Решение защита прав долевое строительство

I. Виды гражданской ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры

Законодательство содержит сразу три вида гражданской ответственности застройщика за несоблюдение срока передачи квартиры – неустойка, штраф, возмещение морального вреда.

1.1. Неустойка

часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Формула расчета неустойки, если дольщик – физическое лицо:

Н = ЦД х 1/300СР х КДП х 2, где:

ЦД – цена договора участия в долевом строительстве

Защита прав участников долевого строительства

СР – ставка рефинансирования (число СР в процентах следует перевести в дробное число путем деления на 100)

КДП – количество дней просрочки

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

1.2. Штраф за отказ исполнить в добровольном порядке законные требования потребителя:

п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей:

Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки, присужденной в пользу потребителя

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона) (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Штраф в размере 50% суммы, присужденной потребителю судом, взыскивается не в доход государства, а в пользу потребителя, либо в пользу потребительских обществ

Штраф, установленный нормой пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, по своей правовой природе является неустойкой – мерой ответственности ответчика перед первоначальными кредиторами за отказ в добровольном удовлетворении их требований о выплатах денежных средств (Решение от 22.05.2017 Арбитражного суда Московской области дело А41-6551/17).

1.3. Моральный вред:

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Моральный вред подлежит компенсации, лишь потому что нарушены права потребителя. Ранее суды просили истца представить доказательства, того что он страдал. Теперь доказывать нравственные страдания не надо.

Определение Конституционного суда РФ от 16 октября 2001 г. N 252-О: Прямая обязанность компенсации морального вреда, причиненного действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в случаях, предусмотренных законом, закреплена в пункте статьи 1099 ГК Российской Федерации. В целях дополнительной правовой защиты потребителя как слабой стороны в правоотношении упрощенный порядок компенсации морального вреда установлен статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Презюмировав сам факт возможности причинения такого вреда, законодатель освободил потерпевшего от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий.

II. Законодательное стимулирование потребительского терроризма

Дольщик, получивший квартиру с просрочкой, как правило, не планирует требовать неустойку с застройщика. Ведь подавляющее большинство квартир все равно заселяется через 1-2 года после ввода дома в эксплуатацию. Нанимать адвоката, которому надо платить аванс, либо самостоятельно готовить и заявлять исковые требования, выступать истцом в суде в случае просрочки передачи квартиры, сами дольщики обычно не собираются.

Почва для развития потребительского терроризма вытекает из наличия в законодательстве двух способов кардинального упрощения механизма извлечения дохода юридическими посредниками из случая просрочки передачи квартиры дольщику.

Способ 1. Особый статус организаций, выступающих в защиту прав потребителей

Законодательство стимулирует провоцирование дольщиков на потребительский терроризма со стороны т.н. » организаций, выступающих в защиту прав потребителей». В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей гарантированное вознаграждение они получают по решению суда в виде 50% от суммы штрафа:

• Решение от 15.05.2017 Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края дело № 2-1540/2017.
• Решение от 15.05.2017 Домодедовского городского суда (Московской области) дело №2-1289/2017.
• Решение от 03.05.2017 Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики Дело № 2-1484/2017.

В отличие от адвокатов, эти организации не берут авансов с клиентов. Им достаточно доверенности.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Способ 2. Манипуляции с уступкой прав требований неустойки

Профессиональные потребительские террористы нередко идут на немедленную передачу части будущих доходов от своей деятельности дольщику еще до судебного разбирательства с застройщиком. Они предлагают дольщику выкупить у него права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником-застройщиком права участника долевого строительства, путем заключения договора уступки. При этом договор уступки дольщик заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

В последующем, лицо – цессионарий по договору уступки прав требований неустойки от своего имени обращается с исковым требованием к застройщику в суд. В этом случае позиция застройщика более уязвима, т.к. возникает спор хозяйствующих субъектов. Арбитражная практика, в отличие от практики судов общей юрисдикции, в подавляющем большинстве случаев не удовлетворяет ходатайства застройщика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК Российской Федерации (смотри ниже пункт 3.2 настоящей публикации).

При этом Арбитражные суды указывают, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», которым руководствуются Арбитражные суды при вынесении решения).

Арбитражные суды обосновывают свою позицию, отказывая в применение статьи 333 ГК РФ следующим: Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения… Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011).

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/2009 необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику (застройщику) получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения. Применяемые истцом при расчете размер неустойки (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ) не является чрезмерно высоким, соответствует сложившейся практике договорных отношений и не превышает двукратной учетной ставки Банка России.

В результате судебные органы выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика в пользу индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций (Решение Арбитражного суда Московской области от 22.05.2017 дело А41-6551/17). Совокупная сумма взысканных на основании решения арбитражного суда уступленных неустоек и штрафа, зачастую в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства (Решение Арбитражного суда Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).

III. Как застройщику снизить потери от потребительского терроризма

3.1. Изменения в договор участия в долевом строительстве

Самый простой способ избежать выплат – внести изменения в договор участия в долевом строительстве в части сроков передачи квартиры. Многим застройщикам, которые ведут постоянный диалог с дольщиками в процессе строительства, это удается. Все зависит от сложившегося уровня доверительных отношений.

Следует обратить внимание, что внесение изменений в договор участия в долевом строительстве требует регистрации в Росреесте. Так, в 2015 году было зарегистрировано 158 240 изменений в ДДУ (23,3% от числа зарегистрированных ДДУ). В 2016 году было зарегистрировано 168 658 изменений в договор участия в долевом строительстве (24% от общего количества регистраций ДДУ).

3.2. Неустойка и штраф могут быть снижены

ст. 333 ГК Российской Федерации:

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

2.3. Штраф применяется не всегда

В случае не использования дольщиком внесудебного порядка предъявления требования к застройщику о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не применяется.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и дольщиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязался передать его участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира. В установленный договором срок дольщик внес полную стоимость объекта долевого строительства. Однако ответчиком в установленный срок квартира не была передана.

На этом основании дольщик просил суд взыскать с ответчика в его пользу неустойку за нарушение сроков исполнения условий заключенного с ответчиком договора о долевом участии в строительстве, штраф в размере 50% за отказ в добровольном порядке исполнить требования истца как потребителя, компенсацию морального вреда, судебные расходы по оплате услуг представителя.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 4 августа 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с застройщика в пользу участника долевого строительства неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, расходы по оплате услуг представителя, а также государственную пошлину в доход местного бюджета.

