Регистрация объектов кап строительства

Регистрация бани в собственность. Что делать при отказах Росреестра и нарушениях норм строительства в 2022 году

С начала 2021 года количество жалоб на Росреестр достигло максимума. Причиной тому стали массовые отказы в регистрации хозяйственных построек на земельных участках. Это послужило толчком для появления новых услуг на рынке недвижимости. Сейчас практически невозможно без юридического сопровождения зарегистрировать баню, гараж и другие строения.

Если раньше отказ приходил 2-3% собственникам, то на сегодняшний день количество отказов увеличилось в разы. Юристы рассказали о важности выявления причины приостановки и о способах оспаривания решения Росреестра.

Причины отказов в регистрации права собственности на хозпостройки

Отказ в регистрации бани из-за отсутствия на участке жилого дома — основная и частая причина отказов Росреестра. Однако юристы отмечают неправомерность, ссылаясь на письмо Минэкономразвития от 13 апреля 2020 года. Законом не регламентируется очерёдность строительства жилого дома и объектов вспомогательного назначения и может происходить по усмотрению собственника.

Кадастровый учёт объектов капитального строительства в Марий Эл

Ещё одна распространённая ошибка при планировании строительства — баня была построена на земельном участке с категорией или ВРИ, не предназначенными для возведения построек. Законодательством РФ определены категории земель, на которых разрешено строительство: земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов, с разрешённым использованием ИЖС, ЛПХ, садоводство. Чаще юристы компании “Правозем” сталкиваются и с другими ограничениями:

• Росреестру не представлен исчерпывающий перечень документов, в которых отображается информация о собственнике, постройке, земельном участке.
• Отсутствие необходимости в регистрации, т.к. баня не является объектом капитального строительства.
• При строительстве не соблюдены требуемые отступы от других объектов строительства или соседских земельных участков и т.д.
• Несоответствия данных из технического плана бани с информацией из разрешения на строительство (в случае если строение возведено с целью коммерческой деятельности).

Если баня построена на других земельных участках, не предусмотренных для строительства, собственнику будет отказано в регистрации. В этом случае необходимо изменение вида разрешённого использования. Для этого подают ходатайство в местную администрацию или исполнительный орган государственной власти. К нему прилагается копия паспорта владельца, правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН. Затем создаётся комиссия, которая на основании представленных сведений и опираясь на Земельный кодекс, в течение 1-2 месяцев принимает решение о переводе участка в другую категорию или отказе в процедуре.

Если в результате комиссией будет принято положительное для собственника решение, заявление о регистрации бани вновь подаётся в Росреестр. Перечень необходимых документов для подачи регистратору определяется в каждом конкретном случае, в зависимости от вида участка, на котором расположена баня, её характеристик. Соблюдение во время строительства необходимых норм значительно упростит процедуру оформления хозпостройки.

На каком расстоянии можно строить баню

При строительстве бани следует учитывать требуемые СНиП. Соблюдение противопожарных норм позволят обезопасить собственника от сноса постройки за свой счёт. Баня должна находиться на расстоянии не менее 1 метра от соседского участка, 8 метров от жилого дома (или 15 метров от деревянного дома), 5 метров от дороги и 12 метров от колодца. Строительство бани запрещено рядом с лесом и природным водоёмом. Баня не должна быть приближена к ним менее чем на 15-20 метров соответственно.

Регистрация бани после отказов Росреестра

Баня подлежит обязательной регистрации, если она является капитальным строением:

• с большой площадью, тесно связанное с земельным участком;
• имеются жилые помещения, кухня, санузел;
• объект с более чем одним этажом или наличием мансарды;
• к бане проведены инженерные коммуникации.

Также регистрация необходима если жилой дом совмещен с баней, т.е. она не является самостоятельным строением. В случае возведения хозпостройки с целью ведения коммерческой деятельности для строительства потребуется разрешение и в дальнейшем технический план на баню. Это же правило распространяется на строения свыше 2 этажей.

Когда регистрации бани не нужна

Бани, которые не попадают под категорию капитальных строений не требуют разрешения на строительство и регистрации. Это, как правило, одноэтажные, небольшие по площади упрощённые строения: баня-бочка. В них отсутствуют кухни, жилые помещения, к ним не проведены коммуникации. Такая баня строится для личного пользования и вряд ли будет пользоваться спросом у арендаторов.

Порядок обжалования отказа Росреестра в регистрации бани

Если в ходе анализа документов, наши юристы придут к выводу, что баня — капитальное строение, т.е. регистрация обязательна, а отказ изначально был необоснован, поможем в получении положительного для собственника решения Росреестра.

Изначально обращаемся в апелляционную комиссию с жалобой, в которой указаны: сведения о собственнике, выдвигаемые требования истца и основные характеристики строения. К ней прикладываем необходимые документы, подтверждающие правомерность регистрации бани: документы о праве собственности на земельный участок и техплан. Если в ходе апелляционного обжалования не было принято положительного для собственника решения, юристы направляют иск в суд для обжалования.

Формируем техпланы для бани и направляем на регистрацию, если строение коммерческое. Помогаем в переводе земельного участка из одной категории в другую. Оказываем юридическую поддержку на любом этапе обжалования отказов Росреестра.

