Решение о сносе за самовольного строительства

Содержание

Иск о сносе самовольной постройки может инициироваться местными властями либо физическими лицами. Результаты судебного разбирательства будут зависеть от различных обстоятельств. Заключение может удовлетворить требования истца, или же интересы ответчика. Более того, в некоторых ситуациях получается и вовсе обходиться без суда, чтобы в итоге хозяин участка лишился незаконно выстроенного объекта.

Признаки самовольной постройки

Самовольные постройки это объекты, появившиеся на земле вне рамок существующего регламента. Либо на земле, эксплуатация которой не подразумевает строительства.

К нелегальным строениям, по которым могут происходить споры помимо конкретно жилых зданий, относится: гаражи, фундаменты, мощения, заборы, подземные коммуникации, уборные на фундаменте и с кирпичной или бетонной ямой, навесы на металлических или бетонных опорах и т.д.

Вопрос про отнесение описанных объектов в целом к недвижимости (а также к самовольно возведенной) решается путем анализа их совокупных характеристик. В том числе технических, оценочных и юридических. А также при привлечении экспертов.

Когда орган местного самоуправления не может принять решение о сносе самовольной постройки

Каковы признаки самовольной постройки, по которым принимается решение о сносе:

выявляются спорные права по земельному участку (например, с соседями или между наследниками земли);
при нецелевом пользовании участка — капстроительство разрешено исключительно там, где есть обозначение «Земли поселения», а участку назначен соответствующий вид допустимого использования;
не запрашивалось разрешение на строительство от властных структур;
при возведении были нарушены строительные нормативы.

Не засчитываются самовольными постройки, если их владелец не был информирован об ограничениях по строительству на участке.

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки

Заключение о сносе либо переделывании постройки выносится разными структурами.

Кто принимает решение о сносе:

местные органы власти;
судебная инстанция.

Решения о сносе самовольной постройки принимаются при ее появлении на участке без правоустанавливающей документации на него. Также принятие подобных решений допускается относительно постройки, появившейся на общих для пользования территориях, где не разрешены подобные действия. Помимо этого заключение о сносе делается при расположении постройки в пределах территории с особыми условиями. В этих обстоятельствах на земле не разрешается строительство изначально.

Срок для сноса варьируется в пределах 3-12 месяцев. Срок переделки постройки до действующих норм определяется с учетом ее параметров и варьируется в пределах 0,5-3 года.

Местные власти не смогут вынести предписание в таких случаях:

права владения на объект уже были когда-то занесены в ЕГРН;
суд отказывал раньше по иску на аналогичную тему относительно конкретного объекта;
объект капстроительства причисляется к категории жилой недвижимости / садовых домиков.

Во всех ситуациях актуальным остается вопрос о том, кто все-таки инициирует подобные разбирательства. Самовольные постройки запрещены к возведению, использованию и реализации. Но по факту никто не отслеживает их наличие в разных субъектах. Рассмотрением вопроса занимаются государственные структуры, но инициируют это разбирательство обычно соседи недобросовестных застройщиков.

Кто может обращаться с иском о сносе самовольной постройки

Причины и основания сноса самовольной постройки

Персона, возводившая постройку нелегально по закону не вправе пользоваться ею или реализовывать. Прав собственности на нее не возникает в принципе. Зачастую такие объекты не соответствуют нормативам либо возводятся на недозволенных для этого территориях. Именно поэтому относительно данных объектов выносятся заключения о необходимости сноса.

По каким причинам принимается решение о сносе:

у земли нет целевого назначения для строительства объектов;
самострой располагается около территорий, предназначенных использования в особом формате (как аэродромы, природоохранительные зоны и т.д.);
нет документации, разрешающей строительство.

В целом при несоответствии строения нужным критериям оно подлежит сносу. Лишь в некоторых ситуациях допускается приведение в норму его характеристик для последующего использования. Например, если такая постройка не несет потенциальной угрозы, не нарушает права других людей. На земле при этом разрешалось строить на момент реализации этой идеи.

Как происходит процесс: судебный и внесудебный

Порядок и срок сноса самовольных построек четко определены. Внесудебный регламент решения этого вопроса может реализоваться по-разному. В этом случае решение принимается местным органом власти конкретной территории при обнаружении нелегальной постройки. По идее у него имеется неделя для выявления персоны, нарушившей закон. Дальше развитие событий разнится.

