреть) — вопрос в следующем — заканчивается разрешение на строительство — администрация города обязана его продлить если стройка идет или это большой вопрос? Если стройка идет, то скорее всего с продлением разрешения на строительство не будет.
Как ввести объект недвижимости в эксплуатацию, если просрочено разрешение на строительство
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Получено разрешение на строительство в 1993 году (участок в собственности). Являюсь инвалидом 2 группы, ветераном труда, поэтому строительство дома завершено только сейчас. Проведен газ и надо ввести объект в эксплуатацию. Архитектор района отказал, т.к. Просрочено разрешение на строительство.
ПРОЕКТ ДОМА во Франции. Как оформить разрешение на строительство? Всё делаем сами.
Что делать?
Судебная Практика Ввести В Эксплуатацию Просрочено Разрешение На Строительство 2020
Разрешение на строительство нам нужно обязательно, так как будет использоваться материнский капитал. С уважением Лукина Л.Ю. Под объектом капитального строительства (ОКС) принято понимать постройки, жестко привязанные к земле.
Далее потребуется получить ордер на проведение земляных работ, и можно начинать стройку. Внимание. Если вам отказали в выдаче разрешения, необходимо устранить (при возможности) нарушения, приведшие к отказу и пройти процедуру повторно. Без этого начинать строительные работы нельзя!
Арбитражный суд Красноярского края
В соответствии с пунктом 19 указанного Положения, проектная документация на объект капитального строительства может представляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
Заключение обществом и администрацией соглашения, в силу которого общество приняло на себя обязательство по расселению граждан в связи с необходимостью сноса принадлежащих им строений, не является основанием для неисполнения администрацией публично-правовой обязанности по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в зависимости от исполнения застройщиком обязательств гражданско-правового характера. Градостроительное законодательство не содержит такого условия для отказа в выдаче разрешения как несоблюдение застройщиком условий гражданско-правового соглашения.
Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать
При возникновении препятствий, не позволяющих застройщику приступить к работам, вероятность отказа минимальна. Но это актуально при условии, если причины возникших проблем не зависели от строительной компании. Многие считают, что недостаток финансирования — достаточная причина для замораживания стройки. Это не так. При наличии такого объяснения автоматическое продление разрешения на строительство, если оно просрочено, исключено.
- Орган, куда передается заявка.
- Реквизиты гражданина (физлица) или компании.
- Сведения о проектно-сметной документации.
- Информация о государственном контракте и допуске.
- Данные о субъекте, ответственном за выполнение строительных работ.
Верховный Суд решил: выполнение работ до получения разрешения на строительство влечет отказ в выдаче разрешения (Серова А
Обратите внимание! Не увенчается успехом попытка спасти право на вычет посредством заключения договора купли-продажи «самоволки». Так, ФАС ПО (Постановление от 21.01.2014 по делу N А55-7278/2013) решил: спорное имущество является самовольной постройкой, в связи с чем сделка по отчуждению, совершенная в отношении данного объекта, ничтожна. Следовательно, налоговый орган правомерно отказал налогоплательщику в возмещении НДС по сделке по приобретению самовольной постройки у ООО. Причем коллегия судей ВАС не нашла оснований для пересмотра данного налогового спора (Определение от 09.06.2014 N ВАС-6425/14).
Итак, ВС РФ подтвердил: у уполномоченного органа нет оснований для выдачи разрешения на строительство, если установлено, что на момент обращения в администрацию с заявлением организация уже приступила к выполнению работ по созданию объекта. В такой ситуации застройщику (а также генеральному подрядчику, подрядчикам) грозит штраф за выполнение работ без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ ).
———————————
В соответствии с названной нормой нарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на индивидуальных предпринимателей — штраф в тех же размерах или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц — штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
Судебная практика по делам, связанным со строительством
Производственное предприятие выступило застройщиком при строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. В строительстве принимала участие коммерческая организация, выступая в роли инвестора. При этом, застройщик осуществлял строительство жилого дома на основании решения Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга, за счет нецентрализованных источников финансирования.
