Регистрация объекта недвижимости строительство юридического лица

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Ипотека на строительства дома 2022. Как это работает: Схемы и советы из практики.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен.

В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора.

Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство — земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

Источник

Регистрация объекта недвижимости юридическим лицом – перечень документов

Юридическое лицо, которое не внесло сведения об имуществе в единый реестр, не способно совершать с ним гражданские сделки. Процедура регистрации недвижимости является обязательной – если её не провести, то правомочия собственника признаны не будут. Статья 213 ГК РФ говорит о том, что юридическое лицо имеет право иметь в собственности недвижимость. Процедура регистрации объекта проводится в 6 этапов и по длительности не превышает 1 месяц.

Что нужно регистрировать?

Гражданским кодексом закреплён перечень объектов на 2019 год, подлежащих обязательной регистрации. Юридические лица могут обладать любым из них. В этот список входят:

• земля;
• недра;
• жилые здания;
• помещения коммерческого назначения;
• здания и сооружения;
• имущественные комплексы;
• территории лесов;
• кондоминиумы и другие объекты, относящиеся к категории недвижимых.

Юр. лицо может быть ограничено в размерах, количестве и стоимости находящегося в его распоряжении имущества в случаях, когда эти показатели угрожают общественным интересам.

Обязанность по проведению процедуры регистрации имущества возлагается непосредственно на собственника, обладающего правами на распоряжение.

Зарегистрировать право собственности на недвижимый объект могут следующие лица:

• граждане РФ, иностранцы и лица, не имеющие гражданства;
• юридические лица любой организационной формы, прошедшие регистрацию в России или за пределами;
• муниципальные образования и международные организации;
• Российская Федерация и её субъекты, иные государства.

Юридические лица входят в перечень субъектов, обладающих возможностью закрепить за собой право собственности. Место регистрации самого лица значения не имеет.

Тонкости в правомочиях

ГК РФ закрепляет следующие уточнения, касающиеся юридических лиц (действует для всех предприятий и организаций):

• юр. лицо признаётся единственным собственником, владеющим всеми правомочиями;
• руководство и члены юр. лица могут иметь доли в собственности, если это закреплено организационной формой;
• собственностью юр. лица можно признать как приобретённое, так и полученное в форме вклада имущество;
• юр. лицо может полноправно распоряжаться своим имуществом (в рамках законодательства).

Коммерческие организации могут использовать собственное имущество для выведения полученной прибыли. Некоммерческое юридическое лицо извлекает доходы исключительно для реализации своей дальнейшей деятельности.

Юридические лица не смогут оформить право собственности на объекты, пользование которыми доступно исключительно государству.

Процедура регистрации

Подтвердить право на владение имуществом можно только путём внесения его в ЕГРП. Проведение такой процедуры закрепляет за лицом правомочия собственника. Оспорить полученное право можно лишь в суде.

При переходе имущества к другому владельцу используется несколько способов. По этой причине документы на право собственности будут различаться. Обычно используют договор купли-продажи, дарения, передачи по наследству и т. п.

Этапы регистрации

ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21 июля 1997 года закрепляет следующий порядок регистрации имущества юридическими лицами:

1. Передача подготовленного пакета документов в один из регистрирующих органов. Подать обращение можно лично, через сервис Госуслуг, через портал Росреестра и дистанционно почтовым отправлением с описью содержимого.
2. Получение расписки о принятии документов после того, как сотрудники регистрирующего органа проверят его полноту.
3. Проведение экспертизы на предмет законности и доступности планируемой сделки.
4. Выявление наличия расхождений и несостыковок между заявляемыми и существующими правами на объект, подлежащий регистрации.
5. Внесение данных о недвижимости в ЕГРН.
6. Выдача выписки юридическому лицу при успешном исходе и отказа от регистрации при неудачном.

Собранная документация подаётся в один из следующих органов:

• отделение Росреестра;
• Федеральная кадастровая палата (ФКП) – структура подведомствена Росреестру и обладает соответствующими полномочиями на принятие таких документов;
• многофункциональный центр (МФЦ).

Вся процедура регистрации недвижимости не займёт более, чем 12 дней. Получив все документы и завершив регистрацию, юридическое лицо обретает все права на недвижимость. Как видно, ничего сложного в оформлении прав на имущество нет.

Так как данные из ЕГРН расположены в открытом доступе, то их могут использовать мошенники. В связи с этим Росреестр уведомляет владельца обо всех поступивших заявлениях на регистрацию перехода прав собственности.

Требуемые документы

При обращении в регистрирующую службу необходимо предъявить следующий набор документов:

• заявление, составленное по установленному образцу;
• квитанция об уплате государственной пошлины – на данный момент размер пошлины установлен НК РФ на уровне 15 тысяч рублей. Оплата обязательна;
• паспорт и доверенность законного представителя юридического лица;
• подтверждение правоспособности организации, подающей заявление;
• справка о наличии строений на земле;
• разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• подтверждение прав на землю под строительство;
• разрешение на строительство, если здание было возведено недавно;
• данные об источниках финансирования и документы, подтверждающие отсутствие претензий у иных лиц;
• кадастровые и технические документы;
• справка о назначении объекту постоянного адреса.

Если был предоставлен полный пакет документов, то никаких задержек не возникнет.

Регистрация без постановки на кадастровый учёт

Любые сведения о недвижимости в обязательном порядке должны быть внесены в государственный кадастр (на данный момент процедура объединена с регистрационной). Пренебрегать этой процедурой нельзя – без её выполнения дальнейшие регистрационные действия произвести не получится.

Однако, существуют и некоторые исключения. Их регулирует ФЗ N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года. Возможность регистрации без внесения сведений в государственный кадастр предусмотрена для случаев, когда недвижимость, запись о которой уже имеется в ЕГРН, дарится, продаётся, арендуется или получает обременение.

Непосредственно на кадастровый учёт недвижимость можно поставить и без регистрации прав владельца. Это происходит, когда объект перестаёт существовать, не имеет собственника или изменяет свои ключевые параметры.

Отказ в регистрации

В определённом перечне ситуаций службы могут отказать юр. лицу в проведении регистрационных действий. В данный список попадают следующие основания:

• предоставленные данные об имуществе оказались недостоверными или заведомо ложными;
• оформление документов было проведено с отступлением от норм законодательства;
• поданный перечень документов оказался неполным;
• сотрудник регистрирующего органа обоснованно сомневается в подлинности документов;
• имущество получило арест на совершение любых операций.

Любой отказ может быть обжалован через суд. При этом нужно запастись доказательствами незаконности полученного отказа.

Последние изменения

ФЗ N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года ввёл следующие изменения в процедуру регистрации имущества:

1. Был принят Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединяющего кадастр недвижимости и реестр прав на него. Ранее структуры были разделены.
2. В качестве подтверждения о проведении регистрационной процедуры предоставляется выписка из ЕГРН. Ранее выдавали свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРП (до 2017 года).

При возникновении каких-либо проблем следует проконсультироваться с опытным юристом.

Итоги

Сделаем некоторые обобщающие выводы:

• юридическое лицо может обладать всеми видами движимого и недвижимого имущества в неограниченных объёмах;
• полномочия собственника признаются только после того, как он прошёл процедуру регистрации своих прав;
• этапы процесса регистрации закреплены на законодательном уровне;
• документы можно подать в Росреестр, ФКП или МФЦ.

Руководствуясь установленными правилами, юридическое лицо сможет быстро и безотлагательно оформить право собственности на имеющееся у него имущество.

Источник