В последующем Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда при рассмотрении дела в апелляционной инстанции указала, что только при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате законной неустойки и не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Суд апелляционной инстанции свою позицию основывал на следующих нормах. Согласно пункту 5 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке. Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, в случае, когда требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, как следует из материалов дела дольщик не обращался с требованием о взыскании неустойки к застройщику до подачи иска в суд, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для взыскания штрафа, и решение суда в этой части следует признать незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе во взыскании штрафа (Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2016 г.).

2.4. Наличие встречных требований

По результатам обмера квартиры ее площадь может оказаться больше, чем та, за которую заплатил дольщик. В таком случае у дольщика возникает обязанность по доплате. Имеются судебные прецеденты, когда неустойка рассчитывается не по сроку между датой передачи, установленной договором и датой фактической передачи квартиры, а по сроку между окончательным расчетом за квартиру и датой фактической передачи. Так, решением Арбитражного суда от 06.04.2017 по делу А41-896/2017 отказано во взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры, установленного договором в виду увеличения итоговой площади квартиры по результатам обмеров БТИ.

2.5. Устанавливать в ДДУ ограничения по уступке

Рекомендуется в договоре участия в долевом строительстве устанавливать, что любая уступка прав требований дольщиком, вытекающая из обязательств, предусмотренных ДДУ возможна только с согласия застройщика.

Есть судебная практика, когда признаны недействительными договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенные дольщиком без согласия застройщика.

Из материалов дела следует, что между застройщиком и дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве, а также дополнительно соглашение, по условиям которых, застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, а дольщик обязался профинансировать строительство объекта, на основании чего у последнего возникло право требования квартир. Между тем, как следует из материалов дела, между цедентом (дольщиком) и цессионарием без согласия застройщика заключены договоры (спорные договоры) по уступке прав требований в отношении 14 квартир. Указанная спорная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску застройщика только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки (в данном случае новый дольщик) знала или должна была знать об указанном запрете (часть 2 статьи 382 ГК РФ).

Рассмотренное решение суда относится к уступке права требования к застройщику исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. В основном позиция суда основывалась на общих нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем представляется, что данная судебная практика может быть распространена и на институт уступки прав требования неустойки.

2.6 Определение подсудности рассмотрения споров между дольщиком и застройщиком в ДДУ

Разные суды и даже судьи могут назначать самый разный размер компенсации по делам, касающимся одного и того же строительного объекта. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 67 ГПК РФ).

Согласно статье 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

Представляется, что определение в ДДУ подсудности по всем делам, связанным с рассмотрением споров с участниками долевого строительства в суде по месту нахождения застройщика, сконцентрирует все иски в одном месте. При большом количестве поданных исковых требований дольщиков, судьям будет очевидно, что если удовлетворить все в полном объеме или с большими суммами, то застройщик не сможет достроить дом, не хватит финансовых средств на строительство и погашение неустойки и других выплат дольщикам. Поэтому суды по месту нахождения застройщика, как правило, существенно снижают размер выплат, могут для всех установить определенный лимит.

P.S. После выхода публикации в редакцию прислал слайды на тему «Правовые основания потребительского терроризма» Андрей Кирсанов (на фото), заместитель генерального директора MR Group, член Комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы, к.ю.н. Скачать слайды можно здесь.

Источник: erzrf.ru

Ответы на вопросы участников онлайн слушаний «Обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства в условиях новых экономических вызовов»

7 апреля 2020 года Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провел первые онлайн слушания «Обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства в условиях новых экономических вызовов», в которых приняли участие более 1500 дольщиков со всей страны.

В ходе мероприятия обманутые дольщики выходили в прямой эфир и направляли письменные вопросы, на которые в режиме онлайн активно отвечали сотрудники ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее Фонд). К сожалению, на мероприятии не удалось ответить на все вопросы граждан. В этой связи Фонд дополнительно подготовил ответы на вопросы пострадавших граждан:

1. Готовность домов вместе с коммуникациями под 80%. Была информация по телевидению, что в первую очередь будут достраивать дома именно с большим процентом готовности, так ли это? Будет ли компенсация (неустойка) за отсроченное строительство, как указано в ДДУ?

Степень готовности объекта не является фактором, который влияет на сроки подготовки материалов для Наблюдательного совета публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и на сроки рассмотрения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на Наблюдательном совете Фонда.

После получения ходатайства от субъекта Российской Федерации с перечнем проблемных объектов, в отношении которых требуется применение механизмов, используемых Фондом, Фонд инициирует запрос документов у конкурсных управляющих застройщиков, проведение строительно-технических экспертиз и оценок рыночной стоимости 1 кв. метра в отношении каждого из заявленных субъектом Российской Федерации объектов.

В случае, если банкротство застройщика на момент получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации не инициировано, Фонд вправе инициировать его
на основании собственного заявления, так как наличие конкурсного производства является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда.

Вопросы о восстановлении прав граждан – участников строительства объектов,
в отношении которых все указанные процедуры завершены и в отношении которых Фондом произведены все необходимые расчеты, предлагаются к включению в повестку Наблюдательного совета Фонда.

В соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан − участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее − Закон № 218-ФЗ) некоммерческая организация Фонда при передаче ей обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), не несет ответственность за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязана передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

2. Как сменить конкурсного управляющего на аккредитованного в ДОМ.РФ?

Основания для освобождения и отстранения конкурсного управляющего установлены статьями 144 и 145 Закона о банкротстве, а также пунктом 19 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 151-ФЗ).

В соответствии с частью 2.1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в делах о банкротстве застройщиков, которые возбуждены после 01.01.2018, конкурсными управляющими утверждаются только конкурсные управляющие, аккредитованные Фондом.

В случае, если банкротство застройщика инициировано до 01.01.2018 и утвержденный конкурсный управляющий не имеет аккредитации в Фонде, для его смены на конкурсного управляющего, аккредитованного в Фонде, необходимы основания, предусмотренные статьями 144 и 145 Закона о банкротстве.

3. Власти можно привлечь к административной ответственности, если они не предоставляют сведения в ЕРПО. Кто и как может помочь составить исковое заявление?

Единый реестр проблемных объектов (далее − ЕРПО) формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами Российской Федерации.

Вместе с тем в настоящее время реализована возможность сообщить о проблемном объекте с использованием формы обратной связи на сайте по адресу: наш.дом.рф.