Это заключение было выдано организации после проведения обследований спорного объекта экспертной службой государственного строительного надзора. В отчете, в частности, сделаны выводы о том, что в ходе визуального и инструментального обследования технического состояния несущих конструкций спорного объекта установлено, что объемно-планировочные и пространственные решения соответствуют требованиям проектной документации, а основные конструктивные элементы комплекса находятся в работоспособном состоянии в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Как продлить разрешение на строительство если оно закончилось
Т.К. у меня просрочилось разрешение на строительство и 60 дней уже давно прошли, пошла оформлять дом, сказали что надо новое разрешение на строительство, неужели больше нет выхода?В архитектуре сказали что надо заново оформлять, это снова деньги и время?И ещё если делать возврат 13% в налоговую то наверно нужны чеки до завершения строительства, а никак на 5 лет позже
Светлана, к сожалению все сроки предусмотренные законодательством прошли, Вам остается только один вариант — получение разрешения на новый срок. Помимо непосредственного обращения в орган, выдающий разрешения на строительство, ч.6.1 ст. 51 ГрК РФ допускает возможность оформления разрешения через МФЦ.
Разрешение на строительство просрочено
18.1. Уважаемая Оксана Павловна.
Вам обязательно переделывать разрешение на строительство придётся, после окончания строительства и акта приёмки, будет выдан акт ввода в эксплуатацию жилого дома, на основании которого Вы как законный представитель несовершеннолетнего зарегистрируете право собственности в Регпалате.
11.1. Если срок разрешения на строительство истек, придется заново проходить процесс оформления и собирать необходимый пакет бумаг. Но большой вероятностью можно получить отказ в продлении. По законодательству застройщик должен предупредить о намерении за 60 суток и не позже. Кроме заявки подается пакет разрешительной документации.
Наиболее сложная ситуация, когда приехавшая на участок комиссия обнаружила отсутствие какой-либо деятельности. В такой ситуации вероятность продления равна нулю. Единственное решение — оформлять разрешение заново с учетом действующих правил и установленного регламента. В случае если документы по одобрению просрочены, но стройка уже ведется, вероятность продления все-таки существует.
Споры, связанные с введением в эксплуатацию новостроек
- отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории и проекта межевания территории;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
- несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
В соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок составляет пять лет и может быть увеличен соглашением сторон. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Спор о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство (на основании судебной практики Московского областного суда)
Суд установил, что глава города письмом сообщил заявителю о невозможности выдачи соответствующего разрешения в связи с окончанием срока действия договора аренды. На момент принятия оспариваемого решения администрация была уведомлена, что КУИ города (арендодатель) не имеет намерения продлевать действие договора аренды, поскольку арендатор не использует участок по целевому назначению; заявитель не обращался к арендодателю с ходатайством о заключении договора аренды земли на новый срок, как требуется в соответствии с условиями договора. Кроме того, согласно акту обследования земельного участка участок не осваивается и не используется в соответствии с разрешенным использованием по договору аренды земли, на участке отсутствует ограждение строительной площадки, земляные работы не проводятся, участок свободен от каких-либо строений, сооружений и строительной техники.
Отказывая в удовлетворении заявления о признании незаконными действий администрации городского округа Московской области, связанных с отказом в выдаче заявителю разрешения на строительство жилого дома, и об обязании выдать такое разрешение, суд пояснил, что собственник земельного участка вправе получить разрешение на строительство домовладения на участке. Земельный участок заявителя не ограничен в пользовании и не обременен; собственнику участка надлежит согласовывать строительство объектов на нем с Росимуществом, поскольку участок находится вблизи аэропорта на расстоянии менее 10 км.
Просроченное разрешение на строительство и отказ в регистрации
решением от 21.12.2010 по делу N А81-4871/2010 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз» (далее по тексту — ЗАО «СМП «Ямалсоюз», Общество, заявитель) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее по тексту — Управление Росреестра по ЯНАО, Управление, заинтересованное лицо), при участии в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования г. Лабытнанги (далее по тексту — Администрация МО г. Лабытнанги, Администрация) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО «СМП «Ямалсоюз» на объект — незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, город Лабытнанги, улица Первомайская и об обязании зарегистрировать право собственности на этот объект.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
08.06.2010 в Лабытнангский отдел Управления с заявлением (вх. N 03/007/2010-81) о государственной регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством и расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Лабытнанги, улица Первомайская, обратился представитель ЗАО «СМП «Ямалсоюз».
В качестве документов-оснований для государственной регистрации представлены: заявление, платежное поручении об уплате государственной пошлины, кадастровый план земельного участка от 14.08.2006 N 09/06/1-0374 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ЯНАО; разрешение на строительство от 22.04.2008 год N RU89302000-1113-00005-08; архитектурные решения; генеральный план; договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490; договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490; кадастровый паспорт от 27.05.2010 года, выдавший орган: Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации».
