Регистрация объекта незавершенного строительства квартиры

Проблемы регистрации квартиры как составной части объекта незавершенного строительства

В статье рассматриваются возникающие противоречия в процессе регистрации квартиры как составной части объекта незавершенного строительства.

Сфера строительства остается одной из ключевых и наиболее перспективных сфер экономической деятельности в современной России. Кризис, вызванный пандемией COVID-19, оказал пагубное влияние на все сферы экономической деятельности, однако темпы и объемы строительства не сократились, а, напротив, значительно возросли. Несмотря на меры государственной поддержки как застройщиков, так и дольщиков, в сфере строительства многоквартирных жилых домов по-прежнему сохраняется высокая доля объектов незавершенного строительства.

В связи с последними реформами в этой сфере, среди которых введение счетов эскроу, реализация программы льготной ипотеки и т.п., ситуация на рынке жилой недвижимости в перспективе должна была улучшиться, однако разрешение ситуаций с уже возникшими острыми вопросами объектов незавершенного строительства по-прежнему является актуальной проблемой современной юридической науки в сфере градостроительного права.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Кроме того, также одной из значимых проблем регулирования отношений с недостроенными многоквартирными жилыми домами является невозможность определения и регистрации права собственности на составляющие этого объекта незавершенного строительства — на отдельные квартиры.

Следует отметить существование объектов незавершенного строительства высокой готовности, завершение строительства которых невозможно ввиду экономических или юридических причин, например, недостатка финансовых средств или банкротства застройщика. Такое здание может находиться на финальных стадиях строительства и не соответствовать определённым нормативным требованиям, чтобы пройти процедуру ввода в эксплуатацию и регистрацию недвижимого имущества (а такая процедура является весьма трудоемкой, длительной и финансово затратной), но при этом составляющие элементы внутри здания, например, квартир в многоквартирном жилом доме, полностью соответствуют необходимым для эксплуатации требованиям [1].

Проблема заключается в том, что до окончательной регистрации объекта капитального строительства как комплексного объекта недвижимости, его составные части также не подлежат регистрации по общему правилу, хотя и могут соответствовать всем необходимым строительным нормам.

Рассмотрим вопрос регистрации вышеупомянутого права собственности более подробно.

По общему правилу процедура приобретения права собственности на объект капитального строительства и его дальнейшая регистрация предусматривается Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Упрощенно этот порядок можно представить следующим образом: получение разрешения на строительство, прохождение различных согласований, получение разрешения на ввод в эксплуатацию [1].

Как раз этот способ (общий порядок) и содержит очевидное ограничение на регистрацию права собственности на составную часть объекта капитального строительства до момента его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации как объекта недвижимого имущества.

Признать право собственности на объект незавершенного строительства

Другим вариантом приобретения права собственности является признание права собственности в судебном порядке.

Отношения по долевому участию в строительстве являются потребительскими отношениями, так как в случае участия в данных отношениях физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, к данным отношения применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О ЗПП») [3].

Верховным Судом Российской Федерации не раз подчеркивалось, что защите подлежат имущественные права граждан, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, независимо от формы заключенного договора на вложение денежных средств в строительство, и на данные правоотношения распространяются положения Закона «О ЗПП», в том числе и на правоотношения по участию в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в части, не урегулированной последним.

Такое положение помогло и продолжает помогать защищать имущественные права и интересы граждан, связанные с результатами вложения ими денежных средств в объекты недвижимости (квартиры).

Однако, к сожалению, и после признания права собственности в судебном порядке на квартиру возникают сложности в осуществлении государственной регистрации права на этот вид недвижимости [2].

В соответствии с положениями действующего законодательства, а именно Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, при признании за гражданином права собственности по решению суда и регистрации прав на недвижимое имущество такая регистрация подлежит осуществлению на основании статьи 58 настоящего Федерального закона.

Частью 3 вышеуказанной статьи регулируется, что в случае если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда [4].

Таким образом, решение, которым разрешен спор о признании права собственности на недвижимое имущество, является основанием к регистрации такого права, и такая регистрация происходит по заявлению лица, в пользу которого состоялось судебное решение.

В свою очередь судебная практика по вопросам признания права на обособленную часть объекта незавершенного строительства очень неоднозначна и, даже при наличии решения суда о признании права, дольщик не всегда может зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, не введенном в эксплуатацию.

Таким образом, можно говорить о том, что существуют определенные перспективы в развитии законодательства в области правового режима объектов незавершенного строительства. Необходимо совершенствовать законодательство в области определения правового статуса составляющих частей объекта незавершенного строительства. Отсутствие возможности произвести регистрацию отдельных составных частей объекта незавершенного строительства не позволяет потребителям-дольщикам своевременно оформить и зарегистрировать право собственности на квартиры в «проблемном» объекте капитального строительства, а также исключает всякую оборотоспособность данных составных частей объекта незавершенного строительства до момента его ввода в эксплуатацию как комплексного объекта капитального строительства. Более того, неоднозначная судебная практика также не позволяет в полной мере защитить права дольщиков и разрешить имеющиеся проблемы в признании и регистрации права собственности на составные элементы объекта незавершенного строительства.

