Нет в мире совершенства: даже самый лучший для покупателя новостройки закон об участии в долевом строительстве не защитит его от всех неприятностей. Закон – не бункер, брешь в нем найти всегда можно. Однако не стоит опускать руки. Потраченные деньги можно вернуть, хоть и с потерями, но это все же лучше, чем ничего.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Риск недостроя
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и договор долевого участия (ДДУ), который заключается на его основе, не дают гарантии получения завершенного строительством объекта недвижимости. «Конечно, с момента регистрации договора долевого участия земельный участок, на котором ведется строительство, и сам строящийся объект передаются в залог участникам долевого строительства», — отмечает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», но взыскать этот залог очень непросто, да к тому же факт залога не означает, что дом будет достроен и дольщик отметит новоселье.
Объект незавершенного строительства, где может быть подвох?
Когда строительство ведется очень вяло либо вовсе приостановлено и очевидно, что дом не будет достроен в срок, дольщик может обратиться в суд по поводу расторжения ДДУ. Ему придется доказывать, что ситуация тяжелая, и застройщик не исполнит своих обязательств, если суд удовлетворит его иск, участник долевого строительства сможет рассчитывать на возврат уплаченных им денег и проценты за пользование ими. В противном случае придется ждать срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, и только спустя 6 месяцев после этого, согласно статье 14 закона 214, можно попытаться обратить взыскание на залог, опять же через суд. Практики подобных дел немного, и обычно тяжбы растягиваются на годы. А закон при этом говорит, что если суд решит удовлетворить требования дольщиков, заложенное имущество будет продано, и каждый дольщик получит часть из вырученных средств пропорционально его доли в долевом строительстве, что может быть даже меньше той суммы, которую покупатель заплатил застройщику, приобретая квартиру.
Кроме того, очень часто в отношении нерадивых застройщиков, которые не могут завершить строительство, начинается процедура банкротства. С одной стороны, это даже неплохо: банкротство, по мнению Андрея Самары, генерального директора ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп»), — рациональное решение в механизме защиты прав инвесторов, но, с другой стороны, дольщики наверняка столкнутся с колоссальными трудностями.
«Прежде всего, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с момента открытия конкурсного производства», — рассказывает Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового департамента компании «Галс-Девелопмент», а это означает, что возникает право требовать денежную компенсацию. В соответствии со статьей 201.5 «Закона о несостоятельности (банкротстве)» требования кредитора-дольщика могут превысить размер внесенных средств с учетом инфляции, конъюнктуры рынка и т.п., но вот удастся ли удовлетворить хотя бы часть требований – это большой вопрос.
Что такое риск? 3 вида риска и как количественно оценивать каждый из них
Также с 15 августа прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», установивший особый порядок банкротства организаций-застройщиков. Благодаря этим нововведениям дольщики теперь могут претендовать на недостроенные жилые помещения и получить право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме. Но путь к этому довольно тяжелый.
Для начала дольщик должен подать требование к застройщику о передаче жилого помещения в арбитражный суд, занимающийся делом о банкротстве, и арбитражному управляющему. Причем, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», сделать это нужно в течение 30 дней с даты введения процедуры наблюдения. И нужно еще доказать обоснованность своих требований, то есть должны быть предоставлены свидетельства полного или частичного исполнения обязательств перед застройщиком по ДДУ: сам договор, платежные документы, документы о передаче застройщику какого-либо имущества и т.п.
«И только если требование о передаче жилого помещения признается арбитражным судом обоснованным, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений», — говорит Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). «Тогда в соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных платежей и сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные)», — рассказывает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)).
Как показывает практика, попасть в этот реестр со своим требованием иногда очень сложно. Например, среди дольщиков могут оказаться очень предприимчивые и влиятельные лица, которые постараются сократить число требований до минимума (так ведь им достанется больше), либо недобросовестный арбитражный управляющий станет вымогать за включение в реестр определенные бонусы.
