Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект. Часть III. Развязка
Начало (I часть) — здесь. Продолжение (II часть) — здесь.
У всего на свете есть конец — и у хорошего, и у дурного. Сейчас мы будем обсуждать конец дурного, то есть, совершенно безумной, не основанной ни на законе, ни на догме, ни на здравом смысле практики судов общей юрисдикции, изобретшей такого франкенштейна как «признание права собственности дольщика на долю в недостроенном объекте».
Это порождение спящего разума обычно объяснялось так (я помню, что это было в каком-то интервью председателя Лебедева, а потом проскочило в определениях гражданской коллегии верховного суда): мол, есть такой способ защиты гражданских прав, иск о признании права. Дольщик вещь, договор заключил, деньги заплатил. Поэтому надо его право на долю в недострое признать (напр. определение от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34).
Это рассуждение уникально своей безграмотностью. Подр. анализ его — в первой части блога (см. первую ссылку), поэтому здесь я бы не хотел останавливаться на нем. Там же ( в первой части блога) см. аргументы, объясняющие, почему ни с точки зрения действующего закона, ни с точки зрения догматической юриспруденции у дольщиков нет и не может быть никакого права «на дольку в строящемся объекте». Собственно, долевое участие в строительстве — это не «долевое», не «участие» и не «в строительстве», а обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи.
Примерно год назад позиция, на которой стоял верховный суд ( в отличие от ВАСа, который прекрасно разобрался в вопросе в десятке дел об инвестициях в недвижимость и пост. Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011), довольно сильно пошатнулась: верховный суд (пусть и в довольно странной форме «ответа на вопрос») высказался в том духе, что «а если дольщик купил нежилые помещения, то признавать право собственности на ним нельзя».
Этот странный интеллектуальный кульбит анализировался мною в второй части блога (см. вторую ссылку). Собственно, именно тогда я уже предположил, что довольно скоро и последний оплот — признание граждан — участников долевого строительства, заключивших договоры по поводу жилых помещений — сособственниками строящего объекта (причина, увы, не правовая, а, скорее, политическая — об этом тоже во второй части).
И вот, собственно, случилась развязка — экономическая коллегия отказалась считать граждан-дольщиков сособственниками объекта, который строился на их (дольщиков) деньги (определение № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019, докладчик — судья Разумов).
Это решение нельзя не приветствовать. Остается лишь жалеть о тех годах, в течение которых суды общей юрисдикции обманывали надежды граждан (зачем-то вселяя в них уверенность, что они — не кредиторы застройщика, а собственники строящегося объекта), а ушлые юристы зарабатывали неплохие гонорары, собирая с обманутых дольщиков деньги за написание нелепой бумажки (искового заявления о признании права на долю в недострое).
участок ИЖС с объектом незавершенного строительства
В общем, это все в прошлом.
Теперь пришло время для анализа текста определения.
Увы, оно с содержательной точки зрения не сильное, причем не из-за того, что в нем написано, а из-за того, что в нем НЕ НАПИСАНО.
Итак, давайте анализировать мотивировку.
1. Опровергая доводы нижестоящих судов, которые признали за гражданами право долевой собственности на недострой, коллегия пишет:
Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).
Это хороший тезис, нельзя быть одновременно и собственником, и кредитором по требованию о передаче вещи в собственность. Это нелепо.
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально- определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).
Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.
Тоже верное (хотя и очевидное) замечание — застройщик обязался передать гражданину квартиру. Квартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.
Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом — на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство. Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность, они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью.
Чувствуете разницу? В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят — передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью. А в картине мира граждан они говорят — передайте нам то, что и так всегда было нашим.
Иными словами, задачей коллегии было объяснить сначала, что собственность на строящийся объект — у застройщика и показать, почему это так — в силу того, что строительство ведется им от своего имени на своем же земельном участке. И поэтому в силу принципа superficies solo cedit объект в конкурсной массе. Что и подтверждается нормами закона о банкротстве.
Это можно было прекрасно сделать, просто сославшись на п. 4 постановления Пленума ВАС № 54, где как раз и объясняется, почему собственности у инвестора нет и быть не может. Почему этой ссылки нет, я не очень понимаю.
Кстати, только сейчас понял, что судья Разумов теперь находится в мощном противоречии с своим же собственным определением № 305-ЭС16-10864 (о залоге, возникающем из долевого участия), в котором ошибочно было написано, что у дольщика собственность на квартиру, переданную ему застройщиком, возникает «первичным образом».
Конечно же, первоначальным способом (не «первичным») собственность перейти от кредитора к должнику во исполнение обязательства передать индивидуальную вещь не может, это называется производным способом приобретения права, от предыдущего правообладателя к новому. Получается, что отказ от концепции «первичной собственности» дольщика (if any) — это тоже заслуга разбираемого определения. Конечно же, дольщик приобретает производным способом — от застройщика, который является первоначальным собственником квартиры в построенном доме. И отсылка к 398 ГК это лишний раз подтверждает.
