Риски при организации строительства

Управление рисками предполагает выявление, анализ и принятие мер по сокращению или ликвидации потерь, с которыми сталкиваются организации или частные лица. Практика управления рисками использует множество инструментов и методов, в том числе страхование, управление широким спектром рисков.

Риск недофинансирования проекта – риск невыполнения участниками инвестиционного проекта своих обязательств по финансированию проекта, в том числе обязательств по вложению собственных средств в инвестиционный проект.

Минимизация: схема финансирования должна быть построена таким образом, что кредитные средства вкладывались последними.

Риск невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками: может выражаться в превышении стоимости работ, затягивании сроков выполнения работ, поставки оборудования, недостижении качественных параметров, необходимых для достижения заложенных целей проекта (так называемые производные риски). Риск присутствует и на производственной фазе (риск поставщиков).

Риски в коммерческой деятельности предприятия

Методика минимизации риска: тщательный отбор поставщиков и подрядчиков (на конкурсной основе). Также следует предусматривать в договорах штрафные санкции, гарантии возврата аванса и гарантии должного исполнения контрактов или оплату основных сумм по контрактам после выполнения обязательств поставщиков, использовать различные формы страхования, избегать посредников.

Риск увеличения стоимости инвестиционного проекта: может быть обусловлен как риском невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками, так и ошибками в проектировании, в оценке потребности в оборотном капитале, а также ростом цен, налогов, пошлин и прочих условий контракта, нестабильностью окружения.

Минимизация: включение в бюджет проекта непредвиденных затрат, формирование резервов для финансирования роста потребности в оборотном капитале.

Риск увеличения сроков: может быть обусловлен как риском невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками, так и ошибками в проектировании (осуществлении) работ, авариями, изменениями во внешнем окружении, административными рисками, рисками форс-мажорных обстоятельств.

Минимизация: правильное составление договорной документации (санкции за нарушение сроков).

Риск недостижения заданных параметров проекта: дефекты строительно-монтажных работ, в поставленном оборудовании, его комплектности, неувязки и несоответствия, не позволяющие организовать нормальный технологический процесс, выйти на проектную мощность, обеспечить должное качество продукции и пр.

Минимизация: помимо вышеупомянутых мер снижения рисков поставщиков и подрядчиков, при необходимости можно осуществлять дополнительный контроль риска путем организации специальных экспертиз на различных стадиях выполнения работ (этот момент оговаривается заранее).

Конструкционный риск – риск технической неосуществимости проекта на инвестиционной фазе, крайнее выражение вышеназванного риска недостижения заданных параметров проекта. Техническая неосуществимость проекта является следствием грубых ошибок при разработке, проектировании проекта, неверного выбора продукции проекта, базовых технологий, крайне неудачного размещения промышленной площадки.

Управление рисками в строительстве. Новости бизнеса.

Признак наличия риска – абсолютная новизна продукции проекта, технологии и пр. Следует отказываться от реализации проектов, имеющих высокие конструкционные риски.

Производственные риски – риски нарушения нормального производственного процесса и (или) роста затрат, обусловленные техническими причинами (технический риск), перебоями в снабжении (риск поставщиков, транспортный риск), недостатками добываемого сырья, условий или объемов добычи (геологический риск), экологическими проблемами (экологический риск), недостатками менеджмента (управленческий риск) и пр. Риск роста текущих затрат может быть также обусловлен ошибками в оценках затрат, допущенными на стадии обоснования проекта, технологическими ошибками, возможным изменением цен на сырье и комплектующие и пр. Имеется риск увеличения цен на сырье и комплектующие, связанный с ростом валютных курсов (при экспортных поставках).