Когда же реестр сформирован (а на это отводится минимум 30 дней и максимум 2 месяца), арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований путем передачи дольщикам объекта незавершенного строительства и земельного участка. Здесь в дело могут вмешаться влиятельные кредиторы, в интересах которых не передавать имущество дольщикам, а включить его в общую кредитную массу. «Но в любом случае передача жилых помещений дольщикам в соответствии со статьей 201.11 «Закона о банкротстве» возможна лишь при соблюдении ряда условий, среди которых есть и такое, что оставшегося имущества должника должно быть достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди», — рассказывает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). Это означает, что если, например, погасить задолженность перед бюджетом без реализации новостройки не получится, дольщикам ее не передадут. В таком случае участники долевого строительства смогут лишь пополнить реестр кредиторов и вернуть свои деньги, если после продажи земельного участка и недостроя и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди что-то останется.
Правда, сейчас такую несправедливость пытаются устранить с помощью страхования или поручительства банка. «С 1 января 2014 года будет введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. По замыслу законодателя, оно должно обеспечить исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, а не только возврат внесенных им денежных средств и возмещение убытков и неустойки. Также страховку можно будет заменить поручительством банка, но без договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства договоры участия в долевом строительстве регистрироваться не будут», — рассказывает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»). Но все это будет распространяться на ДДУ, которые будут заключены лишь после 1 января 2014 года, а пока действуют нынешние правила.
«Причем для реализации вышеуказанной схемы с передачей дольщикам объекта незавершенного строительства участники этого строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК)», — сообщает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»), что само по себе не так уж просто. К тому же между дольщиками возможны споры о долях в незавершенном строительстве, и в результате можно получить жилое помещение, не соответствующее тому, что было указано в ДДУ, то есть отличающееся по планировке, метражу, расположению в доме.
И потом, доля в незавершенном строительством объекте – это совсем не то же самое, что готовое жилье. Чтобы в доме можно было жить, его нужно достроить. «А для этого кооперативу придется перевести на себя все права на достройку объекта, собрать деньги, необходимые для завершения строительства, найти подрядчика и проконтролировать его работу», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». Но, впрочем, дом можно и не достраивать. «Тогда земельный участок и недострой выставляются на аукцион, а после продажи вырученные денежные средства распределяются между дольщиками», — сообщает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Однако жилья от этого не прибавится.
Стоит еще отметить, что предъявлять претензии на долю в незавершенном строительстве в случае банкротства застройщика могут только те дольщики, которые вносили денежные средства напрямую застройщику, а не через посреднические фирмы. И отвечать перед дольщиками может только застройщик и только своим имуществом. Сейчас же очень распространена практика, когда девелопер создает небольшую компанию, которая объявляется застройщиком, но не имеет в собственности практически ничего. Девелопер ссужает ей деньги на аренду участка под строительство, разработку проектной документации, аренду техники и т.п., а компания возвращает их средствами дольщиков. Если во время строительства у девелопера не возникает финансовых проблем, дольщики получают квартиры и все довольны, а если проблемы возникают, то банкротом объявляется застройщик, у которого нет практически никаких активов, девелопер же ответственности перед дольщиками не несет.
Проблемы у дольщиков могут быть и в том случае, когда недострой передается новому застройщику (не важно, обанкротился ли прежний или продал проект), ведь, как отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), ни жилищное, ни градостроительное законодательство не предусматривают механизм правопреемства, а значит, может произойти все, что угодно.
Немного советов
В общем, 214-й закон и договор долевого участия не являются панацеей и не решают всех проблем. Но если выбор стоит между проектом, который возводится по закону, и проектом, где квартиры реализуют по «серым» схемам, выбирать лучше первый: «Хотя бы потому, что работать по 214-му закону может только компания, которая получила все необходимые документы и разрешения, а значит, перспектива завершения строительства более высокая», — говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. Однако при этом нужно обязательно изучить компанию-застройщика, ведь это только добропорядочные фирмы сначала получают разрешения и оформляют документацию, а мошенники могут просто вводить в заблуждение.
«Покупателям прежде всего надо обратить внимание на репутацию застройщика, на его историю. Застройщик должен иметь многолетний опыт работы на рынке, не омраченный недостроенными объектами. Стоит проанализировать количество домов, которое строит компания в данный момент, и имеющиеся у нее оборотные средства. Важно оценить открытость и публичность организации.