Таким образом, при наличии оснований для включения объекта в ЕРПО, установленных нормами Закона № 151-ФЗ, гражданин имеет возможность сообщить о таком объекте самостоятельно.

В случае подтверждения наличия у объекта признаков проблемного, сотрудники Фонда самостоятельно свяжутся с субъектом Российской Федерации и разместят необходимую информацию в единой информационной системе жилищного строительства для включения указанного объекта в ЕРПО.

4. Нельзя ли выпускать какие-нибудь методички или обучающие курсы для аккредитованных конкурсных управляющих? (Ну не можем же мы их постоянно менять из-за не осведомлённости, каждый заявляет, что взаимодействия с Фондом не разработано).

Фонд проводит постоянную работу с конкурсными управляющими, направленную
на разъяснение механизмов применения Закона № 218-ФЗ и регламентов взаимодействия с Фондом. В Фонде сформировано отдельное подразделение, ответственное
за взаимодействие с конкурсными управляющими. Сотрудники указанного подразделения находится в постоянном рабочем контакте с конкурсными управляющими как в период подготовки материалов для Наблюдательного совета Фонда, так и после его проведения. Фондом для конкурсных управляющих разработана специальная информационная система, которая позволяет в удобном единообразном формате систематизировать данные, получаемые конкурсными управляющими от кредиторов, и формировать реестры и выписки по установленным образцам и требующимся шаблонам, что существенно облегчает
и ускоряет информационный обмен между Фондом и конкурсным управляющим. Кроме того, регулярно проходят встречи с конкурсными управляющими, аккредитованными Фондом, и их сотрудниками, в ходе таких встреч работники Фонда консультируют и отвечают на имеющиеся вопросы.

Таким образом, конкурсным управляющим предоставляется вся необходимая информация о порядке взаимодействия с Фондом в целях подготовки материалов в отношении проблемных объектов для рассмотрения на Наблюдательном совете Фонда.

5. Как попасть на Наблюдательный совет в установленные Законом сроки при условии множественных нарушений КУ (затягивание сроков передачи реестра, уведомления о постановке в реестр не отправляются вовремя, и др.)?

Наличие полученных от конкурсного управляющего документов в отношении проблемного объекта, в том числе реестра требований участников строительства, является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда.

В соответствии с частью 2.3-1. статьи 201.1 Закона о банкротстве в течение семи рабочих дней, следующих за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или вынесения определения о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий направляет в Фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность должника, а также обеспечивает возможность ознакомления со всеми документами застройщика.

Согласно части 2.3-2 статьи 201.1 Закона о банкротстве неисполнение предусмотренных частью 2.3-1 статьи 201.1 Закона о банкротстве обязанностей является основанием для аннулирования аккредитации арбитражного управляющего, аккредитованного Фондом, и обращения Фонда в арбитражный суд с ходатайством об отстранении арбитражного управляющего от исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве застройщика.

Вместе с тем в рамках подготовки материалов в отношении проблемных объектов
для рассмотрения на Наблюдательном совете Фонда Фонд запрашивает необходимые документы не только у конкурсных управляющих, но и дополнительно путем направления запросов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и государственные органы субъектов Российской Федерации.

6. Почему Банк «ДОМ.РФ» отказывает в рефинансировании обманутым дольщикам, что объект — недострой?

Кредитный договор не является публичным, поскольку из специального нормативно-правового регулирования и экономической сущности отношений в сфере потребительского кредитования следует, что при решении вопроса о предоставлении конкретному физическому лицу денежных средств, кредитная организация оценивает его личные характеристики, в том числе кредитоспособность, финансовое положение, возможность предоставления обеспечения по кредиту, наличие или отсутствие ранее предоставленных кредитов, степень их погашения и т. д.

Банк, оценивая свои риски, вправе отказать в предоставлении кредита
или рефинансирования действующего кредита потенциальному заемщику.

Вместе с тем в случае принятия Наблюдательным советом Фонда решения о завершении строительства проблемного объекта в АО «Банк ДОМ.РФ» сформирована положительная практика перекредитования. В случае направления заявителем соответствующей заявки в АО «Банк ДОМ.РФ», она будет рассмотрена и по ней будет принято решение.

7. Возможно ли в текущем году реализовать механизм, предусмотренный Законом 218-ФЗ — банкротство недобросовестного застройщика?

После получения ходатайства от субъекта Российской Федерации с перечнем проблемных объектов, в отношении которых требуется применение механизмов, используемых Фондом, в случае, если банкротство застройщика на момент получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации не инициировано, Фонд вправе инициировать его на основании собственного заявления, так как наличие конкурсного производства является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда.

При этом в соответствии с частью 2.6 статьи 201.1 Закона о банкротстве на момент подачи Фондом заявления должник должен отвечать признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества, установленным Законом о банкротстве.

8. Есть ли возможность рассмотреть особые условия для домов (не объектов в целом, если в этом сложности) высокой степени готовности? Ведь в этом случае, в столь сложное время, есть возможность очень сильно помочь людям, которые остаются и без жилья, и без работы. Но с ипотеками.

Процедура принятия решения Наблюдательным советом в отношении проблемных объектов, установленная Законом № 218-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан − участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее − Правила), едина
для всех проблемных объектов, вне зависимости от степени готовности.

9. Как будут защищены дольщики по вопросу обеспечения инженерной и транспортной инфраструктур в проблемных ЖК? Ведь не секрет, что вводят дома в эксплуатацию без котельной, без пешеходных дорог и т.д. В лучшем случае с временным генератором, подвергая риску жизнь и здоровья граждан.

В соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ решение Наблюдательного совета
о финансировании принимается в отношении проблемного объекта, при этом, в случае принятия решения о завершении строительства объекта указанные мероприятия будут включать в себя все действия по подключению объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, необходимые для его нормального функционирования.

Обязательства по финансированию строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры несет субъект Российской Федерации в целях соответствия объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

10. Предусмотрены ли выплаты обманутым членам ЖСК? Если да, то в каком порядке?

Принятие Наблюдательным советом Фонда решений в отношении жилищно-строительных кооперативов, за исключением жилищно-строительных кооперативов, созданных в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве, осуществляется в том же порядке, как и в отношении застройщиков, имеющих иные организационно-правовые формы, без каких-либо особенностей.

Принятие Наблюдательным советом Фонда решений в отношении жилищно-строительных кооперативов, созданных в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве, осуществляется в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2019 № 1680 «Об утверждении Правил выплаты возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок».

