Крепостные дети, или Как органы опеки мешают улучшать жилищные условия — Недвижимость РИА Новости, 23.09.2020
Есть слова, которые действуют на риелторов, как скрежет металла по стеклу, и одно из них – «опека». Но не думайте, что это профессиональное и касается только. Недвижимость РИА Новости, 23.09.2020
Есть слова, которые действуют на риелторов, как скрежет металла по стеклу, и одно из них – «опека». Но не думайте, что это профессиональное и касается только риелторов. Так, столкнуться с органами социальной защиты может любой, кто задумывается о том, чтобы использовать материнский капитал на приобретение недвижимости.
О том, чем страшна опека на практике и почему она вместо защиты прав детей не дает им в реальности улучшить жилищные условия и превращает в «крепостных», читателям сайта «РИА Недвижимость» от первого лица и исходя из своего профессионального опыта рассказывает ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев.Электронная выписка? Нет, не слышали!На днях мы с моими клиентами-продавцами вышли на сделку.
Продажа квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала. Как получить разрешение опеки?
Через месяц после внесения аванса, хотя планировалось выйти через неделю. Потому что покупателями были мама с несовершеннолетней дочерью, и их дела с опекой пошли не по плану. За все время совместного штурма опеки мы услышали такое количество отговорок и новых требований, которых хватило бы на приключенческий роман.
За месяц боев с опекой курс доллара успел прожить очередной жизненный цикл (а планы продавца квартиры были привязаны к курсу валюты), покупатель (многодетная мать) успела записать своих детей в школу рядом с покупаемой квартирой и написать заявление, что половину сентября дети не смогут ходить в школу, так как переезд затянулся. А покупатель, с которого стартовала цепочка купли-продажи, прибавил седых волос, продлил договор аренды, не успев вовремя съехать со съемного жилья, и даже переодобрился в банке как заемщик.
Все потому, что в опеке то просили переписать заявление на заместителя руководителя (и срок рассмотрения начинался заново), то в последний день рассмотрения заявления понимали, что не умеют читать электронную выписку из ЕГРН!Когда все это закончилось, продавец квартиры спросил: «Евгений, а в чем все-таки был смысл действий этой удивительной организации?». И мне пришлось объяснять ему, что теоретически смысл в том, чтобы защищать интересы ребенка от действий матери, которые могут идти вразрез с этими интересами.
Краткий перечень злаЕсли очень просто, то опека (орган социальной защиты) – это уполномоченный государством игрок, стоящий на защите прав ребенка (в частном случае, или в общем случае – любого подопечного – неспособного самостоятельно осознавать суть совершаемой сделки). Опека должна рассмотреть заявление мамы, суть которого: «Продаю нашу квартиру, вот пакет документов, покупаю другую квартиру, вот пакет документов.
Прошу разрешить». И в течение 2 недель дать ответ типа: «Разрешаю продажу с одновременным приобретением. Доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше такой-то». Теоретически, опека подтверждает, что ребенок становится собственником новой недвижимости, не менее ценной, чем проданная. Посмотрим, к чему это приводит на практике.
Продать квартиру через опеку: опыт реальных сделок
Это будет московская практика. Москва – самый большой сегмент российского рынка недвижимости, опека здесь самая «жестокая», и нормы ужесточаются год от года, а регионы потом постепенно перенимают этот «передовой опыт».Итак, мама ребенка решила обменять московскую квартиру. И начинает процесс. Какие минусы несет ей то, что в квартире есть доля, принадлежащая ребенку.Минус первый.
Мама обязана продавать квартиру только по альтернативной схеме. А все риелторы знают, что при альтернативной продаже торг всегда больше (то есть цена при прочих равных ниже), так как покупателю придется ждать, пока продавец выберет себе другую квартиру, а потом еще 2 недели уйдет на ожидание разрешения опеки.
Предположим, что у мамы есть другая квартира – рядом с той школой, куда они хотят переехать. Она готова оформить эту квартиру на ребенка хоть целиком (квартира не менее ценна, чем та, которую планируется продавать). Увы, это невозможно. Продавать квартиру можно только по альтернативной схеме.