А еще косвенным признаком надежности служит сотрудничество с ипотечными банками, ведь они перед кредитованием новостройки всегда тщательно проверяют разрешительную документацию на объект и самого застройщика», — говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». Если компания вызывает хоть какие-нибудь сомнения, лучше с ней не связываться.
Это же относится и к проекту, который надо изучить не менее тщательно, чем застройщика, проанализировав разрешительную и проектную документацию, ход строительства и форумы по новостройкам. Также можно поискать информацию о проекте на сайтах обманутых дольщиков (например, на портале «Однодольщики»), где приводятся списки проблемных новостроек. Хорошим подспорьем может стать и рубрика портала «Индикаторы рынка недвижимости» «Покупаем новостройку без риска», где публикуется рейтинг надежности новостроек и даются полезные советы по приобретению строящегося жилья. Кроме того, «белые списки застройщиков», работающих в Москве публикует Москомстройинвест, а администрация Московской области, напротив, на своем сайте публикует списки проблемных объектов.
Когда же проект выбран, оплачивать квартиру лучше напрямую застройщику, а не через посредников. И нужно внимательно изучать договор долевого участия, там должны быть четко описаны характеристики квартиры, которые позволяют ее идентифицировать в многоквартирном доме, установлены сроки сдачи объекта и порядок оплаты, а также прописаны обязанности застройщика и дольщика. «Кроме того, есть не такие важные на первый взгляд пункты, без наличия которых ДДУ можно признать недействительным. К ним, например, относится раздел гарантийных сроков, которые не могут составлять менее 5 лет и исчисляются со дня передачи объекта дольщиком», — сообщает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Естественно, договор, не содержащий таких пунктов, заключать не стоит. «И вообще нужно настаивать, чтобы все то, о чем красиво рассказывают представители застройщика в офисе продаж, было прописано в договоре, и чем подробнее, тем лучше, — советует эксперт, — тогда у покупателя будет аргумент для предъявления претензий».
Если же, несмотря на всю осторожность, придется столкнуться с затягиванием сроков сдачи дома, то, помимо предъявления требований к застройщику о компенсации, можно попытаться ускорить строительство, хотя четких механизмов для этого и не существует. «Например, стоит выяснить причины затягивания сроков и направлять жалобы в организацию, которая вызывает задержку, или в вышестоящий орган. Это может быть местная администрация, компания, которая занимается подведением коммуникаций и т.п. И конечно, все претензии необходимо оформлять в письменном виде, поскольку устные комментарии и договоренности не имеют юридической силы», — советует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). А если причина задержки кроется в самом застройщике, то, как сообщает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), на него можно воздействовать через местный орган государственной власти, осуществляющий контроль за долевым строительством. В этом случае получится применить к недобросовестному застройщику еще и меры административной ответственности, что может его поторопить.
Ну а если дело совсем плохо, и стройка медленно, но верно переходит в долгострой, и перспективой застройщика становится банкротство, лучше расторгать договор и требовать возврата денег. Без потерь в этом случае, скорее всего, не обойтись (как минимум будет потрачено время на ожидание жилья), но, возможно, при определенной настойчивости их удастся свести к минимуму.
Источник: www.metrinfo.ru
Экспертиза незавершенного строительства
Экспертиза незавершенного строительства подразумевает проведение комплекса работ, цель которых заключается в получении полной характеристики состояния объекта, а также в определении объема уже проведенных строительных и отделочных работ. На основании результатов экспертизы делается вывод о финансовом состоянии и правовом статусе строительного объекта, в экспертном заключении фиксируется каждая характеристика объектов незавершенного строительства в соответствии с требованиями государственных органов.
Специалисты центра «Альянс» помогут полностью исключить экономические риски, связанные с правовыми действиями в отношении незавершенных объектов строительства. Именно для этого и проводится экспертиза «незавершенки» — на основании выводов экспертизы можно рассчитать целесообразность инвестиций в конкретный объект, а также определить предполагаемый объем расходов.
Имеет значение каждая характеристика объектов незавершенного строительства — неочевидные мелочи могут повлечь за собой осложнения в дальнейших действиях с незавершённым объектом и стать причиной существенных финансовых потерь. Экспертиза перед покупкой объекта незавершенного строительства поможет также определить правовой статус объекта, подтвердить наличие и легальность предъявляемых документов: земельных, кадастровых, разрешительных, технического задания и проекта.
