Риск случайной гибели объекта долевого строительства что это

Дольщикам на заметку. ФЗ о долевом строительстве N 214

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Также устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства. Представляю наиболее, на мой взгляд, важные детали этого закона.

Привлекать денежные средства граждан для строительства допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

23. Защита прав потребителей. Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства.

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Причем, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Договор с вами заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данный договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Неустойка в долевом строительстве

Цена в договоре о долевом строительстве

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Если данная возможность прописана в договоре, то после итогового обмера общей площади квартиры в готовом доме, цена может вырасти за счет дополнительных квадратов.

Передача объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Данный Федеральный закон N 214 призван защитить интересы дольщиков. Если вы хотите купить квартиру в Санкт-Петербурге по 214 ФЗ, то в СПб много компаний работающих по 214 ФЗ. Советую вам более подробно изучить данный ФЗ и прочитать все его пункты, а ознакомиться с новостройками, вы можете в соответствующем разделе нашего сайта.

Источник

Отношения застройщиков и дольщиков при передаче объекта долевого строительства

Юридическая наука исходит из того, что основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является стремление законодателя к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства .

См.: Бухарова Н.А. Тенденции развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. 2006. N 8. С. 26 — 27; Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005.

N 10. С. 8 — 21.

Поскольку основной целью вступления участников долевого строительства в правовые отношения с застройщиками является фактическое и титульное получение объекта застройки, постольку видится необходимым обратить пристальное внимание на проблему гармонизации интересов застройщиков и дольщиков при передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно с моментом подписания такого документа правило п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ связывает установление факта исполнения застройщиком его обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

Отсутствие подписанного обеими сторонами акта о передаче объекта долевого строительства к установленному договором сроку исполнения основного обязательства застройщика влечет для просрочившего исполнение застройщика достаточно жесткие негативные последствия.

Во-первых, в силу п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой (а если участником долевого строительства является гражданин — то двух трехсотых) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В судебной практике весьма распространены случаи уменьшения взыскиваемой неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, т.к. ее чрезмерный размер, не соизмеримый с последствиями допущенного застройщиком нарушения, нарушает баланс имущественных интересов равноправных сторон . Вместе с тем суды обращают внимание на то, что основанием для применения нормы ст. 333 ГК РФ является лишь явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения , нередко отказывают в уменьшении неустойки и поясняют, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей в отношениях долевого участия в строительстве возможно только в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым .

См.: Определение Липецкого областного суда от 11 мая 2011 г. N 33-1306/2011; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2010 г. N А79-6638/2009.

См.: Постановление ФАС Уральского округа от 26 апреля 2011 г. N Ф09-1427/11-С4; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2011 г. N А66-7888/2010.

См.: решение Дзержинского районного суда г. Перми от 17 сентября 2013 г. N 2-2984/13; Постановление ФАС Поволжского округа от 10 сентября 2010 г. N А12-15502/2009.

Во-вторых, норма ст. 10 Закона N 214-ФЗ возлагает на неисправного застройщика обязанность сверх неустойки возместить в полном объеме причиненные дольщикам убытки. В качестве последних участники долевого строительства успешно взыскивают в судебном порядке с застройщиков значительные суммы расходов по найму других жилых помещений на период просрочки передачи объекта долевого строительства .

См.: Определение Челябинского областного суда от 16 сентября 2013 г. N 11-9824/2013; Определение Свердловского областного суда от 8 февраля 2013 г. N 33-1343/2013; Определение Новосибирского областного суда от 9 декабря 2010 г. N 33-7376/2010.

Практически единственным действенным средством защиты застройщиков от указанных требований дольщиков остается оспаривание факта вселения дольщика в жилое помещение по договору найма и доказывание отсутствия нуждаемости дольщиков в найме квартиры, в том числе посредством установления места постоянной регистрации дольщика по месту жительства .

См.: Определение Волгоградского областного суда от 23 июня 2011 г. N 33-8394/11; Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 июня 2013 г. N 33-9784; решение Вологодского городского суда от 18 января 2013 г. N 2-435/2013.

В-третьих, на основании применимой к отношениям долевого строительства с участием граждан нормы ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» застройщик, нарушивший права участника долевого строительства как потребителя, обязан компенсировать причиненный моральный вред.

Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Установив наличие нарушения обязательства застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства, суды презюмируют причинение дольщику морального вреда, не требуют предъявления дополнительных доказательств физических неудобств, нравственных страданий дольщиков и практически с неизбежностью взыскивают в пользу последних вышеуказанную компенсацию .

См.: Определение Верховного суда Удмуртской Республики от 11 мая 2011 г. N 33-1648; решение Советского районного суда г. Томска от 22 апреля 2013 г. N 2-904/2013.

В-четвертых, в случае несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и принятия судебного решения не в пользу застройщика последний в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебной практике выработан подход, согласно которому взыскание с неисправного застройщика указанного штрафа осуществляется в пользу потребителя (а не в бюджет), причем вне зависимости от того, заявлялось ли такое требование суду участником долевого строительства .

См.: п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2012. N 9.

Принимая во внимание высокий размер и штрафной характер установленной Законом N 214-ФЗ неустойки, имея в виду необходимость начисления данной неустойки на общую цену договора вне зависимости от конкретных договоренностей о порядке оплаты, возможной договорной отсрочке платежей и вероятной просрочке оплаты со стороны дольщика , учитывая обязательность (неизбежность) взыскания с просрочившего застройщика в пользу потребителя штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», нетрудно объяснить острое желание застройщика добиться скорейшего оформления акта или иного документа о передаче дольщику объекта долевого строительства и напротив — соблазн участника долевого строительства затянуть приемку. Дополнительным поводом тормозить процесс оформления передаточного документа для дольщика, вложившего средства для приобретения квартиры с целью последующей продажи, а не личного проживания, может послужить стремление отсрочить приобретение бремени содержания объекта долевого строительства. Этому стремлению способствует формирующийся судебный подход, согласно которому возложение на дольщика обязанности оплачивать расходы на техническое обслуживание многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги до оформления передаточного акта противоречит закону , а соответствующие условия договоров участия в долевом строительстве являются недействительными .

См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 января 2010 г. N А75-7360/2008.

См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 февраля 2012 г. N 33-2603.

См.: решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 12 марта 2013 г. N 2-304/2013. С учетом диспозитивного характера нормы ст. 210 ГК РФ о бремени содержания имущества и в свете положений п. 1 ст. 218 ГК РФ о приобретении права собственности лицом, создавшим новую вещь для себя, обоснованность такой судебной позиции вызывает серьезные сомнения.

Если между застройщиком и участником долевого строительства отсутствуют разногласия о качестве построенного объекта, на случай уклонения дольщика от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при его отказе от приемки в п. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрен механизм составления одностороннего акта о передаче. Так, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, при наличии у застройщика сведений о получении дольщиком сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче (либо в случае возвращения оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) застройщик вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На первый взгляд указанный механизм является достаточно эффективным средством гармонизации противоречий в интересах между застройщиком и участником долевого строительства, возникающих на стадии сдачи-приемки объекта застройки. Использование процедуры составления одностороннего приемо-сдаточного акта позволяет застройщику исключить или сократить период просрочки исполнения обязанности по передаче дольщику объекта долевого строительства, тем самым предотвратив или снизив описанные выше негативные имущественные последствия.

Однако на проблему фиксации факта исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта застройки участнику долевого строительства накладывается проблема обеспечения права дольщика на получение объекта надлежащего качества. Законодатель установил гарантии качества объектов долевого строительства и закрепил механизм противодействия составлению застройщиком одностороннего передаточного акта.

Так, согласно п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта и отказаться от подписания передаточного документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований (п. 1, 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Поскольку в большинстве случаев в силу самой специфики деятельности по капитальному строительству те или иные отклонения качества построенного объекта от требований договора, проектной, технической документации, строительных и иных норм и правил практически неизбежны, конфликт указанных противоположных интересов застройщиков и участников долевого строительства обостряется.

Заявляя застройщику о каких-либо недостатках объекта застройки, дольщики пытаются лишить застройщика права на составление одностороннего акта и отсрочить момент фиксации факта сдачи-приемки объекта.

