ВОПРОС: Между застройщиком и участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Необходима ли регистрация договора ДДУ в Росреестре? Какой предусмотрен порядок регистрации, и какие необходимы документы для регистрации договора?
ОТВЕТ: В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Следовательно, в случае заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), необходима и его регистрация в Росреестре.
Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве установлены статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве
Это означает, что регистрация договора ДДУ в Росреестре осуществляется в порядке, предусмотренном общими положениями закона, но с учетом особенностей, установленными указанной статьей. То есть, если порядок регистрации, установленный другими статьями закона, отличается от порядка, установленного статьей 48, то необходимо применять те положения, которые указаны в статье 48 Закона.
Частью 1 статьи 14 Закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно ч.1 ст.48 Закона Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Данные нормы предусматривают, что государственная регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется на основании заявления о государственной регистрации. Для регистрации договора в регистрирующий орган должны обратиться совместно как застройщик, так и участник долевого строительства.
Если ранее застройщиком не подавались документы на регистрацию договоров по данному многоквартирному дому, то есть регистрируется первый договор ДДУ, то к заявлению прикладываются документы, указанные в ч.2 ст.48 Закона.
Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:
1) разрешение на строительство;
2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;
Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
3) проектная декларация;
4) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
6) заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
В силу ч.4 ст.48 Закона «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.
При последующих регистрациях договоров ДДУ в Росреестре после того, как был заключен договор с первым из участников долевого строительства, документы, указанные в ч.2 ст.48 Закона, не требуются. Участник долевого строительства представляет в Росреестр только заявление и договор ДДУ.
Также за регистрацию взимается государственная пошлина, размер которой установлен п.30 ч.1 ст.333.33 НК РФ. В соответствии с указанным пунктом, за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве государственная пошлина для физических лиц составляет 350 рублей, для организаций – 6000 рублей.
В тоже время представление квитанции об уплате госпошлины вместе с заявлением о регистрации договора не требуется. Заявитель вправе представить такую квитанцию по собственной инициативе (ч.7 ст.18 Закона).
На основании изложенного, государственная регистрация договора ДДУ в Росреестре осуществляется на основании заявления застройщика и участника долевого строительства, к которому должен быть приложен договор участия в долевом строительстве и документ об уплате госпошлины. Если ранее договоры на данный многоквартирный дом не регистрировались застройщиком в Росреестре, то к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право на строительство указанного дома. За регистрацию договора ДДУ государственная пошлина взимается в размере 350 рублей для физических лиц и 6000 рублей для организаций. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома подтверждается совершением на нем специальной регистрационной надписи.
Источник: olegumerenkov.ru
Договор долевого участия в строительстве — образец 2022 года
Долевое участие в строительстве способствует приобретению жилья по сниженной стоимости в рамках имеющейся у покупателя суммы. С 2015 года заключение договора долевого участия в строительстве жилья стало более безопасным, так как перечисляемые средства не поступают на счет застройщика сразу. Деньги переводятся только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.
Особенности ДДУ
Долевое строительство становится все более популярным, застройщики развивают технологии возведения многоквартирных домов, а граждане улучшают жилищные условия в пределах своих возможностей.
Безопасность покупателей стала приоритетной задачей государства, теперь в рамках ФЗ №214-ФЗ дольщики защищены от риска мошеннических действий или банкротства застройщика. Между участниками соглашения может быть заключен только ДДУ, данная норма является императивной и запрещает использование других договоров.
Введение законодательного акта о долевом строительстве было инициировано после наступления мирового кризиса, который принес разорение многим строительным организациям. В последствие большое количество граждан России остались без собственных денежных средств и жилья.
Гарантии договора
Федеральный закон №214-ФЗ ввел множество положений, которые выступают гарантом исполнения обязательств, возлагаемых на застройщика.
В рамках ст. 3 ФЗ № 214, к гарантиям договора долевого участия относится:
- Запрет заключения ДДУ до получения разрешения на строительство от уполномоченных органов;
- Запрет публикации или предоставления проектной декларации потенциальным покупателям без его утверждения и получения разрешения на возведение дома;
- Регистрация права собственности либо длительной аренды на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома.
Для полного исключения мошеннических действий, ст. 4 законодательного акта закрепляет обязательства по регистрации договора, без которой соглашения считается ничтожным и не подлежит исполнению обеими сторонами.