Оценка «незавершенки» проводится:
- при необходимости постановки данного объекта на баланс компании (организации);
- с целью оценки инвестиционных рисков;
- для уточнения реальной стоимости объекта;
- для установления возможности изменений первичного проекта;
- определения целесообразности покупки для использования земельного участка.
Проводимая нашими специалистами экспертиза объекта незавершенного строительства — это масштабная проверка, во время которой эксперт проведет полное исследование «незавершенки», используя имеющуюся в компании базу и аппаратуру, опираясь на свой опыт и практические навыки.
Экспертиза незавершенного строительства — востребованный способ предотвращения финансовых рисков, связанных с покупкой объекта. И это на самом деле оптимальный вариант защиты от потерь — учитывая, какой объем исследований проводится в процессе экспертизы, во время которой изучается не только основная характеристика объекта незавершенного строительства, но и другие технические и материальные параметры. В практике экспертов нередки случаи, когда своевременно проведенная экспертиза объекта незавершенного строительства указывала на то, что использование недостроенного здания в изначально предполагаемом виде экономически нецелесообразно, а вот стоимость земельного участка под ним существенно поднялась в цене.
Центр экспертизы и оценки «Альянс» — это коллектив специалистов высшего класса, которым под силу даже самая сложная экспертиза незавершенных объектов. Получить предварительную консультацию и заказать экспертизу строительного объекта, в том числе незавершенного, можно по телефонам: и .
Источник: experti3a.ru
Статья: Риски незавершенного строительства («Новое в бухгалтерском учете и отчетности», 2007, N 8)
Нередко, построив объект недвижимости, организация по тем или иным причинам не может ввести его в эксплуатацию в установленном законом порядке. Процедура оформления необходимых документов порой затягивается на длительный период. Чтобы не терять время, некоторые фирмы, выполнив пуско-наладочные работы и не дожидаясь оформления всех документов, приступают к практическому использованию возведенного объекта. Но не зря народная мудрость гласит: «Поспешишь — людей насмешишь», ведь у поторопившейся компании возникают существенные налоговые риски.
Налог на имущество
Заметим, что налоговый закон и нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету являются самостоятельными отраслями законодательства и имеют различные сферы правового регулирования. Но в рассматриваемом случае норма налогового закона содержит прямую ссылку на правила бухгалтерского учета: в силу п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается движимое и недвижимое имущество (включая переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, а также внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Порядок учета основных средств организаций установлен ПБУ 6/01 . В соответствии с п. 4 указанного ПБУ актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и (или) пользование;
— предполагается его использование в течение длительного времени, т.е. более года или продолжительности обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает его последующую перепродажу;
— он способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 утверждено Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н.
Только при выполнении этих условий возведенный предприятием объект после ввода в эксплуатацию может рассматриваться как основное средство.
Для обобщения информации о расходах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету, в частности, в качестве основных средств, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» . Именно на этом счете (субсчет 3 «Строительство объектов основных средств») и учитываются затраты, связанные со строительством объекта (до ввода его в эксплуатацию и оформления необходимых документов). В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 указанные затраты включаются в первоначальную стоимость объекта ОС, которая должна быть полностью сформирована на счете 08 до перевода объекта в состав основных средств. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н.
Затраты на проведение пуско-наладочных работ должны быть включены в первоначальную стоимость объекта ОС, поскольку такие работы можно рассматривать как приведение объекта в состояние, пригодное для использования. До тех пор, пока пуско-наладочные работы не завершены, у предприятия нет оснований переводить объект незавершенного строительства в состав основных средств.
Позиция Минфина России
Финансовое ведомство считает, что учтенные организацией на счете 08 объекты недвижимости, принятые после капитального строительства и введенные в эксплуатацию, документы по которым не переданы на государственную регистрацию , не могут облагаться налогом на имущество организаций, поскольку согласно ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (Письмо от 13 апреля 2004 г. N 04-05-06/39). Определение объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации, дано в ст. 130 ГК РФ.