11. Возможна ли передача объекта Фонду, в случае кратковременного возобновления строительства застройщиком?

Решение о привлечении Фонда для решения ситуации по проблемным объектам
с применением механизмов, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, принимает субъект Российской Федерации. При этом объект должен обладать признаками проблемного объекта, установленными Законом № 151-ФЗ. Субъект Российской Федерации может принять решение о направлении сведений об объекте в Фонд в том числе в случае кратковременного возобновления строительства застройщиком, если имеются основания полагать, что застройщик не исполнит обязательства по завершению строительства указанного объекта.

12. Разрабатывается ли законодательно механизм выделения квартир для обманутых дольщиков в других строящихся домах (на какой стадии решения этот вопрос)?

Механизмы, используемые Фондом, установленные Законом № 218-ФЗ,
не предполагают предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.

Вместе с тем, помимо применения механизмов, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, субъект Российской Федерации вправе самостоятельно восстанавливать права участников строительства проблемных объектов путем реализации региональных программ, которые могут предполагать предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.

13. Кто принимает окончательное решение при определении целесообразности бюджетного или внебюджетного финансирования строительства проблемного объекта?

Решение о направлении сведений о проблемных объектов в Фонд с целью применения в отношении таких объектов механизмов, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, принимает субъект Российской Федерации самостоятельно.

Решение о завершении строительства проблемных объектов или выплате участникам строительства проблемных объектов денежного возмещения в отношении проблемных объектов, сведения о которых представлены субъектами Российской Федерации в Фонд, принимает Наблюдательный совет Фонда в соответствии с Законом № 218-ФЗ и Правилами.

В соответствии с пунктом 6 Правил в решении о финансировании отдельно указываются объем финансирования из средств компенсационного фонда Фонда и объем финансирования из средств имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований, иного имущества Фонда.

14. Согласно «Методике расчета размера возмещения гражданам — участникам строительства по договорам…» (ПП РФ №1415) рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения принимается с учетом «стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства». Каким образом будут восстановлены права обманутых дольщиков (при оценке по «Методике…» ПП РФ №1415) за равнозначные квартиры на одном объекте при одинаковой стоимости таких квартир по договорам, но разной степени строительной готовности этих квартир на дату открытия конкурсного производства?

При определении рыночной стоимости 1 кв. метра объекта незавершенного строительства в целях расчета размера возмещения участникам строительства проблемного объекта в соответствии с Законом № 218-ФЗ, Правилами и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства» возмещения гражданам − участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» учитывается степень строительной готовности объекта в целом, а не отдельных помещений.

Таким образом, при определении рыночной стоимости 1 кв. метра объекта незавершенного строительства строительная готовность всех помещений указанного объекта будет одинаковая и будет соответствовать степени строительной готовности объекта в целом.

15. Где можно ознакомиться, подано ли субъектом РФ ходатайство по ЖК о внесении в программу Фонда?

Проблемные объекты, сведения о которых представлены субъектами Российской Федерации в Фонд, либо сведения о которых планируется представить субъектами Российской Федерации в Фонд, имеют соответствующий статус в единой информационной системе жилищного строительства, размещенной в общем доступе в сети Интернет, на сайте по адресу: наш.дом.рф, а так же перечислены на сайте Фонда с указанием текущего статуса и сроков подготовки материалов, оценок и экспертиз для рассмотрения Наблюдательного совета Фонда.

16. Решением суда дольщики признаны проблемными. Но объект не включают в ЕРПО, т.к. наш застройщик не банкрот, но объект по факту не строится. Что делать?

Основания для включения объекта в ЕРПО установлены нормами Закона № 151-ФЗ,
под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик которых признан банкротом и в отношении него осуществляется одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Законом о банкротстве.

При наличии одного из указанных признаков объект может быть признан проблемным и включен в ЕРПО.

ЕРПО формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами Российской Федерации.

Вместе с тем в настоящее время реализована возможность сообщить о проблемном объекте с использованием формы обратной связи на сайте по адресу: наш.дом.рф.

Таким образом, при наличии оснований для включения объекта в ЕРПО, установленных нормами Закона № 151-ФЗ, гражданин имеет возможность сообщить о таком объекте самостоятельно.

В случае подтверждения наличия у объекта признаков проблемного, представители единой информационной системы жилищного строительства направят запрос контролирующему органу в субъекте Российской Федерации о корректировке ЕРПО − включении указанных объектов в данный реестр.

17. Распространяется ли мораторий на возбуждение дел о банкротстве на Фонд? Возможно ли в условиях введения ограничительных мер применение мероприятий по банкротству застройщиков через Фонд?

Условия распространения моратория в том числе на возбуждение дел о банкротстве застройщиков будут определены соответствующим нормативным актом после его принятия в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Ответить на указанный вопрос представляется возможным после вступления в законную силу соответствующего нормативного акта.

18. В условиях карантина должны ли КУ продолжать формирование и передачу реестра и почему их работа не организуется удаленно? Контролирует ли это Фонд? Что делается для помощи дольщикам в условиях карантина?

Работа Фонда в условиях карантина осуществляется полностью в штатном режиме, часть работников переведена на удаленный режим работы, вместе с тем все рабочие процессы Фонда функционируют без изменений. Об этом в том числе, свидетельствуют принимаемые Наблюдательным советом Фонда новые решения в отношении проблемных объектов, а также осуществление Фондом выплат участникам строительства проблемных объектов, вопросы о восстановлении прав граждан – участников строительства которых рассмотрены Наблюдательным советом.

При этом конкурсные управляющие сами вправе определять формат взаимодействия с гражданами, помимо предусмотренного законом дистанционного взаимодействия через абонентский ящик, информация о котором размещена в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Вместе с тем Фонд в штатном режиме осуществляет взаимодействие с конкурсными управляющими в целях подготовки материалов в отношении проблемных объектов для рассмотрения на Наблюдательном совете Фонда и контролирует сроки предоставления конкурсными управляющими всей необходимой информации.

19. Влияет ли на принятие решения Наблюдательного совета Фонда о бюджетном финансировании проблемного объекта (в стадии банкротства) отсутствие комплекта проектно-сметной и исходно-разрешительной документации? Правомерно ли требование МЖП МО к банкроту о создании таких документов?

