Ремонт в новостройке под сдачу в аренду

Дизайнер рассказала, как с помощью ремонта можно продать или сдать квартиру дороже и какие приемы делают интерьер визуально привлекательней

Ремонт квартиры под аренду: что предусмотреть, на чём сэкономить?

Допустим, вы купили квартиру в ипотеку и планируете сдавать своё жильё, покрывая ипотечный кредит арендной платой. Или квартира досталась вам в наследство.

Давайте разберёмся в принципах ремонта квартир, которые сдаются. Мы расскажем, чем такой ремонт отличается от обычного, на чём можно сэкономить, какие материалы приобрести, и главное — во что вложиться сразу, чтобы не потратить лишнего потом.

О чём стоит подумать заранее

Прежде всего определите размер ожидаемой арендной платы и «портрет» жильцов. Дорогой ремонт имеет смысл делать только в том случае, если вы планируете сдавать квартиру за крупную сумму. В остальных случаях делайте упор на неубиваемую отделку. Также нет смысла в дорогом ремонте, если квартира находится на окраине — ваши затраты не окупятся. А вот вложиться в отделку квартиры в центре — хорошая идея.

На какой срок планируете сдавать ?

Квартиру можно сдать на длительный срок или посуточно. Сейчас посуточная аренда через сервисы вроде Airbnb выгоднее длительной сдачи, но и проблем с ней больше. Нужно постоянно искать жильцов, каждый раз делать уборку после них, улаживать конфликты с соседями. Сдавать жилье на долгий срок спокойнее, хотя и прибыли меньше.

У посуточной аренды есть свои особенности:

• Можно сэкономить на кухонном гарнитуре и бытовой технике для кухни. Жильцы остановятся на пару дней и вряд ли будут много готовить. Им не понадобится огромный холодильник, и у них не будет с собой любимых кастрюль и сковородок, для которых нужно место.
• И много шкафов тоже не нужно, достаточно одного. А вот за стойку для чемодана вам скажут спасибо.
• Чем больше спальных мест, тем лучше. При посуточной аренде это самое главное! Даже если вы сдаёте однушку, найдите в ней место и для кровати, и для раскладного (это важно!) дивана. И непременно поставьте пару раскладушек для большой компании путешественников.
• Убирать квартиру и двигать мебель придется после каждого жильца! Купите облегчённую мебель со съёмными чехлами. Избавьтесь от ковров, открытых полок, мелкого декора, да и от штор — зачем вам лишние пылесборники? Если вешать шторы, то только те, что легко стираются в машинке. Чем меньше текстиля, тем проще уборка.
• Более яркий интерьер, чем для долгосрочной аренды. Ему ведь нужно постоянно завлекать новых жильцов.

А если на длительный срок?

• Со шкафами тут всё наоборот. В квартире для долгосрочной аренды установите просторные шкафы для личных вещей и одежды, можно даже организовать кладовку.
• Интерьер должен быть нейтральным — жильцы сами облагородят своё гнёздышко декором.
• При длительной аренде понадобится полноценная кухня с рабочей и обеденной зонами, шкафы для хранения продуктов.

На чём нельзя экономить

Сантехника и электрика — вот две главных статьи расходов в вашем бюджете. Все коммуникации нужно смонтировать «на века», используя только качественные черновые материалы. Не жалейте денег и на хороших специалистов: вы рискуете гораздо больше заплатить соседям, если их затопят ваши жильцы. Отвечать-то вам 🙂

Протечки воды — типичное явление для съёмных квартир. Если позволяет бюджет, обязательно сделайте гидроизоляцию ванной комнаты. Датчики протечек тоже будут не лишними. Приобретайте стиральную машину с аквазащитой.

Если вы хотите в будущем поселиться в этой квартире, мы советуем всю черновую отделку делать «под себя». Стяжка пола, выравнивание стен, электропроводка, канализация, водоснабжение — сделайте всё на совесть. Заменить внешнюю оболочку гораздо проще, если под ней качественная основа!

А на чём же тогда экономить?!

На дизайне, конечно! Люди ищут чистую и аккуратную квартиру с универсальным интерьером. Ваши любимые фотографии, «самый приличный» плед и дизайнерские вазы не нужны арендаторам. Главный секрет — присутствие хозяина не должно ощущаться в квартире.