05.08.2010 на основании пункта 1 статьи 18, абзацев второго, четвертого, десятого пункта 1 статьи 20, пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абзаца второго пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Обществу отказано в регистрации права собственности на объект — незавершенное строительство, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Первомайская (сообщение об отказе N 03/007/2010-81 от 05.08.2010).
В качестве оснований для отказа в регистрации права собственности на данный объект указаны следующие обстоятельства: 1) на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у ЗАО «СМП «Ямалсоюз» отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством; 2) на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство отсутствовало действующее разрешение на строительство объекта; 3)объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок), которая не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» — движимым имуществом.
ЗАО «СМП «Ямалсоюз», полагая, что отказ в регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством, не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании отказа незаконным и обязании Управления зарегистрировать право собственности.
Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа Управления в регистрации права собственности на объект, в связи установлением следующих обстоятельств, являющихся предусмотренными законом основаниями для отказа в регистрации прав: на момент обращения Общества в регистрирующий орган у него отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 истек; срок действия представленного Обществом для регистрации права собственности разрешения на строительство от 22.04.2008 N RU89302000-1113-00005-08 истек 31.12.2008 и в его продлении отказано; объект, за регистрацией права собственности на который обратилось Общество, не является объектом недвижимости, в силу чего право на него не подлежит государственной регистрации.
В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Общество считает, что им были представлены для государственной регистрации все предусмотренные законом документы, в том числе договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 и разрешение на строительство от 22.04.2008 N RU89302000-1113-00005-08, соответствующие требованиям законодательства, а из положений Федерального закона N 122-ФЗ не следует, что право пользования и соответствующие правоустанавливающие документы, разрешение на строительство — должны быть действующими на момент подачи заявления о государственной регистрации. Факт отнесения объекта к недвижимому имуществу подтверждается выдачей кадастрового паспорта на этот объект.
Управление Росреестра по ЯНАО и Администрация г. Лабытнанги в соответствии с представленными суду отзывами на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу — не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. От Управления поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.
Исходя из положений части 1 статьи 198, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными актов, незаконными действий государственных органов, необходимо установить одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, действий закону или иному нормативному акту и нарушение этим актом или действием прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию соответствия действий закону возлагается на орган, должностное лицо, совершившие их; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за их оспариванием.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Пункт 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Федерального закона N 122-ФЗ (пункт 2 статьи 25 рассматриваемого Закона).
Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
При этом из данной нормы следует однозначный вывод о том, что указанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Противоположный подход ставит под сомнение необходимость представления указанных документов, поскольку указанные документы подтверждают наличие у заявителя права на объект, не завершенный строительством. Документы, срок действия которых истек, не подтверждают наличие у заявителя законных оснований для возникновения права на этот объект.
В случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом; документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано (абзацы второй, четвертый, десятый пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Как следует из материалов, Управлением было установлено, что для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект в регистрирующий орган Обществом не представлены указанные в пункте 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ документы, а именно: документы, подтверждающие право на пользование земельным участком, на котором расположен объект, не завершенный строительством; действующее на момент подачи документов в регистрирующий орган разрешение на строительство объекта. Кроме того, объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой движимое имущество, не подлежащее регистрации.
Суд апелляционной поддерживает вывод суда первой инстанции о правомерности позиции Управления, по следующим основаниям.
Обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, был представлен договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490, которым ЗАО «СМП «Ямалсоюз» был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014, общей площадью 6646 кв. м в целях жилищного строительства с разрешенным использованием «Размещение многоквартирного дома со встроенными помещениями объектов обслуживания населения» на срок до 31.12.2008.
Документов о продлении срока действия договора аренды Обществом представлено не было.
Таким образом, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект (на 08.06.2010) у ЗАО «СМП Ямалсоюз» отсутствовали документы, подтверждающие право пользования земельным участком, на котором предполагалось возведение спорного объекта.
Государственным регистратором в целях принятия мотивированного решения по представленному ЗАО «СМП «Ямалсоюз» пакету документов был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному договору аренды земельного участка либо заключении нового правоустанавливающего договора на земельный участок по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Первомайская.
