Регистрация объекта незаконченного строительством

Незавершенное строительство — регистрация прав

Объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества действующим российским законодательством и судебной практикой. Так, в п.16 Постановления Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говориться о том, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».

Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).

Определение объекта незавершенного строительства

Четкое определение данного объекта в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

Старая редакция п.2 ст.25 Закона о регистрации предполагала, что регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства можно только в том случае, если с ним в дальнейшем предполагается совершить какую-либо сделку (например, купли-продажи, передачи в залог). Данная позиция была также подтверждена и судебной практикой. В п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» указано, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».

В новой редакции ст.25 Закона о регистрации (Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ) указания на обязательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в настоящее время заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.

Регистрации права собственности на объект незавершенного строительства — необходимые документы

При определении перечня документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган нужно руководствоваться нормами Закона о регистрации (ст.ст. 17, 18, 25 Закона) и учитывать специфику данного объекта недвижимости.
К числу необходимых документов относятся:
— Заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
— Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
— Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
— Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, удостоверенные уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества (их обязательность предусмотрена абзацем 10 п.1 ст.17 и п.п.3 и 4 ст.25 Закона о регистрации);
— Проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства (п.п.3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
— Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости (если участок принадлежит лицу на праве собственности) либо документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если участок принадлежит лицу на ином праве, нежели право собственности) – п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации;
— Разрешение на строительство объекта недвижимости (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
— Учредительные документы правообладателя (устав, учредительный договор (при наличии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет);
— Документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица на подписание оответствующих документов;
— Документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда);
— Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект;
— Документы, подтверждающие, что существует возможность самостоятельного окончания строительства части объекта (в случае, если, регистрируется право на часть объекта незавершенного строительства);
— Иные необходимые для проведения регистрации документы.

Объект коммерческой недвижимости, незавершенный строительством, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.

Статья подготовлена:
Антуфьевым Ильёй Владимировичем
Юристом-экспертом «Консультационного центра недвижимости» —

Источник

Регистрация объектов незавершенного строительства в Москве и области

В законах России сложно отыскать подходящее определение подобному термину, как «незавершенное строительство». Но все, же в практике юристов уже сформировалось суждение о том, какие строения можно причислить к незавершенным постройкам.

Определение, хоть и не ясное, вытекает из статей ГК России. Незавершенным можно считать сооружение, имеющее определенные признаки:

1. Дом несет не временный, а капитальный характер. Проще говоря, строение имеет фундамент, поэтому из перечня незавершенок сразу убираются стационарные ларьки и киоски.
2. Здание не достроено до конца, все еще проводятся работы. При этом не важна стадия процесса, это может быть формирование фундамента, стенных блоков, последние работы по внутренней отделке.
3. Стройка в замороженном состоянии до конкретной или неопределенной даты из-за нехватки средств.

Обобщая описанные признаки, можно понять, что: объект, незавершенный в результате строительства, это здание, ремонт и отделка которого не доведены до логического конца.

Как подтвердить права на незавершенный строительством объект

В некоторых случаях особенно тщательно следует продумывать ответ на вопрос как подтвердить права на незавершенный строительством объект. От него может во многом зависеть исход всего дела.

Среди доказательств способных подтвердить право на незавершенное строительство особое внимание необходимо уделить документам, свидетельствующим о законности ведения работ по возведению спорной недвижимости и занятию земельного участка.

В отсутствии таковых признать право будет практически невозможно.

Упрощенный порядок

Для оформления права собственности на объект в Росреестре потребуется пройти различные согласования и взять нужный перечень документов. Поэтому во многих строительных организациях этим заняты специальные службы или отделения. С 2015 года сформирована простая процедура регистрации для собственников недвижимости загородного типа.

Согласно закону, упрощенный способ используется в отношении лишь некоторых объектов:

1. домов, возведенных на землях для осуществления дачного или садоводческого хозяйства;
2. сооружений, построенных на землях под личное жилищное строительство;
3. домов, построенных на землях, имеющих назначение для проведения индивидуального подсобного хозяйства и находящихся на границах города.

