Регистрация договоров участия в строительстве

Тип документа:
Дата начала действия: None
Опубликован:

Кодекс РФ Кодекс РФ Федеральный закон Федеральный закон Федеральный закон Федеральный закон Федеральный закон Постановление Правительства РФ Федеральный закон

Материал актуален на 08.09.2014

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

Договор и (или) уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.

Основные положения об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости см. в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

1) Документ, удостоверяющий личность или государственную регистрацию заявителей.

Зачем нужна Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве?

2) Подлинники или нотариально удостоверенные копии учредительных документов застройщика — юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями.

3) Подлинники и копии документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет.

4) Подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

5) Подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающего полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности).

6) Документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

7) Подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов).

8) Подлинники договора участия в долевом строительстве (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов).

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства , наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком также представляются :

1) Разрешение на строительство.

2) Проектная декларация.

3) План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

4) Договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

5) Списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (Минрегионом России) (см. приказ Минрегиона РФ от 28.06.2010 N 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса», а также Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

6) Подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

За государственную регистрацию уплачивается госпошлина в следующих размерах (подпункт 30 пункта 1 статьи 333_33 Налогового кодекса РФ):

• договора участия в долевом строительстве: для физических лиц — 200 рублей ; для организаций — 4000 рублей ;
• соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — 200 рублей .

На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с указанными выше документами представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Источник: library.fsetan.ru

Договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования

Ответ: Отношения сторон в рамках договора долевого участия в строительстве регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 3 ст. 4 указанного Закона договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Отметим, что порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве разъяснен в Приказе Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82.

Вопрос: Какие документы необходимы для реализации (закрытия) договора долевого участия в строительстве?

Ответ: В соответствии со ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Учитывая изложенное, документом, необходимым для закрытия договора долевого участия в строительстве, будет являться передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор инвестирования?

Ответ: Отношения сторон в рамках инвестиционного договора регулируются Законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также общими положениями ГК РФ.

Указанные нормативно-правовые акты не предусматривают обязательную государственную регистрацию в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора инвестирования.

Вопрос: Какие документы необходимы для реализации (закрытия) договора инвестирования?

Ответ: Как мы понимаем, в рассматриваемом вопросе подразумевается документ, в котором стороны согласовывают результаты инвестиционного договора по факту его выполнения. Действующее законодательство не регламентирует ни вид такого документа, ни порядок его оформления. Как показывает практика, стороны инвестиционного контракта при его завершении подписывают акт о результатах инвестиционного договора.

Вопрос: При выборе договора (договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве) компании также пытаются избежать излишней государственной регистрации права общей совместной собственности на объекты строительства при договоре соинвестирования.

В связи с чем вопрос: Можно ли в процессе строительства (при договоре соинвестирования) уточнять доли участников в натуре (уточнение площади, объема передаваемых каждому участнику помещений, количества и видов помещений) путем заключения дополнительных соглашений к договору соинвестирования, чтобы в дальнейшем не регистрировать права общей совместной собственности, и не регистрировать выделение долей в натуре, а сразу зарегистрировать доли каждого участника?

Ответ:

1. Для правильного понимания ответа поясняем следующее. Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

• общая совместная собственность (без определения долей);
• общая долевая собственность (с определением доли каждого собственника).

Под определением доли подразумевается не уточнение части имущества или площадей, причитающихся каждому из собственников, а установление соотношения прав каждого из собственников на количество площадей объекта общей собственности в виде правильной дроби, например:

у двух инвесторов в результате реализации инвестиционного контракта образовалось право общей долевой собственности на помещения в здании общей площадью 90 кв. м. Доля первого участника составила 1/3, доля второго участника составила 2/3. Определение долей не устанавливает конкретные площади, причитающиеся каждому из инвесторов, а устанавливает право на количество площадей. Определение долей в дробных отношениях в рассматриваемой ситуации будет означать, что инвестор, доля которого составляет 1/3, имеет право на 30 кв. м; инвестор, доля которого составляет 2/3, имеет право на 60 кв. м. Указанные права на определенное количество площадей могут быть реализованы инвесторами при принятии решений о пользовании общим имуществом, а также при выделении долей в натуре.