После регистрации договора, застройщик передает дольщикам в залог следующее имущество до момента сдачи дома в эксплуатацию:
- Земельный участок, на котором планируется возведение многоквартирного жилого комплекса;
- Строящийся дом, а также любые другие объекты, возводящиеся на земельном участке, на любом этапе строительства.
Залоговые обязательства прекращаются после получения разрешения на передачу жилья дольщикам и заключения актов приема-передачи жилой недвижимости.
Источник: urmetr.com
Если договоры с дольщиками не зарегистрированы.
К отношениям застройщика с дольщиками законодательство предъявляет особые требования, соблюдение которых в одностороннем порядке невозможно. Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требуется заявление обеих сторон — застройщика и участника. А если дольщик от регистрации уклоняется?
Правомерен ли отказ в приеме документов?
Рассмотрим конкретную ситуацию.
Организация занимается долевым строительством жилья с 2003 года (приобретает ветхое строение, сносит его, заключает договор аренды на землю, получает разрешение на строительство, строит дом, вводит его в эксплуатацию и передает недвижимость дольщикам).
В регистрационной палате организацией был зарегистрирован договор аренды земельного участка, уплачена госпошлина и в договоры долевого участия в строительстве внесен пункт, обязывающий дольщика в десятидневный срок произвести государственную регистрацию договора. Однако ни один дольщик договор не зарегистрировал. При документальной проверке прокуратурой наложен штраф на руководителя за административное правонарушение, который был уплачен.
Строительство дома завершено в декабре 2008 года, имеется акт ввода объекта в эксплуатацию от 1 июня 2009 года.
В июле 2009 года организация обратилась в регистрационную палату с актами приема-передачи недвижимости дольщикам, но получила отказ в приеме документов (несмотря на имеющийся акт ввода объекта в эксплуатацию).
В устной форме от организации потребовали 100-процентной регистрации договоров с дольщиками и дополнительно — подтверждения согласия супруга(и) на регистрацию договора.
Таким образом, дом построен, готов к эксплуатации, но передать права на квартиры дольщикам строительная компания не может. Что делать? Права ли регистрационная палата?
Требование законодательства
Уточним основные моменты, имеющие значение для ответа на поставленные вопросы.
Как следует из приведенной ситуации, организация является застройщиком, осуществляющим строительство жилого дома с привлечением средств физических лиц — дольщиков (строительство объекта было начато в 2003 году и завершено в 2008 году).
Необходимо отметить, что законодательное регулирование деятельности застройщиков, ведущих строительство объектов с использованием привлеченных средств дольщиков, с 2003 года претерпело существенные изменения.
ПРАВИЛА, ДЕЙСТВОВАВШИЕ ДО 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимос- ти. » (далее — закон № 214-ФЗ) был принят 30 декабря 2004 года. Он устанавливает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно статье 4 закона № 214-ФЗ, такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.
Однако указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона № 214-ФЗ (1 апреля 2005 года).
Поэтому если застройщик, начавший строительство в 2003 году, получил разрешение на строительство дома и заключил соответствующие договоры с участниками до 1 апреля 2005 года, то требования о необходимости государственной регистрации указанных договоров к нему не применяются. В этом случае регистрирующий орган не может отказать в государственной регистрации прав собственности дольщиков на созданные объекты недвижимости по мотиву отсутствия зарегистрированных с ними договоров участия в строительстве. Такой отказ можно обжаловать через суд.
ПРАВИЛА, ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПОСЛЕ 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА
В случае если застройщик получил разрешение на строительство и заключил с дольщиками договоры участия в долевом строительстве после того, как закон № 214-ФЗ начал действовать, то указанные договоры необходимо было зарегистрировать. При этом отсутствие регистрации таких договоров не позволяет считать их заключенными.
Но здесь тоже есть свои нюансы.
Дело в том, что возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон договора (в данном случае — на организацию) и требовать исполнения этой обязанности от нее неправомерно. Поскольку в соответствии с действующим законодательством регистрация данного договора возможна лишь при наличии заявления от обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Так, согласно пунктам 2 и 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ), регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора.
После того как первый договор был зарегистрирован, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости осуществляется в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.
Таким образом, обязательным основанием государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является заявление от двух сторон договора — застройщика и участника долевого строительства. А если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). И если участники долевого строительства уклонялись от государственной регистрации договоров, то застройщик был вправе зарегистрировать их в судебном порядке.
Сделать это было необходимо, так как непредставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров влечет за собой отказ в регистрации прав собственности участников долевого строительства на созданные объекты недвижимости. И действия регистрирующего органа в этом случае следует признать правомерными.