3. Далее коллегия анализирует сам по себе вопрос о том, являются ли дольщики сособственниками. И это, так скажем, не сильная часть мотивировки.
Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.
Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса. Наличие таких оснований [истцы], являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.
Из позитива — долевое участие в строительстве это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, это повторение позиции из 54-го пленума.
И отсылка к 218 тоже хороша. В п. 1 ст. 218 написано (довольно странная вещь для права недвижимости вещь ), что собственность на вещь, созданную для себя, приобретает создавшее эту вещь лицо. Это правильно для движимости, но нелепо для недвижимости (приобретает право тот, кто произвел «горизонтальное разделение», зарегистрировав первоначальное право на построенный объект (ст. 219 ГК РФ), а сделать это можно, лишь имея право на земельный участок, допускающий разделение).
Таким образом, из положений ГК, положений ФЗ о банкротстве ясно следует, что строящийся объект входит в имущественную массу застройщика. Он — или составная часть земельного участка (это теперь прямо написано в ФЗ о банкротстве), или же (если состоялось горизонтальное разделение) — самостоятельная вещь, находящаяся в собственности застройщика.
Здесь же можно было бы удачно сослаться на положения положения ФЗ о долевом участии, которые устаналвивают законную ипотеку в пользу дольщиков и подчеркнуть, что сама по себе эта норма опровергает вещную концепцию прав дольщиков на недострой.
Если дом достроен и введен в эксплуатацию, то квартиры в доме — это тоже собственность застройщика, но не подлежащая регистрации (как исключение из принципа внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК), и именно эту собственность застройщик передает дольщику во исполнение договора купли-продажи (скрывающимся под вывеской «договор участия в долевом строительстве»).
4. В определении есть забавный процессуальный аспект.
Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане — участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.
Доктрина квалификации требований истца в случае если правовое обоснование требований — это простой «ахаляй-махаляй» (как в разбираемом случае), предполагает, что суд пытается понять, чего хотят дольщики, отбрасывает их нелепые юридические рассуждения (о ст. 218, о признании права и проч.) и рассматривает требования так, как будто приведена правильная юридическая аргументация. Но здесь, видимо, степень «ахаляй-махаляистости» требования такова, что у суда опускаются руки и он говорит: «Я не понимаю, чего вы хотите».
Забавно получается: доктрина квалификации иска не применяется тогда, когда степень неясности правового интереса истца чрезмерна.
ИсточникРегистрация объекта незавершенного строительства на инвестора
Правительство Санкт-Петербурга
КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
от 24 апреля 2020 года N 53-р
О порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершенного строительства
2. Управлению по работе с инвесторами при поступлении заявлений о даче согласия на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства руководствоваться Положением, утвержденным настоящим распоряжением.
3. Управлению информатизации и автоматизации в течение десяти рабочих дней:
3.1. Обеспечить размещение настоящего распоряжения на официальном сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
3.2. Внести в государственную информационную систему «Информационно-технологическая система Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга» (далее — Комитет) шаблоны документов согласно приложению N 2 и N 3 к Положению.
4. Организационному управлению в течение десяти рабочих дней обеспечить направление настоящего распоряжения в общедоступные базы правовой информации.
5. Контроль за выполнением настоящего распоряжения остается за председателем Комитета.
УТВЕРЖДЕНО
распоряжением Комитета
имущественных отношений
Санкт-Петербурга
от 24 апреля 2020 года N 53-р
Положение о порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершенного строительства
I. Общие положения
1. Настоящее Положение определяет порядок принятия Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее — Комитет) решений о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора, с которым заключен инвестиционный договор или договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях (далее соответственно — Договор, инвестор), на объект незавершенного строительства (далее — ОНС), расположенный на земельном участке, находящемся в государственной собственности Санкт-Петербурга, или земельном участке, расположенном на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на который не разграничена.
II. Порядок дачи Комитетом согласия на регистрацию права собственности на ОНС
1. Прием и регистрация заявления
1.1. Решение о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на ОНС принимается Комитетом на основании заявления инвестора о даче согласия на регистрацию права собственности на ОНС (далее — заявление) по форме согласно приложению N 1 к Положению.
1.2. К заявлению инвестора должны быть приложены следующие документы:
копия разрешения на строительство объекта капитального строительства;
Документ представляется инвестором по личной инициативе. В случае его непредставления специалист Управления по работе с инвесторами запрашивает его в порядке межведомственного взаимодействия в соответствии с пунктом 2.1.2 настоящего Положения.
технический план ОНС;
справка о готовности ОНС, содержащая информацию о готовности строительных конструкций ОНС (в том числе фундамента) и о периоде проведения инвестором строительно-монтажных работ, выданная Комитетом по строительству.