В соответствии с частью 3.3 статьи 13.3. Закона № 218-ФЗ Фонд принимает решение
о нецелесообразности финансирования (за исключением случаев, если решением Правительства Российской Федерации установлено иное) при соблюдении одного
из следующих условий:

• застройщик не является юридическим лицом;
• застройщик привлекал денежные средства и (или) имущество участников строительства, не имея прав на земельный участок (право собственности или иное имущественное право), который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства или объект инфраструктуры;
• застройщик осуществлял строительство объекта незавершенного строительства
  без полученного в установленном законодательством Российской Федерации
  о градостроительной деятельности порядке разрешения на строительство;
• договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства для строительства объекта, в отношении которого Фондом принимается указанное в части 3.1 статьи 13.3. Закона № 218-ФЗ решение, заключен с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
  в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и представлен
  на государственную регистрацию после 01.07.2018;
• договор, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места
  и нежилого помещения, с первым участником строительства заключен после 01.07.2019.

Таким образом, наличие разрешения на строительство является обязательным условием для возможности принятия решения Наблюдательным советом Фонда о целесообразности финансирования в отношении проблемного объекта, вместе с тем даже при отсутствии разрешения не строительство решение по объекту может быть принято на основании отдельного решения Правительства Российской Федерации. При этом отсутствие проектной документации не является обязательным условием для принятия решения Наблюдательным советом Фонда о целесообразности финансирования в отношении проблемного объекта.

20. Имеется ли в настоящее время механизм изъятия проектной документации по проблемному объекту у прежнего застройщика или же при достройке объекта надо заново разрабатывать документацию на объект?

В соответствии с частью 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений обо всех участниках строительства конкурсному управляющему.

Во исполнение части 2.3-1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в течение семи рабочих дней, следующих за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или вынесения определения о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий направляет в Фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность должника, а также обеспечивает возможность ознакомления со всеми документами застройщика.

Согласно части 2.3-2. статьи 201.1 Закона о банкротстве неисполнение предусмотренных частью 2.3-1 статьи 201.1 Закона о банкротстве обязанностей является основанием для аннулирования аккредитации арбитражного управляющего, аккредитованного Фондом.

Таким образом, механизмы изъятия Фондом проектной документации у застройщика проблемного объекта предусмотрены Законом о банкротстве, вместе с тем возможность получить проектную документацию как у застройщика, так и у субъекта Российской Федерации имеется не всегда, в ряде случаев ее приходится восстанавливать.

21. Какова процедура подачи региональной властью заявки в Фонд о выделении средств на запуск и финансирование процедуры банкротства недобросовестного застройщика для выплат компенсаций пострадавшим гражданам? В чьих полномочиях (и какова процедура) оценки состояния дома на предмет возможности его достройки или выплаты денежной компенсации пострадавшим?

Процедура установлена Законом № 218-ФЗ и Правилами, субъект Российской Федерации направляет в Фонд ходатайство с приложением перечня проблемных объектов, в отношении которых требуется применение механизмов, используемых Фондом, с указанием объема софинансирования субъектом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 Правил основанием для рассмотрения Фондом поступивших от субъектов Российской Федерации ходатайств является решение Председателя Правительства Российской Федерации либо по его поручению решение Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации.

В соответствии с Законом № 218-ФЗ процедуры по проведению строительно-технической экспертизы и оценке рыночной стоимости 1 кв. метра в отношении проблемных объектов проводятся по инициативе Фонда после получения ходатайства субъекта Российской Федерации независимым оценщиком, привлеченным Фондом.

22. Нашел на сайте наш.дом.рф в Едином реестре проблемных объектов свой объект, как узнать, что я есть в списке?

В ЕРПО, формируемом в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами Российской Федерации, в отношении каждого проблемного объекта указан предполагаемый механизм восстановления прав граждан.

Помимо этого, те проблемные объекты, сведения о которых уже предоставлены субъектами Российской Федерации в Фонд, перечислены на сайте Фонда с указанием текущего статуса и сроков подготовки материалов, оценок и экспертиз для рассмотрения Наблюдательным советом Фонда.

Вместе с тем, если в отношении объекта введена процедура банкротства, то помимо информации размещенной арбитражным управляющим на ресурсе Единого федерального реестра сведений о банкротстве, конкурсный управляющий по запросу Фонда, после получения ходатайства субъекта РФ направляет в Фонд реестр требований участников строительства, после чего кредиторы могут проверить наличие своих требований в реестре и их корректность с помощью сервиса на сайте Фонда.

Источник: pravadolshhikov.ru

6 механизмов защиты участников долевого строительства

По сравнению с приобретением уже построенного жилья, покупка квартиры в строящемся здании выгодно отличается по стоимости, и для многих людей ожидание – приемлемая цена экономии. Но случается и так, что права граждан, вступивших в отношения такого рода, нарушаются. Тогда необходимо принять меры, соответствующие закону. Процедур, целью которых является защита прав дольщиков по договору долевого участия (приобретателей квартир по данной схеме), существует достаточно много.

Законодательная основа

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» устанавливает порядок, в соответствии с которым должны проходить упомянутые сделки. В отношениях между гражданами и строительными организациями первые объективно являются слабой стороной, к тому же их интересы оказываются более уязвимыми в ситуации, когда они вносят плату заранее за имущество, которого ещё не существует. Именно поэтому законодательство устанавливает ряд гарантий для дольщиков.

Федеральный закон № 214 устанавливает права и взаимные обязанности сторон – застройщика и дольщика. Первый обязан в установленный договором срок передать в собственность дольщика квартиру соответствующего качества в готовом доме. Дольщик обязан своевременно внести плату за имущество.

• приобретатель вносит полную стоимость или часть стоимости ещё не созданного имущества;
• возможно нарушение условий о сроке предоставления квартиры, качестве постройки;
• риск заморозки строительства.

Договор долевого участия, заключаемый в этой ситуации, фиксирует взаимные обязательства сторон, предоставляет возможность обращения в суд, если будут нарушены противоположной стороной обязательства.

Договор долевого участия

Особенностью данного договора является необходимость его государственной регистрации, что создаёт для застройщика дополнительные стимулы выполнить условия.

В любом договоре существует несколько существенных условий, то есть таких, без установления которых недействительным считается весь документ.

• обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация);
• срок передачи готового объекта в собственность приобретателя;
• указание на стоимость объекта и способ выплат;
• гарантийные обязательства застройщика.

