Реновация строительства что это

30 декабря 2020 года приняли закон о комплексном развитии территорий, КРТ. В народе его еще называют законом о всероссийской реновации.

Он внес изменения в градостроительный, земельный и жилищный кодексы, а также в другие российские законы. Законопроект о КРТ привлек немало внимания, еще когда проходил через Госдуму. Зачастую отзывы были негативные: мало кому понравится, что квартиру могут внезапно и без объяснений отобрать, а дом пустить под бульдозер. Именно такое представление сложилось у людей из-за публикаций в СМИ.

Я юрист по земельному и градостроительному праву, занимаюсь проектами в сфере девелопмента и развития территорий. В статье отвечу на самые частые вопросы о всероссийской реновации и расскажу, действительно ли все жители хрущевок, «кораблей» и других многоквартирных домов 20 века оказались под угрозой выселения, можно ли как-то предотвратить реновацию и кому КРТ поможет улучшить жилищные условия.

Эта статья — об общих условиях всероссийской реновации

КРТ — сложный механизм. Здесь много нюансов, которые невозможно разобрать в одной статье. Большинство вопросов должны урегулировать региональные власти — а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях.

Главное преимущество реновации! Что такое Реновация и в чем ее основной ПЛЮС!??

Поэтому, чтобы понять, как реновация регулируется конкретно в вашем регионе, рекомендую проконсультироваться с юристом или самостоятельно изучить федеральный закон и региональное законодательство.

КРТ — это вообще что?

Если коротко, комплексное развитие территорий — это развитие городских пространств, в ходе которого будут сносить существующие дома и на их месте строить новые. Теоретически КРТ может проходить и без сноса домов — путем их реконструкции. Однако в большинстве случаев проекты реновации предполагают именно снос, как, например, в Москве.

Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.

Старый депрессивный район должен заиграть новыми красками, стать благополучным и радовать глаз его жителей. Так, по крайней мере, это видит законодатель. Причем «радовать глаз» — не просто фигура речи: одна из целей КРТ — улучшить внешний облик и архитектурно-стилистические характеристики зданий.

Например, в Москве КРТ использовалось для редевелопмента промышленных и производственных зон. Так сейчас меняют промзону «Октябрьское поле» — тут уже появился жилой комплекс и детский сад. В будущем здесь планируют возвести физкультурно-оздоровительный комплекс, блок начальных классов на территории гимназии № 1517, здание Хорошевского районного суда и УВД СЗАО Москвы.

А в конце декабря власти столицы включили в программу КРТ производственную зону № 50 «Алтуфьевское шоссе». Теперь там будут жилые дома и общественные объекты.

Распоряжение департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы № ДИПП-р-19/19 от 28.05.2019PDF, 1,3 МБ

Технология строительства домов Программы реновации ‍♂️ / ФОНД РЕНОВАЦИИ

Распоряжение департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы № ДИПП-Р-80/20 от 22.12.2020PDF, 6,16 МБ

Это часть жилого квартала «Октябрьское поле» площадью около 12 га. Четыре корпуса первой очереди уже построили и заселили, открыли детский сад

Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить из-за ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.

Например, в Москве в 2017 году запустили программу реновации жилищного фонда. Цель программы — создать благоприятные условия проживания граждан, обновить общественное пространство и предотвратить рост аварийного жилищного фонда. А в Санкт-Петербурге с 2008 года реализуют городскую программу развития застроенных территорий, где среди целей — реконструкция и развитие инфраструктуры, снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.

В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть КРТ незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и т. п.

Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает КРТ жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.

Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий

Идея реновации звучит обоснованно. В чем подвох?

Проекты КРТ жилой застройки предполагают масштабное расселение. Не всегда люди охотно идут на такое — и это может стать тормозом реализации проекта.

Например, в Санкт-Петербурге, где реализуется программа развития застроенных территорий, надо было получить согласие 100% собственников помещений в доме. По информации с сайта программы, это приводило к злоупотреблению со стороны жильцов: администрация города считает, что активно реализовывать программу невозможно из-за «проблемы последнего жильца». Действительно, темпы реализации сложно назвать высокими: в августе 2019 года построили только около 4,5% запланированных многоквартирных домов.

Справка по вопросу реализации программыDOCX, 42,2 КБ

Поэтому теперь закон прямо устанавливает, что недвижимость может быть принудительно изъята в целях КРТ. В этом и есть главный риск реновации для граждан — или возможность.