Из полученного ответа (от 12.07.2010 исх. N 1175-05) следует, что ЗАО «СМП «Ямалсоюз» обращалось в МУ в июле 2009 года с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490, однако в продлении срока и заключении нового договора ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано. Администрация Муниципального образования г. Лабытнанги, как распорядитель земельными участками от имени муниципального образования, входящими в границы Муниципального образования город Лабытнанги, считает договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 утратившим силу с 31.12.2008, а земельный участок свободным от прав третьих лиц. Как следует из приложенного к ответу муниципального учреждения письма в адрес заявителя (от 19.10.2009 исх. N 4706-ИС) данную позицию Администрация МО г. Лабытнанги до ЗАО «СМП «Ямалсоюз» довела и разъяснила, что с момента получения извещения наступает течение срока на обжалование действий органов местного самоуправления.
Данные действия Администрации Муниципального образования г. Лабытнанги по отказу в продлении срока аренды земельного участка в установленном порядке не оспорены.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у Общества отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством, что является нарушением пункта 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ и в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 этого Закона (не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав) влечет отказ в государственной регистрации.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
Согласно части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.
Обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, было представлено разрешение на строительство от 22.04.2008 г. N RU89302000-1113-00005-08, срок действия которого истек 31 декабря 2008.
Государственным регистратором в целях принятия мотивированного решения по представленному пакету документов был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному разрешению на строительство. Как следует из ответа на запрос (от 13.07.2010 исх. N 1184-06) в продлении срока разрешения на строительство нулевого цикла ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано в связи с нарушением условия об оформлении проектной документации надземной части объекта и передачи ее на государственную экспертизу. В ответе также указано, что на земельном участке выполнена инженерная подготовка и вертикальная планировка территории, рассматривать данные работы как самостоятельный объект незавершенного строительства с признаками недвижимого имущества нельзя, так как в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено.
Суд первой инстанции верно указал, что при таких обстоятельствах, непродление срока действия разрешения на строительство влечет отказ в государственной регистрации на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, а именно — документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Более того, согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.
К недвижимым вещам в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Исходя из положений статей 13, 17 и 20 Федерального закона N 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.
Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
При проведении правовой экспертизы также возник вопрос о площади незавершенного строительством объекта.
Из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта, выданного МАУ «ЛГ БТИ» 27.05.2010, следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, но в строке «Основной параметр» отсутствует значение площади объекта, что создает препятствие для исполнения абзаца второго пункта 31 Правил ведения ЕГРП, в котором указано, что в графе «Площадь» для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.
С целью принятия мотивированного решения по представленному пакету документов государственным регистратором был сделан запрос в адрес МАУ «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» о предоставлении информации о том, что входит в 5% степени готовности объекта незавершенного строительства, согласно ответу которого (от 09.07.2010 исх. N 158) объект «Незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок). Отсыпка не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» — движимым имуществом.
Кроме того, письмом от 20.12.2010 исх. N 298 Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» сообщило о том, что объект: «Незавершенное строительство 5-этажный 5-секционный жилой дом со встроенными помещениями», расположенный по адресу: город Лабытнанги, улица Первомайская на кадастровый учет не принимался.
Наличие кадастрового паспорта объекта, на что ссылается Общество, само по себе не свидетельствует о том, что объект, не завершенный строительством, является недвижимым имуществом.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приведенные доказательства в их совокупности, пришел к правильному выводу о том, что истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о создании в установленном законом порядке прочно связанного с землей объекта, то есть объекта недвижимости.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обоснованно принял решение об отказе в государственной регистрации, поскольку право на объект, не являющегося недвижимым имуществом, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ЗАО «СМП «Ямалсоюз».
Поскольку в соответствии с подпунктами 12, 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Обществом при подаче апелляционной жалобы подлежала уплате государственная пошлина в сумме 1000 руб., а фактически была уплачена в сумме 2000 руб., то 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату Обществу из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
P.S.Задаю регистратору вопрос — а если бы договор аренды зу в период законного строительства действовал, а сейчас бы прекратился, — что тоже нельзя регить без продления договора. Регистратор не отвечает.
P.P.S Разрешение нельзя уже продлить, можно новое получить — и что это новое рарешение 2011 года будет надлежащим основанием для регистрации объекта, созданного в 2008 году?
