Регистрация реконструкции объекта строительства

Согласование реконструкции зданий в 2022 году

Реконструкция – это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство. Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.

Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.

Что такое реконструкция – юридическим и простым языком

Правовое определение реконструкции закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Такие работы проводятся на объектах капитального строительства (многоквартирные дома, здания, сооружения) или их части, сопровождаются воздействием на несущие конструкции. Реконструкция может включать в себя следующий перечень работ:

Как быстро получить разрешение на строительство и ввести дом в эксплуатацию?

• изменение параметров и характеристик реконструируемого объекта или его частей, в том числе с увеличением или уменьшением высоты, этажности, общего объема и площади;
• перестройка, надстройка, расширение или увеличение реконструируемого объекта;
• замена или восстановление несущих конструкций действующего объекта, кроме случаев восстановления или замены их отдельных элементов для улучшения свойств и характеристик (такие виды работ подпадают под понятие капитального ремонта, реставрации старого здания);
• проведение работ для смены целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.

По специальным правилам нужно согласовать реконструкцию фасадов. Так как работы на фасадах затрагивают внешний облик и архитектуру здания, проект необходимо согласовать в Москомархитектуре. К работам на фасадах относится изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, иные изменения.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

При реконструкции осуществляется замена или восстановление несущих конструкций, либо изменений основных характеристик здания.

Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них.

Изменения при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства!

Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.

Не нужно получать разрешение на реконструкцию только для действующих объектов и видов работ, чей перечень прямо указан в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Например, для проведения капитального ремонта такой документ не требуется, а проект будет согласовываться в общем порядке. Также по специальным правилам выдается разрешение для работ на линейных объектах.

Комментарий специалиста. Проведение реконструкции без проекта и разрешения на строительство не допускается. При выявлении таких фактов, собственник или подрядчик могут быть привлечены к административной ответственности, а выполнение строительных работ может быть приостановлено. Только проектировщики и эксперты могут учесть фактическое состояние несущих конструкций, предусмотреть меры безопасности при проведении работ, установить пределы воздействия на отдельные элементы здания.

На инфографике указаны основные правила согласования реконструкции по ГрК РФ

Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию

Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:

• получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
• выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
• предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
• получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
• заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
• собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.

Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.

Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).

Источник

Как зарегистрировать частный дачный дом после проведения реконструкции

Как зарегистрировать дом после реконструкции

При проведении реконструкции часто собственники не знают правильного алгоритма действий, состава пакета документов для получения разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию. Судя по нашему форуму, некоторые собственники рискуют начинать реконструкцию, предварительно не получив одобрение администрации. Эти нюансы приводят к дальнейшим трудностям с регистрацией изменений и к административной ответственности. Поэтому важно знать о реконструкции достаточно перед тем, как начинать работы.

Действующее законодательство в сфере недвижимости определяет реконструкцию как изменение значимых характеристик объектов капитального строительства, которое вызвано признаками старения объекта или износом элементов. Важно помнить, что к объектам капитального строительства относят здания и постройки, как жилые, так и коммерческие.

В ходе реконструкции могут проводится следующие работы:

• увеличение площади за счёт надстройки и увеличения количества этажей;
• увеличение площади объекта за счёт расширения;
• значительная перестройка;
• изменение или снос несущих стен или перекрытий.

Работы по реконструкции условно делят на осуществляемые над жилищно-гражданскими или промышленными зданиями, действующими предприятиями.

Модернизация жилищно-гражданских построек проводится, в первую очередь, для повышения уровня комфорта при проживании и использовании. Кроме того, она призвана продлить срок использования здания и инженерных сетей, а также увеличить жилую площадь за счёт пристроек, мансард и т.д.

Реконструкция применимо к промышленным сооружениям рассматривается как способ технического переоборудования, направленный на увеличение объёмом выпуска готовой продукции, улучшение условий труда, переоснащение отдельных цехов либо их расширение.

При реорганизации действующих предприятий происходит увеличение площади отдельных корпусов или частей главного для размещения нового оборудования. Часто строительство новых зданий или расширение существующих связано с упразднением ранее существовавших.

По масштабам реконструкция может быть:

Полная — осуществляется на основании заранее разработанного комплексного проекта или сметы. Для жилых и гражданских зданий заключается в комплексных работах по обновлению микрорайона в соответствии с нормами градостроительства. В рамках предприятий представляет собой комплексную перестройку всех цехов или отделений с заменой устаревшего оборудования и инженерных коммуникаций.

Реконструкция при аренде земельного участка

Аренда — это передача объекта недвижимости во временное использование арендатору на определённый, регламентируемый договором, срок. Как известно, нередко арендаторы заключают эту сделку на длительное время, в течение которого планируют, например, осуществлять коммерческую деятельность в обговорённом объекте недвижимости. Как уже говорилось выше, реконструкция коммерческой собственности проводится для увеличения количества выпускаемой продукции и повышения уровня труда. Исходя из этого, можно понять, почему арендаторы сталкиваются с необходимостью реконструкции помещения или здания.