Как победить выгорание

Какие дома могут попасть в КРТ?

В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям:

1. Дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Это, например, дома, которые могут обрушиться.
2. Основные конструктивные элементы дома — крыша, стены, фундамент — изношены, и износ превышает значение, которое определили региональные власти. Например, в Московской области это 70%.
3. Стоимость капитального ремонта дома выше максимальной стоимости, которую установили региональные власти.
4. Дом построен в период индустриального домостроения по типовым проектам — с использованием типовых изделий стен и перекрытий. Это панельки, хрущевки и другие дома, которые построили во второй половине 20 века.
5. Дом находится в ограниченно работоспособном состоянии. Что это такое, пока непонятно — порядок, по которому дома будут признавать ограниченно работоспособными, должны установить на федеральном уровне. На момент написания статьи такого порядка еще нет.
6. В доме нет определенных субъектом РФ централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Например, отсутствует водоснабжение, отопление или канализация.

п. 2.2.2.1 положения о КРТ в Московской областиPDF, 12,67 МБ

Перечень критериев довольно туманный — понять из него, попадает ли дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.

Предупреждение об обрушении фасада на многоквартирном доме в Санкт-Петербурге. Теоретически такой дом могут включить в КРТ

Самый неоднозначный критерий, на мой взгляд, — то, что дом построен в период индустриального домостроения. Во многих городах России значительную часть жилья построили именно в такие периоды и по типовым проектам. Причем под этот критерий могут попасть многие дома 70-х , 80-х и даже 90-х годов.

Например, в программе реновации Москвы есть небольшой ликбез по истории московского жилищного строительства. Там говорится о пяти периодах индустриального домостроения в городе — последний начинается в 90-х.

То есть дома могут быть в сравнительно неплохом состоянии, не иметь признаков аварийности или ветхости, но теоретически все равно могут попасть в КРТ лишь из-за того, что были построены в период индустриального домостроения.

п. 2.1 программы реновации жилищного фонда в МосквеPDF, 247 КБ

Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и т. д.

На март 2021 года регионы в основном еще не установили такие критерии, но есть исключения. Например, в Московской области их уже утвердили. В КРТ могут включить территории жилой застройки, где расположены:

1. Аварийные многоквартирные дома и те, что подлежат сносу или реконструкции.
2. Некоторые многоквартирные дома, построенные до 1975 года, например деревянные бараки, панельные и кирпичные пятиэтажки с деревянными перекрытиями, дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70%.
3. Многоквартирные дома, в которых нет холодного водоснабжения и/или водоотведения.

п. 2.2 положения о КРТ в Московской областиPDF, 12,67 МБ

Как узнать, что мой дом попал в КРТ?

Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.

Карта градостроительного зонирования. Карта зонирования — это план, на котором отражается, где и что в городе или поселении можно строить. Такая карта — часть правил землепользования и застройки, ПЗЗ: главного документа, который регулирует застройку территорий.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе правила землепользования и застройки утверждаются в отношении всей территории города

Значение карты зонирования для КРТ будет различаться в разных субъектах РФ. Дело в том, что по общему правилу территории комплексного развития должны отражаться на картах зонирования. Но добавить такие отметки на карту можно и после начала проекта, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Так, в Ленинградской области власти обязали муниципалитеты заранее, до начала КРТ отмечать территории будущей реновации на картах зонирования.

Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались. Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.

Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.

Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе я бы относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.

В некоторых регионах, чтобы изучить градостроительное регулирование территории, в том числе карты зонирования, можно воспользоваться открытыми электронными ресурсами. В Москве, например, существует информационная система обеспечения градостроительной деятельности, ИСОГД, а в Петербурге — градостроительный портал Санкт-Петербурга.

Не все дома, которые попали в зону КРТ на карте, могут расселить и снести. Если вы увидели свой дом в зоне КРТ, но он не соответствует критериям — аварийности, степени износа конструкций и т. д. , — его не снесут, а квартиры в нем не изымут.

Это карта градостроительства на портале ИАИС ОГД Москвы. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо в разделе «Слои» выбрать ПЗЗ и отметить «Комплексное развитие территорий»

Карта на градостроительном портале Санкт-Петербурга. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо открыть раздел «Слои», найти там ПЗЗ и выбрать «Приложение 6»

Проект решения о КРТ. Прежде чем начать КРТ, уполномоченный орган должен разработать проект решения о КРТ с перечнем многоквартирных домов, которые планируют сносить или реконструировать.