То есть вырученная цена скорее всего будет ниже (прямая продажа такой же квартиры по статистике дает лучшую цену продажи).Минус второй. Мама нашла покупателя на свою квартиру и выбирает покупаемую. Продавцу покупаемой квартиры она сообщает: «У нас альтернатива и опека».
Если продавец разбирается в вопросе, то он и менее охотно выбирает такого покупателя, и менее охотно уступает ему в цене (мама дважды в минусе – вариантов меньше, цены для нее на них выше). Почему? Потому что продавец понимает, что теперь ему придется идти в опеку с комплектом документов. Дело в том, что раньше мама могла отнести в опеку ксерокопии документов по покупаемой квартире.
Но теперь опека требует (для своей безопасности), чтобы к ним явился вместе с мамой сам собственник с оригиналами документов. И пакет документов будет объемнее, чем нужен для совершения сделки с покупателем с «живыми» деньгами (без альтернативы, и тем более без опеки). Зачем продавцу эти «развлечения», если у него есть другое предложение от более удобного покупателя?Минус третий.
Когда все договорились, мама понимает, что в опеку ей надо сдать два оценочных альбома по двум квартирам (изготовление каждого из них в Москве стоит в среднем 4000 рублей). Раньше опека соглашалась принимать аналитическую записку от риелторских агентств (заверенные печатью агентства), но теперь требования ужесточились, и опека требует «независимую» оценку (в которой все равно все пишут, что нужно заказчику).
Оплачивать эти оценочные альбомы будет мама, так как это специфика ее ситуации, и по нормам рынка ей и нести эти дополнительные расходы, ни ее покупатель, ни ее продавец эти расходы на себя брать точно не будут.Минус четвертый. Мама хотела купить квартиру больше продаваемой, для чего собиралась брать ипотечный кредит по хорошей ставке.
Пообщавшись с опекой, мама узнала, что теперь (уже пару лет как) опека не разрешает «уводить» принадлежащие детям доли квартиры в залог. А так как банк, выдавая ипотеку, накладывает залог на всю квартиру, опека добро на такую сделку не даст.
Значит, если мама не может скопить или собрать денег по родственникам, данную сумму ей придется брать потребительским кредитом – ставка выше на несколько процентов, за несколько лет обслуживания кредита разница расходов накопится впечатляющая. Это не теоретические построения, а реальные случаи из практики. Мама опять в проигрыше. Минус пятый.
Альтернативная конфигурация сделок предполагает найм профессиональных посредников для подачи документов на регистрацию, потому что опытный продавец на схему регистрации «сами сходим в МФЦ» не согласится: слишком велик риск, что не зарегистрируются те звенья «цепочки», к которым он не имеет отношения. По неформальным правилам московского рынка расходы на регистрацию берет на себя покупатель.
То есть, мама должна заплатить за профессиональную помощь по регистрации хотя бы одного из звеньев цепочки (она покупатель). При этом ей же платить за обязательное нотариальное оформление продажи ее квартиры: нотариат для сделки с отчуждением детских долей по закону обязателен, даже если квартира продается целиком.Расширенный список злаПеречисленные выше минусы – обязательная часть «программы», ниже – еще несколько «факультативных».Минус шестой.
Мама хочет продать квартиру с «детской» долей и купить новостройку. Жить до окончания строительства ей с детьми есть где: например, квартира у нее в собственности не одна, продать ей удобнее было бы именно квартиру с детской долей. Минус седьмой. Мама подобрала отличную квартиру. Деньги на покупку есть, а покупатель на ее с ребенком квартиру еще не найден.
Мама приходит в опеку и просит «разорвать» разрешение: а именно позволить за ее деньги купить другую квартиру, оформив ее на ребенка, а потом, продав детскую квартиру, забрать деньги себе. Нельзя! Минус восьмой. Мама и ребенок, которому уже 17 лет и он поступил в колледж за рубежом, решили, что им надо переехать за границу.