Арендаторам важно знать, что при желании проведения модернизации, они столкнутся с необходимостью внесений изменений в договор аренды. Это связано, в первую очередь, с целевым использованием земельного участка.

Как правило, договор аренды на участок, использование которого изначально не предполагало проведение строительных работ, содержит целевое использование — Эксплуатация. Перед началом реконструкции ВРИ необходимо поменять на «Строительство». Этим вопросом должны заниматься как собственники объекта недвижимости, так и все арендаторы. В случае, если заявление на предоставление услуги, подадут не все участники сделки, то в изменении целевого назначения будет отказано.

ВРИ и реконструкция

При планировании реконструкции важно понимать, что перестройка жилого помещения в коммерческое потребует изменения вида разрешённого использования. Нужно помнить, что не всегда эту процедуру легло пройти, но использование вразрез с ВРИ грозит внушительными штрафами владельцу участка — от 10 тысяч рублей.

Для каждого земельного участка существует перечень разрешённых и условно-разрешённых видов использования. Изменения могут быть только в пределах этого списка. Если владелец не уверен, входит ли планируемый ВРИ в список допустимых, это можно проверить на общедоступных ресурсах — сайте Росреестра. Или же собственник может узнать ВРИ, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Изменение вида разрешённого использования земельного участка происходит в Росреестре. Для проведения этой процедуры подаётся заявление, составленное на основании Правил застройки и землепользования, принятых в населённом пункте. Необходимо помнить, что ВРИ, относящиеся к условно-разрешённым, могут быть выбраны только в согласовании с местной администрацией. После одобрения изменения вида разрешённого использования на необходимый владелец вправе планировать реконструкцию и быть уверенным, что не столкнётся с трудностями при регистрации, оформлении и дальнейшем использовании строения и земельного участка.

Реконструкция жилых дачных и садовых домов

Реконструкция объектов, относящихся к индивидуальному жилищному строительству, дачных и садовых домов соответствует понятию реконструкции, в целом, и понимается, как изменение важных характеристик и параметром объекта.

По действующему законодательству, для начала строительства и реконструкции для жилых, дачных и садовых домов не нужно больше получать разрешение на строительство. Также не нужно после завершения строительных работ получать разрешение на ввод в эксплуатацию. Эти процедуры заменило уведомление о начале и об окончании реконструкции.

Уведомление о реконструкции

Уведомление представляет собой документ в утверждённой форме, который владелец подаёт в местную администрацию. Содержит в себе:

• информацию о владельце земельного участка. Если собственник физическое лицо — паспортные данные, место жительства. Если владеет участком юридическое лицо или компания — учредительные данные, наименование и место нахождения.
• сведения о земельном участке — его кадастровый номер, вид разрешённого использования, а также реквизиты правоустанавливающих документов;
• основные характеристики и параметры объекта капитального строительства — ВРИ объекта, высота, этажность, площадь;
• цель подачи уведомления — строительство или реконструкция;
• физический и электронный адрес для связи с собственником;
• схему планируемой реконструкции.

Стоит упомянуть, что не все работы требуют подачи уведомления. Так, например, не нужно уведомлять администрацию при переустановке сантехнического оборудования в пределах существующего санузла, создании и перемещении окон и дверей в несущих и остальных стенах, возведении временных межкомнатных перегородок и прекращении их существования. Но уведомление необходимо при увеличении площади дома, надстройках, утеплении перекрытий (стен, потолка, пола), переоснащении инженерного оборудования и изменении положения несущих стен.

После одобрения уведомления со стороны местных властей можно начинать реконструкцию. По правилам, уведомление действительно в течение 10 лет, это срок, за который завершают строительные работы на участке.

Регистрация после реконструкции дома

После завершения строительных работ выделяют два пути регистрации реконструкции: уведомительный и по дачной амнистии. В рамках уведомительного порядка подаётся второе уведомление в государственную администрацию, которое подтверждает завершение работ. По законодательству это уведомление должно быть подано не позже, чем через месяц после окончания реконструкции. Этот порядок касается как индивидуального жилищного строительства, так и домов, находящихся в дачном в посёлках и СНТ. При регистрации реконструкции путём подачи уведомлений важно помнить, что нарушение установленных нормативами отступов в 3 метра от границы соседнего участка, а также строительство без согласования с охранными зонами может помешать беспрепятственной регистрации.

