Возникновение прав собственности при новом строительстве по инвестиционному контракту с городом и госучреждением
Люди строят для того, чтобы оставить построенное себе или передать другому. Если вдуматься, то конечная цель инвестиционных строительных договоров ровно такая же — построить недвижимость и оформить в свою собственность или передать ее (ее часть) другим лицам. Поэтому, рассматривая договор на новое строительство, важно понимать, не только в какую сумму это выльется, но и какова возможность оформить построенное в собственность.
Напомним, летом 2011 г. Пленум ВАС в своем Постановлении N 54 указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно расценивать в соответствии с ГК РФ по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» и т.п. Также отметим, что из Постановления Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 N 1456/12 следует: договоры по организации и финансированию строительства, которые до этого рассматривались как агентские, могут быть сегодня переквалифицированы судами в договоры подряда .
Рассмотрим некоторые особенности возникновения права собственности при новом строительстве в рамках инвестиционного строительного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями и госучреждениями, учитывая при этом судебную практику.
По общему правилу право собственности на вновь построенные здания и сооружения возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором они возведены, с момента государственной регистрации этого права. Это следует из ст. ст. 131 и 219 ГК РФ и ст. 25 Закона N 122-ФЗ, об этом также говорится в п. 7 Постановления N 54.
Так как лицо, имеющее в собственности или на ином праве земельный участок и осуществляющее на нем строительство, именуется застройщиком (п. 16 ст. 1 ГрК РФ), это означает, что первоначально право собственности на новостройку согласно нормам законодательства возникает у застройщика и лишь затем регистрируется у другой стороны договора (инвестора).
Однако уже после принятия Пленумом ВАС Постановления N 54 в законодательство были внесены изменения. В частности, в конце 2011 г. был принят Федеральный закон N 427-ФЗ. В результате в Законе N 122-ФЗ появилась новая ст. 24.2 «Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества».
Согласно этой статье государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением или унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему строительство или реконструкцию недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением построенных площадей между сторонами, осуществляется после завершения строительства или реконструкции этой недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и согласно распределению площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренному этим документом.
К сведению. Нормы этой статьи распространяются как на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ (то есть 14.12.2011) и обязательства сторон по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках данных договоров объекты недвижимости не зарегистрированы, так и на договоры, которые хотя и заключены до дня вступления в силу вышеуказанного Закона, но обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу этого Закона.
Также Законом N 427-ФЗ были внесены изменения и в Закон N 39-ФЗ, ст. 3 которого была дополнена новым п. 3. В нем указано, что инвестиционной объект, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных средств на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти или местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011, которым предусмотрено распределение построенных площадей между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации права собственности на этот инвестиционный объект в соответствии со ст. 24.2 Закона N 122-ФЗ с учетом распределения долей. Далее в п. 3 указано, что государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Ознакомившись с новыми нормами, многие специалисты решили следующее. В своей совокупности они означают, что по инвестиционному договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г., право собственности у сторон такого договора возникает и регистрируется непосредственно у каждой стороны. Поскольку эти изменения законодательства были приняты после появления Постановления Пленума ВАС РФ N 54, они не подпадают под его действие. Следовательно, по мнению этих специалистов, из правила, по которому право собственности на вновь построенную недвижимость изначально возникает у застройщика, появилось исключение, так как более поздняя и к тому же специальная норма преобладает над более ранней.
Арбитражные суды часто классифицируют инвестиционные строительные контракты, заключенные с публично-правовыми образованиями, как договоры простого товарищества.
Осенью 2012 г. Президиум ВАС, рассматривая спор по иску коммерческой организации и индивидуального предпринимателя к другой коммерческой организации, сделал достаточно неожиданный для многих вывод (Постановление от 25.09.2012 N 4007/12 по делу N А45-6450/2011). В частности, арбитрами было установлено, что между индивидуальным предпринимателем (ИП) и тремя коммерческими обществами был заключен договор простого товарищества, по которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства торгово-выставочных комплексов и трансформаторной подстанции. После прекращения действия договора по заявлениям каждой из его сторон управление Росреестра произвело государственную регистрацию общей долевой собственности на объекты недвижимости в соответствии с установленной договором оценкой вкладов.
Трое товарищей решили, что государственная регистрация права собственности четвертого (ответчика) на его долю в праве общей долевой собственности была произведена без учета реальных вкладов каждого товарища, что послужило основанием для обращения в суд.
Суд кассационной инстанции признал недействительным зарегистрированное только за ответчиком право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства.
Президиум отменил решение и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что судами не исследовался вопрос о порядке возникновения права собственности на созданное спорное недвижимое имущество. Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 было отмечено: если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество. может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору.
Обратите внимание! Постановление Президиума ВАС РФ N 4007/12 содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам судебных решений, вступивших в законную силу, по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Данное Постановление Президиума ВАС сразу же вызвало споры, ведь правовая позиция, изложенная в нем, является, по сути, обязательной для нижестоящих судов. Специалистам было непонятно, распространяется данная точка зрения на инвестиционные договоры, заключенные до 2011 г. с органами государственной власти и местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями и унитарными предприятиями, о которых говорится в ст. 24.2 Закона N 122-ФЗ и п. 3 ст. 3 Закона N 39-ФЗ, или нет.