Источник

Легализация самостроя через ГЗК

Градостроительная земельная комиссия Москвы (ГЗК) была образована в 2010 году. В компетенцию этой организации входит решение вопросов, касающихся градостроительной и инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства и реконструкции объектов капитального строительства и т.д. Деятельность ГЗК контролируется Москомстройинвестом.

Именно градостроительная земельная комиссия отвечает за вопросы легализации самостроев в административном порядке. Чтобы добиться узаконивания постройки, собственник недвижимости должен собрать пакет документов и обратится в ГЗК, дождаться слушания (как правило, они проводятся раз в неделю), получить решение и заплатить штраф в бюджет города. Однако чтобы гарантировать успех, прежде чем идти в Градостроительную земельную комиссию Москвы, нужно предпринять ряд дополнительных шагов: согласовать действия с префектом округа, ДГИ, ГИН и другими инстанциями, получить положительные решения проверок и экспертиз и т.д. Об оптимальной схеме узаконивания самостроев мы расскажем в этой статье.

В каких случаях легализовать самострой в ГЗК не получится?

Согласно Градостроительному кодексу РФ, признание самостроя возможно только при соблюдении нескольких обязательных условий:

1. Заявитель имеет право вести строительные работы на земельном участке.
2. Строение безопасно и не несет опасности для жизни и здоровья людей.
3. Постройка соответствует градостроительной документации и техническим требованиям.
4. Самострой не нарушает права третьих лиц.
5. Назначение участка соответствует типу постройки.

Если один из этих пунктов не соблюден, прежде чем приниматься за легализацию самостроя через ГЗК, потребуется устранить все нарушения. Оптимальный выход — сначала провести юридическую и техническую экспертизу объекта, и лишь затем собирать документы для подачи в комиссию. Это сэкономит время, силы и деньги и в разы уменьшит вероятность отказа.

Схема легализации самостроя через ГЗК

Узаконить самовольно возведенную постройку через Градостроительную земельную комиссию Москвы — оптимальный выход для многих собственников недвижимости. Процесс легализации через ГЗК сложный, зато предприниматель не несет судебных издержек и получает ответ быстрее, чем при обращении в суд. Рассмотрим пошагово, как добиваются принятия положительного решения юристы компании Help Development:

1. Аудит объекта и документов. Как мы уже писали выше, есть ситуации, когда легализовать объект невозможно в силу того, что он не соответствует строительным нормам или представляет опасность. Пока нарушения не будут устранены, узаконить постройку шансов нет.
2. Оценка перспектив и формирование стратегии легализации строения. Необходимо оценить, каковы шансы на узаконивание строения, какие проблемы могут возникнуть, сколько будут стоить работы и какой штраф придется заплатить владельцу недвижимости. Составляется план действий с указанием сроков работы над каждым из этапов. После этого с клиентом заключается договор.
3. Эксперты определяют правовую позицию клиента. Необходимо продумать четкую аргументацию и привести веские доказательства, которые убедят контролирующие организации в возможности сохранения здания.
4. Обращение в Департамент градостроительной политики. Подается пакет документов и обращение от имени клиента с указанием на обстоятельства дела и подтверждением готовности выплатить штраф. Результатом обращения в департамент становится разрешение на процедуру легализации постройки через штраф.
5. Работа с Департаментом городского имущества, Москомстройинвестом, префектурой административного округа и другими инстанциями. В большинстве случаев для принятия положительного решения об узаконивании строения необходимо заручиться поддержкой или получить разрешения от контролирующих органов и органов исполнительной власти. Точный перечень организаций разнится в зависимости от обстоятельств клиента.
6. Подготовка пакета документов для подачи в ГЗК. Обязательное условие — прохождение строительно-технической экспертизы. Также требуются положительные заключения исполнительных департаментов и служб. Цель этого этапа — подтвердить возможность сохранения самостроя в текущих границах.
7. Прохождение комиссии ГЗК. Специалисты контролируют процесс, при необходимости предоставляют дополнительные документы, подготавливают ответы на запросы.
8. Выплата штрафа.

После принятия комиссией ГЗК положительного решения по самострою владелец может признать право собственности на самовольную постройку, перезаключить договор аренды земли с ДГИ, внести изменения в ЕГРН и документы БТИ.

Какие документы нужны для легализации самостроя через ГЗК?

Поскольку каждое дело по узакониванию построек через Градостроительную земельную комиссию требует индивидуального подхода, четкого перечня нет. Юристы попросят предоставить для экспертизы правовой ситуации всю переписку с контролирующими органами (префектурой, ДГИ, ГИН и др.); документы, подтверждающие право собственности на землю и постройку; технический паспорт, экспликацию, поэтажный план из БТИ. Для узаконивания строения также обязательно потребуются результаты строительно-технической экспертизы и разрешения от контролирующих органов, однако точный их перечень и порядок получения лучше обговорить с юристами.

Как поможет с легализацией самостроя компания Help Development

У нас более чем 10-летний опыт узаконивания самовольных построек и реконструкций. Эксперты многократно работали с ДГИ, ГИН, префектами, комиссиями ГЗК Москвы и Московской области. Если легализация самостроя возможна в правовом поле, наши эксперты добьются положительного результата для клиента. Мы уверены в своих силах, поэтому предоставляем гарантии на услуги. Позвоните по телефону +7 (495) 177-65-96, чтобы задать вопросы и назначить встречу с нашим экспертом!

Источник