Минимизация: следует избегать использования неапробированных технологий, отбирать надежных поставщиков, прорабатывать, где это возможно и имеются существенные риски, ключевые контракты производственной фазы проекта, страховать риски, предусматривать инвестиционные затраты, направленные на снижение вредных выбросов, на снижение опасности аварий, основываться только на доказанных запасах полезных ископаемых, использовать в расчетах осторожные прогнозы текущих затрат. Риск снижается, если инициатор инвестиционного проекта имеет богатый опыт производственной деятельности и проект не предполагает производства новой для него продукции.

Управленческие риски – возможные ошибки в руководстве предприятием, следствием которых будут являться сбои в строительстве объектов, приобретении и пусконаладке оборудования, в производстве и сбыте продукции проекта.

Действенных способов минимизации данного риска немного: это либо тщательный контроль за формированием команды проекта, либо, если это невозможно, отказ от финансирования проекта, имеющего высокие управленческие риски.

Маркетинговый риск – недостижение заданных объемов реализации продукции, заданных цен реализации, задержка с выходом на рынок, низкая платежная дисциплина.

Минимизация: заключение контрактов на сбыт продукции, отказ от финансирования проекта до проведения грамотного маркетингового исследования рынка, разработки стратегии и плана маркетинга. Инициатор инвестиционного проекта должен трезво оценить аргументы в пользу того, что продукция проекта будет реализована на условиях, закладываемых в расчеты.

Финансовые риски – проблемы финансового характера, связанные с обслуживанием задолженности по предоставляемому кредиту и других задолженностей при реализации проекта. Управление данным риском предусматривает возможность изменения валюты кредита, рефинансирование кредита других банках, изменение источников фондирования проекта.

Административные риски – риск неполучения (не продления) задержек в получении лицензий, допусков, разрешений и прочих государственных регулирующих и надзорных органов, риск изменения надзорно-регулирующих норм в ходе реализации проекта, требующих переоформления лицензий.

Минимизация: необходимо проверить наличие всей разрешительно-согласовательной документации до начала финансирования проекта.

Региональные (страновые) риски – риски, связанные с осуществлением проекта и (или) каких-либо мероприятий проекта в определенном регионе, стране, где могут происходить события, приниматься правительственные решения, не контролируемые участниками проекта и негативно влияющие на проект.

Минимизация: поддержка властей (участие в финансировании, поручительства, предоставление льгот, комфортные письма), отказ от реализации проектов в регионах повышенной нестабильности.

Юридические риски – риски, связанные с несовершенством законодательства, судебной системы, отсутствием судебной практики по некоторым вопросам, несовершенством системы исполнения судебных актов, возможностью изменения законодательства в ходе обслуживания задолженности, недостатками юридических документов.

Риски форс-мажорных обстоятельств. Минимизация: страхование.

Предприятия имеют несколько вариантов для управления риском, в том числе:

• избегая;
• предполагая;
• сокращая;
• перенося риски.

Избежание рисков или предотвращение потери, предполагают принятие мер с помощью таких методов, как обучение сотрудников. Или, например, фармацевтическая компания может принять решение – не вводит на рынок препарат из-за потенциальной угрозы наличия возможных побочных эффектов.

Предполагать риски просто означает принимать вероятность того, что может произойти потеря, и быть готовым платить за последствия. Снижение рисков или снижение потерь включает принятие мер по снижению вероятности или тяжести потери, например путем установления спринклеров.

Передача риска относится к практике передачи ответственности за потерю на другую сторону в договоре. Также к средствам минимизации рисков относят неустойку (ст. 330 ГК РФ), залог (ст. 334 ГК РФ), поручительство (ст. 361 ГК РФ), лизинг (ст. 665 ГК РФ), независимую гарантию (ст. 368 ГК РФ) и задаток (ст. 380 ГК РФ).

Другим примером является страхование, которое позволяет компании платить небольшую ежемесячную премию в обмен на защиту от автомобильных аварий, воровства или уничтожения имущества или от множества других рисков. Окончательный инструмент управления рисками (само удержание рисков) иногда называют «самострахование».