Недействительность договора влечёт за собой отсутствие правоотношения, и если по такому договору произведены те или иные выплаты, для застройщика это может кончиться как минимум возвратом средств дольщику, а в особых случаях – обвинением в мошенничестве и обязанностью возместить причинённые своими действиями убытки.

Заключение договора

Рассматриваемый федеральный закон предусматривает несколько мер защиты приобретателя:

1. При гибели дольщика его права по договору могут быть унаследованы.
2. Риск утраты имущества несёт застройщик. То есть если в процессе возведения здание будет по тем или иным причинам уничтожено, его обязанности по договору останутся в силе.
3. В случае, когда квартира приобретается для личного пользования, а не для сдачи её внаём, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Эти гарантии существуют в силу закона, и их невозможно отменить условиями договора.

Существуют некоторые подводные камни при заключении ДДУ, о которых следует помнить. Застройщик может попытаться прописать в договоре пункты, суть которых противоречит закону, чтобы обеспечить себе дополнительные возможности и гарантии. В такой ситуации необходимо вовремя обнаружить нарушение своих прав и потребовать изменения текста договора. К сожалению, гарантированно обнаружить такие подводные камни может только специалист, и поэтому следует проконсультироваться с юристом по поводу текста договора.

Следует осторожно отнестись и к ситуации, когда застройщик настаивает на заключении предварительного договора. Это можно расценить, как способ потянуть время, или попытаться получить деньги с клиента, не создавая обязательства для себя.

Следует понимать, что предварительный договор не содержит прав и обязанностей. Его смысл состоит в фиксации намерения заключить договор на конкретных условиях в будущем.

Права и обязанности создаёт только основной договор. Попытка получить деньги по предварительному соглашению – это нарушение закона, вероятно также, что «застройщик» просто пытается поскорее получить деньги, чтобы после этого бесследно исчезнуть.

Механизмы защиты прав дольщиков

К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком.

Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав.

Существует несколько защитных механизмов:

1. Признание прав дольщика.
2. Неправомерность сделки.
3. Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
4. Завершение правоотношений.
5. Обращение за помощью к государственным органам.
6. Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.

Следует отметить, что выбор варианта защиты обусловлен природой нарушения прав дольщика, а также сложившейся вокруг правоотношения ситуацией.

Признание имущественных прав

Способ защиты применяется, если строительная компания после завершения строительства не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт имущество в собственность приобретателей, или если здание не достроено в срок.

• признание права собственности на жилое помещение;
• признать права на недостроенное здание;
• право на долю в общем имуществе (например, если дольщики не могут адекватно воспользоваться квартирами, и просто хотят вернуть свои деньги).

Требования предъявляются в суде по гражданско-правовому иску к компании-застройщику.

Признание сделки неправомерной

Контрагент по договору долевого участия может потребовать применения судом этой меры в следующих ситуациях:

• заключался с нарушением законодательства;
• заключался лицом, не уполномоченным действовать от имени застройщика;
• не соблюдены установленные законом требования к проектной декларации.

Если суд сочтёт, что требования истца правомерны, ответчику придётся вернуть деньги, выплатить проценты, помноженные на удвоенный объём ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Суд вправе признать договор недействительным в случае, если построенный объект не соответствует указанным в документации параметрам.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки

Неустойку застройщику придётся выплатить в ситуации, когда:

• квартира не была передана приобретателю в оговорённый договором срок;
• несоответствие объекта документации не устранено в оговорённый срок.

Если застройщиком не удовлетворяются законные требования контрагента, и не достигнуто компромиссного решения в формате мирного соглашения, эти требования может удовлетворить суд, также назначив выплату штрафа.

Требование о компенсации морального ущерба связано с нарушением прав потребителя и оцениваются судом в зависимости от рода ущерба, учитывая личность пострадавшего от нарушения.

Помимо всего вышеперечисленного и вне зависимости от этого, может быть взыскан материальный ущерб, если, например, приобретатель оказался в ситуации когда ему пришлось снимать жилое помещение.

Прекращение правоотношений

Эту меру защиты своих прав дольщик может применить, если:

• построенный объект не соответствует заявленному качеству;
• несоответствие не ликвидировано в оговорённый, или же в приемлемый срок;
• сдача объекта просрочена на два месяца и более;
• девелопер прекратил смежный договор поручительства, не предупредив об этом приобретателя;
• стройка остановилась, и есть основания полагать, что навсегда;
• в документы были внесены серьёзные изменения, затрагивающие интересы дольщика: они могут казаться площади и качества квартиры, её предназначения.

При расторжении договора девелоперу придётся вернуть полученные от приобретателя средства и выплатить неустойку.

Обращение за помощью в государственные органы

Государственные органы могут помогать дольщикам, когда их права нарушаются.

• содействие в окончании строительства;
• компенсация пострадавшим от мошенников из бюджета;
• нахождение источников средств для окончания строительства (например, поиск соинвесторов);
• предоставление временного жилья;
• приобретение прав по договору.

Обычно эти мероприятия проводятся региональными органами власти.

То, какие именно меры предпримет орган, зависит от места, и подробности следует уточнять для своего региона.

Заявление требований в деле о банкротстве

Когда застройщик банкротится, дольщики вправе заявить требования следующего характера:

• о передаче в их собственность квартир, долей в недостроенном имуществе;
• денежные требования.

При таких обстоятельствах следует заручиться помощью специалиста по банкротству и обращаться в арбитражный суд.

Выбор способа защиты своих прав зависит от того, каким образом права были нарушены, и от того, какой результат хочет получить пострадавший от нарушения.

Источник: zhiloepravo.com

БАСТИОН надёжная юридическая защита законных прав и интересов покупателей и продавцов недвижимости

Защита законных прав и интересов участников долевого строительства, покупателей и продавцов первичной и вторичной недвижимости и дополнительные юридические услуги:

Взыскание неустойки с застройщика в СОЮ

И 50% потребительского штрафа, денежная компенсация морального вреда, а также всех расходов и убытков дольщика.

Взыскание расходов на устранение недостатков

Путём снижения покупной цены квартиры на основании досудебной строительно-технической экспертизы. Для покупателей по ДДУ и ДКП.

Сопровождение сделок с недвижимостью

Гарантия успешной покупки или продажи квартиры в новостройке, надёжная защита от возможного мошенничества на всех этапах сделки.

Расторжение ДДУ с ипотекой через суд

100% возврат цены договра, а также взыскание процентов с застройщика за пользование денежными средствами дольщика, расходов и убытков.