Похоже, что в данном вопросе скоро наступит ясность. Дело в том, что Определением ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-18185/12 было передано в Президиум ВАС дело N А40-82850/11-114-702 для пересмотра в порядке надзора Решения АС г. Москвы и принятых по нему Постановлений 9-го ААС и ФАС МО. По этому делу судами рассматривался иск акционерного общества к Правительству Москвы и федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению по отношениям, проистекающим из заключенного между ними в 2001 г. инвестиционного контракта, который был квалифицирован судом как договор простого товарищества.
Направляя дело на пересмотр, Коллегия судей ВАС, помимо прочего, отметила, что суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество. Однако с учетом правовых подходов, сформулированных в Постановлениях N 10/22, N 54, а также N 4007/12, к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность.
Сразу же следует отметить, что данное мнение не является истиной в последней инстанции. Президиум ВАС при окончательном рассмотрении дела может высказать несколько иную точку зрения. (На момент написания статьи рассмотрение данного дела не закончено. Согласно информации, размещенной на официальном сайте ВАС, следующее судебное заседание намечено на 04.06.2013.)
Не секрет, что в начале 2000-х гг. многие инвестиционные договоры на строительство между коммерческими организациями и федеральными и муниципальными учреждениями заключались без оформления арендных отношений и общей долевой собственности на земельный участок. Некоторые из таких договоров были прекращены в кризисный период 2008 — 2009 гг. Некоторые были заморожены, а затем возобновлены, и строительство по ним может быть закончено или почти уже закончено. И если ВАС распространит свой вывод, изложенный в Постановлении N 4007/12, на все без исключения инвестиционные договоры, в том числе заключенные с публично-правовыми образованиями до 2011 г., тогда у таких инвесторов возникнут серьезные проблемы с оформлением прав собственности на построенную недвижимость.
ИсточникОФОРМЛЕНИЕ РАНЕЕ ВОЗНИКШИХ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
29 июня 2021 года вступает в силу Федеральный закон от 30.12.2020 N 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Настоящим законом органам местного самоуправления отнесены новые полномочия по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости и направлению сведений о правообладателях этих объектов для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
— Что означает ранее учтенные объекты недвижимости?
Согласно частей 4, 9 ст. 69 Закона о регистрации ранее учтенными объектами недвижимости являются:
— объекты, в отношении которых был осуществлен технический учет или государственный учет до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (01.03.2008),
— объекты, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права, на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены,
— объекты, в отношении которых права возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998), и не прекращены, сведения о правах не внесены в ЕГРН и государственный кадастровый учет не осуществлялся.
Федеральный закон № 518-ФЗ конкретизирует, что закон применяется к объектам, на которые документы были оформлены до дня вступления в силу 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998) и права не зарегистрированы в ЕГРН (п. 3 ст. 5 ФЗ № 518-ФЗ).
— Какая недвижимость относится к ранее учтенным объектам недвижимости?
Закон о регистрации в ст. 69 и Федеральный закон № 518-ФЗ не содержат ограничений по видам объектов недвижимости, следовательно, к ранее учтенным объектам недвижимости могут относиться все виды объектов недвижимости, в том числе земельные участки, объекты капитального строительства — здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.
— Как узнать, что вы собственник ранее учтенного объекта недвижимости и что с этим делать?
Право собственности нужно подтвердить правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами, например,
- в отношении земельного участка — свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ), выписки из похозяйственных книг.
- в отношении ОКС — договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, архивные документы органов власти и органов технической документации.
Кроме того, права на ранее учтенные объекты, полученные по наследству, могут подтверждаться свидетельством о праве на наследство.
Законом не ограничен перечень документов, представляемых в качестве оснований для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.
В связи с этим сведения о ранее учтенном объекте недвижимости могут быть внесены в ЕГРН на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право заинтересованного лица на соответствующий объект недвижимости, при этом такой документ должен быть выдан уполномоченным органом (организацией), отвечать требованиям законодательства, действовавшего в месте издания соответствующего документа на момент его издания (Письмо Минэкономразвития России от 18.04.2017 № ОГ-Д23-4496)
— Кто и как будет выявлять эти объекты недвижимости?
Органы местного самоуправления (Администрации муниципальных образований в лице своих структурных подразделений), в порядке, предусмотренном ст. 62,1 Закона о регистрации в редакции ФЗ от 30.12.2020 № 518-ФЗ.
Последовательность действий органов местного самоуправления по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (далее – правообладатели) определена в новой статье 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и включает следующие этапы:
1 этап: Сбор информации о ранее учтенных объектах недвижимости.
Проводится анализ сведений, имеющихся в распоряжении органа местного самоуправления, в том числе архивных, и направление запросов в органы власти, организации, осуществлявшие до даты вступления в силу Закона № 122-ФЗ учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (например, БТИ), нотариусам, в налоговые органы, органы внутренних дел, Пенсионный фонд РФ.