Порядок сноса самовольных построек органами местного самоуправления. Варианты:

если нарушитель выявлен, ему направляется копия решения — дальше дается 12 месяцев на реализацию;
если же нарушитель неизвестен, сообщение о запланированном сносе публикуется в СМИ, помещается на информационные доски, а также размещается в интернете — снос реализуется тогда спустя пару месяцев даже при отсутствии отклика.

В первом случае при отказе реализовывать требование по окончании указанного срока инициируется исковое судопроизводство. Судебные разбирательства могут быть только при наличии споров. Строитель незаконного объекта становится ответчиком по иску. Также инициировать исковое разбирательство могут недовольные соседи.

В последнем случае нет необходимости соблюдать какие-то стандартные алгоритмы. Если физлицо считает, что нарушения есть, суд обязан рассмотреть его исковое заявление. При этом совсем необязательно являться соседом в непосредственной близости к нарушителю. Можно жить от него через дом и дальше.

Стандартно суду дается месяц на разрешение подобных споров. Истцы вправе доказывать свое мнение о незаконности постройки, представляя фотодоказательства, сделанные за их счет экспертные заключения и т.д. Рекомендуется ссылаться также на нормы закона для подтверждения высказываемого мнения.

Обычно по таким делам применяется общий срок исковой давности по сносу самовольной постройки — три года. Но бывают исключения. Все зависит от специфики ситуации. Иногда срок и вовсе отменяется. Например, при обнаружении самовольной постройки на чужом земельном участке его хозяину разрешается подать иск в указанные три года (с момента обнаружения факта нарушения прав).

А если требования о сносе оформляются в защиту общественных интересов от прокурора/органа по строительному надзору, срок давности отменяется. Объясняется это наличием угрозы жизни и здоровью граждан (ведь степень опасности со временем лишь увеличивается).

Что делать собственнику, если он получил постановление

Если речь идет о первичном постановлении о сносе самовольных построек от местных властей, у получателя есть еще год для его реализации. За это время можно хорошо подготовиться к защите своих прав. При этом никто не мешает гражданину также подать иск на тему легализации его постройки. Разрешается самостоятельно заказывать платные экспертизы.

Право законного владения самовольной постройки признается судом действительным:

когда у гражданина относительно земли имеются права, допускающие строительство;
если на момент подачи иска недвижимость переделана до действующих нормативных требований;
и потенциальная сохранность постройки не нарушает права и законные интересы окружающих, а также не создаст угрозу их жизни и здоровью.

Когда речь идет о судебном решении, придется обжаловать либо реализовывать его. При принятии решения не в пользу хозяина постройки разрешается обжаловать его апелляционно и кассационно. Реализовывать решение по сносу приходится при вступлении его в силу. Изначально суд обычно назначает самостоятельное устранение незаконного объекта за средства строителя. Если игнорировать требование о сносе самовольной постройки по решению суда, исполнением судебного решения займутся сторонние лица.

Заключение

Во избежание назначения постройке нелегального статуса и возникновения требований по ее сносу приходится следовать букве закона. Рекомендуется проверять характеристики земельного участка, в том числе по публичной кадастровой карте Росреестра. Если проблема уже возникла, придется решать ее наиболее эффективными способами. Выявление самовольной постройки органами местного самоуправления происходит ими самостоятельно либо при донесении граждан. Заинтересованные лица или власти зачастую подают в суд для получения заключения об обязательном сносе.

Рекомендации для владельцев нелегальных построек:

Если имеется недопонимание по данному вопросу с соседями, нужно попробовать разрешить их до подачи исков в суд. К сожалению, с органами местного самоуправления договориться вряд ли удастся.
Если пришло внесудебное оповещение о необходимости сноса, следует начать готовиться к защите своих прав. При получении постановления можно успеть придать постройке требующиеся характеристики до возникновения иска. А также самостоятельно подать иск о признании ее легальной.
Если был подан иск и назначена дата судебного заседания, нужно обязательно подготовиться к нему. Можно попытаться отстоять собственные интересы, представив доказательства.