В Письме от 20 октября 2004 г. N 03-06-01-04/71 Минфин России отметил, что объектом налогообложения признается фактически эксплуатируемая недвижимость, по которой закончены капитальные вложения, соответствующим образом оформлены первичные документы по приемке-передаче и переданы документы на государственную регистрацию и которая в соответствии с решением организации принята к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.
Подход арбитражных судов
Как показывает практика, арбитражные суды иногда признают объектом обложения налогом на имущество объекты, учитываемые организацией на счете 08, хотя при формальном подходе до их перевода на счет 01 «Основные средства» такие объекты не подпадают под действие ст. 374 НК РФ.
Пример 1. Недвижимое имущество (гаражи) было введено в эксплуатацию актом приемочной комиссии и передано обществу на баланс распоряжением администрации города. Право собственности на данное недвижимое имущество в установленном порядке зарегистрировано не было.
Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что эксплуатируемые обществом гаражи, не прошедшие государственную регистрацию и принятые к бухгалтерскому учету на счете 08, являются основными средствами, поскольку отвечают требованиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01, и подлежат обложению налогом на имущество. Суд также указал, что факт отсутствия государственной регистрации права собственности не является основанием для освобождения общества от обязанности учета и налогообложения спорного имущества в порядке, предусмотренном налоговым законодательством и законодательством о бухгалтерском учете.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2006 г. по делу N Ф04-3365/2006(23141-А27-40))
Аналогичные выводы были сделаны ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 27 октября 2004 г. по делу N А29-996/2004а.
Пример 2. Суд отметил, что объекты недвижимости, принятые после капитального строительства и введенные в эксплуатацию, документы по которым не переданы на государственную регистрацию, учтенные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», не могут рассматриваться как объект налогообложения по налогу на имущество организации.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 13 декабря 2006 г. по делу N А12-11935/06-С51)
Пример 3. Разрешая налоговый спор, суд указал, что непринятие налогоплательщиком мер по государственной регистрации права собственности на здание не является основанием для исключения здания из объектов основных средств, поскольку в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. Утверждены Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 31 мая 2006 г. по делу N А12-30698/05-С51)
Как показывает практика, о вводе объекта в эксплуатацию и принятии его на учет в качестве основного средства свидетельствуют следующие документы:
— акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией типовой межотраслевой формы КС-14 ;
— акт о приеме-передаче здания (сооружения) по унифицированной форме N ОС-1а . Утверждены Постановлениями Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а и от 21 января 2003 г. N 7.
На этот момент обращают внимание и суды (см. Постановления ФАС Центрального округа от 12 января 2006 г. по делу N А68-АП-513/14-04, ФАС Уральского округа от 8 июня 2005 г. по делу N Ф09-2408/05-С2).
Таким образом, законодательством о бухгалтерском учете не установлено в качестве обязательного условия для отражения имущества в бухгалтерском учете в качестве основного средства наличие государственной регистрации права собственности на введенное в эксплуатацию и фактически используемое налогоплательщиком в производственной деятельности недвижимое имущество . См. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 сентября 2006 г. по делу N Ф08-3930/2006-1681А.
Налог на прибыль
В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов (кроме случаев, предусмотренных НК РФ). Пуско-наладочные работы можно квалифицировать как работы по доведению объекта до состояния, пригодного для использования.
Позиция Минфина России
По мнению Минфина России, при решении вопроса об отнесении сумм произведенных расходов по пуско-наладочным работам к расходам капитального или текущего характера следует руководствоваться Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству (далее — Инструкция Госкомстата России), согласно которой пуско-наладочные работы «вхолостую» учитываются как расходы капитального характера. Утверждена Постановлением Госкомстата России от 3 октября 1996 г. N 123.
В другом документе Минфин России высказал мнение, что расходы по пуско-наладочным работам «вхолостую» для целей налогообложения не принимаются в качестве вычета при исчислении налоговой базы как расходы капитального характера (Письмо от 20 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/363).
Пуско-наладочные работы (под нагрузкой) как расходы текущего (некапитального) характера, производимые после того, как первоначальная стоимость объектов амортизируемого имущества (основных средств) сформирована, принимаются к налоговому учету в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, в соответствии с пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письма Минфина России от 20 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/363, от 24 августа 2004 г. N 03-03-01-04/1/9, от 1 апреля 2003 г. N 06-10-25/64).