Источник

Признание права собственности на объект незавершённого строительства

По ряду причин, строительство жилого дома или иных объектов может замедлиться, либо вовсе остановиться. Если речь идёт о многоквартирном доме, то у владельца квартиры есть только ДДУ. На его основании он может требовать от застройщика готовую квартиру, но, по сути, не имеет прав на незавершённый объект.

Как получить такие права, расскажем в этой статье.

Что является объектом незавершённого строительства?

Законодательство не содержит чёткого понятия таких строений, но 130-я статья ГК относит к ним любые капитальные незавершённые постройки. И такие постройки считаются недвижимостью.

В судах обычно термин «незавершённый объект» трактуют, как строение, которое нельзя использовать по назначению из-за неоконченных строительных работ. Соответственно такие объекты не приняты госкомиссией.

Ещё есть Постановление Пленума ВС от 25.06.2015, согласно с которым для признания объекта недостроенным достаточно, чтобы был возведён его фундамент. Но судебная практика содержит очень разные прецеденты – от признания незавершёнными объектов, которые только начали строить, до требований практически 100% готовности строения, чтобы оно могло получить такой статус.

Можно ли стать собственником недостроенного жилья?

ФЗ №214 гласит, что стать собственником жилья можно лишь после выдачи акта о приёмке данного дома. Но по вине застройщиков часто строительство не заканчивается, либо сама компания становится банкротом. Что в таком случае делать клиенту этой компании?

В этом случае дом может быть признан незавершённым объектом. Но признание права собственности на объект незавершенного строительства возможно лишь через суд.

Верховный суд постановил, что такие иски могут подавать:

• Граждане, вложившие деньги в строительство квартиры, но так и не дождавшиеся приёмки дома. То есть он практически готов, но не принят госкомиссией.
• Участники проекта, которые уже почти получили жильё в недостроенном доме.

Для недостроенных и непринятых домов, жильё в которых не передано владельцу, можно требовать оформления прав на долю дома. Таковой обычно является квартира. Главное, чтобы была полностью выплачена сумма договора.

Но иск будет принят только, если стадия строительства позволяет идентифицировать конкретную квартиру и определить её площадь. Если дом только начали строить или сроки строительства запаздывают, то во владение этой недвижимостью вступить не удастся.

Обычно фактическое состояние объекта сравнивают с данными ДДУ и удовлетворяют иски, если дом построен на 80-90%. В редких исключениях процент готовности может быть снижен до 75%.

В какой суд можно подать иск?

Такие дела имеют исключительную подсудность, то есть подать иск можно только по месту расположения дома. Физические лица подают в суд общей юрисдикции, а юридические – в арбитражный. Иск можно подать лично или через портал Госуслуги.

Признание права собственности, когда застройщик обанкротился

Банкротство застройщика является одной из худших проблем для его клиентов. Важными нюансами при этом является:

• Стадия готовности объекта.
• Был ли он принят госкомиссией.
• Подписан ли акт приёма-передачи.

Если дом построен и принят, а участнику договора выдан акт приёмки, то он сможет оформить признание права собственности на объект незавершенного строительства.

В ином случае иск нужно успеть подать до проведения в отношении застройщика процедуры наблюдения. То есть, по сути, до того, как он станет банкротом официально.

Для того, чтобы не упустить этот момент, нужно следить за строительством, соответствием реальных сроков заявленным и финансовой отчётностью застройщика. Всё это должно быть опубликовано им в открытом доступе.

Факты, свидетельствующие о рисках банкротства строительной компании:

• Долгое время жильё не передают дольщикам.
• Компания не выплачивает неустойки по судебным решениям (об этом можно узнать на сайте судебных приставов).
• Иные организации подали иски к застройщику о погашении долгов (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Если такие факты отмечены, стоит незамедлительно обращаться в суд для защиты своих прав. Нужно учесть, что в суде общей юрисдикции решить такую проблему проще, чем в Арбитражном суде, который будет рассматривать иски после начала процедуры признания застройщика банкротом.

Исковое заявление по делу о признании права собственности на объект незавершенного строительства пишется на основании общих правил, определённых статьёй 131 ГПК. В иске нужно указать:

• Название суда.
• Данные дольщика.
• Информация о застройщике.
• Описание сути дела, характеристик объекта и условий ДДУ.
• Исковые требования.
• Ссылки на законы.
• Список прилагаемых документов.

К иску нужно приложить:

• Копию ДДУ.
• Копии иска для застройщика и иных участников дела.
• Копию документа оплаты договора.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРН.
• Претензии к застройщику, если они подавались.
• Иные документальные доказательства по делу.

Фигуранты дела – участник ДДУ и застройщик. Дополнительно могут пригласить в суд представителей Росреестра и банка, если квартира построена на кредитные деньги.

Дальнейшие действия дольщика

После решения суда, при условии положительного решения, истец может подавать документы на регистрацию прав собственности в Росреестр. Подавать можно через месяц после вынесения решения, напрямую в Росреестр или через офис МФЦ.

Нужно составить заявление, а также подать:

Дополнительно необходимо оплатить пошлину в размере 2 000 рублей. После внесения всех данных в реестр, будут признаны права собственности на объект незавершенного строительства. Его владелец с этого момента может заключать с ним любые сделки.

Источник