Второй вариант регистрации — упрощённый, или дачная амнистия, которая продлена до 2026 года, предусматривает лёгкий порядок. Он рассчитан на регистрацию реконструкции и строительства как объектов ИЖС, так и дачных и садовых домиков. При регистрации по дачной амнистии не подают уведомление о начале строительных работ и об их окончании. Для регистрации нужно оформить требуемый пакет технических документации. Регистрация реконструкции по дачной амнистии также позволяет, не столкнувшись с проблемами оформить дом, построенный с нарушенными отступами. Это предусматривается, если владелец смежного земельного участка не против, а отступ более 1 метра, но менее 3.

Техплан для реконструкции

Оба предложенных алгоритма оформления изменений в конфигурации объекта недвижимости подразумевают наличие технической документации, а именно технического плана, в котором отражается планировка и изменения, прошедшие в ходе реконструкции. Для оформления технического плана владелец земельного участка обращается к кадастровым инженерам, которые изучают исходную документацию, при необходимости запрашивают недостающие справки и акты. После этого происходит выезд на земельный участок, где инженеры проводят необходимые замеры, используя современное оборудование. На заключительном этапе формируется технический план и отчёт о проделанной работе.

Технический план состоит из текстовой и графической частей. При этом текстовая отражает характеристики и параметры объекта недвижимости, такие как изменённые этажность, высота, площадь. Графическая часть представляет собой непосредственно схематическое изображение, передающее конфигурацию элементов и несущих конструкций объекта недвижимости.

Как уже говорилось ранее, технический план считается необходимым документом для регистрации реконструкции объекта. В рамках уведомительного порядка техплан прикладывается к другой документации, которая направляется Росреестр. Согласно дачной амнистии для регистрации реконструкция достаточно заявления, написанного владельцем дома и непосредственно оформленного кадастровым инженером технического плана, который также подаётся в Росреестр.

Незаконная реконструкция

Нередко собственники земельных участков начинают реконструкцию принадлежащего им объекта недвижимости, при этом не уведомив государственную администрацию и не проверив допустимость такой реорганизации. Такой подход при организации жилого пространства может привести к тому, что реконструкцию сочтут незаконной и откажутся регистрировать в Росреестре.

Стоит понимать, что изменения можно зарегистрировать только в том случае, если они соответствуют градостроительным, экологическим и санитарным нормам и не угрожают здоровью и жизнью людей. Если это так, то реконструкция будет регистрироваться в судебном порядке.

Для этого собственник составляет исковое заявление, к которому прикладывается действительный технический план, составленный кадастровым инженером. Прикладывают акты обследования, которые подтверждают, что при реконструкции не допущено существенных ошибок и она безопасна. Кроме того, владелец в обязательном порядке прикладывает правоустанавливающие документы на объект недвижимости и документацию, подтверждающую отказ Росреестра в регистрации. Стоит помнить, что при подаче искового заявления нужно указывать вескую причину, которая служит основанием для регистрации, иначе судебное дело можно проиграть.

Реконструкция коммерческой недвижимости

Реконструкция коммерческой недвижимости отличается от аналогичной процедуры для объектов индивидуального жилищного строительства, в первую очередь, тем, что применимо к ней всё ещё необходимо получать разрешение на реконструкцию и после её проведения — разрешение на ввод в эксплуатацию. Первым этапом в реконструкции коммерческой недвижимости является получение разрешение на проведение этих работ, так как реконструкция без него чревата быть признанной незаконной.

Перед началом сбора документации для получения разрешения на реконструкцию застройщику стоит проверить, действительно ли планируемые изменения являются реконструкцией, поскольку часто происходит путаница с перепланировкой. Итак, разрешение на проведение строительных работ необходимо, если планируется снос или постройка новых этажей, ремонтные работы фасада, увеличение площади за счёт пристройки дополнительных помещений, устройство чердака или мансарды, усиление или снос несущих конструкций, установка или смена текущего расположения инженерных сетей и др.

Документы для реконструкции

Если застройщик удостоверился в том, что планируемые изменения всё-таки считается реконструкцией, то начинается этап сбора необходимой документации, к которой относятся:

• Документы, подтверждающие личность владельца объекта недвижимости, если владелец — физическое лицо, или учредительные сведения, если помещение, здание состоит в собственности у юридического лица или компании;
• Правоустанавливающая документация на земельный участок;
• Поэтажный план сооружения;
• Заранее составленный и одобренный проект реконструкции;
• Топографический план участка, на котором расположено здание;
• Заявление в соответствующую инстанцию;
• Письменное согласие других собственников, если помещение, в котором планируется реконструкция, расположено в многоквартирном доме.

ГПЗУ для реконструкции

Получение разрешения на реконструкцию начинается с получения градостроительного плана земельного участка. Этот документ считается необходимым для разработки проектной документации. В ГПЗУ отражаются такие важные характеристики земельного участка, как местоположение его границ и вид разрешённого использования.