Отметим также, что согласно п. 4.9.1 упомянутой Инструкции Госкомстата России в капитальные вложения не включают затраты на освоение новых производств, цехов и агрегатов (пусковые расходы), а именно на проверку готовности новых производств, цехов и агрегатов к вводу их в эксплуатацию путем комплексного опробования (под нагрузкой) всех машин и механизмов (пробная эксплуатация) с пробным выпуском предусмотренной проектом продукции, наладку оборудования.
Подход арбитражных судов
Как показывает практика, суды в основном разделяют приведенное выше мнение Минфина России.
Пример 4. Суд установил, что пуско-наладочные работы были выполнены «под нагрузкой», о чем свидетельствует проведенная работа по настройке всей системы в целом. В соответствии с п. 4.9.1 Инструкции Госкомстата России затраты на освоение новых производств, цехов и агрегатов (пусковые расходы) в капитальные вложения не включаются.
Из этого следует, что для целей налогообложения прибыли работы по вводу в эксплуатацию оборудования, выполненные контрагентом по договору, общество правомерно рассматривало как расходы, связанные с подготовкой и освоением новых агрегатов, с отражением в составе прочих расходов в соответствии с пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ.
(Решение Арбитражного суда г. Москвы от 5 мая, 2 июня 2006 г. по делу N А40-54290/05-87-469)
В другом деле арбитражный суд квалифицировал расходы на пуско-наладочные работы иначе, решив, что такие расходы должны включаться в первоначальную стоимость амортизируемого имущества.
Пример 5. Суд, в частности, отметил, что согласно ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с Кодексом.
Согласно пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов.
Из толкования приведенных правовых норм в совокупности следует, что к расходам, указанным в пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ, не относятся расходы, подлежащие включению в стоимость амортизируемого имущества.
Суть дела в том, что предприятие считает: пуско-наладочные работы оборудования и обучение работников для работы на нем представляют собой расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов, поэтому связанные с ними затраты, согласно пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией продукции.
По мнению суда, налоговый орган обоснованно отнес рассматриваемые затраты к расходам, связанным с приобретением основного средства, его доставкой и доведением до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ), поскольку без проведения указанных работ невозможна эксплуатация данного оборудования.
В связи с этим суд признал, что такие затраты подлежат включению в первоначальную стоимость амортизируемого имущества.
(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 марта 2006 г. по делу N А33-22400/04-С3-Ф02-858/06-С1)
Схожий подход к решению рассматриваемого вопроса отражен и в Постановлении ФАС Уральского округа от 15 февраля 2006 г. по делу N Ф09-628/06-С7.
Учет расходов на обслуживание объекта,
не введенного в эксплуатацию
Очевидно, что с экономической точки зрения расходы по обслуживанию такого объекта выгоднее включать в текущие расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Однако в связи с тем, что объект не был введен в эксплуатацию в установленном порядке, налоговые органы могут решить, что затраты по обслуживанию объекта на основании п. 1 ст. 257 НК РФ должны включаться в его первоначальную стоимость и списываться в расходы путем начисления амортизации.
В силу п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 НК РФ). Именно такой позиции придерживается Минфин России (см. Письма от 13 декабря 2005 г. N 03-03-04/1/424, от 26 октября 2005 г. N 03-03-04/1/301).
По мнению налоговых органов, организация может учитывать для целей налогообложения прибыли амортизацию по введенному в эксплуатацию административному зданию только после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на этот объект (Письма УФНС России по г. Москве от 23 января 2006 г. N 20-12/3540, от 20 декабря 2005 г. N 19-08/93722).
В соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» факт подачи документов на государственную регистрацию объектов недвижимости документально подтверждает расписка должностного лица регистрирующего органа в получении документов на государственную регистрацию.
Данный документ должен быть оформлен в соответствии с п. 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 октября 2006 г. по делу N А56-46704/2005). Утверждены Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343.
Таким образом, включение основного средства в состав амортизационной группы означает его отнесение к амортизируемому имуществу налогоплательщика, но еще не значит, что оно сразу начнет амортизироваться. Для этого основное средство должно быть введено в эксплуатацию.