В связи с вышеизложенным считаем, что уточнение долей «в натуре» в дополнительных соглашениях, по сути, не повлечет каких-либо правовых последствий, определяющих вид права на объект строительства, который возникнет у инвесторов. Учитывая цели уточнения долей в дополнительных соглашениях, изложенные Вами в вопросе:

1 — не регистрировать права общей совместной собственности;

2 — не регистрировать выделение долей в натуре;

3 — а сразу зарегистрировать доли каждого участника, отвечаем следующее. В результате реализации инвестиционного договора у инвесторов возникает право общей долевой собственности на объект строительства, что означает:

• право общей совместной собственности не возникает, в связи с чем необходимости в регистрации такого права нет;
• выделение долей в натуре Вы не осуществляете, в связи с чем регистрации этой процедуры не будет;
• Вы обязаны будете зарегистрировать право общей долевой собственности, в связи с чем цель N 3 соблюдается — сразу будут зарегистрированы доли каждого участника.

Вопрос: Каков порядок выделения долей в натуре участников строительства в построенном объекте для договора долевого участия в строительстве?

Ответ: При финансировании строительства объекта посредством заключения договора долевого участия в строительстве по факту завершения строительства выделения долей в натуре не потребуется, так как в результате реализации этого договора право общей собственности на объект строительства у сторон не возникает. В соответствии с п. 1 ст.

1 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании договора участия в долевом строительстве у участников возникает право собственности на объекты долевого строительства. Право общей собственности возникает только на общее имущество. Понятие общего имущества в данном Законе не приведено, однако косвенно следует, что это имущество включено в объект долевого строительства и право на долю в общем имуществе не может быть отчуждено отдельно от права собственности на сам объект. Как правило, общим имуществом могут являться лестничные пролеты, коридоры, подвальные помещения и т.д. Выделение доли в натуре в общем имуществе по смыслу Закона N 214-ФЗ неосуществимо.

Вопрос: Каков порядок выделения долей в натуре участников строительства в построенном объекте для инвестиционного договора?

Ответ: Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 252 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В связи с чем порядок выделения долей в натуре можно представить как:

Источник: kmcon.ru

Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства

1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

1.1. В случае заключения лицом, заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, договора участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), с гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса (далее — гражданин, имеющий право на приобретение жилья экономического класса), по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, для государственной регистрации данного договора участия в долевом строительстве представляется также выписка из утвержденного органом местного самоуправления списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, подтверждающая включение этого гражданина в такой список. Застройщик или участник долевого строительства вправе не представлять указанную выписку. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку в органе местного самоуправления, который обязан предоставить ее в срок не более чем пять дней с даты получения запроса.

2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации (далее — земельные участки единого института развития в жилищной сфере), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

2.1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

2.2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

2.3. В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В уведомлении должно быть указано, какой из документов, предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи, представлен застройщиком.

3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

3.1. Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи документов;

3) заключение лицом, которому земельный участок единого института развития в жилищной сфере или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства»;

4) заключение договора участия в долевом строительстве, указанного в подпункте 5 пункта 2 настоящей статьи, с лицом, не имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением иных предусмотренных федеральными законами требований.

3.2. В течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по основанию, указанному в подпункте 2 пункта 3.1 настоящей статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Источник: www.zakonrf.info

Как осуществляется государственная регистрация договоров

Деятельность любого предприятия, учреждения, организации или фирмы невозможная без покупки и продажи товаров и услуг, привлечения сторонних организаций для выполнения своих функций и т.д.

Для того чтобы действовать в рамках закона, нюансы всех этих операций оформляются в письменном договоре, имеющем типовую форму. В соответствии с современным законодательством такие договора необходимо регистрировать в установленном порядке в целях вступления их в действие.

Понятие договора

Государственная регистрация договоров

Главным документом, определяющим понятие договора и порядок его заключения, расторжения и изменения, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Согласно части 1, статье 420 под договором следует понимать соглашение двух и более лиц, в соответствии с которым устанавливаются их гражданские права и обязанности друг относительно друга.