Источник: afdanalyse.ru

«Инвестиционные риски при развитии экономического потенциала предприятий строительной индустрии на этапе прогнозирования »

Одной из основных расчетных концепций в области строительной индустрии при развитии экономического потенциала предприятия являются инвестиционные риски. Не останавливаясь на детальном описании теории, выделим некоторые ключевые моменты этого вопроса . Системно проведенный анализ рисков и правильный их расчет должен дать инвестору, будь то внешний инвестор или само предприятие, уверенность в надежности вложенных средств.

При развитии экономического потенциала предприятий состав анализируемых рисков должен быть не выборочным, а полным — по всем граням инвестиционного проекта — технической, организационной и финансовой.

• риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуацией, условиями инвестирования и использования прибыли;
• внешнеэкономический риск;
• неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;
• неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
• колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;
• неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;
• производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный
• неопределенность целей, интересов и поведения участников;
• неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

1. риски международного проектного финансирования;
2. риск незавершения развития по проекту;
3. производственные риски;
4. риски реализации;
5. финансовые риски;
6. политико-экономические риски.

Риски международного проектного финансирования.

Последнее время специалисты отмечают повышенный интерес компаний к проектному финансированию в области строительной индустрии. Эти умозаключения основываются как на увеличении числа заемщиков, заинтересованных в проектном финансировании, так и на расширении их географического размещения. До недавнего времени особой популярностью при финансировании пользовались инвестиционные проекты, ориентированные на энергетику или добычу полезных ископаемых, в настоящее же время четко прослеживается тенденция реализации промышленных проектов, связанных в области производства строительных материалов.

Однако, международные кредитные институты все чаще сталкиваются с проблемами возможного участия в финансировании строительной индустрии в России, что непосредственно связано с неудовлетворительным состоянием экономики и отсутствием в России правовых основ, направленных на минимизацию политических рисков. Тем не менее, сотрудничество с российскими предприятиями возможно благодаря «Международному банку реконструкции и развития» и «Международной финансовой корпорации».

При международном финансировании проектов в области строительной индустрии следует различать некоторые риски, оказывающие влияние на реализуемый проект. Так, например, при расширении производства в период строительства и запуска нового производства на проект могут оказывать влияние многие факторы, часть из которых могут иметь политическую, коммерческую, техническую и экономическую окраску.

Риск незавершения развития по проекту

• расхождений в планируемых и фактических затратах на реализацию проекта. Причем, подобные расхождения не всегда являются результатом ошибки в расчетах, а могут проистекать из изменений экономической среды проекта (изменение налоговой, ценовой, таможенной или банковской При возникновении подобной ситуации дальнейшее финансирование осуществляется кредиторами при условии принятия инициатором проекта дополнительных обязательств по покрытию непредвиденных расходов;
• финансовой несостоятельности (банкротства) исполнителей проекта;
• ограничения обязательств заемщика гарантией завершения проекта в срок. При наиболее благоприятном стечении обстоятельств (устойчивая общность интересов участников проекта, высокая прибыльность, приемлемые коэффициенты защиты, надежная технология, отсутствие высоких технических или политических представляется возможным обойтись без гарантии завершения проекта. В этом случае кредиторам достаточно получения обязательств покрытия превышения прогнозируемых затрат фактическими посредством увеличения вложений в акции заказчиками или за счет резервного кредита.

Производственные риски

• экономические проблемы, которые обусловлены плохим обеспечением предприятия, а также ростом издержек производства. Уменьшить влияние данного фактора на проект можно детальными расчетами и качественным прогнозированием реализации проекта, учитывающими возможный рост издержек производства;
• технические проблемы, возникающие из-за некачественного инжиниринга, недостаточной квалификации персонала, а также возникшим несоответствием реализованного проекта выдвигаемым к построенному объекту требованиям. Риск значительно снижается наймом на работу высококвалифицированного персонала, либо дополнительной подготовкой имеющегося. Что касается возможного несоответствия между требованиями и реализованным проектом, то этого можно избежать путем оснащения производства современными, а порой и революционным технологиям, а также управлением производством высококвалифицированной командой менеджеров, которые способны использовать имеющиеся активы на 100 %.