Проект решения о КРТ должны разместить:

1. На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
2. На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
3. На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.

Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: будут ли органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.

Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, планируется ли реновация и когда.

Что я могу сделать, чтобы мой дом не снесли?

Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ.

Закон дает право инициировать собрания органам, которые подготовили проект решения о КРТ, или специально созданным организациям, которые будут реализовывать это КРТ. Срок проведения таких собраний устанавливают региональные власти, но в любом случае он не должен быть меньше месяца.

Если собрание не проведут, дом включат в итоговое решение о КРТ автоматически, то есть независимо от реального мнения жителей на этот счет. Это создает почву для манипуляций. Например, муниципальный орган может не провести собрание или организовать созыв на него так, что о собрании никто не узнает, — и вот дом уже в решении о КРТ. Однако этого можно избежать: закон позволяет провести общее собрание об исключении дома из КРТ. Собрание может инициировать любой собственник.

При проведении собрания о включении дома в КРТ или исключении из него необходимо учитывать вот что:

1. В собрании должны принять участие собственники квартир, которые суммарно обладают более чем 50% от общего числа голосов. Голоса собственников нежилых помещений не учитываются.
2. Решение о включении дома в КРТ должны поддержать не менее 2 /3 голосов , а об исключении — не менее 1 /3 голосов собственников квартир.

Провести собрание по исключению дома из КРТ можно только до утверждения документации по планировке территории — проекта планировки и проекта межевания. Эти документы детально регулируют структуру квартала или микрорайона: что и в каких количествах там будет расположено, как должны проходить дороги и проезды и т. д . Когда документацию по планировке территории утвердят, исключить дом из КРТ уже не получится.

Документацию по планировке территории перед утверждением обязательно выносят на публичные слушания. Так что важно за ними следить. Например, в Москве оповещения об общественных обсуждениях публикуются на сайте проекта «Активный гражданин», там же публикуются материалы проекта. Еще вы можете увидеть оповещения на сайте Москомархитектуры. Кроме того, Москомархитектура публикует распоряжения о подготовке проектов документации по планировке с указанием сроков их подготовки.

Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.

После того как решение о КРТ утвердят, начнутся мероприятия по градостроительной подготовке территории и расселению граждан из домов — изъятию помещений у собственников и нанимателей.

Что я получу за изъятие квартиры?

Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.

Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм:

1. Рыночная стоимость квартиры.
2. Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме — исходя из вашей доли в общем имуществе.
3. Убытки, причиненные изъятием: из-за смены места проживания, временного проживания в другой квартире, переезда, поиска новой квартиры, оформления права собственности и т. д.

Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 Р . На услуги риелтора вы потратили 70 000 Р , на временную аренду другого жилья — 40 000 Р . Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000 Р госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 Р .

Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения. Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и 1 млн рублей.

Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру.

Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и т. д.

Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям:

1. Жилая площадь и количество комнат в ней не меньше, чем в освобождаемой квартире, а общая площадь — больше.
2. Квартира соответствует стандартам, установленным в регионе. Что это значит, пока непонятно.
3. Квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении или городском округе.

Чтобы понимать, есть ли у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.

Дом включили в КРТ — когда меня теперь выселят?

Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.

Как только расселение начнется, вам пришлют проект договора, который надо подписать в течение 45 дней. В противном случае от вас могут потребовать заключить договор — и выселить в судебном порядке.

Если у вас в собственности нет другого жилого помещения, по заявлению за вами могут сохранить право пользования квартирой на срок до 6 месяцев.

А что с соцнаймом?

Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него.

Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без каких-либо доплат и возмещений.

При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.

На что могут рассчитывать собственники нежилых помещений?

Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.

Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир.

Во-вторых , при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.

А стоит ли вообще думать о реновации? Может, проектов КРТ не будет?

Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.

Во-первых , регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.

Во-вторых , властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ из-за отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.

Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы из-за расселения граждан и т. д. Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.

Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.