Таким образом, если речь идет о стройке частного дома нужно обращаться в МФЦ или Росреестр со всей важной документацией. Ответственный работник даст вам бланк для создания заявления. В том же месте можно заплатить за госпошлину.

Специалист заберет документы. Он установит дату, когда можно получить сформированную выписку из ЕГРН и забрать документацию обратно.

Особенности процедуры

В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, незавершенные объекты строительства нуждаются в регистрации. Это можно сделать, используя правоустанавливающие документы на землю и разрешение на возведение здания.

Ранее не требовалось разрешение на строительство. Но 1 марта 2015 года были приняты существенные поправки в земельное законодательство. После этого разрешение стало обязательным для подачи документов на регистрацию.

Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке? Процесс оформления включает следующую последовательность действий:

1. техническая инвентаризация объекта;
2. получение разрешения на возведение дома;
3. получение кадастрового паспорта;
4. предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
5. получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.

Процент готовности

Сложно отыскать в законах обоснованный запрос относительно готовности дома в процентах, достаточной для проведения регистрации.

Постановление 1 ст. 130 ГК России помогает приравнивать объект недостроя к недвижимой вещи.
Судебная практика разработала позицию, согласно которой минимальная стадия строительства для признания недвижимым имуществом — создание фундамента.
Еще стоит выделить выводы апелляционных судебных органов по поводу признаков, согласно которым можно причислить к недвижимости недострой:

• Полезные характеристики, которые не связаны с участком и независимые от других домов на участке. Постановлением АС ВВО не признаны недвижимостью газопровод и электростанция, не имеющие самостоятельного предназначения, являющиеся частицей неделимого комплекса недвижимости.
• Неспособность к передвижению без проблем. В постановлении судебные органы сочли возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для незамедлительного размещения на нем строения, нуждался в ремонтных работах.

Вот и все признаки, которые помогают причислить к недвижимости незавершенный объект.

Зачем требуется признание права собственности на объект долевого строительства

Для этого существует несколько причин. Например, застройщик не успел сдать дом для нормальной эксплуатации, более того, до составления акта о приеме – передачи начал процедуру банкротства. Тогда при закреплении собственности юридически легче будет отстоять законные права на недвижимость.

Решение судьи полноценно заменит собой акт в подтверждение передачи жилья. Следовательно, участнику взаимоотношений в рамках долевого строительства будет проще зарегистрировать полученную квартиру в Росреестре.

Наконец, подтверждение правомерности владения во многих случаях требуется для начала процесса перепланировки квартиры. Ведь многие хозяева жилых помещений в новостройках имеют желание изменить контуры территории (например, увеличить пространство комнаты за счет холла).

Перечень документов

Прежде чем оформить незавершенное строительство сооружения, необходимо собрать весь перечень документации. Что нужно взять:

1. Разрешение в письменном виде от органа местного самоуправления на постройку объекта.
2. Письменное заявление.
3. Кадастровый паспорт на землю.
4. Квитанция, устанавливающая, что вы оплатили госпошлину.
5. В случае если заявку подает не собственник земли, нужна заверенная у юриста доверенность.
6. Документы, подтверждающие, что именно вы – владелец участка, где осуществляется строительство.

Есть несколько способов доставить документацию в нужное вам место: прийти лично, передать через третье лицо или отправить письмо. Система выстроена так, чтобы вы в любой сложной ситуации, вы смогли произвести регистрацию недостроя.

ВНИМАНИЕ! Отправляя документацию по почте, не забывайте, что к общему списку должна быть прикреплена ваша личная подпись, заранее заверенная у специалиста. Без этого заявление не станут рассматривать.

Как оформить незавершённое строительство в собственность?

Для регистрации прав на недостроенный дом гражданин должен иметь право на распоряжение землёй, на которой он расположен.

Для этого необязательно быть собственником участка (то есть иметь на руках правоустанавливающие бумаги), достаточно арендовать территорию.

Выделяют 2 способа, как оформить незавершённое строительство в собственность:

• с помощью обращения в единый Росреестр или МФЦ с необходимым комплектом документации;
• через суд.