В судебной практике формируется подход, согласно которому действующее законодательство не предполагает передачу участникам долевого строительства объектов ненадлежащего качества, в силу чего отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта при обнаружении недостатков (вне зависимости от их характера и существенности) не может расцениваться как просрочка кредитора, уклонение от приемки объекта долевого строительства и не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока исполнения своих обязанностей. Реализуя такой подход, суды признают составленные застройщиками односторонние передаточные документы недействительными . В указанных ситуациях наблюдается чрезмерная забота о дольщиках в ущерб разумным интересам добросовестных застройщиков. По справедливому замечанию М.К. Белобабченко, при принятии рассматриваемого Закона N 214-ФЗ законодателем не был соблюден баланс интересов застройщика и участников долевого строительства . Между тем, как верно отмечает Е.С. Филиппова, излишне жесткая позиция в отношении застройщиков уменьшает объем частных инвестиций в жилищное строительство, влечет возрастание стоимости квартир .

См.: Определение Хабаровского краевого суда от 22 мая 2013 г. N 33-3050/2013; Определение Челябинского областного суда от 16 сентября 2013 г. N 11-9824/2013; решение Снежинского городского суда Челябинской области от 12 ноября 2013 г. N 2-701/2013.

См.: Белобабченко М.К. Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов: виды сделок // Журнал российского права. 2011. N 4. С. 57 — 63.

См.: Филиппова Е.С. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Законодательство и экономика. 2006. N 8. С. 10 — 13.

Думается, что с целью предотвращения нарушения гармонии противоположных, но равновесных имущественных интересов субъектов отношений долевого строительства следует решительно поддержать иную встречающуюся в практике судебную позицию, по смыслу которой положения ст. 7 Закона N 214-ФЗ не только не исключают передачу объектов долевого строительства с недостатками, но и предполагают последствия их передачи с недостатками. Участник долевого строительства может отказаться от подписания передаточного акта объекта при обнаружении лишь таких недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (существенных недостатков) . При этом данные существенные недостатки должны относиться к числу недостатков конкретизированного объекта долевого строительства, а не к недостаткам общего имущества в построенном жилом многоквартирном доме .

См.: Определение Ульяновского областного суда от 29 октября 2013 г. N 33-3924/2013; решение Симоновского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2012 г. по делу N 2-3803/12.

См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2013 г. N 33-505/2013.

Обоснованность именно такого судебного подхода вытекает не только из буквального, но и из телеологического взаимосвязанного толкования положений п. 2 ст. 7 и п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Представляется вполне очевидной цель, которую преследовал законодатель при формулировании данных норм — обеспечить право дольщиков на устранение или компенсацию затрат на устранение любых недостатков, предоставив возможность отказа от приемки объекта долевого строительства лишь при наличии причин, препятствующих использованию объекта по назначению (существенных недостатков). Подтверждение правильности данного толкования следует и из норм ст.

753 ГК РФ, регулирующих сдачу и приемку работ по договору строительного подряда. Так, в п. 6 ст. 753 ГК РФ указано, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения только таких недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком. Думается, что законно установленная ответственность застройщика перед дольщиком в вопросе обеспечения надлежащего качества строительства не может быть более строгой, нежели зеркальная ответственность подрядчика перед застройщиком.

Источник

Долевое строительство: риски и гарантии

Отношение к долевому строительству в России довольно неоднозначное: с одной стороны, такой вид инвестирования в строительство позволяет приобрести квартиру по сравнительно низкой цене, да ещё и в рассрочку; с другой стороны, в средствах массовой информации раз за разом появляются публикации об обманутых дольщиках, что создаёт дурную славу долевому строительству и отпугивает многих потенциальных его участников. В этой статье мы попытаемся определить, насколько рискованно долевое строительство и можно ли обезопасить себя от этих рисков.

Что такое долевое строительство

30 декабря 2004 года вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Урегулирование общественных отношений, возникающих в процессе привлечения денежных средств частных лиц для долевого строительства, было вызовом времени и в первую очередь должно было защищать права, интересы и имущество тех, кто инвестирует в долевое строительство, то есть дольщиков.

Исходя из норм вышеуказанного закона, долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Как видим, закон определяет две стороны договора об участии в долевом строительстве: застройщика и участника долевого строительства.

Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирных домов или прочих непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (в народе — дольщик) — физическое или юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре. Существенными условиями договора о долевом участии являются:

1. Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
2. Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
3. Цена договора и порядок её уплаты.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На практике долевое строительство осуществляется следующим образом: застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками; дольщики выплачивают, зачастую в рассрочку, обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.