Выводы

Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:

1. Изучить федеральный закон и законодательство вашего региона о КРТ.
2. Понять, может ли ваш дом теоретически попасть в КРТ.
3. Разобраться, на что вы можете рассчитывать в случае реновации, оценить рыночную стоимость вашей квартиры.
4. Подумать, будете ли вы пытаться «отбить» свой дом или согласны на выселение, если получите взамен хорошее жилье или справедливую компенсацию.
5. Следить за новостями. Если появятся слухи, что ваш дом попал или может попасть в КРТ или что реновация планируется в вашем районе, — проверить это: найти решение о КРТ или его проект, посмотреть карту градостроительного зонирования, обратиться в уполномоченные органы.
6. Если процесс КРТ уже начался, действовать в зависимости от вашего решения: пытаться исключить дом из КРТ или согласовывать выгодные для себя условия. И в том и в другом случае можно привлечь юриста.

Что думаете о всероссийской реновации: это хорошая инициатива или очередная проблема для собственников? Почему?

Не знаю. Выбрал квартиру возле ж/д станции (теперь это МЦД), трехэтажный дом, знаем всех и каждого, каждую квартиру, каждый автомобиль к кому приехал. у всех свои места на стоянке и хватает места для гостей. Зеленая зона, прохлада летом. гуляешь по кварталу — как по парку. Ну и что мне смогут предложить взамен?

Закатанную в асфальт площадь забитую машинами и дворы на которых ветер с ног сбивает? с очередью на маршрутку, чтобы до станции ехать, потому что пешком уже не близко? Не уверен что мне смогут предложить улучшение качества жизни (не конкретно квартиры, а жизни в целом).

Мда, вся это реновация в большинстве своём «узаконенный» способ отобрать у граждан их жильё в хорошем месте

> Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий

Это единственный заброшенный жилой дом в радиусе нескольких километров. В таком состоянии он уже много лет, несколько лет назад провалилась крыша и внутренние перекрытия, но дом никто не собирается огораживать.
Кстати рядом стоят 5 точно таких же домов постройки 30 годов 20 века с ведомостными оценками степени износа в районе 50%, вот только их нет в списке на снос (как и заброшенного дома ), но есть другие дома — на аварийные они явно не походят и с ведомостным износом в 30%, просто они около парков и соц.инфрастуктуры — их выгодно захватить.

Смешно конечно читать глупости с сайта реновации: «В районе не хватает места для машин, нет общественных пространств для отдыха, устарела инфраструктура. Некоторые дома находятся в аварийном состоянии, жить в них нельзя.»
Осознанно покупал тут жилье потому что: никаких проблем с парковкой, тихие зеленые дворы с минимумом машин, район окружен парками, магазины/химчистка/банк/почта/метро/кафе/ресторан в шаговой доступности, школа и детские сады в пределах квартала, сквозного проезда нет === нет транзитного трафика. За 5 лет что я тут живу количество аварийных отключений воды можно по пальцам одной руки пересчитать и все они не дольше 1-2 часов, горячую воду не отключают никогда! Весь город по очереди греет воду в тазах или ставят водонагреватели — я уже не помню что это такое. Недавно проводили плановый капитальный ремонт крыш почти во всем квартале, крыши не текли — просто заранее. Работы по замене внутридомовых коммуникаций запланированы расписаны на десятилетия вперед.

Вообще квартал внесен в план КРТ еще в 2011 году, вот только за 10 лет даже проектной документации не появилось. В «домах под снос» без проблем можно купить квартиру в ипотеку — что сейчас активно и происходит: комфортное жилье (если сравнивать с тем что сейчас строят), 5 минут пешком до метро и вся необходимая инфраструктура, ровный асфальт, тротуары, газоны и приятно находится в любое время года, а стоит это все дешевле высотного гетто на бывших колхозных полях в Лен.области.

Источник: journal.tinkoff.ru

В октябре еще четыре новостройки передадут под переселение по московской программе реновации

ДАННОЕ СООБЩЕНИЕ (МАТЕРИАЛ) СОЗДАНО И (ИЛИ) РАСПРОСТРАНЕНО ИНОСТРАННЫМ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА, И (ИЛИ) РОССИЙСКИМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА.

В Юго-Восточном, Юго-Западном и Северном округах в октябре 2022 года для переселения жителей Москвы из ветхого жилья передадут четыре новых дома.

Как сообщили в пресс-службе департамента градостроительной политики Москвы, перезжать москвичи будут по адресам: ул. Люблинская, д. 109, корп. 1 (Люблино, ЮВАО), ул. Талдомская, д. 1 (Западное Дегунино, САО), ул. Краснолиманская, д. 21 и д. 29 (Южное Бутово, ЮЗАО).