Однако до включения в состав соответствующей амортизационной группы это имущество не может амортизироваться, даже если оно уже введено в эксплуатацию (Письма УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2005 г. N 20-12/2, от 31 мая 2005 г. N 18-11/3/39352). Арбитражные суды также отмечают, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Пример 6. Суд указал, что в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта решением государственной приемочной комиссии торговый комплекс принят в эксплуатацию 22 мая 2003 г. Документы на государственную регистрацию поданы 3 сентября 2004 г., что подтверждается распиской в получении документов. Таким образом, при наличии в сентябре 2004 г. подтвержденного факта подачи документов на регистрацию соответствующих прав налогоплательщик обоснованно начислил амортизацию с октября 2004 г. (Постановление ФАС Московского округа от 31 августа, 5 сентября 2006 г. по делу N КА-А40/8103-06) Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 5 октября 2006 г. по делу N А56-46703/2005, ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2005 г. по делу N А55-12199/04-41. Как показывает практика, суды признают неправомерным начисление амортизации по объектам недвижимого имущества, по которым документы не переданы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2006 г. по делу N А65-23361/2005-СА1-19, от 25 мая 2006 г. по делу N А65-22928/05-СА1-23). Таким образом, для того чтобы начать начислять амортизацию на стоимость объекта, необходимо ввести его в эксплуатацию в установленном порядке и передать документы на государственную регистрацию права собственности. О.А.Мясников К. ю. н., Юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК» Подписано в печать 03.04.2007 ————
Источник: buhi.ru
Адвокат по жилищным делам, вопросам, спорам, сделкам с жильём Панасюк Валерий Иванович
С 2008 г. я, адвокат Панасюк В.И., на 100% специализируюсь на делах по жилищным вопросам и спорам, и сделках с жильем в судах Москвы и Московской области. Звоните мне для записи на прием по тел.: +7 903-250-31-48.
Риски при совершении сделок купли-продажи с объектами незавершённого строительства и участками с недостроем.
В условиях значительного распространения индивидуального жилищного строительства нередко возникают ситуации, связанные с необходимостью по тем или иным причинам продать недостроенный дом.
При этом определённым препятствием становится то обстоятельство, что право собственности на объект, которое облекает его в правовую форму, необходимую для совершения в отношении него сделки, отсутствует.
Существует установленная законом возможность устранения этой проблемы путём оформления государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. После получения соответствующего свидетельства о регистрации права можно смело приступать к оформлении сделки купли-продажи недостроенного дома как незавершенного строительством объекта.
Однако, указанная процедура требует некоторых затрат времени и средств. Поэтому нередко неудавшиеся собственники недостроенных домов умышленно или невольно идут по другому, как им кажется, более простому и быстрому пути. А именно, продажу недостроенного дома они оформляют договором купли-продажи земельного участка, на котором он находится.
Если продавец добросовестный, то страшного в такой правовой комбинации ничего нет. Новый собственник земельного участка достраивает дом, вводит его в эксплуатацию и регистрирует на себя в отношении него право собственности.
Возникает иная ситуация в том случае, если продавец недобросовестный и действует со злым умыслом.
Дело в том, что в описанном выше случае оформления продажи недостроенного дома нарушается один из правовых принципов земельного законодательства.
Так, ст. 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из анализа приведённых выше правовых норм следует, что в пределах предусмотренного законом срока исковой давности договор купли-продажи земельного участка может быть признан заинтересованной стороной в судебном порядке недействительной сделкой (ничтожной) как не соответствующей закону.
Ст. 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Заинтересованная в признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой сторона в доказательствах наличия на момент его заключения на нём недостроенного дома недостатка испытывать не будет, т. к. свидетельства о регистрации права на него для этого не требуется.
В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Для того, чтобы при использовании второго из описанных способа продажи недостроенного дома избежать такого негативного последствия, как признание сделки недействительной, необходимо в договоре купли-продажи земельного участка обязательно указать на наличие на нём незавершенного строительством объекта жилого дома, право собственности на который не зарегистрировано. При этом соблюсти требования ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Источник: valeri-advokat.ru