Все виды договоров можно классифицировать по ряду признаков:

• По обязательствам получения платы или другого возмездного возмещения хотя бы одной из сторон – возмездные и безвозмездные.
• По наличию определения в положениях ГК РФ – поименнованные и непоименнованные.
• По числу сторон, участвующих в заключении – двусторонние и многосторонние.
• По числу предметов договора – простые и смешанные.
• По условиям заключения для всех желающих – публичные и непубличные.
• По участию сторон в определении условий договора – договора присоединения и взаимосогласованные.
• По условию передачи предмета договора – консенсуальный и реальный.

Большинство договоров являются взаимными, то есть обязательства и права возникают у всех сторон, вступивших в соглашение.

Также можно классифицировать договора в соответствии с отношением к основному соглашению:

1. Основной договор – документ, непосредственно определяющий обязательства и права сторон, участвовавших в его заключении. – прописывает моменты, не указанные в основном договоре, но прямо относящиеся к его предмету.
2. Предварительный договор – соглашение, определяющее будущую возможность заключения основного договора.
3. Опционный договор – дополнительное соглашение, ссылка на которое должна прописываться в основном акте.
4. Рамочный договор – документ, содержащий общие положения о правах и обязанностях сторон и предусматривающий возможность их уточнения в рамках отдельных договоров, заключенных позже.

Относительно предмета договора в заключенных соглашениях могут устанавливаться условия трудовой деятельности, перемирия в военных действиях, купли-продажи движимого и недвижимого имущества, ренты, страхования, найма жилых помещений и проч.

Согласно ГК РФ (статья 433) каждый заключаемый договор должен регистрироваться в установленном порядке, если иное не предусмотрено законом.

Зачем нужна регистрация договоров

Договор государственной регистрации: образец

В любом соглашении или сделке каждая из сторон хочет быть уверенной в том, что другая сторона исполнит свои обязательства, прописанные в договоре. Для этого документальное соглашение заверяется подписями ответственных лиц и печатями организаций или индивидуальных предпринимателей, если они имеются в наличии.

Но в большинстве случаев одних подписей и печатей будет недостаточно в случае нарушения договорных условий одной из сторон и требования возмещения понесенного ущерба другой. Для того чтобы быть максимально уверенным в защищенности своих интересов, необходимо пройти процедуру государственной регистрации договора, заверив его реквизиты и само право на существование в организации, занимающейся в том числе и процедурами регистрации.

Возмещение ущерба вследствие нарушения условий договора или неисполнения заявленных обязательств зачастую возможно получить, только пройдя через судебные разбирательства. Но ни одна инстанция не возьмется рассматривать иск в случае отсутствия государственной регистрации договора. Он попросту будет считаться недействительным.

При заключении ряда договоров, например, аренды или купли-продажи, и отсутствии их регистрации можно привлечь внимание инспекторов налоговой инспекции и дать возможность заподозрить себя как лицо, уклоняющееся от уплаты налогов.

В процессе оформления государственной регистрации стороны, заключающие соглашение, проверяются на наличие различных долговых обязательств и обременений. Это позволяет обезопасить «честную» компанию от сделки с недобросовестным поставщиком, арендатором и проч.

Существуют и другие выгоды, которые можно получить в результате законного оформления договора:

• При регистрации договора аренды арендатору компенсируются расходы на процедуру и частично – на оплату аренды.
• При регистрации договора долевого участия в строительстве покупатель квартиры в строящемся доме застрахован от того, что на нее будет претендовать еще один или даже несколько покупателей.
• При регистрации договора ренты ее получатель застрахован от обмана со стороны плательщика.

Этот список можно продолжать и далее.

Зачем нужна государственная регистрация договора, подскажет видеосюжет:

Порядок регистрации договоров

Государственная регистрация договора представляет собой стандартную процедуру, состоящую из нескольких этапов.
Вначале необходимо подать заявление на прохождение процедуры госрегистрации. Затем собрать и предоставить необходимый пакет документов.

В течение определенного срока, установленного законодательством, эти документы будут рассмотрены, сделаны необходимые проверки и вынесено решение.