Риски реализации

Речь идет о рисках стратегии маркетинга и стабильности продаж строительных материалов, т.е. рисках, которые связаны с рынком.

• ошибочная оценка сегментации и объема рынка;
• несоответствие строительных материалов современным требованиям рынка, а также моральное устаревание выпускаемой продукции;
• снижение рыночных цен на подобную продукцию;
• недостаточная квалификация команды менеджеров, планируемой и реализуемой задачи по развитию проекта на стадии функционирования.

Финансовые риски

Возникают либо при ухудшении финансового положения инициатора проекта — предприятия строительной индустрии, либо являются следствием предоставления кредиторами инициатору проекта кредитных средств по «плавающей» ставке, с наметившейся тенденцией к росту. Естественно, что данный риск могут снизить сами кредиторы благодаря уменьшению своих требований к заемщику.

Политико-экономические риски

• риск резкого изменения внутреннего валютного курса. Противодействовать этому риску возможно посредством проведения соответствующей ценовой политики, при которой цены на реализуемую продукцию будут привязаны к курсу какой-либо твердой валюты, а также наличию возможности оперативной корректировки цен на продукцию;
• риск снижения платежеспособного спроса в результате снижения доходов населения. Данный риск значителен и очевидных прямых способов его уменьшения не существует. Предполагается, что будет возможно стабилизировать показатели прибыльности или, по крайней мере, не допустить их обвального падения до уровня, когда предприятие встанет на грань банкротства. Для этого необходимо грамотно манипулировать качеством и количеством выпускаемой продукции (а значит, и расходами), применять ценовую дискриминацию для повышения уровня сборов, оперативно перепрофилировать производство;
• налоговый риск. Большинство проектов демонстрируют удовлетворительные показатели кредитной привлекательности только в том случае, если они пользуются в период до полного расчета по кредитам большими налоговыми льготами, которые предусматривают освобождение от уплаты всех местных налогов. Очевидно, что смена руководства города (или страны) может привести к пересмотру налоговых льгот, что может повлечь за собой существенное изменение определенных ранее условий кредита. Значительно снизить, а иногда и полностью избежать, данный риск можно только в том случае, если рассчитывать проект и принимать решение об участии в финансировании на данных, которые не учитывают каких-либо налоговых льгот. Конечно, при таком подходе немного проектов будет финансироваться инвесторами. Поэтому оптимальным вариантом расчета проекта для принятия инвесторами решения об участии можно рассматривать тот, который учитывает изменение налогообложения в сторону увеличения и показывает тот максимум налоговых сборов, которые выдерживает проект без отрицательных последствий.

1. Необходимо производить тщательный анализ технической стороны проекта, для чего необходимо проводить экспертизу проекта независимыми высококвалифицированными экспертами (хотя технические риски, связанные с проектами в сфере строительной индустрии необязательно выше тех, которые связаны с проектами в любой иной сфере производства). Следовательно, при оценке рисков и жизнеспособности проектов необходимо больше полагаться на сторонних экспертов. Кроме того, промышленные проекты по развитию предприятия часто включают уникальные новаторские подходы, авторами которых являются инициаторы проекта.
2. Все экономические расчеты проекта необходимо производить при условии возникновения неблагоприятных обстоятельств (например, недостижение плановых показателей реализации, увеличение налоговых сборов и стоимости кредитных средств, изменение конъюнктуры рынка, увеличение издержек
3. Число участников, финансирующих реализацию проекта, должно быть больше двух.
4. Привлекать к финансированию проекта кредиторов с участием иностранного капитала.
5. При анализе проекта уделять особое внимание подверженности практически неконтролируемым рискам.

