Договор строительного подряда: риски и споры
Договор строительного подряда – один из самых распространенных. Cпоры по договору строительного подряда чаще всего касаются уклонения от оплаты выполненных подрядчиком работ, претензий заказчика относительно их качества или сроков выполнения. Конфликты часто обусловлены тем, что при заключении и исполнении договоров на выполнение работ стороны не учитывают возможные юридические риски
Цена договора строительного подряда
Российское законодательство не относит цену к существенным условиям договора подряда. Если при заключении договора стороны не согласовали цену, оплата должна производиться по рыночной стоимости аналогичных работ.
Цена работы обычно определяется путем составления сметы. При этом смета может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
При установлении твердой цены подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Из этого правила есть исключение – когда существенно возрастает стоимость материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора.
[вебинар] Договор подряда в строительстве: риски и последствия
Основная цель твердой цены состоит в том, чтобы защитить заказчика от рисков возможного удорожания строительства, связанного, в частности, с увеличением объема подлежащих выполнению работ. То есть твердая цена подлежит оплате заказчиком за результат работ в целом, вне зависимости от того, какой объем работ для достижения этого результата (включая дополнительные работы) пришлось выполнить подрядчику. В этом случае дополнительные издержки подрядчика, связанные с неучтенным при заключении договора увеличением объема работ, покрываются за счет его вознаграждения.
Таким образом, заключая договор на условиях твердой цены, подрядчик принимает на себя риски, связанные с возможным удорожанием строительства по причине того, что фактический объем выполненных работ окажется больше предусмотренного в договоре. В связи с этим в цену договора обычно закладывают резерв средств на непредвиденные работы и затраты.
Приемка и оплата выполненных работ
Основанием для оплаты выполненных работ является факт сдачи их результата подрядчиком. Акт сдачи-приемки выполненных работ является основным доказательством факта сдачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ. При этом подрядчик при возникновении спора обязан подтвердить факт уведомления заказчика о готовности работ к сдаче и факт уклонения заказчика от их приемки.
Часто заказчики, выявившие в ходе приемки работ недостатки, ссылаются на них и отказываются от подписания акта приемки, считая, что до приемки ими результата работ подрядчик не вправе требовать их оплаты.
Актуальная судебная практика по спорам, вытекающим из договора строительного подряда
Однако заказчик вправе отказаться от приемки результата выполненных подрядчиком работ только в том случае, если выявленные им недостатки исключают возможность использования результата работ для предусмотренной договором цели и являются неустранимыми.
При наличии несущественных недостатков, заказчик не вправе отказываться от приемки выполненных работ, а может предъявить подрядчику лишь требования об устранении недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков, если договором предусмотрено право заказчика самостоятельно устранять недостатки выполненных работ.
При этом у подрядчика есть возможность взыскания стоимости работ на основании составленного подрядчиком одностороннего акта. Заказчик же, отказавшийся от подписания акта (соответственно и от приемки работ), должен будет представить доказательства обоснованности такого отказа.
Сроки выполнения работ по строительному подряду
Нередко судебные споры возникают по причине несоблюдения или несогласования сроков выполнения работ. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за нарушение не только начального и конечного, но и промежуточных сроков выполнения работ. Обычно в качестве ответственности за просрочку стороны устанавливают в договоре неустойку.
Часто в спорах о сроках выполнения работ подрядчики ссылаются на то, что просрочка вызвана ненадлежащим исполнением заказчиком своих обязательств: несвоевременное предоставление площадки для строительства, проектной документации и т. п. Но не всегда эти обстоятельства могут служить основанием для освобождения подрядчика от ответственности подрядчика за нарушение сроков., поскольку подрядчик обязан незамедлительно уведомить заказчика о любых обстоятельствах, которые создают невозможность завершения работы в срок. При неисполнении данной обязанности подрядчик лишается права ссылаться на соответствующие обстоятельства как на основание для освобождения ответственности за просрочку.