Право запросить градостроительный план имеет только собственник участка. Для получения градостроительного плана он обращается в орган местного самоуправления с заявлением. В течение 20 дней с момента подачи заявления местная администрация выдает ГПЗУ. По законодательству он действителен в течение 3 лет после выдачи.

Проект реконструкции

После того как градостроительный план земельного участка получен, собственник приступает к этапу оформления проектной документации. Проект для реконструкции представляет собой документ, состоящий из 12 разделов.

1. Первый раздел представляет собой пояснение, которое содержит в себе информацию об объекте недвижимости и целевом назначении;
2. Во втором разделе находится схема планировочной организации земельного участка. СПОЗУ представляет собой схематичное изображение планируемых изменений в ходе реконструкции. Схема составляется на основе топографического плана и является обязательным элементом для получения разрешения на реконструкцию;
3. Третий раздел содержит в себе информацию об архитектурных решениях касательно здания;
4. Следующий раздел представляет собой решение, касающееся объёма планируемых работ;
5. Этот раздел представляет собой проект организации строительство, он же стройгенплан;
6. Этот раздел отражает планируемый демонтаж объектов капитального строительства.

Разделы под номерами 7,8, 9 и 10 представляют собой отражение того, как при реконструкции будут соблюдаться меры по противопожарной безопасности, по охране окружающей среды, а также нормы расположения энергоприборов. 11-ый раздел представляет собой смету для реконструкции объекта капитального строительства, а 12-ый — иная документация, необходимо в том или ином случае.

После того как проект реконструкции будет составлен, он обязан пройти экспертизу, после которой полный пакет документов направляется на получение разрешения на реконструкцию.

После получения разрешения начинается непосредственно строительные работы. После их окончания собственнику необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этого также оформляется необходимый пакет документов, проводится экспертиза на соответствие действительной планировки проектной документации. Если обнаружены небольшие отклонения от проекта, то проектная документация отправляется на доработку. Если же отклонение от проекта весомые, то собственнику могут отказать в регистрации и обязать привести помещение в первоначальный вид.

Если никаких отклонений от проекта не найдено и реконструкция проведена по нормам СанПиН и СНиП, составляется техническая документация, которая отражает действительную конфигурацию несущих элементов. Далее пакет документов подаётся в Росреестр для регистрации. После пройденной регистрации реконструкции собственник получает на руки действительную выписку из ЕГРН.

Наши юристы проводят предварительную консультацию, на которой выясняют допустимость желаемой реконструкции. Мы оформляем документы для работ как на жилых объектах, так и на коммерческой недвижимости. Подаём уведомление о реконструкции и составляем технические планы для регистрации реконструкции объектов ИЖС. Разрабатываем проектную документацию для нежилых зданий, получаем разрешение на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию. Регистрируем проведённые работы в Росреестре.

Источник

Регистрация здания после реконструкции

В процессе ведения хозяйственной деятельности собственники нежилых зданий зачастую производят работы по изменению технических характеристик (увеличение площади, высоты, этажности). В действующем законодательстве Российской Федерации существует несколько понятий, определяющих такие изменения. Это «переустройство», «перепланировка», «реконструкция» и иные. Главным отличием указанных понятий является то, что реконструкция, в отличие от переустройства или перепланировки, предусматривает изменения габаритов и фасада здания.

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкцией является — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Рассмотрим ситуацию, когда правообладатель объекта недвижимости изменил технические характеристики антресоли (что повлекло изменение внешних границ), заказал технический план у кадастрового инженера и подал заявления в Росреестр о регистрации учета таких изменений и постановки на кадастровый учёт.

Следует отметить, что представленное для кадастрового учета изменений помещение не относится к перечню объектов, в отношении которых не требуется разработка проектной документации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с его реконструкцией.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Во исполнение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы, Правительством Москвы принято постановление от 27 августа 2012 г. № 432-ПП, которое устанавливает требования к видам работ, а также к порядку выполнения работ, не требующих получения разрешения на строительство на территории города Москвы (в частности, согласно пункту 2 постановления Правительства Москвы отдельные виды работы осуществляются на сновании согласованной проектной документации при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ).

Вместе с тем, при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, а также при сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в едином государственном реестре недвижимости, и сведений указанных в техническом плане будет установлено, что изменились внешние границы антресоли. Мнение о том, что объект недвижимости будет являться реконструированным, только при изменении внешних границ на плоскости земельного участка является ошибочным, так как объемные изменения (пристройка, надстройка) также будет являться реконструкцией.

В этой связи, собственник здания получит отказ в регистрации учета изменений.

Для предотвращения подобных ситуаций, следует внимательно отнестись к вопросу реконструкции, предварительно получить необходимые документы, а также до проведения работ по изменению технических характеристик объекта недвижимости иметь чёткое понимание о том, на каком основании будут регистрироваться данные изменения в Росреестре.

Источник