Помощь в приёмке квартиры у застройщика

Профессиональный осмотр квартиры и фиксация всех обнаруженных недостатков в дефектном акте (ведомости) при необходимости.

Взыскание процентов при расторжении ДДУ

Самые выгодные схемы получения денег (в счёт процентов и штрафов) через арбитражные суды с низким риском снижения.

Сопровождение сделки по переуступке ДДУ

Минимизация рисков покупателей и продавцов первичной недвижимости, всесторонняя проверка объекта недвижимости.

Признание права собственности по ДДУ

На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.

Расторжение договора долевого участия

А также взыскание процентов за пользование денежными средствами дольщика, потребительских штрафов, расходов и убытков.

Сопровождение купли-продажи «вторички»

Комплексная проверка юридической чистоты объекта недвижимости, контроль оплаты в банке и регистрация права собственности.

Взыскание неустойки через арбитраж

За просрочку передачи объектов долевого строительства – для юридических и физических лиц. По договору цессии.

Помощь в банкротстве физических лиц

Легальное списание всех долгов перед кредитными учреждениями (банками) и физическими лицами при сумме долга от 300000 рублей.

Почему клиенты выбирают нас и рекомендуют своим знакомым?

Наша компания имеет узкую специализацию, что выгодно отличает её от множества юридических контор, берущихся за всё подряд не зная специфики конкретной области права.

Мы не стремимся набрать как можно больше дел в ущерб качеству нашей работы и никогда не подаём коллективные иски в случаях, когда это невыгодно клиентам, но удобно юристам.

На первой консультации вы получиаете исчерпывающую информацию о перспективах судебного разбирательства, а также о возможных рисках и проблемах, связанных с вашим делом, без обманов и прикрас.

Обращаясь к нам за помощью вы получаете:

• Договор с чёткими и прозрачными условиями работы
• Адекватную цену вознаграждения за оказанные услуги
• Максимально выгодные схемы взыскания денежных средств
• Подробные отчёты о ходе дела на каждом этапе

10 примеров из нашей практики

Суд первой инстанции снизил неустойку дольщику на 86% до 200 000 руб. В апелляционной инстанции мы добились отмены решения и взыскали с застройщика неустойку в 100% размере — 1 447 744 рублей

Подмосковный застройщик допустил просрочку исполнения своих обязательств по передаче объекта долевого строительства нашему клиенту более чем на 1,5 года. Вместо досудебного урегулирования спора строительная компания пыталась добиться от дольщика подписания дополнительных соглашений к ДДУ под угрозами невыдачи ключей.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, снизил размер законной неустойки на 86% до 200 000 руб. К сожалению, такая судебная практика практически повсеместно сложилась в судах общей юрисдикции г. Москвы и МО, а потому, для взыскания неустойки в 100% размере рекомендуется взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через арбитражный суд.

В результате нашего обращения в суд апелляционной инстанции решение в части взыскания неустойки было отменено, а с застройщика в пользу участника долевого строительства взыскана неустойка в размере 1 447 744 руб. 23 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 105 000 рублей, судебные расходы 208 руб. 60 коп., а всего — 1 562 952 руб. 83 коп.

Суд взыскал с застройщика более 431 000 рублей за просрочку передачи объекта долевого строительства на срок 8 месяцев

Застройщик ООО «ТомСтрой» просрочил передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства более чем на 8 месяцев. Досудебную претензию отправленную дольщиком проигнорировал, по телефону от урегулирования спора отказался.

В интересах нашего клиента мы обратились в суд с иском к строительной организации для взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры, штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке, компенсации морального вреда в денежном выражении, а также расходов, вынужденно понесённых истцом по делу для восстановления своих нарушенных прав.

Городской суд Московской области взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 300 000 рублей, денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 100 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в судебном процессе в размере 20 000 рублей, расходы на оформление доверенности в размере 1 400 рублей и расходы по отправке досудебной претензии в размере 189 рублей 06 копеек, а всего взыскал — 431 589 рублей 06 копеек.

Расторгнут договор с подмосковным застройщиком, дополнительно к сумме уплаченной в счёт цены ДДУ взыскан потребительский штраф 510 000 рублей

Дольщик обратился к нам за помощью в расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Взвесив все «за» и «против», проверив платежеспособность застройщикам, нами было принято решение о расторжении ДДУ в судебном порядке.

Строительная компания от урегулирования спора в досудебном порядке категорически отказалась, на все направленные нами досудебные претензии пришли стандартные «отписки».

В результате обращения в суд в интересах нашего клиента с застройщика взыскана денежная сумма в размере 2 035 861 руб., уплаченная дольщиком в счёт оплаты цены ДДУ, штраф за отказ от возврата цены ДДУ в добровольном порядке в размере 510 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 5179 руб. 31 коп., а всего взыскано — 2 551 040 руб. 31 коп.

В счёт неустойки за просрочку передачи квартиры участнику долевого строительства на полгода и штрафа с застройщика взыскано более 369 000 рублей

Застройщик ООО «Партнер-Капитал» допустил просрочку объекта долевого строительства более чем на полгода. От досудебного урегулирования спора категорически отказался, умышленно доведя дело до судебного разбирательства.

Наша компания обратилась в суд по месту жительства участника долевого строительства с исковым заявлением о взыскании со строительной компании неустойки, штрафа, денежной компенсации морального вреда и фактически понесённых дольщиком по делу расходов.

Не смотря на все приведённые ответчиком возражения, судья районного суда города Москвы взыскал с ответчика в пользу нашего клиента неустойку в размере 242 258 рублей 78 копеек, штрафа в размере 121 129 рублей 39 копеек, расходы в размере 634 рублей 15 копеек и моральный вред в размере 5 000 рублей, а всего взыскал — 369 022 рублей 32 копейки.

Исполнительный лист был предъявлен в банк ответчика и исполнен в полном объёме. Дополнительно было подано заявление о взыскании с ответчика судебных расходов через арбитражный суд, которое было удовлетворено в полном объёме.

Признали право собственности на объект долевого строительства из-за отказа застройщика от составления акта приёма-передачи

Подмосковный застройщик просрочил передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства более чем на 2 года. Квартиру пытался передать дольщику с множественными недостатками, многие из которых были существенными.

В результате недобросовестного поведения строительной компании дольщик отказался от подписания акта приёма-передачи в предложенной застройщиком редакции. От подписания предложенной дольщиком редакции застройщик отказался категорически.