Также стороны часто забывают, что сроки договора строительного подряда являются существенным условием и их несогласование может привести к тому, что договор будет считаться не заключенным. Но даже при отсутствии согласованных сроков необходимо иметь ввиду, что если обе стороны приступили к исполнению данного договора строительного подряда, то данные действия могут быть признаны доказательствами заключения договора строительного подряда.
Чем мы можем Вам помочь?
Юристы Консалтинговой Группы ЭТАЛОН обладают уникальным опытом юридического сопровождения строительных компаний и готовы делиться с Вами знаниями и опытом, отстаивать Ваши интересы при заключении и исполнении договоров подряда. Иногда достаточно консультации юриста , но чаще требуется полное сопровождение сделки, включая составление договора подряда с учетом Ваших интересов или правовую оценку договора, предоставленного контрагентом а также досудебное или судебное урегулирование спора (если в этом возникает необходимость).
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли для договора по строительному подряду отраслевой юрист?
Безусловно, так как строительная сфера – довольно сложная, в ней есть специфические нормы и свои особенности правоприменения. Отраслевой юрист, в отличие от юриста общей практики, хорошо знаком со спецификой конкретной сферы, имеет в ней опыт и уже работал с разрешением тех или иных проблем. Он знаком и с судебной практикой по конкретным вопросам. Поэтому с запросом клиента в специфической сфере отраслевой юрист, в этом случае строительный, справится лучше и успешнее.
Какой формат сотрудничества предпочтительнее?
Мы готовы полностью сопровождать строительную компанию или оказать помощь только по конкретной сделке. Первый вариант актуален для организаций, которым часто требуются услуги юриста. В рамках абонентского обслуживания группа «ЭТАЛОН» готова разрешить любые вопросы компании. Второй вариант подходит скорее для тех компаний, которые редко сталкиваются с договорами строительного подряда и нуждаются в услугах юриста в единичных случаях.
Можно ли получить услугу частично?
Если в виду имеется неполное сопровождение – да, такое возможно. Любая отдельная услуга из прайс-листа может быть оказана как сама по себе, так и в комплексе с другими. Но мы обращаем ваше внимание на то, что при неполном сопровождении проще упустить какие-либо важные нюансы, поэтому советуем не пренебрегать важными этапами оказания услуги. Что же касается заказа отдельных услуг – каждая из них оплачивается и выполняется в полном объеме.
ИсточникИнфоцентр
Специалисты АБ «Павлова и партнеры» подготовили обзор распространенных проблема, связанных с заключением договоров подряда.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА.
Несогласованность существенных условий договора подряда.
Оплата дополнительных работ.
В настоящее время споры, вытекающие из договора подряда, являются одними из самых распространенных. Как в кризисное время, так и в условиях стабильно развивающейся экономики рынок девелопмента не стоит на месте.
Однако многие строительные компании не до конца оценивают юридические риски, которые могут возникнуть у них как на этапе заключения договора подряда, так и в процессе его исполнения. Практика показывает, что редкое строительство укладывается в заранее установленные сметы и сроки.
Зная это, любой заказчик будет еще на этапе заключения договора пытаться переложить все возможные риски на своего подрядчика. Именно подрядчик по российскому законодательству является наименее защищенным участником подрядных правоотношений.
Нормы закона сформулированы с учетом того, что подрядчик является профессиональным участником строительного рынка, а заказчик по общему правилу в этом вопросе является дилетантом. Данное правило работает даже в том случае, если подрядчик заключает договоры с такими крупными заказчиками (генподрядчиками), как МОСПРОЕКТ, МОСТЕЛЕФОНСТРОЙ, ГЛАВМОССТРОЙ, ИНГЕОКОМ, МЕТРОСТРОЙ и т.д., которых никак нельзя назвать слабыми или непрофессиональными. В итоге получается, что крупные игроки рынка строительства диктуют свои жесткие правила, а рядовому подрядчику сложно на них повлиять. Проблема усугубляется еще и потому, что сами подрядчики не осознают своего правового положения, и не знают каким образом защищать свои права.
Поэтому крайне важно оценивать правовые риски, вступая в правоотношения, вытекающие из договора подряда.