Исковые заявления о сносе самовольной постройки по судебной практике часто разрешаются в пользу истцов. Но далеко не всегда. У нарушителей есть время и ресурсы, чтобы добиться впоследствии решения в свою пользу. Процесс сноса самовольной постройки происходит в целом достаточно долго и может растянуться на месяцы.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Источник: kartagov.net

Постановления

Группа компаний

В целях обеспечения принятия решений о сносе самовольных построек либо решений о сносе самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями, а также осуществление сноса самовольных построек на территории муниципального образования Фадеевский сельсовет, в соответствии ст.222 Гражданского кодекса РФ, Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, руководствуясь Уставом муниципального образования Фадеевский сельсовет, администрация муниципального образования

1.Утвердить прилагаемый порядок принятия решений о сносе самовольных построек либо решений о сносе самовольных построек или их приведение в соответствие с установленными требованиями, а также осуществление сноса самовольных построек на территории муниципального образования Фадеевский сельсовет.

2.Разместить настоящее постановление на официальном сайте администрации муниципального образования Фадеевский сельсовет Пономаревского района Оренбургской области в сети «Интернет».

3. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю за собой.

Глава сельсовета С.И.Воробьев

от 12.05.2020 № 13-п

1. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок разработан в целях обеспечения принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или приведения ее в соответствие с установленными требованиями, а также осуществление сноса самовольной постройки на территории муниципального образования Фадеевский сельсовет.

1.2. Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ).

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

1.3. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законами (далее – установленные требования), осуществляющим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии Порядком администрации муниципального образования Фадеевский сельсовет (п.2. ст.222 Гражданского кодекса РФ).

1.4. Снос самовольных построек или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со ст.222 Гражданского кодекса РФ.

2. Порядок принятия решений о сносе самовольных построек или их приведение в соответствии с установленными требованиями

2.1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.1 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

2.3. Орган местного самоуправления принимает в порядке, установленной п.4 ст.222 Гражданского кодекса РФ:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Положения данного пункта Порядка применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

П. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ не распространяется на самовольные постройки, относящиеся к имуществу религиозного назначения (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. 03.08.2018)).

2.4. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями не может быть принято в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии следующих условий:

1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018;

2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;

3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

2.5. Положения пункта 2.4 Порядка применяются также в случае перехода прав на объекты индивидуального жилищного строительства, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, жилые дома и жилые строения, созданные соответственно на дачных и садовых земельных участках, после 01.09.2018.

2.6. Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями, в соответствии со ст.222 Гражданского кодекса РФ:

1) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ;

2) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14.05.1998.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом Порядка, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее привидении в соответствие с установленными требованиями, может быть признано только судом.

2.7. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных п.4. ст.222 Гражданского кодекса РФ, принимается органом самоуправления путем издания правового акта в форме постановления.

3. Организация работы по сносу самовольных построек или их приведению в соответствие с установленными требованиями на основании решения органа местного самоуправления

3.1. Организация работы по сносу самовольных построек или их приведению в соответствии с установленными требованиями осуществляется на основании Постановления.

3.2. Срок для добровольного сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями определяется в Постановлении.

3.3. В течение семи рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (п.4. ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

По истечении срока сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями, указанного в Постановлении, орган местного самоуправления осуществляет осмотр места расположения самовольной постройки с целью установления факта исполнения Постановления с составлением акта осмотра.

3.4. В случае, если лица, указанные в п.3.3 настоящего Положения, не были выявлены, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в течение семи рабочих дней со дня принятия соответствующего решения обязан (п.5 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ):

1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения земельного участка для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) обеспечить размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

3.5. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления (п.6 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

3.6. В случае осуществления сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями лицом, которое создало или возвело самовольную постройку, либо лицом, с которым органом местного самоуправления поселения по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района заключен договор о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, которые не являются правообладателями земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, указанные лица выполняют функции застройщика (п.7. ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

3.7. В случае, если в установленный срок лицами, указанными в п.3.5 настоящего Положения, не выполнены обязанности, предусмотренные п.3.10 настоящего Положения, при переходе прав на земельный участок обязательство по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями в сроки, установленные в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, переходит к новому правообладателю земельного участка (п.8. ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

3.8. В случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в п.3.5 настоящего Положения, а в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.12 настоящего Положения, соответственно новый правообладатель земельного участка, орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями (п.9. ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