Признание разрешения на строительство недействительным после окончания строительства многоквартирного дома
« Мое мнение — компетентный орган всегда знает (должен знать) о незаконности выдачи разрешения. Публичный орган — это юридическая абстракция (ее нельзя, грубо говоря, потрогать), поэтому в отношении этой абстракции должно презюмироваться знание закона и его правильное применение »
В разрешении на строительство смысл есть.
Я бы изменил Ваш вопрос.
Есть ли смысл в «аннулировании» разрешения на строительство, если предоставленное право реализовано?
Это, собственно, и является темой настоящего обсуждения.
Продление разрешения на строительство: обзор судебной практики (Попов Р
Прежде всего необходимо понять, какое же правовое значение имеет несоблюдение застройщиком 60-дневного срока на подачу заявления о продлении разрешения на строительство. В судебной практике сформировался определенный подход к данному вопросу. Ярким примером является Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2007 N КА-А41/11901-07 по делу N А41-К2-3411/07 .
———————————
Документ опубликован не был.
В контексте проблемы о последствиях пропуска срока интерес представляет ситуация, при которой поданное с нарушением срока заявление о продлении разрешения на строительство не было органом местного самоуправления рассмотрено или на него не поступил ответ. В Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 по делу N А41-9548/09 сделан вывод о том, что пропуск заявителем срока не влияет на обязанность уполномоченного органа представить ответ на обращение.
На практике вопросы также вызывает возможность отказа в продлении срока действия разрешения на строительство по причине непредставления полного пакета документов, представление которых обязательно по действующему законодательству.
Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Строй» (далее по тексту — ООО «Бизнес-Строй», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска (далее по тексту — инспекция) и мэрии г. Новосибирска (далее — мэрия) в продлении срока действия разрешения на строительство и обязании Инспекции продлить разрешение.
Решением от 13.11.2010 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2011, заявленные обществом требования удовлетворены.
В кассационной жалобе инспекция просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы считает, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам по делу; неправильно применены нормы материального права. Вывод судов об отсутствии у уполномоченного органа оснований для отказа в продлении срока разрешения является необоснованным и противоречит законодательству.
Из материалов дела следует, что общество 07.09.2010 обратилось в инспекцию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. Письмом инспекции от 16.09.2010 обществу было отказано в продлении разрешения на строительство в связи с необходимостью представления документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом откорректированной проектной документации. Считая отказ необоснованным, ООО «Бизнес-Строй» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным.
Удовлетворяя заявленные обществом требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что у инспекции отсутствовали правовые основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Кассационная инстанция с указанными доводами согласилась (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу N А45-18188/2010) .
———————————
Документ опубликован не был.
Источник: gojurist.ru
Как по ДДУ можно вычислить потенциальный долгострой?
Строительство по 214-ФЗ, аки земля на трех китах, держится на трех ключевых сроках: разрешения на строительство, ввода в эксплуатацию и передачи ключей дольщикам. Однако не все они равноценны для участников рынка недвижимости. Вместе с экспертами Novostroy.su попробовал разобраться во взаимозависимости этих трех дат и даже узнал лайфхак, позволяющий определить потенциально недобросовестного застройщика по договору долевого участия.
Строительство по 214-ФЗ, аки земля на трех китах, держится на трех ключевых сроках: разрешения на строительство, ввода в эксплуатацию и передачи ключей дольщикам. Однако не все они равноценны для участников рынка недвижимости. Вместе с экспертами Novostroy.su попробовал разобраться во взаимозависимости этих трех дат и даже узнал лайфхак, позволяющий определить потенциально недобросовестного застройщика по договору долевого участия.
Жилой комплекс «Невские панорамы» — долгострой компании «СТ»
Novostroy.su: В документации о строительстве новостройки зачастую фигурирует две ключевых даты: срок сдачи дома в эксплуатацию и дата передачи ключей. Чем важны эти параметры для покупателя и для застройщика? И насколько они равноценны юридически?
Роман Корякин, генеральный директор компании «Единый Центр Инвестиций»: По-своему важны обе даты. Срок ввода в эксплуатацию говорит о том, что дом прошёл госкомиссию и встал на баланс города: получил адрес и замеры по ПИБ. Если у застройщика срок сдачи, например, четвёртый квартал 2020-го года, то именно до этого момента дом должен пройти госкомиссию. Потом начинается период выдачи ключей, который длится обычно 6-12 месяцев.