Теперь остановимся на особенностях механизма дисконтирования при расчете инвестиций для развития экономического потенциала предприятий строительной индустрии.

В условиях определенности ставка дисконтирования выражает временное предпочтение инвестора, то есть его готовность обменять сегодняшние деньги на будущие деньги или наоборот. Более того, для всех инвесторов на равновесном рынке цена временного предпочтения для одинакового количества периодов времени должна быть одинаковой. FV = PV (1+i) , где FV — сумма, которую инвестор получит через год (будущая стоимость);
PV — сумма, которую инвестор имеет сегодня (настоящая стоимость);
i — плата инвестору за пользование его капиталом (норма процента).

С математической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует изменению настоящей стоимости денег во времени в зависимости от количества периодов дисконтирования. С экономической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует закономерности измерения временного предпочтения инвестора.

Таким образом, в условиях определенности механизм дисконтирования с применением безрисковой ставки дисконтирования достаточно ясно описывает процесс изменения стоимости денег во времени, соответствует его исходным допущениям и дает адекватный результат при расчете текущей стоимости будущих денежных потоков.

В условиях риска механизм дисконтирования аналогичен механизму дисконтирования в условиях определенности за исключением того, что ставка дисконтирования увеличена на величину премии за риск. Если рассмотреть этот процесс с формально математической и с экономической точки зрения, мы увидим, что расчет риска предполагает неоднозначное решение данного вопроса.

Предположим, что имеются два инвестиционных проекта А и Б. Оба проекта предполагают расширение производства завода стеновых панелей за счет покупки оборудования для производства фасадных кассет. Ставка риска Рассмотрим чистый приведенный доход, получаемый от рассматриваемых проектов в различные периоды времени:

Соотношение чистого приведенного дохода по проектам с различной степенью риска

Чистый приведенный доход (NPV)	1 год	2 год	3 год
Проект А	352 915	453 657	568 455
Проект Б	315 545	389 323	488 545
А/Б	1,12	1,16	1,17

Последняя строка таблицы показывает отношение стоимостей NPV, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. При этом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NPV, получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получает инвестор, инвестируя в более рискованный проект Б.

Если каждый из двух проектов характеризуется вполне определенной величиной риска, то это предполагает постоянство риска каждого проекта в течение всего периода. Последняя формулировка, с экономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостей одинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумя проектами, должны быть одинаковыми. Математический же механизм дисконтирования по умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, как правило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типов инвестиций.

Таким образом, применение скорректированной на риск ставки дисконтирования фактически переводит процедуру дисконтирования в пространство с искаженными координатами, дающими на выходе соответствующие результаты. Причем, чем больше рисковая составляющая, тем больше неопределенность получаемого результата. В российских условиях, когда рисковая составляющая может иметь порядок и более, резкое уменьшение настоящей стоимости денежных потоков, на наш взгляд, заставляет задуматься о последствиях механического применения такого подхода для расчета рисков при развитии потенциала на предприятиях строительной индустрии. Таким образом, анализ ценности инвестиций предприятий строительной индустрии выполняется либо для ранжировки альтернативных вариантов инвестиций, либо для ранжировки вариантов осуществления принятого варианта. Определяя ценность инвестиции необходимо спрогнозировать будущие денежные потоки и определить их ценность для инвестора и самого предприятия в условиях риска.

Источник: info-dvd.ru

Коттеджные поселки. В чем риски бизнеса (организации, строительства)? на сайте Недвио

С ростом популярности загородного проживания среди россиян и, соответственно, спроса на дома и участки, все больше деловых людей задумываются об инвестировании средств в строительство поселков.

Однако для того, чтобы дело принесло прибыль, сегодня мало просто купить недорогую землю и построить на ней дачные дома. Важно продумать концепцию чем ваш поселок будет отличаться от других, некую «фишку», а также сделать правильную рекламу.