Для вас важно, чтобы работали все коммуникации, и чтобы можно было дёшево и быстро обновить квартиру, когда жильцы съедут. Если все поверхности можно отреставрировать или недорого заменить, то через 3-4 года вы легко освежите ремонт и сдадите квартиру снова.

Сделайте простой вариант скандинавского стиля — не пожалеете 🙂

О материалах

Мы рекомендуем использовать износостойкие материалы, которые можно дёшево обновить через несколько лет.

Для пола подойдут линолеум и недорогой ламинат, для прихожей, ванной и кухни — керамическая или кварцвиниловая плитка.

Для стен лучше выбрать «антивандальные» обои под покраску — их можно мыть, менять и красить. А красить однозначно придётся, особенно если арендаторы жили с маленькими детьми или животными. Выбирайте светлые и спокойные оттенки — помните, что интерьер должен быть нейтральным? С окрашиванием стен лучше не связываться: выйдет дороже, а дешёвой краске свойственно выгорать и ложиться неравномерно. Пятнистый леопард вместо красивой стены вам не понравится 😊

Конечно, «антивандальные» материалы недешёвые, но покупать их выгоднее — они дольше служат и проще реставрируются. Например, кварцвиниловая плитка на полу переживёт и потопы, и детей на самокатах. А заменить её отдельный кусок гораздо проще, чем отреставрировать часть дешёвого линолеума.

Немного о мебели

Закупите самую необходимую мебель и бытовую технику. Этого можно не делать только в том случае, если вы планируете сдать квартиру семье на длительный срок. Тогда будьте готовы к тому, что желающих будет меньше — мало кто готов переезжать со своей кроватью и шкафом. Вам всё равно понадобится хотя бы обустроенная кухня и шкаф-купе.

Но это не значит, что нужно загромождать квартиру любой ненужной мебелью, которая у вас есть! Жильцам нужно свободное пространство и место для хранения личных вещей.

Берите прочную и практичную мебель, помните про съёмные чехлы. Кухню можно спокойно купить в ИКЕЕ: фасады подойдут и самые простые, главное — чтобы их можно было заменить при необходимости.

Хорошая кровать будет вашим преимуществом, ведь во многих съёмных квартирах кровати едва не разваливаются. А за удобный матрас жильцы даже простят вам мелкие недостатки и будут вспоминать добрым словом.

Полезные советы от дизайнеров

• Сдавать квартиру жильцам с животными бывает выгодно, потому что таких предложений меньше. Но лучше учитывайте этот факт при ремонте. Сделайте напольное покрытие, на котором не остаётся царапин, купите чехлы для мягкой мебели (снова они!) и рулонные шторы, или жалюзи. Обычные шторы будут собирать шерсть и соблазнять своим видом обладателей острых коготков
• Если вы благосклонны к курильщикам, сразу установите хорошую вытяжку со сменными фильтрами
• Поставьте водонагреватель, если летом у вас отключают горячую воду. Поверьте, он себя окупит!
• Слабое место в квартире под сдачу — это внешние углы. Укрепите их при помощи алюминиевых плашек или уголков, утопленных в штукатурку
• Установите натяжной потолок. Если вас затопят соседи сверху, именно он защитит остальную отделку. Натяжная конструкция выглядит красиво, стоит недорого и служит очень долго
• И напоследок: сделайте звукоизоляцию, чтобы избежать проблем с соседями. Да, это дополнительные траты, но вдруг попадутся шумные квартиранты?

Итак, ремонт квартиры под сдачу в аренду чаще всего бюджетный и универсальный. В таких квартирах не встретишь паркет на полу, дизайнерский декор и обилие милых вещиц. Всё очень практично, рассчитано на длительный срок службы и небрежное отношение временных обитателей. Обязательно ли его делать или можно оставить бабушкин интерьер? Решать вам, но помните о том, что квартиры с хорошей мебелью и аккуратным ремонтом сдаются быстрее и дороже на 5-10% от рыночной стоимости.

Плюсы ремонта под аренду . Сдать квартиру под ремонт на длительный срок — интересный вариант для обеих сторон. Собственник улучшает состояние квартиры и стоимость жилья в будущем. Плюс получает квартиранта на долгий срок. Съёмщик экономит на арендной плате и живёт в комфорте со свежим ремонтом . … Но есть и минусы в ремонте под аренду . Например, некачественно выполненные работы станут неприятным сюрпризом для хозяина жилья. Для съёмщика есть другая опасность: увидев квартиру с ремонтом собственник может досрочно расторгнуть договор найма или повысить стоимость проживания. И самое ненадёжное в этой истории — устные договорённости без сметы с описанием работ.