3.9. Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 Градостроительного кодекса РФ. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 Градостроительного кодекса РФ (п.10 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

3.10 Лица, указанные в п.3.5 Порядка обязаны (п.11 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ):

1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;

2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;

3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный подпунктом 2 настоящего пункта Положения, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

3.11. В случае, если указанными в п.3.5 Порядка лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные п.3.10 Порядка, орган местного самоуправления, выполняет одно из следующих действий (п.12 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ):

1) направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного п.3.10 Порядка для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного п. 3.10 Порядка для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.12 Порядка;

3) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 3.10 Порядка для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.12 Порядка.

Данный пункт Порядка применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

3.12. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления поселения по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района в следующих случаях ( п.13. ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ) :

1) в течение двух месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями лица, указанные в п.3.5 Порядка, не были выявлены;

2) в течение шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в п.3.5 Порядка, не выполнили соответствующие обязанности, предусмотренные п.3.10 Порядка, и земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом;

3) в срок, установленный решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицами, указанными в п.3.5 Порядка, не выполнены соответствующие обязанности, предусмотренные п.3.10 Порядка, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на неделимом земельном участке, на котором также расположены объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками.

3.13. В течение двух месяцев со дня истечения сроков, указанных соответственно в подпунктах 1-3 п.3.12 Порядка, орган местного самоуправления поселения по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района обязан принять решение об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями с указанием сроков таких сноса, приведения в соответствие с установленными требованиями (п.14 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

3.14. В случаях, предусмотренных подпунктами 2 и 3 п.3.12 Порядка, орган местного самоуправления, осуществивший снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, вправе требовать возмещения расходов на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями от лиц, указанных в п.3.5 Порядка, за исключением случая, если в соответствии с федеральным законом орган местного самоуправления имеет право на возмещение за счет казны Российской Федерации расходов местного бюджета на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями (п.15 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Источник: muob.ru

о сносе самовольных построек

Илья Ремесло, юрист, для МИА «Россия сегодня». 9 февраля по решению столичных властей у нескольких станций московского метро начали сносить киоски и торговые павильоны как потенциально опасный самострой, срок добровольного сноса которого истек. Возмущенные собственники более сотни снесенных объектов ссылаются на ранее выданные документы, подтверждающие их права, а также решения судов. В ситуацию активно включились протестные активисты, которые жонглируют юридическими понятиями и документами, обвиняя власти в произволе.

Разберемся, кто прав в данной ситуации. Для начала напомним основания, на которые опираются московские власти.

Закон определяет самовольную постройку как «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил» (статья 222 ГК РФ).

Летом 2015 года был принят закон, который разрешает во внесудебном порядке принимать решения органами исполнительной власти в отношении объектов самовольного строительства.

В декабре того же года правительство Москвы приняло постановление «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Оно регламентирует порядок демонтажа и утверждает перечень опасных сооружений, подлежащих сносу. Объекты, внесенные в данный перечень, и были снесены в принудительном порядке по истечении срока на добровольный снос.

Влияет ли зарегистрированное право собственности на законность сноса

Вопреки широко распространенному заблуждению, запись в ЕГРП о правах на недвижимое имущество не означает законности постройки этого имущества.

Часть 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривает, что самовольная постройка не порождает прав собственности на нее.

Еще в 2010 году Пленум Верховного и Высшего Арбитражного суда отметил, что «в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе».

Иное означало бы, что появляется лазейка для злоупотребления правом: можно зарегистрировать любой незаконный объект через Росреестр, воспользовавшись невнимательностью либо злоупотреблением должностного лица. И сделать с таким объектом будет уже ничего нельзя. Это перечеркивало бы весь регламентированный порядок согласования строительства и создавало бы огромные риски для прав и безопасности остальных граждан и государства в целом.

Также следует учитывать, что в период строительства многих объектов самостроя в 1990-е и 2000-е годы в Москве была возможность регистрировать некапитальные (т.е. временные) постройки как капитальные. Затем, с принятием новой редакции ГК РФ, законов о кадастровом учете и регистрации права собственности, федеральное законодательство было изменено. Однако владельцы проигнорировали вновь принятые нормы и не привели права на имущество в соответствие с этими новыми законами.