О том как правильно это сделать, мы расскажем вам в данной статье.

Концепция идеального поселка

Итак, концепция. Как ее продумать? Для начала разберемся с терминами. что такое коттеджный поселок (или коттеджный городок). Это комплекс построек, который отличается единым стилем спроектированных зданий и благоустроенной и огороженной территорией. Такой городок отличается от обычных беспорядочных построек тем, что его территория входит в статус конкретного населенного пункта.

В коттеджном поселке должна обязательно присутствовать хорошо развитая инфраструктура, которая выполнена в одном стиле, с определенным дизайном. Для этого создается специальная управляющая компания, которая следит за техническим обслуживанием домов и поддерживает общий порядок на всей территории поселка. Жители коттеджных поселков не должны беспокоиться за себя и за сохранность имущества, так как территории находятся под охраной и видеонаблюдением.

Именно эти моменты и выделяют коттеджные городки среди другой загородной недвижимости. В таких поселках должны быть магазины, аптеки, банкоматы, детские и спортивные площадки, в идеале — дошкольные учреждения, а также развлекательные и спортивные центры. Другими словами, должно быть все необходимое, к чему привыкли горожане.

В настоящее время коттеджные городки условно разделяются специалистами на Вип-коттеджи, дома премиум-класса и эконом-класса. Вип-коттеджи отличаются, конечно, повышенным комфортом. Они, в свою очередь, делятся на высочайший класс и люкс. От премиум и эконом-класса они отличаются площадью домов. Как правило, класс «эконом» – это дома площадью не более 100-150 метров, «бизнес» — площадью 150-450 кв. м. К классу «элит» относят дома большей площади.

Изначально коттеджи в России возводились несколько беспорядочно, поэтому сейчас можно видеть застройки самой разной архитектуры и габаритов, которые не выдержаны в одном стиле и разбросаны непоследовательно.

Этим можно и нужно воспользоваться, формируя свое предложение. Аккуратная планировка поселка, чистые и асфальтированные дороги, коттеджи, выполненные в одном архитектурном стиле — все это выглядит в глазах покупателей более выигрышно нежели хаотично разбросанные дачные дома, пусть и находящиеся в более выгодном месте.

Конечно, единства архитектурного стиля сложно достичь, если вы намерены продавать участки без подряда на строительство. В этом случае покупатели сами решают какой они будут строить дом. Но если вы зададите определенную концепцию вашего коттеджного городка (например «австрийская деревня»), маловероятно, что кто-то захочет строить в ней коттедж в стиле хай-тек.

Если говорить о статусности будущего коттеджного городка, то важным моментом является его отдаленность от города, другими словами — его транспортная доступность. А определить ее можно по количеству времени, которое тратится жителями на дорогу от дома до города, причем, не только на собственном автомобиле, но и общественным транспортом и, конечно, количеством километров.

Самым идеальным и оптимальным количеством затраченного времени на дорогу считается 20-40 минут. Предельно комфортное время для ежедневных поездок — 1 час. В Подмосковье это эквивалентно 30-40 км от МКАД. Хотя, если ваша территория находится дальше, всегда можно что-то придумать. Преимуществ проживания в коттеджном городке достаточно много, даже если он удален от мегаполиса.

Вы можете продать своим покупателям идею экологически чистого места, леса, водоема поблизости, тишины, отсутствия загазованности, суеты!

Сейчас довольно часто можно встретить коттеджные поселки, которые рассчитаны на определенные группы покупателей. Это правильно, так как создает однородную социальную среду. И этим преимуществом тоже можно и нужно пользоваться.

Кроме того, можно подобрать район, который будет по душе любителям, например, рыбалки (то есть рядом с водоемом), или же прямо в лесу – для ценителей тишины, лесных прогулок, охоты. И позиционировать их для соответствующего сегмента покупателей.

В нашей базе представлены сотни коттеджных поселков. Вы можете познакомиться с ними и выбрать ту концепцию, которая вам больше всего по душе.