Альтернативная сделка с продажей московской квартиры и покупкой квартиры в Европе технически невозможна. Поэтому мама может забыть об идее продажи московской квартиры, пока «ребенок», владеющий долей в квартире, не достигнет 18-летия, и не перестанет быть «крепостным», прикрепленным к данной собственности (не имеющим права продать ее без разрешения опеки, забрать деньги, и уехать с ними и с мамой в Европу).
Вот так, вкратце видится роль опеки на рынке недвижимости с риелторской точки зрения.Те же и материнский капиталСо стороны мамы и со стороны ее покупателя и ее продавца ситуация выглядит точно так же. Все они задают риелторам вопрос: «А почему государство не может организовать процесс так, чтобы опека одобряла выбор только неблагонадежных мам?
Например, замеченных в некорректном обращении с ребенком или стоящих на учете в каком-либо диспансере? Почему нормальные мамы, улучшающие жизнь своих детей должны проходить через все эти мучения, тратить свои деньги на все дополнительные расходы?
И оказываться в роли и продавца и покупателя, находящегося в менее выгодных условия по сравнению с другими участниками, чьи руки не связаны органами опеки»? Так причем здесь материнский капитал, спросите вы? Дело в том, что выдавая его вам, государство (в лице Пенсионного фонда России) обязывает вас наделить в приобретаемой квартире ваших несовершеннолетних детей долями.
Если вы расплачиваетесь этими средствами непосредственно с продавцом, это наделение происходит сразу же (что отражено в договоре купли-продажи квартиры). А если средства материнского капитала вы направляете на погашение ипотечного кредита, то ПФР берет с вас нотариальное обязательство наделить детей долями после полного погашения ипотеки. До тех пор на это не согласится банк.
Почему? Да потому что тоже не хочет иметь дел с опекой (без согласия которой теперь с этой квартирой ничего невозможно будет сделать).В общем, так или иначе – если на решение квартирного вопроса пошел материнский капитал, то для владельца квартиры это значит, что мысли о ее продаже до совершеннолетия обоих детей ведут и его, и покупателя прямиком в опеку.Поэтому риелторы всегда дают два совета тем, кто собирается реализовать материнский капитал на приобретение недвижимости:Первый совет.
Если это не та квартира, в которой вы намереваетесь жить до совершеннолетия детей – подумайте трижды. Потому что, продавая ее потом, вы потеряете в цене не меньше, чем размер материнского капитала.Второй совет.
Наделяя детей долями после реализации материнского капитала, делите квартиру не на «четыре четверти», а пропорционально ее стоимости и размеру материнского капитала (то есть наделяйте детей маленькими долями). Закону это не противоречит ни в коей мере, а если доведется менять квартиру, проще будет согласовывать с опекой объект, приобретаемый на замену (практически любая другая квартира не будет менее ценной, чем маленькая доля московской квартиры).Учтите, что потенциальными «клиентами» опеки вы можете стать, не только приватизировав квартиру, в которой прописаны дети, но и, например, когда бабушка дарит квартиру несовершеннолетнему внуку еще при жизни, а не пишет завещание. Думаю, что теперь вам будет понятнее, почему слово «опека» действует на риелторов, как скрежет металла по стеклу. Потому что каждый из них знает наизусть все минусы, о которых говорилось в этой статье. А плюсов не знает ни одного.
Источник: realty.ria.ru
Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.
Права несовершеннолетнего на недвижимость
Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
На что обращают внимание органы опеки
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.
В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф.
И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.
Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Как продать квартиру с долей ребенка
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Источник: realty.rbc.ru
Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем
Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?
Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.
Статус ребенка
В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?
1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.
2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.
3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.
Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.
Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.
4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).
Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.
- Права были нарушены при приватизации квартиры.
Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).
Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.
В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.
Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?
- Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.
Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.
Маткапитал
Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.
Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.
Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.
Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
Получение разрешения опеки на сделку
Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.
После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.
Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой
Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.
При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.
В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.
Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.
Как покупателю обезопасить себя?
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.
Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.
В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».
Источник: www.cian.ru