Зачастую при оформлении сделок с недвижимостью продавцы и покупатели недвижимости сталкиваются с необходимостью получения разрешений в органах опеки и попечительства. Разбираемся, в каких случаях это нужно делать, а в каких нет.
Что такое опека и попечительство?
Опека и попечительство – особая форма защиты прав и интересов несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан.
По действующим правилам под опекой находятся несовершеннолетние до 14 лет и полностью недееспособные граждане. Эта категория граждан не может самостоятельно совершать сделки и другие юридически значимые действия. Обычно их интересы защищает опекун или законный представитель.
Попечительство устанавливается в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и ограничено дееспособных граждан. В отличии от несовершеннолетних, находящихся под опекой, они могут самостоятельно заключать договоры и участвовать в сделках с согласия попечителя или законного представителя.
Продажа квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала. Как получить разрешение опеки?
В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?
Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:
- Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
- Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
- Раздел имущества или выделение из него долей;
- Снятие денежных средств со счета подопечного.
В каких случаях получать разрешение не требуется?
Некоторые сделки с недвижимостью не приводят к ухудшению жилищных условий, поэтому не требуют участия органов опеки и попечительства. Например, при передаче новой квартиры в дар несовершеннолетнему получать разрешение не требуется.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Какое условие необходимо соблюсти для получения разрешения на распоряжение недвижимостью?
Для того, чтобы орган опеки и попечительства дал свое разрешение на сделку, необходимо предоставить доказательства того, что имущественное положение подопечного не ухудшится. Это допустимо в одном из следующих вариантов:
Приобретение взамен продаваемого жилого помещения равнозначного по основным характеристикам – альтернативная сделка;
Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры?
Как получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью?
Для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо совершить следующие действия:
Шаг 1. Собрать необходимые документы
Точный перечень документов устанавливается региональным уполномоченным органом. Примерный перечень документов может быть следующим:
паспорт законного представителя;
свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;
документы на объекты недвижимости, например, на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);
документы, подтверждающие открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;
единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
Шаг 2. Подать документы
Пакет документов необходимо подать в уполномоченный орган в вашем регионе лично. В некоторых регионах подать заявление можно в электронном виде на региональном портале «Госуслуги»;
Шаг 3. Дождаться решения
Уполномоченный орган обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.
Нужна ли оценка недвижимости для органов опеки?
Да, как правило, в перечень необходимых документов входит отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, с которыми совершается сделка. Отчет об оценке составляет профессиональный оценщик.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Когда могут отказать в выдаче разрешения?
Отказать могут по формальным основаниям. Например, представлен неполный пакет документов. В этом случае после исправления недостатков, можно повторно подать заявление.
Также отказ в выдаче разрешения могут мотивировать тем, что, по мнению органов опеки, сделка приведет к ухудшению имущественного положения. Например, возможно ситуация, при которой в результате альтернативной сделки площадь или стоимость жилого помещения уменьшатся по сравнению с уже имеющимися. Также во внимание могут приниматься и другие обстоятельства, в частности, наличие необходимой инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда для смены климата или для улучшения условий проживания ребенка.
В этих случаях вполне допустимо приложить к заявлению и другие документы, например, письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или соцработников.
В течение какого срока действует разрешение?
Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.
Какие есть особенности, если для приобретения квартиры использован материнский капитал?
Процедура получения разрешения в случае, если использован материнский капитал, отличается только необходимостью предоставления дополнительно сертификата (сведений) на маткапитал, который был использован на покупку жилья.
Источник: xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai
Топ-8 вопросов о правах детей в сделках с жильем. Разъяснения Росреестра
Специалисты столичного управления Росреестра выявили наиболее популярные вопросы, связанные с имущественными правами несовершеннолетних. Редакция «РБК-Недвижимости» публикует топ-8 ответов специалистов ведомства на самые распространенные вопросы о правах детей в сделках с недвижимостью.
1. Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
Продажа квартиры или дома, оформленных на ребенка, имеет свои нюансы. Например, чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение или отказ (может быть оспорен в суде) должны быть выданы представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней от даты запроса.
Также сделка подлежит нотариальному удостоверению. Росреестр в процессе регистрации такой сделки проверяет, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права.
2. Считается, что продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, очень сложно. Что нужно сделать?
Продажа квартиры или дома, которые были куплены с использованием маткапитала, имеют ряд особенностей. В такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, указанным в сертификате на маткапитал, напоминают в ведомстве. Это требование касается только той части жилья, которая была оплачена маткапиталом. Если доли не определены, в дальнейшем могут возникнуть сложности при продаже квартиры. Для новых добросовестных покупателей такого жилья существуют риски оспаривания сделки в суде.
Непосредственно при продаже такой недвижимости нужно, во-первых, получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки. Во-вторых, необходимо нотариальное удостоверение сделки.
3. Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию или же является собственником недвижимости?
Разница, безусловно, есть. Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.
Если ребенок имеет только постоянную регистрацию, то не является участником сделки — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
4. Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру, для покупки новой?
В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
Орган опеки может выдать два согласия:
- предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу еще не нашли;
- окончательное — когда квартира для покупки найдена.
5. Как узнать, выступает ли ребенок участником сделки?
Для этого необходимо получить выписки из:
- Единого государственного реестра недвижимости;
- домовой книги.
В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нем люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.
Важно: если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жилье, в которое можно выписать ребенка. Желательно сделать этого до сделки. Если по каким-то причинам невозможно выписать несовершеннолетнего заблаговременно, можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписать в течение определенного срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.
6. С какого возраста от ребенка может потребоваться письменное согласие на действия с недвижимостью?
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Однако опекун (родитель) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение:
- сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного;
- сделок по сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
- сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
7. Существуют ли какие-либо особенности при вступлении несовершеннолетних в наследство?
От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Чтобы принять наследство, несовершеннолетним предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется.
8. Может ли ребенок передать квартиру или дом обратно родителям или другим лицам?
Отчуждение имущества несовершеннолетнего, как было описано выше, проходит с разрешения органов опеки и попечительства и соблюдением нотариальной формы. При этом запрещено безвозмездное отчуждение (дарение) от имени малолетних их законными представителями.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Источник: realty.rbc.ru