Как подготовить квартиру к продаже и аренде. Советы дизайнера

Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.

Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.

Нужна ли помощь специалистов

Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.

Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».

«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.

В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.

Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.

Сколько стоит ремонт 2-комнатной квартиры под аренду ? «В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. … Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать ( в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. … Ремонт квартиры под сдачу в аренду . Простые секреты бюджетного ремонта . Отделочные материалы.

Ремонт в новостройке под сдачу в аренду

Для начала стоит определиться с объёмом и масштабом ремонтных работ. Если ремонт будет небольшой — косметический, не предполагающий больших финансовых затрат, то можно самостоятельно попробовать составить смету. Особенно, если работы в квартире будут выполняться собственными силами или наёмным специалистом без участия строительной фирмы. Однако прописать виды работ, их сроки и стоимость всё равно придётся. И надо не забыть про стройматериалы — цена на них должна быть отражена в документе.

Но если в планах глобальный ремонт с привлечением подрядной организации, то к договору найма необходимо приложить смету от строительной компании. Это станет гарантией для владельца, что деньги будут использованы по назначению. В самом договоре найма следует указать размер платы за квартиру в месяц с дополнением о том, что ремонт будет осуществляться в счёт аренды согласно смете. После её подписания договор вступит в силу.

Важный пункт — ответственность сторон в случае досрочного расторжения. Здесь необходимо прописать, кто и в каком случае будет должен заплатить до окончания ремонта. Отдельно надо закрепить порядок распределения расходов в случае увеличения стоимости по материалам или работам. А когда ремонт будет завершён, обе стороны должны подписать акт о проведении ремонта в полном объёме и об отсутствии взаимных претензий.

Перед началом ремонта в счёт аренды квартиры необходимо вместе с арендатором съездить в строительный магазин, выбрать материалы, внести их в смету и только потом начинать работы. И лучше привлечь специалиста, который грамотно составит документы, снизив риски всех участников сделки.

Плюсы ремонта под аренду

Сдать квартиру под ремонт на длительный срок — интересный вариант для обеих сторон. Собственник улучшает состояние квартиры и стоимость жилья в будущем. Плюс получает квартиранта на долгий срок. Съёмщик экономит на арендной плате и живёт в комфорте со свежим ремонтом. После всех работ цена за наём жилья, как правило, всё равно остаётся ниже среднего. Однако собственник всё равно будет получать прибыль. В дальнейшем он сможет сам пользоваться имуществом или выгодно продать квартиру.

Но есть и минусы в ремонте под аренду. Например, некачественно выполненные работы станут неприятным сюрпризом для хозяина жилья. Для съёмщика есть другая опасность: увидев квартиру с ремонтом собственник может досрочно расторгнуть договор найма или повысить стоимость проживания.

И самое ненадёжное в этой истории — устные договорённости без сметы с описанием работ. Может произойти всё что угодно, вплоть до того, что арендатор спокойно живёт в квартире бесплатно, а ремонт делать даже не начинал. Или наоборот: как только ремонт выполнен, собственник требует, чтобы жилец съехал. Поэтому необходимо оформить всё документально, а затем строго придерживаться графика выполнения работ и контролировать процесс.

Арендатор может подстраховаться на случай досрочного расторжения договора: стоимость работ должна быть пропорциональна времени проживания. В этом случае квартирант не останется должен собственнику недвижимости.

Также в договоре нужно отраить цену месяца аренды и как скоро собственник сможет поднять плату. С одной стороны, квартиросъёмщик терпит неудобства при ремонте, а с другой — получает возможность жить в улучшенной квартире. Сроки повышения арендной платы можно вынести в отдельный пункт.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Нужен ли дизайн квартире под сдачу и что и как нужно отремонтировать, если хотите сдать квартиру в аренду . Российские дизайнеры — о том, как сделать ремонт в квартире под сдачу , чтобы сразу сняли – в статье на Houzz.ru ©. … Российские дизайнеры — о том, что важно для интерьера квартиры, которую сразу снимут. Евгений Иванов23/Июнь/2018.