Кто должен нести за это ответственность?

Какие судебные акты являются основанием для возникновения права собственности

Другим широко распространенным аргументом собственников и сторонников самостроя выступают некие судебные акты, которыми отказано в удовлетворении требований о признании этих объектов самостроем.

Часть 3 статьи 222 ГК РФ говорит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, только решение суда о признании права собственности на самовольную постройку с исследованием вопроса о том, не нарушает ли она прав других лиц и соответствует ли определенным параметрам, может стать основанием для возникновения права собственности на самострой.

Однако некоторые хозяева торговых павильонов ссылаются на совсем иные решения судов об отказе в сносе самовольных построек, которые проходили несколько лет тому назад с участием префектур в качестве истцов, и главным основанием для отказа в исках являлся пропуск срока исковой давности. Вопрос о признании права собственности судом в данных делах не рассматривался.

Поэтому нельзя говорить о том, что суд признал постройку законной, не говоря уже о том, что снос самостроя был осуществлен на основании вновь принятого закона и соответствующего правового механизма (административный порядок).

Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Кадастровые паспорта как основания самостроя

Как уже писалось, действовавшее в 90-е года законодательство допускало возможность осуществлять строительство и ввод в эксплуатацию некапитальных объектов по аналогии с порядком, предусмотренным для капитальных зданий и сооружений.

Но говорит ли это о согласии города на возведение объектов недвижимости капитального характера вместо некапитального? Порядок введения разных объектов в эксплуатацию может быть схожим, но это не означает автоматически, что город изначально давал свое согласие на строительство капитального объекта. Есть федеральное законодательство, отдельно регулирующее этот вопрос – на него и надо ориентироваться.

Наконец, часто встречается аргумент, что кадастровый паспорт подтверждает право на самострой. Но паспорт – это лишь документ, который вносится в сведения в кадастровой палате для учета объектов на территории и содержит основные характеристики объекта.

В силу объективных причин и всеобщего правового сумбура в 90-е годы выдача кадастровых паспортов была стихийной, с множеством злоупотреблений. Следует ли теперь «понять и простить» это, при отсутствии решения суда о признании права собственности на самострой?

Недаром в прошлом году приняли поправки в законодательстве и ввели уголовную ответственность за внесение заведомо недостоверных сведений в кадастровый учет.

Аренда земельного участка не равна праву собственности

По некоторым из снесенных в Москве объектов имеются действующие договоры аренды земельного участка (но не самих объектов). Согласно нормам ГК РФ, арендатор обязан соблюдать правовой режим использования земельного участка, то есть возводить строения он может только с согласия собственника. Предусматривают ли договоры аренды права арендатора на застройку участка капитальными объектами?

Как правило, договоры такого типа оформляют под размещение нестационарных (легковозводимых) объектов. В противном случае арендатор может легко захватить этот участок в собственность, построив на нем капитальный объект и зарегистрировав его. Это, согласно закону, повлечет переход в его собственность и значительной части земельного участка.

Такая подозрительная схема «сравнительно законного отъема» государственной собственности очень часто практиковалась в 90-е и начале нулевых.

Обязанности государства без прав?

Означает ли все вышеизложенное, что владельцы и арендаторы незаконного самостроя кругом неправы, а им никак нельзя помочь?

Конечно же, нет. Они вправе защищать свои права в судебном порядке путем признания права собственности, а также вправе предъявить требования о компенсации к предыдущим собственникам самостроя, либо к лицам, которые незаконно сдали его в аренду.

В области городской застройки давно пора переходить к цивилизованным методам взаимодействия –правовое безвременье давно закончились. Но надо помнить, что, кроме прав отдельно взятых собственников самостроя, есть и права миллионов других граждан-налогоплательщиков – на комфортную, безопасную жизнь в столице.

Наконец, у государства должны быть не только обязанности обеспечивать безопасность граждан от террористических угроз и городских катастроф, но и права для реализации этих обязанностей.