Чем выгодно долевое строительство

Для многих жителей России долевое строительство является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, поскольку рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру, ввиду слишком высоких процентов, к тому же после мирового финансового кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.

Недостатком долевого строительства является то, что свою квартиру участник долевого строительства может получить лишь после завершения строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу же в неё заселиться, однако окончательная стоимость квартиры в первом и втором случае просто несопоставима.

Риски долевого строительства

До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» долевое строительство как явление в России существовало уже достаточно давно. Осуществлялось оно, в основном, на основании договоров инвестирования или договоров о совместной деятельности.

Механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами не могли в полной мере охватить всех аспектов таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (то есть дольщиков) не были достаточно защищены, и это стало прекрасной почвой для деятельности недобросовестных застройщиков. Закон об участии в долевом строительстве предоставил должные гарантии участникам долевого строительства, обезопасив их от произвола застройщиков, потому застройщикам, желающим иметь побольше прав и поменьше обязанностей, пришлось искать пути обхода нового закона.

Как известно, кто ищет, тот всегда найдёт, потому известия об очередных надувательствах так же регулярно появлялись в СМИ. В большинстве случаев застройщики стараются явно не переступать букву закона, а просто укладывают с гражданами, желающими приобрести жильё, не договора об участии в долевом строительстве, а другие гражданско-правовые договора, не гарантирующие дольщикам такой же степени защищённости. Наибольшее распространение получили предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Что примечательно, до последнего времени большинство строительных компаний, даже самых крупных и получающих государственную поддержку, работало именно по таким схемам.

Вкратце опишем механизмы реализации так называемых «серых схем» долевого строительства:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. При этом право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры находится у застройщика и переходит к дольщику уже после заключения основного договора купли-продажи. Законодательство не предусматривает возможности оплаты такого договора, потому застройщики зачастую принимают деньги, «резервируя» их как оплату основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры не определяет срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. Ещё одним уязвимым местом предварительного договора купли-продажи является то, что государственной регистрации он не подлежит, а это значит, что застройщик имеет возможность заключить несколько договоров относительно одной квартиры, и таких случаев в истории российского долевого строительства было предостаточно.
2. Заём денежных средств под вексель. Для того, чтобы осуществить такой заём, также необходим предварительный договор купли-продажи, к которому добавляют соглашение о покупке векселя, стоимость которого приравнивается к стоимости квартиры. То есть покупатель по предварительному договору купли-продажи получает обязательство застройщика продать ему квартиру после сдачи дома в эксплуатации и вроде бы оплачивает эту покупку заранее при помощи векселя. Однако никакой юридической связи между предварительным договором купли-продажи и покупкой векселя на самом деле нет. Потому по окончанию строительства застройщик может погасить вексель не квартирой, а деньгами, а предварительный договор купли-продажи остаётся в силе, однако никаких средств по нему зачислено не было, что позволяет застройщику в основном договоре купли-продажи устанавливать более высокую цену (рыночную цену квартиры на первичном рынке). В результате получается, что дольщик просто дал деньги застройщику в заём на несколько лет, ведь купить квартиру по рыночной цене можно и в любом другом доме.

Кроме вышеуказанных схем, к рискам долевого строительства следует отнести несоответствие качества построенного объекта условиям соглашения и общепринятым нормам, банкротство застройщика и откровенное мошенничество (например, привлечение денежных средств населения с последующим «скрытием» в неизвестном направлении), однако при тщательном выборе компании-застройщика эти риски можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.

Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договора, указанные выше. Опишем основные из этих гарантий:

1. Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
2. Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
3. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.
4. Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.
5. Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.
6. В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.
7. При приобретении недвижимости через договор об участии в долевом строительстве исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, отношения, вытекающие из договора и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.
8. Гарантии качества объекта договора долевого участия в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.

Как видите, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.

Как обезопасить себя от различных рисков при участии в долевом строительстве

Полных гарантий экономической безопасности при заключении любых гражданско-правовых соглашений, тем более инвестиционных по своей природе, законодательство, как и вообще жизнь, не даёт. Однако максимально обезопасить себя и своё благосостояние от неприятных форс-мажоров можно и даже нужно. Каким же образом это можно сделать?

Источник