Ориентироваться всегда лучше на срок выдачи ключей – это итоговая дата в договоре, которую застройщик не может передвинуть.
В противном случае он нарушит условия договора, а дольщики обратятся в суд. Для застройщиков это крайне невыгодная история: лучше потратить средства на своевременную достройку, чем судиться с дольщиками. Неустойки выплачивать очень дорого, а в стройку всё равно вкладываться придётся.
Госкомиссия же порой задерживается. Например, компания «Лидер Групп» часто проходит госкомиссию позже, чем обещает, и сразу закладывает плюс год на ключи. Застройщик может поставить срок сдачи дома – 4 квартал 2019-го, а срок выдачи ключей – декабрь 2020 года. При этом дом в эксплуатацию введёт во 2-ом квартале 2020-го и до декабря как раз успеет выдать дольщикам ключи.
После сдачи дома застройщику выгодно как можно быстрее выдать ключи, чтобы не тащить на себе коммунальные платежи.
Когда ключи оказываются у дольщика, все «коммуналки» и платежи переходят ему.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Срок сдачи дома в эксплуатацию – не самая важная дата. Дольщику достаточно ориентироваться на срок передачи дома участнику долевого строительстве, указанный в ДДУ. Если он будет нарушен, то дольщик не получит вовремя ключи, не сможет начать ремонт, будет нести непредвиденные расходы на аренду жилья, которое он собирался покинуть и переехать в новое. Застройщик рискует получить иски с требованиями неустоек и компенсаций, а некоторые дольщики могут даже расторгнуть договор долевого участия и потребовать назад деньги. Сроки ввода дома в эксплуатацию, который фигурирует, в частности, в проектной декларации – это только ориентир для определения даты передачи ключей.
Novostroy.su: Чем грозит застройщику несоблюдение срока сдачи дома, срока передачи ключей? Возможен ли перенос этих дат и на каких основаниях?
Р.К.: Срок сдачи дома застройщик может перенести, а срок передачи ключей – нет. В этом случае застройщику придётся платить неустойки дольщикам. Люди сейчас не глупые: сразу обращаются к юристам и добиваются выплаты неустойки. Отдельный риск – санкции контролирующих органов.
Администрация города может начать изучать целевое использование денежных средств дольщика, выяснять причины, почему не достроили дом, почему истёк срок.
Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» : В случае несоблюдения срока сдачи дома, то есть именно этой первой даты, у застройщика есть возможность этот срок продлить, то есть продлить срок действия разрешения на строительство. Лаг во времени от разрешения на строительство до передачи ключей обычно составляет от 6 до 9 месяцев, иногда встречается 3 месяца, но меньше застройщики чаще всего не закладывают, так как дома сейчас строятся многоквартирные и сама передача квартир всем дольщикам может занять пару месяцев. Соответственно застройщик может перенести сроки сдачи дома, если не успевает с завершением всех работ или документы на ввод поданы, но разрешение еще не выдано. В любом случае этот период продолжения фактической или юридической стройки нужно закрыть действующим разрешением на строительство.
Что касается переноса срока передачи ключей – это тоже возможно.
Мы все прекрасно понимаем, что если дом не достроен, и застройщику не разрешить переносить сроки по передаче ключей, то чуда не произойдет и дом не будет введен в эксплуатацию от отсутствия выбора по срокам.
Но в случае переноса даты передачи ключей на защиту дольщиков вступает уже 214-ФЗ – у них появляется выбор или расторгнуть договор, или дождаться своей квартиры и предъявить застройщику требование на неустойку. Потому что дата передачи ключей — это как раз финальная дата передачи объекта согласно договору долевого участия и если застройщик ее переносит, он фактически откладывает срок исполнения своих обязательств по договору, что не остается безнаказанным с точки зрения федерального законодательства.
Обязательным порядком переноса срока передачи ключей должно быть уведомление от застройщика дольщикам не менее, чем за 2 месяца до первоначальной предполагаемой даты передачи ключей. Направляется оно Почтой России. По факту уведомления застройщик зачастую также предлагает подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, корректирующее сроки передачи ключей по этому договору. Подписывать данное соглашение или нет – личное решение каждого дольщика.
Помимо рассылки уведомлений застройщик обязан поменять информацию о сроках передачи ключей на всех официальных ресурсах – к примеру ДОМ.РФ, ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) и т.д.