Источник: adv-simfi.ru

О взыскании с Росреестра убытков за снос самовольной постройки

В декабре 2019 года Тушинский районный суд Москвы принял решение о признании премиального жилого комплекса Loft River самовольной постройкой и его сносе. На момент написания статьи решение обжалуется , но на его примере можно проиллюстрировать несколько важных тезисов:

Если доказать, что Росреестр внес в ЕГРН незаконные или недостоверные сведения о здании, в результате чего оно будет снесено по решению суда, лица, которые приобрели эту недвижимость, положившись на достоверность сведений в ЕГРН, могут потребовать с Росреестра возмещение причинённых убытков.
Запись в ЕГРН и ипотека банка не гарантируют отсутствие проблем с недвижимостью.

Коротко о деле

Я не участвовал в этом споре и мои выводы основаны на решении суда и открытых источниках – данных Росреестра.

Вот, что следует из этих документов: еще в 2002 году ОАО «109 специализированное строительное управление» приватизировало 3 одноэтажных здания (складские помещения) на территории охраняемой природной зоны «Природно-исторический парк «Москворецкий». Потом эти здания приобрело ЗАО «Пост-М», и, без разрешения на строительство и необходимых экспертиз, на месте старых складов возвело современный премиальный жилой комплекс Loft River с подземным этажом. Апартаменты были распроданы гражданам и юридическим лицам, многие из которых воспользовались ипотечным кредитованием.

Так как разрешительной документации нет, здания, по мнению Тушинского суда, являются самостроем и подлежат сносу. Кроме того, комплекс возведен на территории особо охраняемой природной территории – это недопустимо и нарушает закон. Мы не знаем, устоит ли решение районного суда в вышестоящих инстанциях, но факт остаётся фактом: по крайней мере, суд первой инстанции считает, что Loft River – самострой.

Как Росреестр мог зарегистрировать право собственности на эти здания?

Если коротко – никак, точнее, он не должен был это делать.

Цитата из судебного решения:

«..Ранее размещенные на земельном участке с кадастровым номером * одноэтажные здания площадью 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м, снесены. Несмотря на отсутствие разрешения на строительство, положительного заключения государственной экологической экспертизы, разрешения на ввод в эксплуатацию зданий с кадастровыми номерами * площадью 3383,4 кв.м., * площадью 2729,7 кв.м, и * площадью 38,9 кв.м., Управлением Росреестра по г. Москве и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости, а именно изменены характеристики снесенных ЗАО «Пост-М» 2 складских помещений и пункта КПП в части увеличения этажности, площадей и назначения данных объектов 1970-х годов постройки. Таким образом, под видом складов и пункта КПП с площадями 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м. 1970 и 1979 годов постройки зарегистрированы права ЗАО «Пост-М» на 3 нежилых здания с площадями 3383,4 кв.м., 2729,7 кв.м, и 38,9 кв.м, возведенных в 2013-2015 годах. …

Таким образом, суд установил, что в Росреестр были внесены данные об изменении этажности и площади заданий, что является, как минимум, реконструкцией здания (согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для регистрации подобных изменений в ЕГРН требуется представить в Росреестр разрешительную документацию и акт ввода в эксплуатацию. Суд установил, что эти документы представлены не были.

П. 3 ч.1 Ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон 218-ФЗ») устанавливает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления регистрации или отказа в государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав.

П. 216 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – «Регламент») устанавливает:

«При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

наличие всех необходимых документов;
наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;
необходимость направления межведомственного запроса;
действительность поданных заявителем документов;
соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;
наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;
соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;
отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации)».

Правовая экспертиза проводится в том числе в отношении документов, представленных для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, внесения изменений в записи ЕГРН, в том числе, в целях исправления технической ошибки…» (п. 217 Регламента).

Таким образом, Регистратор, выполняя установленный Регламент, мог и должен был выявить несоответствие представленных документов вносимым в ЕГРН изменениям относительно зданий, и отказать в регистрации в ЕГРН изменений, связанных с увеличением площади и этажности зданий.

Тем не менее, Росреестр зарегистрировал право собственности на вновь возведенные здания, а банки охотно брали эту недвижимость в качестве залога, выдавая гражданам и организациям ипотечные кредиты.

Обсудим на этом примере два распространённых заблуждения:

Заблуждение №1. Запись о праве собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – гарантия его легитимности.

Так должно быть, но на практике это не всегда так.