В Подмосковье уже есть загородные городки, которые построены только из кирпича, или только из дерева, в бельгийском, немецком, датском, английском и, конечно, русском стиле. То же относится к коттеджам премиум-класса – с необычным дизайном, оригинальным оформлением.

И, конечно, особо отличаются поселки класса люкс, которые созданы лучшими архитекторами. Здесь можно полюбоваться барокко, классицизмом и неоклассицизмом, а также удивительным ландшафтом с экзотическими растениями.

В чем сложности организации бизнеса коттеджных поселков?

«Ок», cкажете вы, «Но где найти хороший участок?». И здесь, конечно, нет однозначного ответа. Рынок коттеджных поселков уже сформирован рядом с крупными российским городами. Хотя кое-где еще можно найти нетронутые застройкой места.

Даже рядом с Москвой, с одной стороны, есть много свободной земли, но она, как правило, свободна по причине низкой ликвидности (сельхозземля, проблемы с документами, обременения). Обстановка на земельном рынке Подмосковья на сегодняшний день такова, что большая часть объектов высокой ликвидности распродана, и уже давно.

Дебаты о том, есть ли свободная земля под поселки на продажу в Подмосковье, или такой земли нет, не утихают вот уже несколько лет. Оценки экспертов говорят, что в пределах 15-километровой зоны вокруг МКАД реализовано более 80% пригодных для строительства земель. В 15-50 километровой зоне вокруг Москвы эта цифра составляет около 50%. По этим данным мы можем сделать вывод об остром дефиците пригодных под застройку земельных участков.

Хотя было бы неверно категорически утверждать, что в Московской области больше негде строить. Свободных участков на самом деле не так уж много, но это не означает, что земля застроена и заселена. Просто у нее уже есть собственники. Дело осложняется тем, что земля распродана большими кусками. Покупателями подобных наделов обычно выступают крупные корпорации и латифундисты.

Скупка земель в Подмосковье приобрела массовый характер около 8-10 лет назад. Но сегодня большая часть из них пустует. Очевидно, что ее придерживают до лучших времен, когда цена достигнет максимума.

Дефицит усугубляют также власти Подмосковья, которые усложняют операции по купле-продаже земли и сопутствующие им операции, такие как выведение из списка земель сельскохозяйственного значения. И теперь сложилась следующая странная ситуация: незастроенной земли достаточно, но строить негде.

Особенно остро дефицит земельных участков чувствуется на популярных направлениях, таких как:

• Киевское;
• Новорижское;
• Рублевское;
• Калужское;
• Минское;
• Дмитровское;
• и Ильинское шоссе.

Учитывая кризис в российской экономике, усложнилась и экономика проектов коттеджных поселков. Многие девелоперы не ожидали такой долгой окупаемости и закрылись. Другие просто переключились на продажу «голых» участков, без строительства домов. Но спрос есть, просто он мигрирует из стороны в сторону. Если посмотреть на структуру спроса загородной недвижимости: в 2000-2008 гг были в моде коттеджи, в 2008-2013 гг — таунхаусы, с 2013 — по настоящее время — участки без подряда.

Ясно, что продажа земли без подряда — не самый прибыльный бизнес. Но зато он малорисковый. Земля в Подмосковье всегда будет кому-то нужна, банки любят такие активы (а значит ее можно использовать как залог), ну и плюс — всегда есть возможность перепродать тем же девелоперам. Конечно, есть еще налоги и много других расходов на владение, но они на порядок меньше, чем владение другими видами бизнеса.

Вот почему так сложно найти свободный земельный участок под застройку в Подмосковье. И это несмотря на кризис и явную стагнацию на рынке недвижимости. Многие девелоперы, имеющие в активе земельные участки либо держат их до лучших времен, либо продолжают строить. Рынок загородной недвижимости в нашей стране сравнительно молод, недостаточно стабилен. Но со временем он приобретет стабильность и цивилизованность, и тогда ситуация искусственного дефицита станет невозможной.