То есть основная разница между этими сроками состоит в том, что первая дата – срок ввода дома в эксплуатацию – это внутренняя дата, относящаяся к стройке и деятельности застройщика, а срок передачи ключей — это дата, которая финализирует взаимоотношения между дольщиком и застройщиком.
Екатерина Ситникова, генеральный директор ООО «Юридический Центр Ситниковой»: Если сроки нарушаются, то застройщик должен будет оплатить покупателю неустойку, а если в судебном порядке, то еще и штраф, моральный вред и юридические и почтовые расходы.
Юлия Соколова, управляющий партнер юридической компании «Соколов и партнеры»: Кстати, подавать требования о взыскании неустойки рекомендуется со второго месяца просрочки, не дожидаясь передачи квартиры, ведь к моменту вручения ключей всем дольщикам, к застройщику могут быть предъявлены требования по неустойке в массовом порядке, и исполнительные листы образуют очередь, реальное получение компенсации будет под вопросом. А пока квартиры продаются, стройка продолжается, вполне возможно первым дольщикам отсудить достойную компенсацию и быстро получить ее, ведь расчетный счет застройщика в этот момент не пустует.
Novostroy.su: Как связан с упомянутыми датами срок разрешения на строительство? Какова ответственность застройщика за его несоблюдение?
Р.К.: Прежде чем строить объект, застройщик получает разрешение на строительство и потом уже рассчитывает, сколько у него вводов в эксплуатацию, сколько времени до выдачи ключей. Если срок действия разрешения заканчивается, то застройщик может его продлить и перенести сроки сдачи. В этом случае компании подсовывают дольщикам различные пробники, предлагают скидки на отделки – стараются любыми способами дать дольщикам какую-то бумагу, какие-то акты, дополнительные соглашения, чтобы дольщик не смог обратиться в суд.
Неопытные люди дают застройщику возможность перенести сроки.
Скажем, 100 человек, не разбирающихся в вопросе, подпишут разрешение, а 5 пойдёт в суд. Застройщику выгоднее выплатить 5 неустоек, чем 100.
Н.К.: Срок действия разрешения на строительство должен быть больше, чем срок ввода в эксплуатацию здания. Если разрешение на строительство стало недействительным еще в ходе строительства, а такое случается часто, то застройщик подает заявление о его продлении, и обычно с одобрением проблем нет.
В то же время при наличии недействующего разрешения на строительство застройщик не может привлекать средства граждан.
Точнее говоря есть вероятность, что Росреестр перестанет регистрировать договоры долевого участия в стройке, где один из ключевых проектных документов не действителен.
Novostroy.su: Нередко на поздних этапах строительства девелоперы пренебрегают внесением изменений в проектную документацию в части переноса даты ввода объекта, аргументируя это тем, что укладываются в срок передачи ключей дольщикам. Насколько такая практика правомерна? Несет ли застройщик ответственность в такой ситуации?
Р.К.: Допустим, я застройщик. Мой срок сдачи – четвёртый квартал 2019-го года, дата выдачи ключей – второй квартал 2020-го. Что я буду делать? Я не ввожу объект в эксплуатацию в четвёртом квартале 2019-го, а делаю это ближе ко второму 2020-го и сразу же отдаю ключи. Мне так выгоднее.
В 90% договоров застройщики указывают, что не несут ответственности за ввод в эксплуатацию.
Порой этот срок задерживается не потому, что застройщик плохой, а потому что администрация города не сразу принимает дом, придирается к мелочам. Например, один застройщик был вынужден перенести срок сдачи, потому что госкомиссия заставила поставить два дополнительных светофора, которые стоят бешеных денег. Поэтому, повторюсь, покупателю важно обращать внимание именно на дату выдачи ключей.
Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград»: Внесение изменений в проектную декларацию и соблюдение актуальности размещенных данных – обязанность застройщика. Кроме того, именно он должен разместить проектную декларацию на портале «НАШ.ДОМ.РФ». Контроль за соблюдением корректности данных осуществляет в том числе и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Одной из крайних мер за невыполнение застройщиком обязанностей может стать запрет на регистрацию ДДУ.
Добросовестные застройщики выполняют свои обязательства в полном объеме.
Н.К.: Застройщик обязан вносить изменения в проектную декларацию, касающиеся изменения даты ввода дома в эксплуатацию.