Квартиры здесь получат более двух тысяч человек. Общая площадь данных новостроек превышает 50 тыс. кв. м.

По словам главы департамента Сергея Левкина, все переезжающие могут воспользоваться бесплатным сервисом «Помощь при перезде». Кроме того, напомнил Левкин, суперсервис содержит подробные инструкции, как действовать в конкретных ситуациях, возникающих при реализации программы, а также позволяет подать заявку на устранение строительных деффектов, если таковые обнаружатся.

Источник: www.rosbalt.ru

XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2021

Методология архитектурно-строительной реновации. Приемы и средства.

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF

Реставрация, реконструкция, а также ревитализация и реституция, могут быть элементами, входящими в состав взаимосвязанных работ реновации, так и каждый из этих элементов может рассматриваться как самостоятельный вид работ.

Архитектурно-строительную реновацию, как процесс улучшения, реконструкции, реставрации без разрушения целостности структуры зданий, можно рассматривать как хорошо известную триаду в архитектуре, в которой можно выделить три направления (этапа) реновации :

архитектурно-композиционную и архитектурно-художественную направленность реновации;

функциональную реновацию, т.е реновацию архитектурно- планировочного решения;

архитектурно- конструктивную направленность реновации .

На рисунке 1 показана структура взаимосвязи элементов реновации и направленности реновации.

Рисунок 1 – Структура взаимосвязи элементов реновации и направленности реновации.

Функциональная реновация или реновация архитектурно-планировочного решения.

Данный этап тесно связан с изменением функционального назначения и адаптации здания или сооружения к новым потребностям. Для достижения целей, поставленных при выполнении функционального этапа архитектурно-строительной реновации зданий и сооружений можно выделить ряд приемов и средств, направленных на изменения, связанные со сменой функция здания. На данном этапе используются традиционные, а так же новые приемы и средства решения задач объемно-планировочного и архитектурно-планировочных решений, например:

основное отдельные помещения (объем, пропорция, взаимосвязь, освещенность, инсоляция и др.);

залы (архитектурная акустика, взаимосвязь, эвакуация);

планировочные узлы (входной узел, санитарные узлы и др.)

группы и комплексы помещений;

функционально-конструктивное устройство (лестницы, лестничные клетки, балконы, лоджии, и т.д.)

санитарно-гигиенические помещения и узлы (душевые, уборные, раздевалки и гардеробы в спортивных сооружениях и промышленных зданиях и др.)

эскалаторы, подъемники, лифты

планировочные элементы и решения, связанные с обеспечением доступа маломобильной группы населения (пандусы, специальные подъемники и лифты, санитарные узлы, места для инвалидов колясочников в залах и аудиториях и др.)

противопожарные требования (эвакуация, незадымляемые лестничные клетки, дымоудаление и др.)

Архитектурно-конструктивная направленность реновации. Этап, связанный с усилением укреплений, заменой конструкций с использованием современных технологий. Для реновации на этом этапе можно выделить следующие приемы и средства:

основные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены, отдельные опоры, перекрытия, перегородки, лестницы, крыши)

несущее основание здания (слои грунта, залегающие ниже подошвы фундамента и в стороны от него, воспринимающие нагрузку от сооружения и влияющие на устойчивость фундамента и его перемещения)

виды конструктивных схем здания (бескаркасные, каркасные, неполный каркас)

приемы конструктивных решений большепролетных зданий (плоскостные (балки, фермы, рамы, арки), пространственные (оболочки, складки, висячие системы, пространственные стержневые конструкции и др.)

Архитектурно-композиционная направленность реновации. Данный этап связан с вопросами сохранения, обновления архитектурного образа объекта. Первоочередные задачи на этом этапе направленны на сохранение облика архитектурного объекта, отражающего заложенный при проектировании замысел и идею. Так же на этом этапе рассматриваются задачи по частичному или полному видоизменению здания с целью подчеркивания особенностей нового функционального использования. Приемы и средства при архитектурно-композиционной реновации здания:

приемы и средства архитектурно-композиционной и художественной выразительности (пропорции, метр, ритм, симметрия и асимметрия, архитектурные обломы, архитектурные элементы (пояски, пилястры, лопатки и др.);

архитектурно-конструктивные элементы (ордер, порталы, аркады, раскреповки, балконы, лоджии, эркеры и др.);

использование современных материалов и фасадных технологий;

противопожарные требования (материалы фасада, пожаробезопасные фасадные технологии , воздушные переходы и др.)