Задача сотрудников Росреестра – проверить легитимность и достаточность представленных документов, и только после этого осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Как было сказано выше, если бы регистратор действовал профессионально и добросовестно, он бы не зарегистрировал права на жилой комплекс без необходимой разрешительной документации, и тогда не пострадали бы граждане, купившие свои апартаменты, доверившись записи в ЕГРН.

Но есть и хорошие новости.

Ст. 66, 67 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривают ответственность Росреестра и регистратора за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных нормативными актами.

Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.

В п. 2.1., ст. 66 Закона №218-ФЗ, указывается, что в размер убытков, причиненных в связи с внесением по вине органа регистрации прав в ЕГРН незаконных или недостоверных сведений о здании и подлежащих возмещению лицу, которое приобрело такие здание, право собственности на которые ранее было зарегистрировано, в случае принятия в отношении таких объектов решения о сносе самовольной постройки … включаются:

рыночная стоимость здания, сооружения или другого строения в случае их сноса;
разница между рыночной стоимостью созданных здания, сооружения или другого строения и рыночной стоимостью таких здания, сооружения или другого строения, определенной исходя из их параметров, соответствующих установленным требованиям, в случае их приведения в соответствие с установленными требованиями;
убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками здания, сооружения или другого строения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода;
расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случае, если такие снос или приведение в соответствие с установленными требованиями осуществлены указанным лицом».

Таким образом, у граждан и компаний, приобретших недвижимость в Loft River, есть шансы получить компенсацию от государства, если здания будут снесены.

Нужно сразу оговориться, что судебной практики по таким делам крайне мало. Придется доказывать причинно-следственную связь между действиями Росреестра и размером нанесённых убытков. Но если задания снесут, делать это все равно придётся, так как с застройщиков получить ничего не удастся в силу их очевидной неплатежеспособности

Заблуждение №2. Наличие ипотеки банка гарантирует, что с недвижимостью все в порядке.

Распространенное заблуждение покупателей недвижимости гласит: «Если банк «работает с объектом» – выдает кредит под залог недвижимости – то с недвижимостью все в порядке».

Конечно, банковские юристы проверяют недвижимость перед тем, как банк одобрит кредит под ее залог. Но во всех банках делают это по-разному, в зависимости от компетентности юристов и отточенности бизнес-процесса. В частности, из решения Тушинского суда следует, что под залог помещений в жилом комплексе Loft River выдавали кредиты:

АО «КБ «Дельтакредит»
АО «КБ «Московское ипотечное агентство»
ООО «Коммерческий банк инвестиций и социального развития»
ПАО «Транскапиталбанк»
АО «Банк профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность»

Дело в том, что банк почти ничем не рискует. В случае если суд признает объект самовольным строением и обяжет владельца снести его, залоговое имущество, под которое выдавалась ипотека, будет потеряно, но это не снимет с заемщика обязательство вернуть кредит банку. Всю сумму кредита придется вернуть вне зависимости от обстоятельств и возможностей владельца.

То есть человек, купивший такой объект, останется без собственных денег, внесенных в качестве платы за недвижимость, и будет, к тому же, должен банку, который потребует досрочно вернуть кредит, так как предмет залога утерян.

Конечно, если у человека не будет средств на погашение кредита, он может обратиться с заявлением о признании его банкротом и суд спишет долг. Но банку проще выдать несколько тысяч кредитов и потерять деньги на одном из таких уникальных проблемных объектов, как Loft River, чем налаживать у себя работу высококвалифицированных юристов по недвижимости.

Кому какое дело до людей, оставшихся без жилья? Спасение утопающих – дело рук самих утопающих.

Поэтому заемщики сами должны позаботиться о юридической проверке приобретаемого объекта, а не уповать на квалификацию и добросовестных банковских юристов.

Пример комплекса Loft River наглядно демонстрирует, что каким бы элитным не был жилой комплекс, какие бы банки не выдали ипотеку под залог этой недвижимости, если закон нарушен, недвижимость могут снести. Даже регистрация права в ЕГРН не поможет. Как сказал Мэр Москвы Сергей Собянин: «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

Да, теоретически можно будет получить какое-то возмещение от государства, но в каком размере и удастся ли вообще?

Выход один: не уповать на регистрацию права в ЕГРН и компетентность банковских юристов, а заказывать самостоятельно полную юридическую проверку недвижимости у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Источник: www.nedelkopartners.ru