Проверяется в первую очередь правильность составления договора. Затем на подлинность проверяются все поданные документы. Если появляется сомнение в их подлинности, подается заявка на подтверждение требуемых данных в компетентные органы.

Государственная регистрация договоров

Процедура государственной регистрации договоров не является бесплатной. В процессе оформления потребуется оплатить госпошлину и предоставить соответствующую квитанцию вместе с остальными документами.

Решение может быть как положительным, так и отрицательным, то есть заявителю могут отказать в регистрации договора. Причина отказа должна быть оформлена письменно и содержать мотивированное пояснение. Так, отказать в регистрации договора могут из-за недостаточности пакета предоставленных документов либо при обнаружении ошибок в составленном документе.

Заявителю дается время на исправление недочетов, после которого он может вновь подать документы на регистрацию. В зависимости от типа договора документы, необходимые к предоставлению, будут отличаться. Также будут различны и организации, в которых будет проходить процедура регистрации.

Так, например, все сделки с недвижимым имуществом (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания и сооружения) приобретают законную силу после оформления в Росреестре – Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Это касается договоров аренды, дарения, купли-продажи, долевого участия в строительстве и т.д.

Заявление на госрегистрацию договора можно подать, лично явившись в филиал Росреестра по месту жительства либо через Интернет-портал этой организации, а также через сайт госуслуг. Для этого нужно всего лишь пройти регистрацию на сайте. Для высылки документов по электронным каналом требуется еще одно условие – необходимо располагать электронно-цифровой подписью.

Кроме того, комплект необходимых документов можно выслать почтовым отправлением (ценным письмом). В данном случае все бумаги должны быть заверены в нотариальном порядке.

Подать заявление на госрегистрацию может как одна из сторон, принимавших участие в заключении договора, так и ее законный представитель, действующий на основании доверенности.

В число прав заявителя входит и отзыв заявления на госрегистрацию сделки. В этом случае процесс рассмотрения документов приостанавливается на срок 30 дней. Сотрудник Росреестра должен уведомить все остальные стороны о наличии заявления об остановке процедуры.

Если на протяжении 30 дней между лицами, участвующими в сделке, не будет установлено взаимопонимание, сотрудниками Росреестра выносится решение об отказе в государственной регистрации сделки. Из вышесказанного можно сделать вывод, что государственная регистрация договора является некой гарантией любой из сторон, участвующих в заключении соглашения, от противоправных действий другой стороны или неисполнения ею обязательств.

Процедура регистрации может отличаться для договоров различных типов, но результат ее всегда один и тот же – законно оформить сделку и застраховать себя от непредвиденных ситуаций.

Статья 164 ГК РФ предусматривает, что государственная регистрация сделок обязательна, если это прямо предусмотрено законом. Это, прежде всего, относится к сделкам с недвижимостью, с землей, поставки для государственных и муниципальных нужд. Этот перечень не является исчерпывающим.

Существуют еще случаи, в которых эта процедура обязательна. Но подавляющая часть договоров регистрации не подлежит. Существует еще одна форма регистрации договоров, которая может приравниваться к государственной регистрации. Это нотариальная форма оформления договоров.

В обществе есть устойчивое заблуждение, что купля-продажа автомобиля без регистрации сделки в подразделении ГИБДД является незаконным. Это неправильно. Достаточно соблюсти простую письменную форму и сделать запись в паспорте транспортного средства, и все. Автомобиль переходит в собственность покупателя согласно условиям договора. А свидетельство о регистрации автомобиля дает право его эксплуатировать на территории России.

Особенность договоров, которые должны быть зарегистрированы состоит в том, что все права и обязанности по таким договорам возникают с момента их государственной регистрации. Любые изменения также подлежат обязательной государственной регистрации.

Есть еще исключения из общих правил. Например, при аренде помещений регистрационные действия не требуются, если договор заключается на срок менее 1 года. Но, наличие таких ограничений никак не мешает вести бизнес. А совсем наоборот, хоть как-то ограждает от различных мошенников.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: juristpomog.com

Законодательная база Российской Федерации

1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

Zakonbase : Положения пункта 2 (в редакции Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг (часть 5 статьи 74 Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ).

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

2.1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

2.2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

2.3. В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

3.1. Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Источник: zakonbase.ru