Ведь в данной ситуации отношения, как мы уже сказали, регулируются законом № 214-ФЗ.
Статьей 16 этого закона (п. 2, 3) действительно установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, — разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Эти документы (или их копии) застройщик должен передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Но той же статьей 16 закона № 214-ФЗ (п. 1) предусмотрено, что право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном не только самим законом № 214-ФЗ, но и законом № 122-ФЗ. А согласно пункту 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Поэтому представленных застройщиком документов (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) для регистрации недостаточно.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В РЕГИСТРАЦИИ
В государственной регистрации прав может быть отказано лишь в определенных случаях, в том числе, если:
— с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;
— представленные документы не соответствуют требованиям законодательства;
— акт органа власти о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости;
— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект и др.
Перечень оснований для отказа в регистрации прав приведен в статье 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Помимо этого дополнительным основанием может быть: наличие уже зарегистрированного другого договора на тот же объект долевого строительства либо непредставление договора поручительства, если это предусмотрено договором (п. 3.1 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ).
Как выйти из сложившейся ситуации
Что касается совета регистратора — сначала обратиться за регистрацией договоров участия в долевом строительстве, а уже
после этого обращаться за регистрацией прав собственности участников долевого строительства, — то к нему следует отнестись с осторожностью. Объясним почему.
Действительно, если договоры участия в долевом строительстве будут зарегистрированы, то проблемы с регистрацией прав собственности дольщиков будут решены. Однако мнение отдельного регистратора не всегда совпадает с позицией самого регистрирующего органа, который может отказать в регистрации договоров участия по мотиву их представления после окончания строительства и невозможности установить соответствующие правоотношения.
Из положений статей 2, 17 закона № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающего документа. В случаях, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент возникновения соответствующих правовых последствий. То есть только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует — объект уже создан и введен в эксплуатацию.
Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия предусмотрено названным законом для защиты прав дольщиков именно в период строительства (в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности — до или после ввода объекта в эксплуатацию — заключен договор). Поэтому, имея данные о наличии разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, регистрирующий орган может отказать в регистрации представленных договоров участия в долевом строительстве.
ОБРАЩЕНИЕ В СУД
В этом случае за защитой своих прав следует обратиться в суд не организации, а участнику долевого строительства, так как невозможность зарегистрировать право собственности на готовые объекты долевого строительства прежде всего нарушает права участников, а не застройщика.
Какой из способов защиты выбрать, решает заявитель (участник долевого строительства). Такое право ему предоставлено статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ.
Например, в суд он может обратиться с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, о признании договора действительным и заключенным, о признании права собственности на объекты долевого строительства. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен. Для данной ситуации конкретных способов защиты не установлено.
Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.
ДРУГИЕ СПОСОБЫ
Иные способы реализации прав, хотя и применятся на практике, не всегда соответствуют действующему законодательству.
Например, отдельные застройщики, учитывая возможные риски отказа в регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных в регистрирующий орган после окончания строительства, заключают с дольщиками и регистрируют иную сделку — договор купли-продажи. Одновременно составляют с дольщиками соглашение о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако существуют риски признания такой сделки заинтересованными лицами недействительной, как притворной сделки, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
Кроме того, для совершения такой сделки купли-продажи необходимо, чтобы застройщик предварительно зарегистрировал построенные объекты на себя. Это повлечет дополнительные расходы (по уплате госпошлины, оформлению документов и т. д.).
Следует учесть и то, что операции, связанные со строительством объектов недвижимости по договорам долевого участия, и операции, связанные со строительством объектов недвижимости с целью их последующей продажи, по-разному отражаются в бухгалтерском учете и квалифицируются для целей налогообложения.
В связи с чем застройщику придется вносить соответствующие изменения в учет и подавать уточненные налоговые декларации.
КАК ЗАЩИТИТЬ ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКА?
Возможны и другие ситуации, когда уклонение участников долевого строительства от прохождения регистрации ущемляет права застройщика. Например, несвоевременная регистрация дольщиками прав на построенный объект недвижимости может препятствовать застройщику (в случае если часть объекта принадлежит ему) свободно распоряжаться своим правом собственности. Ведь оно в данном случае ограничено — считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства до момента регистрации прав всех без исключения участников.
В таких случаях застройщик вправе обратиться в суд с требованием о понуждении участников долевого строительства осуществить госрегистарцию прав (см. письмо Минэкономразвития России от 1 сентября 2009 г. № Д23-2826).
Источник: www.audit-it.ru