Командой АК «Павлова и партнеры» накоплен большой опыт по ведению споров, вытекающих из подрядных правоотношений (например, дела № А32-19022/2012, № А40-9755/13, № А04-2572/2014, № А40-92132/14, № А40-74696/13, № А41-31973/12 и многие другие).
На основе полученного опыта (а также сложившейся судебной практики) расскажем о наиболее распространенных проблемных ситуациях у сторон при заключении договора под-ряда, а также дадим конкретные практические рекомендации, которые позволят избежать возникновения этих проблем, либо минимизировать их последствия:
Проблема № 1. Несогласованность существенных условий договора подряда. Каковы правовые последствия несоблюдения существенных условий договора подряда?
Российское законодательство предусматривает, что договор подряда будет считаться заключенным только при соблюдении сторонами всех существенных условий договора.
Ненадлежащее оформление существенных условий подрядного соглашения, то есть таких условий, без которых договор не может считаться заключенным, приводит к невозможности в полной мере отстоять свои права в суде. При незаключенности договора подряда стороны вообще не смогут ссылаться на его положения. Как следствие такие важные условия договора, как условие об ответственности сторон, о соблюдении гарантийных обязательств, о порядке приемки-сдачи работ (в том числе скрытых работ) будут юридически незначимыми.
В настоящее время в судебной практике сложился подход, согласно которому существенными условиями договора подряда являются: предмет договора и сроки выполнения работ (как начальный, так и конечный).
Предмет: известно, что предмет договора подряда (особенно договора строительного подряда, НИОКР, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ) формулируется сторонами не в тексте договора, а в техническом задании, проектной документации и т.п. Поэтому для указанных видов договоров крайне важно, чтобы из технического заключения и проектной документации можно было точно установить какие работы должны быть выполнены. Именно поэтому еще в 2000 году Высший арбитражный суд РФ сказал, что несогласование технической документации в договоре строительного подряда может являться основанием для признания договора незаключенным. Вывод, сделанный в отношении договора строительного подряда, в полной мере может быть применен и к иным видам подрядных соглашений (например, договору бытового подряда).
Срок: крайне важным является и установление в договоре подряда срока выполнения работ. Долгое время судебная практика не могла прийти к выводу о том, как должен быть установлен срок выполнения работ? Является ли это условие существенным?
Согласовали ли стороны договора срок, если в нем указан только конечный срок выполнения работ, но ничего не говориться о начальном сроке и наоборот? Как быть, если установление срока выполнения работ зависит от воли заказчика? В настоящее время можно сказать, что срок выполнения работ в договоре подряда должен быть сформулирован таким образом, чтобы его можно было определить с точностью до календарного дня. При этом сторонам нужно договориться как о начальном сроке выполнения работ, так и о конечном.
Рекомендации: На этапе заключения договора подряда крайне важно подробно и не-двусмысленно описать виды работ, в отношении которых заключается договор, а также определить начальный и конечный срок выполнения работ, избегая при этом неясных формулировок. Если неточности в описании предмет договора выявлены уже после заключения договора, то целесообразно внести соответствующие изменения. Если заказчик или подряд-чик отказывается от внесения изменений, то можно получить необходимые пояснения в от-ношении перечня работ (видов работ) в порядке официальной переписки и впоследствии при возникновении спора ссылаться на данную переписку в суде.
Примеры из судебной практики: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.03.2013 по делу N А31-10039/2011; Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2014 по делу N А40-119754/13-19-917; Постановление ФАС Московского округа от 05.02.2014 по делу N А40-54271/13-42-514.
Проблема № 2. Возможна ли оплата дополнительных работ, не предусмотренных договором и сметой?
Примеры из судебной практики: Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2014 года по делу А40-9755/1; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2009 по делу N А05-7523/2008 (сделан вывод: если сторонами договора подряда с твердой ценой было подписано дополнительное соглашение об изменении цены в связи с необходимостью дополнительных работ, но не были внесены изменения в смету, то цена не может считаться измененной); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2012 по делу N А56-39795/2009; Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2013 по делу N А41-45607/11.
Источник