При этом если срок передачи объекта дольщику не меняется (что является основным пунктом ДДУ), то заключать дополнительные соглашения с участниками строительства застройщик не должен. Правда, для покупателей перенос срока ввода однозначно должен стать плохим сигналом, потому что снижаются шансы того, что застройщик успеет передать ключи к оговоренной дате.
Novostroy.su: На какую дату стоит ориентироваться будущему дольщику при приобретении жилья и почему? Может ли покупатель, зная три даты (срок разрешения на строительство, срок ввода в эксплуатацию и срок передачи ключей) предположить дальнейшую судьбу проекта? Можно ли таким образом вычислить потенциальный долгострой?
Р.К.: Можно. Для этого надо внимательно читать договор. Если в нём прописано, что разрешение на строительство заканчивается в 2019-ом году, а дом сдаётся в эксплуатацию только в 2020-ом, то это уже сигнал. Сроки не сходятся, будет продление.
Н.К.: Что касается срока ввода дома в эксплуатацию, то его нужно соотнести со сроком передачи квартиры. Обычно застройщики подстраховываются от невыполнения обязательства по передаче, существенно отдаляя срок ввода и передачи. К примеру, срок ввода – I кв. 2021 года, а срок передачи ключей – III кв. 2021 года.
Чем дольше этот временной промежуток, тем выше застройщик оценивает свои риски не успеть все достроить.
А.К.: Ориентироваться всегда нужно на дату передачи ключей. Зная три даты вообще невозможно предположить судьбу проекта, потому что каждый проект имеет эти три даты. Долгострой предполагает несоблюдение дат, а не разницу между ними.
Единственное, что может помочь вычислить долгострой – факт того, что первоначальные сроки разрешения на строительство закончились несколько лет назад.
И то при условии, что стройка началась именно с первый дат разрешения на строительство, а не под конец его действия. Ведь проекты бывают разные – некоторые застройщики настолько увлекаются улучшением проекта до выхода на площадку, что автоматически выходят на первые строительные работы и первые договоры долевого участия уже с продленным разрешением на строительство.
Государство выделяет миллиарды рублей на решение проблем обманутых дольщиков. А они все не решаются. Недострои сдаются со скрипом. Каковы же итоги борьбы с обманутыми дольщиками?
Источник: www.novostroy.su
Что делать, если аренда кончилась, а стройка нет?
Застройщик строит на земельном участке, которым владеет на праве срочной аренды. Срок аренды подходит к концу, но стройка далека от завершения – знакомая ситуация для многих девелоперов. Что делать? Ведь без титула на землю нельзя строить, а если строительство будет продолжаться, то готовый объект могут признать самовольной постройкой и снести.
Требовать продления договора без проведения торгов по ст. 39.6 ЗК РФ и рисковать конфликтом с местными властями или не делать ничего и продолжать строить на бессрочной аренде?
Сравнительно недавно, примерно в одно время Верховный Суд РФ оценил обе модели поведения.
В обоих случаях речь идет об аренде участков находящихся в границах одного городского округа.
Первая модель – действие. Застройщик обратился в местную Администрацию с заявлением о заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды для завершения строительства. В этом ему отказали, что было оспорено в суде. И в конечном итоге Верховный Суд РФ поддержал застройщика.
Суд указал, что закон[1] прямо предусматривает право Общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на продление договора аренды участка без торгов однократно для завершения строительства, если участок был предоставлен до 01.03.2015.
Более того, ВС РФ дополнительно добавил, что регистрировать права собственности на объект незавершенного строительства, то есть строящийся объект для продления договора не нужно (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 по делу N А41-27734/2016).
Вторая модель – бездействие. Другой застройщик пошел другим путем – он дождался завершения срока действия договора аренды, и его право стало не срочным, а бессрочным. Тем самым застройщик сохранил правовой титул для строительства, но ненадолго. Арендодатель (администрация) уведомила застройщика о прекращении договора аренды.
Арендатор пытался это оспорить, но безуспешно, поскольку ВС РФ вынес простой вердикт: право на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, нельзя ограничить ничем[2]. И эта позиция не нова – она была и до[3], и после[4] разрешения этого конкретного спора.
ВС РФ показал, что если срок аренды участка заканчивается, а строительство объекта далеко от завершения необходимо требовать продления аренды.
[1] п. 21 ст. 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
[2] Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016.
[3] п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16.
[4] Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2017 по делу N 305-ЭС17-5424, А40-231248/2015.
Источник: zakon.ru