2 этап: Подготовка проекта решения о выявлении правообладателя и направление его правообладателю, размещение его на сайте муниципального образования и направление копии проекта решения лицу, выявленному в качестве правообладателя.
Проект решения не нужно подготавливать в следующих случаях:
— если ответы на запросы содержат противоречивую информацию,
— если выявленный ранее учтенный объект является зданием, сооружением, объектом незавершенного строительства, прекратившими свое существование.
3 этап: Органом местного самоуправления принимается решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта, если в течение 45 дней не поступят возражения.
4 этап: Направление заявления о внесении сведений в ЕГРН.
В течение 5 рабочих дней с момента принятия решения о выявлении правообладателя орган МСУ направляет в орган регистрации: заявления о внесении в ЕГРН одновременно сведений о ранее учтенном объекте и о правообладателе, либо заявление о внесении в ЕГРН только сведений о правообладателе, если сведения об объекте (кадастровый/условный номер) имеются в ЕГРН.
В этот же срок копия решения о выявлении правообладателя направляется лицу, выявленного в качестве правообладателя, по адресу регистрации, а при наличии адреса электронной почты – только по электронной почте.
— Зачем вносить сведения в ЕГРН гражданам?
К преимуществам процедуры выявления правообладателей ранее учтенных объектов можно отнести для правообладателей:
-доступность и достоверность сведений об объектах недвижимости, являющихся ранее учтенными,
— повышение качества услуг по учету недвижимости и регистрации прав,
— защита правообладателей от неправомерного изъятия земельного участка, при согласовании границ земельного участка, в случае возмещения убытков от ограничения прав,
-своевременное информирование правообладателей об установлении охранных зон, ином ограничении прав,
-снижение количества судебных споров, связанных с отказами в учете и государственной регистрации, о признании права собственности на ранее учтенные объекты, в том числе после наследования.
Преимущества для государства:
-дополнительные налоговые поступления в бюджет
-благоприятное влияние на инвестиционную деятельность
-Могут ли органы власти самостоятельно вносить данные о правообладателе?
Согласно новой редакции ч. 3 ст. 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на ранее учтенные объекты недвижимости является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в ЕГРН в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости
Да, при отсутствии возражений выявленного правообладателя орган местного самоуправления самостоятельно направляет орган регистрации прав соответствующее решение.
Следует отметить, что данные о правообладателе вносятся в сведения кадастра недвижимости, а не реестра прав.
— Какой механизм выявления правообладателей?
Последовательность действий органов местного самоуправления по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (далее – правообладатели) определена в новой статье 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и включает следующие этапы:
1 этап: Сбор информации о ранее учтенных объектах недвижимости.
Проводится анализ сведений, имеющихся в распоряжении органа местного самоуправления, в том числе архивных, и направление запросов в органы власти, организации, осуществлявшие до даты вступления в силу Закона № 122-ФЗ учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (например, БТИ), нотариусам, в налоговые органы, органы внутренних дел, Пенсионный фонд РФ.
2 этап: Подготовка проекта решения о выявлении правообладателя и направление его правообладателю, размещение его на сайте муниципального образования и направление копии проекта решения лицу, выявленному в качестве правообладателя.
Проект решения не нужно подготавливать в следующих случаях:
— если ответы на запросы содержат противоречивую информацию,
— если выявленный ранее учтенный объект является зданием, сооружением, объектом незавершенного строительства, прекратившими свое существование.
3 этап: Органом местного самоуправления принимается решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта, если в течение 45 дней не поступят возражения.
4 этап: Направление заявления о внесении сведений в ЕГРН.
В течение 5 рабочих дней с момента принятия решения о выявлении правообладателя орган МСУ направляет в орган регистрации: заявления о внесении в ЕГРН одновременно сведений о ранее учтенном объекте и о правообладателе, либо заявление о внесении в ЕГРН только сведений о правообладателе, если сведения об объекте (кадастровый/условный номер) имеются в ЕГРН.
В этот же срок копия решения о выявлении правообладателя направляется лицу, выявленного в качестве правообладателя, по адресу регистрации, а при наличии адреса электронной почты – только по электронной почте.
— Советы и рекомендации собственникам недвижимости?
В настоящее время граждане освобождены от оплаты госпошлины за регистрацию ранее возникших прав, таким образом каких-либо дополнительных обременений финансовых внесение сведений в ЕГРН не потребует.
Согласно действующему законодательству ранее возникшие права считаются действующими вне зависимости от внесения сведений о них в ЕГРН.
При этом, если правообладатель пожелает продать или подарить такой объект недвижимости, иным образом распорядиться, ему обязательно нужно зарегистрировать на него своё право.
Таким образом, внесение сведений о ранее учтенном объекте в ЕГРН является необходимым условием для распоряжения недвижимостью, выявление правообладателей ранее учтенных объектов способствует ускорению гражданского оборота и доступности сведений ЕГРН.
Источник