Представленная методологическая направленность реновации является неким инструментом и проводником, который позволит шире и детально, относительно полно и системно производить анализ реализованных реноваций зданий и сооружений а так же осуществлять поиск современных решений для создания новых архитектурно-конструктивных проектов реноваций зданий

Источник: scienceforum.ru

Чем отличается реновация от КРТ и почему это важно

Прежде, чем дискутировать о тенденциях, надо бы сначала условиться, о чем спорим. Термином «реновация» называют несколько разных (иногда – и вовсе не совпадающих по главным особенностям) процессов. Значительная часть разногласий и споров как раз и возникает из-за того, что стороны дискуссии имеют ввиду разное.

Итак. В общем виде: «реновация» — процесс замещения, обновления чего-либо без изменения структуры. Применительно к территории – замещение устаревшего жилого фонда новым (обновленным). А теперь — частности.

Реновация 1. (Программа развития застроенных территорий, РЗТ)

Для Петербурга – процесс замещения домов периода массовой постройки в определенных договором кварталах. По программе РЗТ выполнено расселение части домов в Сосновой Поляне, в 2-х кварталах в г. Колпино, на Лиговском проспекте, на Малой Охте, на Ржевке и в п. Песочном. До 2029 года действуют соглашения в отношении следующих кварталов: Гражданский 1-1А, Гражданский 17-17А, Тихорецкий 55, Полюстрово 43, Колпино 10, Красный Кирпичник, Малая Охта, Ржевка 35, пос.Песочный, Щемиловка, Усть-Славянка, Лиговский пр., 18 ВВЖД, Дачное 5, Автово 7,8,9, Нарвская Застава, Ульянка 6, Сосновая Поляна 1-5, Сосновая Поляна 7-17, 13-14-16 ЗВЖД, 9 ЗВЖД, 7-10 ЗВЖД. Границы кварталов можно посмотреть здесь.

Оператор программы РЗТ – компания «СПб Реновация» (входит в Группу «Самолет»).

Внимание! Ключевые отличия от других вариантов, о которых речь пойдет дальше: а. переселение граждан возможно только в границах установленного квартала; б. переселение возможно только на рыночных условиях (предоставление альтернативного жилья по соглашению с владельцем или выкуп квартиры в доме под снос по согласованной с собственником стоимости). Чаще всего переселяют в новый дом, уже возведенный застройщиком в том же квартале (первый этап «волнового расселения»).

Реновация 2. Она же — «общероссийская реновация»: рамочный закон о комплексном развитии территорий КРТ, принятый в конце 2020 года. Оставляет массу возможностей для уточнения и конкретизации на уровне регионов. В результате термин «КРТ» размывается до неузнаваемости.

В Тобольске в рамках КРТ планируют снести 90 домов ИЖС и один многоквартирный дом. В Тюмени в квартале КРТ оказались 60 частных домов ИЖС и «вспомогательные постройки» (гаражи). В городе Гвардейске (Калининградская обл.) термином КРТ назвали строительство частным инвестором коттеджного поселка на пустыре 2,7 га… В общем, ярлык КРТ лепят на что попало. Это, конечно, дело местных властей, но вроде бы программа КРТ задумывалась для каких-то других целей – для обновления «хрущевских» кварталов?

Реновация 3. Петербургский вариант КРТ, установленный местным законом в июле 2022 года. Предмет будущих договоров с инвесторами (операторами) – кварталы с типовыми панельными домами, построенными в 1950-1970 годы.

Главные отличия от «Реновации 1»: расселение не в границах квартала, а в границах города; принудительное расселение граждан, если против включения в КРТ выступят менее трети жителей дома; выкуп не по соглашению с собственником, а по рыночной цене, определенной оценщиком. Параметры застройки кварталов по программе КРТ будут установлены в ПЗЗ – так, по крайней мере, обещает вице-губернатор Николай Линченко. Для запуска «Реновации 3» в Петербурге необходимо будет принять административный регламент (порядок взаимодействия комитетов и служб), утвердить границы, внести изменения в ПЗЗ. Только после утверждения границ для КРТ жители могут проводить общие собрания и решать: «за» или «против».