Для получения данного документа инвестору необходимо предоставить в Комитет по строительству следующие документы в отношении ОНС: исходно-разрешительную документацию, проектную документацию, акты выполненных работ по форме КС-2, исполнительную документацию (общий журнал работ, акты освидетельствования, исполнительные схемы и т.д.).
1.3. Специалист Организационного управления (далее — ОУ) регистрирует в течение 3 рабочих дней заявление с комплектом документов и в течение 1 рабочего дня передает его в Управление по работе с инвесторами (далее — УРИ) для рассмотрения.
2. Рассмотрение заявления, подготовка и направление запросов о представлении документов (сведений), подготовка и подписание уведомления о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на ОНС или уведомления об отказе в даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на ОНС
2.1. В течение 3 рабочих дней после поступления в УРИ заявления и комплекта документов специалист УРИ:
2.1.1. Осуществляет проверку полноты приложенных к заявлению документов на соответствие их комплектности в соответствии с пунктом 1.2 Положения, определяет состав документов, подлежащих получению по запросам, и органы (организации), в которые должны быть направлены запросы.
В случае предоставления заявителем неполного комплекта документов, предусмотренного пунктом 1.2 Положения (за исключением копии разрешения на строительство объекта капитального строительства), специалист УРИ в течение 5 рабочих дней после поступления в УРИ заявления готовит проект уведомления о возврате заявления, обеспечивает его подписание начальником УРИ и направление в ОУ.
Сотрудник ОУ регистрирует уведомление о возврате заявления и направляет инвестору в течение 3 рабочих дней с даты его поступления.
2.1.2. В случае предоставления заявителем полного комплекта документов (за исключением копии разрешения на строительство объекта капитального строительства) осуществляет подготовку и направление следующих запросов:
в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее — Служба), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры или Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности — о предоставлении копии разрешения на строительство объекта капитального строительства;
В Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры запрос направляется в случае проведения работ по приспособлению для современного использования объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации.
В Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности запрос направляется в случае, если строительство объекта капитального строительства осуществляется в границах особо охраняемой природной территории регионального значения Санкт-Петербурга.
Вместо направления запроса в Службу специалист УРИ вправе получить информацию о выданном Службой разрешении на строительство объекта капитального строительства на официальном сайте Службы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в электронных сервисах «Реестр выданных разрешений на строительство».
В случае предоставления инвестором копии разрешения на строительство объекта капитального строительства указанный запрос специалистом УРИ не направляется;
в Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» — о предоставлении сведений о фактическом использовании земельного участка, на котором расположен ОНС. Сведения предоставляются в виде акта обследования земельного участка с приложением материалов фотофиксации.
Срок получения ответов на запросы — 5 рабочих дней.
2.2. Специалист УРИ в течение 2 рабочих дней после поступления всех ответов на запросы осуществляет анализ комплекта документов и проверяет наличие одновременно следующих условий:
2.2.1. Отсутствие задолженности инвестора на дату поступления в КИО заявления по:
платежам, предусмотренным Договором (арендной плате, плате за заключение Договора и т.д.), а также по процентам и штрафным санкциям;
арендной плате, предусмотренной договором аренды земельного участка, предоставляемого для реконструкции объекта недвижимости (приспособления для современного использования) (в случае рассмотрения заявления инвестора, с которым заключен договор, предусматривающий реконструкцию или приспособление для современного использования объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга), а также штрафным санкциям.
2.2.2. Отсутствие неисполненных инвестиционных обязательств по Договору (в виде предоставления определенных услуг, выполнения работ, передачи обусловленной вещи в собственность), срок исполнения которых в соответствии с Договором на дату поступления заявления в Комитет наступил.
2.2.3. ОНС создан в период действия Договора и на основании разрешения на строительство объекта капитального строительства, выданного в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
2.2.4. Полностью завершены работы по сооружению фундамента ОНС или аналогичные им работы.
2.3. В случае наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2.2 настоящего Положения, специалист УРИ в течение 5 рабочих дней осуществляет подготовку проекта уведомления о даче согласия на регистрацию права собственности на ОНС (далее — уведомление о даче согласия) по форме согласно приложению N 2 к настоящему Положению и направляет его на подписание председателю Комитета.
2.4. При отсутствии хотя бы одного условия, предусмотренного в пункте 2.2 настоящего Положения, специалист УРИ в течение 5 рабочих дней осуществляет подготовку проекта уведомления об отказе в даче согласия на регистрацию права собственности на ОНС (далее — уведомление об отказе) по форме согласно приложению N 3 к настоящему Положению и направляет его на подписание председателю Комитета.
2.5. После подписания уведомления о даче согласия или уведомления об отказе специалист УРИ направляет их в ОУ для регистрации и направления инвестору.
Специалист ОУ в течение 3 рабочих дней с даты поступления уведомления о даче согласия или уведомления об отказе регистрирует их и направляет в адрес инвестора.
Источник