В этой связи мы были вынуждены обратиться в суд по месту нахождения объекта и признать право собственности на него в судебном порядке. Строительная компания против удовлетворения исковых требований не возражала.

Мы зарегистрировали право собственности на квартиру истца в Росреестре и передали ему необходимый комплект документов.

Весь процесс от досудебной подготовки до получения выписки о зарегистрированных правах на объект недвижимости занял у нас порядка 4-х месяцев.

С застройщика взыскано более 334 000 рублей в пользу дольщика за просрочку передачи объекта долевого строительства на четыре месяца

Наша компания обратилась в суд в интересах нашего клиента для взыскания с застройщика ООО «МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ» неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства более 4-х месяцев.

Строительная компания от выплаты законной неустойки в досудебном порядке наотрез отказалась, в результате чего было подано исковое заявление в суд по месту нахождения участника долевого строительства.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело суд заявленные исковые требования удовлетворил частично и взыскал с застройщика 272 680 рублей 80 копеек, моральный вред в размере 20 000 рублей, а также потребительский штраф в размере 40 000 рублей, почтовые расходы 68 рублей 24 копейки и расходы на оплату услуг юриста 2 000 рублей, а всего взыскал — 334 749 рублей 04 копейки.

Исполнительный лист был предъявлен в банк строительной организации и полностью исполнен кредитным учреждением.

Через судебных приставов взыскано более 488 000 рублей со строительной компании за просрочку передачи квартиры более чем на год

Застройщик ООО «ЭкспертСтрой», осуществляющий строительство ЖК «Новокосино-2» просрочил передачу объекта долевого строительства на срок более одного года. От досудебного разрешение спора категорически отказался, требовал от дольщика подписать дополнительное соглашение к договору о продлении сроков передачи квартиры.

Мы оказали дольщику всестороннюю юридическую поддержку и взяли решение вопроса с нерадивым застройщиком на себя.

В результате нашего обращения в районный городской суд г.Москвы в интересах дольщика с застройщика была взыскана неустойка в размере 378 692 рублей 48 копеек, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за отказ от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке в размере 100 000 рублей, а всего взыскано — 488 692 рублей 48 копеек.

Для исполнения решения суда нам потребовалось обращение в территориальный отдел Федеральной службы судебных приставов и три месяца ожидания поступления денежных средств.

С подмосковного застройщика взыскано более 510 000 рублей за просрочку передачи объекта долевого строительства на 6,5 месяцев

Застройщик АО «ПИК-Регион» просрочил передачу квартиры участнику долевого строительства более чем на 6,5 месяцев. От урегулирования спора в досудебном порядке отказался, в связи с чем нами было инициировано судебное разбирательство.

В результате нашего обращения в суд со строительной компании была взыскана неустойка в размере 335 726 рублей 41 копейки, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 170 363 рублей 20 копеек, а также расходы по госпошлине в размере 988 рублей 26 копеек, а всего — 512 077 рублей 86 копеек.

С целью исполнения решения суда нами был произведён оперативный розыск расчётных счетов должника и предъявлен исполнительный лист в банк, который был исполнен в 5-ти дневный срок.

В последующем мы помогли дольщику грамотно принять квартиру у застройщика и добились устранения всех выявленных недостатков. Неустранение застройщиком выявленных недостатков объекта долевого строительства могло обойтись новосёлу порядка 80 000 рублей.

Больше 408 000 рублей взыскано с подмосковного застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику

Подмосковный застройщик допустил просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику более чем на 11 месяцев. На направленные досудебные претензии дольщика не ответил, препочтя полное игнорирование предъявляемых законных требований.

К сожалению, подобные ситуации являются стандартом «обратной связи» современных российских застройщиков, которые из-за наличия в ГК РФ 333 ст. чувствуют себя весьма вольготно, не без оснований полагая, что решение вопроса в суде для них гораздо более выгодно, чем добровольна выплата неустойки.

По итогу нашего обращения в районный суд города Москвы с иском о защите прав потребителя в пользу участника долевого строительства с застройщика взыскана неустойка в размере 350 000 рублей, моральный вред в размере 5 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей, а также убытки в размере 3437 руб. 20 коп., а всего взыскано — 408 437 руб. 20 коп.

Исковые требования участника долевого строительства были удовлетворены частично. Нами был произведён оперативный розыск расчётных счетов должника и исполнительный лист был исполнен в 3-х дневний срок.

Более 376 000 рублей взыскано нами в пользу дольщика с застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства на 9 месяцев

Застройщик ООО «Бизнес-мастер» просрочил передачу объекта долевого строительства дольщику более чем на 9 месяцев. От решения вопроса по выплате неустойки в досудебном порядке отказался, в результате чего дольщик был вынужден обратится к нам за юридической помощью.

Наша компания обратилась в суд для взыскания с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику, штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке, компенсации морального вреда и расходов, связанных с судебным разбирательством.

Судья городского суда Московской области исковое заявление удовлетворил частично и взыскал со строительной компании неустойку в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей, расходы на представителя в судебном процессе в размере 20 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 500 рублей и расходы по отправке претензии в размере 150 рублей 06 копеек, а всего взыскал — 376 650 рублей 06 копеек.

С подмосковного застройщика взыскано более 541 000 рублей в счёт неустойки за просрочку передачи квартиры дольщику, штрафа, компенсации морального вреда и расходов

Застройщик ООО «Замитино» просрочил передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства более чем на полгода с даты, установленной в ДДУ. От решения вопроса по выплате неустойки в досудебном порядке отказался, направленные претензии проигнорировал.

Наша компания обратилась с исковым заявлением в городской суд Московской области для взыскания со строительной организации, установленных законодательством Российской Федерации неустоек, штрафов и иных компенсаций в пользу дольщика.

По решению суда с ответчика была взыскана неустойка в размере 340 000 рублей, денежная компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, почтовые расходы в сумме 208 рублей 56 копеек, штраф в размере 180 000 рублей, а также возмещены расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 1562 рублей 53 копеек, а всего взыскано — 541 771 рублей 09 копеек.

Исполнительный лист был предъявлен в банк должника и присужденная судом сумма была получена нашим клиентом в полном объёме.

Мы никогда не выкладываем персональные данные наших клиентов на всеобщее обозрение в Интернет ради саморекламы.

Источник: bastion-com.ru