Реновация 4: столичная версия. Строго говоря, московский вариант не имеет отношения ни к общероссийскому, ни к петербургскому. (Отчасти совпадает только порядок принятия решений о расселении на общих собраниях). В Москве расселение финансируется из городского бюджета. Официально звучали суммы: от 120 до 150 млрд рублей в год.

По словам руководителя столичного Департамента строительства Рафика Загрутдинова, в программу уже вложено более 500 млрд рублей; проведены торги на проектирование и строительство около 29 млн кв.м жилья на сумму более 6 трлн рублей. ПЗЗ в столице устанавливаются «по факту», кто и на каких условиях продает свободные квартиры в домах, построенных «под реновацию 4» — неизвестно. (В открытых источниках данных нет). То есть московский опыт можно просто не принимать во внимания – за исключением опыта «тех, кто против».

Реновация 5. Реконструкция имеющихся «хрущевок» без сноса, обычно – с надстройкой нескольких этажей и заменой сетей. Есть несколько таких объектов в Москве; в Петербурге – дом на ул. Торжковской, 16. Кстати – панельный.

В 2011 году его отремонтировали и надстроили одним мансардным этажом (524 кв.м) . Технические это возможно, хотя бы для кирпичных зданий, о чем регулярно напоминают архитекторы. Экономически – пока невыгодно.

Проблема изношенности жилого фонда периода массовой застройки реально существует. И усугубляется с каждым годом. Фактический уровень износа таких домов неизвестен: физический мониторинг, с обследованием объектов, не проводился. В зоне риска – прежде всего дома 507-й серии и серии ГИ. Сколько их – в точности неизвестно.

Всего к «массовой застройке» в Петербурге относятся почти 40% жилых зданий, около 7 тысяч; в них проживают около 650 000 человек.

Главный вопрос – даже не об износе. А вот о чем: рано или поздно наступит тот момент, после которого затраты на капремонт дома становятся неэффективными. Например: какой смысл чинить сети, если потери тепла идут через швы в панелях? Надо ли укреплять панели металлическими стяжками, если они вдруг выпали (как на Ново-Александровской, 27)?

Кроме того. Администрация не может за короткий период признать ветхими (а тем более – непригодными для жилья) десятки, а тем более – сотни домов. Потому что это немедленно повлечет за собой неподъемные обязательства бюджета по срочному расселению граждан. А в перспективе дело идет именно к этому…

Для Петербурга имеют значение два из перечисленных вариантов: «Реновация 1» и «Реновация 3».

Действующая программа – «Реновация 1» — имеет свои плюсы. Едва ли не главный – она почти не создает очагов социальной напряженности. Нет насильственного переселения, меньше конфликтов.

Есть и минусы – например, «проблема последнего жильца», когда одна упрямая или корыстная семья будет торговаться до последнего и может затормозить реализацию проекта на годы. (Что в реальности и происходило – в Сосновой Поляне). Что надо понимать: инвестор финансирует расселение из будущих доходов. Поэтому расселение идет медленно.

Условно: чтобы расселить 100 семей, надо построить и продать жилье для 1000 семей. (На самом деле – больше). Программа РЗТ – «Реновация 1» — более эффективна на растущем рынке, в условиях подъема. Или в условиях, когда новое строительство в обжитых кварталах по иным схемам (кроме РЗТ) сильно ограничено. Сегодня без внятной поддержки со стороны администрации (упрощение процедур, сокращение сроков, поддержка в суде в спорах о выселении с компенсацией по рыночной стоимости) она вряд ли может быть успешной.

Будущая программа – «Реновация 3», или, если угодно, «КРТ по-петербургски», также будет сильно зависеть от рыночных условий, от спроса на новостройки и уровня цен. (Напомним: в мае-июле 2022 года спрос на строящееся жилье сократился на 30-40%). Инвестор по «Реновации 3» займется расселением только в случае, когда он будет понимать, сколько нового жилья ему разрешат построить и сколько он сможет продать. Предварительно. по КРТ затраты инвестора будут ниже, чем по РЗТ. (Можно, расселяя квартал у площади Мужества, купить для граждан альтернативное жилье в Шушарах или Колпино). Но негатива и социальных конфликтов, споров по цене выкупа будет в разы больше.

Теоретически через несколько лет в Петербурге могут одновременно действовать две программы с разными условиями. Как будет выглядеть эта искусственно созданная конкуренция, предсказать невозможно…

Источник: rzt.spb.ru