Подача искового заявления в суд для признания прав на владение недостроенным объектом обычно требуется лишь в случае, если Росреестр отказал заявителю в осуществлении регистрационной процедуры. Отказ государственного органа оформляется в письменном виде и предоставляется гражданину лично либо почтовым отправлением.

Стоит понимать, что оформить в собственность возможно исключительно строение, которое дозволено строить на конкретной земле.

Например, индивидуальный жилой дом возводится на участках, предназначенных для ИЖС либо ведения личного подсобного хозяйства. Использование земли не по назначению запрещено законом.

Регистрация незавершенного дома

Недострой, как и другой тип недвижимости, подлежит налогообложению. С регистрацией дома у владельца появляются не только права (осуществлять сделки – выставлять на продажу, отдавать, дарить объект), но и обязанности.

Самая важная из них – обязанность выплачивать налоги на имущество. Конечно, мало кого это радует, поэтому собственники недостроя не торопятся регистрировать дом, замедляя весь процесс.

Важно знать, что использование налогообложения в отношении объектов недостроя имеет свои особенности. Они устанавливаются властями регионов России, которые контролируют налоговую базу, ставки и перечень лиц, которые могут получить льготы. ИФНС устанавливает размер налога и сообщает об этом гражданину, пересылая ему документацию.

Согласно закону, инспекция должна все сделать не менее чем за тридцать дней до наступления срока выплаты. Если же ничего от налоговой не пришло, застройщик должен сам донести до организации информацию, что владеет недостроенным объектом:

1. Налог на имущество по недострою для физических лиц. Налоговая база высчитывается на основании кадастровой цены объекта в начале года за минусом вычетов. В переходный момент, который действует на территории России, базой становится кадастровая или инвентаризационная цена.
2. Размер налога при расчете от кадастровой стоимости рассчитывается исходя из назначения и стоимости объекта. Если же основываться на инвентаризационной цене, то на налоговую ставку воздействует, лишь стоимость строения.
3. Налогообложение по недострою для юридических лиц. Официальное юридическое лицо может избежать налогов, но только до момента, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому сооружение, решает само юрлицо, но долго тянуть с этим не получится.
4. Если собственник не будет вкладывать деньги в проект, то налоговая организация может через суд добиться налогообложения недостроя.

Исходя из общей информации, легко догадаться, что застройщики не желают регистрировать дом, дабы избежать лишних трат из-за имущественного налога.

ВАЖНО! Все понятно: нет права на дом, значит, нет и самого дома и нет нужды в отчете перед государственными органами.

Специфика оформления объектов на арендованной земле

Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли.

Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.

Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2020 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).

Если договор аренды завершился в марте 2020 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.

Как стать собственником недостроенного объекта

Чаще всего проблема возникает, если застройщик обанкротился или не может продолжать строительство по иным причинам. Не исключается вариант и с признанием права на незаконченный частный дом или даже нежилое здание.

Строение, которое не было сдано в эксплуатацию, не считается полноценным объектом, поэтому передать его в собственность можно только в судебном порядке. Иных способов, на данный момент, не имеется.

На практике, необходимость чаще всего возникает при участии в договоре долевого участия, когда застройщик по какой-то причине отказывается достраивать дом. В таком случае чтобы признать права собственности, потребуется наличие следующих факторов:

• высокая степень готовности. Дом должен быть готов минимум на 75 процентов, иногда суды требуют доказать готовность и 90 процентов объекта. Однако, судебная практика очень разнообразна, можно встретить и иные показатели готовности. Степень завершённости определяется на основании имеющейся документации, а также экспертного заключения;
• взнос дольщика был уплачен полностью, задолженность отсутствует;
• застройщик отказался от строительства или был признан банкротом. Суд не признает право при первой просрочке, особенно если она носит кратковременный характер. В таком случае заявитель может воспользоваться иными механизмами защиты собственных прав, например, взыскать неустойку.

Перед тем как подать в суд на признание недостроя, следует удостовериться в соответствии указанным факторам.

Источник