Даже если вы нашли классный участок под строительство поселка — это еще пол-дела. Всегда важно учитывать другой крупный риск в организации коттеджного поселка — отсутствие спроса. Поэтому на маркетинговых исследованиях экономить не стоит. Ваше предложение должно иметь как минимум 3-4 конкурентных преимущества (потому что если оно будет одно, например, цена — его могут легко скопировать конкуренты).

В идеале — вывести на рынок такое предложение, которого еще не делал никто. Это может сработать в регионах, что касаемо Подмосковья, то учитывая размах строительства (более 1000 поселков), здесь нужно все тщательно анализировать, так как местных покупателей уже сложно чем-то удивить.

Еще одна распространенная ошибка девелоперов поселков — экономия на строительстве. Покупатель сейчас не тот, каким был 7-10 лет назад. Люди досконально и тщательно изучают любую информацию, перед тем как сделать крупную покупку. Если вы решили заняться строительством домов и таунхаусов — стройте их так, как строили бы для себя. Кроме отделки конечно — угадать вкусы заказчиков крайне сложно.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: nedvio.com

Практика риск-менеджмента в строительстве.

Строительство — одна из тех сфер деятельности, где риски наиболее осязаемы. Станция метро Воробьевы горы, ремонтируемая второе десятилетие, высотка в Сокольниках, по сей день пустующая из-за ошибок в проекте, — вот лишь некоторые красноречивые свидетельства плохого управления рисками в этой отрасли. Не секрет, что у компаний, занятых строительством, будь то подрядные организации или профессиональные заказчики, штатная единица риск-менеджера, не говоря уже об отделе риск-менеджмента, почти всегда отсутствует.

Вообще все строительные компании можно разделить на две основные категории: строители типовых домов и коттеджей и строители крупных уникальных объектов. Для первых собственно технологические риски сведены до нуля благодаря поточному методу, зато вопросы коммерческих рисков в области сбыта, поставок и инвестиций весьма актуальны. Для вторых, имеющих, как правило, бюджетное или близкое к нему финансирование, — все ровно наоборот. Соответственно и роль страховщиков на этих сегментах строительного рынка абсолютно разная.

Типичный случай

Первопричиной неразвитости риск-менеджмента в строительстве является, как ни странно, вовсе не отсутствие знаний в этой области и не особая затратность данного направления. Это подтвердила наша встреча с Владимиром Осташко, который преподает в Московском государственном строительном университете теорию управления рисками и одновременно ведет инвестиционный проект по коттеджному строительству на севере Подмосковья. Казалось бы, кому, как не специалисту по риск-менеджменту, разработать для собственного строительного бизнеса программу предотвращения рисков, составить карту рисков, оценить каждое звено технологического процесса на предмет необходимости страхования. Ничего подобного.

Коттеджное строительство, по словам г-на Осташко, ведется по жестким проектам с использованием хорошо зарекомендовавших себя технологий. Поэтому технологические риски настолько банальны, что какого-то специального внимания к себе не требуют. Можно, конечно, застраховать технику и строителей, но вряд ли это стоит называть риск-менеджментом.

Для принятия подобных решений вполне достаточно здравого смысла, основанного на большом опыте работы. Какие риски взять на себя, подо что создать резервы, а что застраховать, решают исходя из уровня страховых тарифов. И отнюдь не всегда страхование по этому критерию выигрывает. Даже страхование от пожара подчас выгоднее заменить приобретением пожарной машины, круглосуточно дежурящей на объекте.

Гораздо важнее для строителей типового жилья все риски, связанные с взаимодействием с внешней инфраструктурой. И здесь риск-менеджмент часто подменяется диверсификацией деятельности. Если есть возможность создать собственную или поглотить примыкающую инфраструктурную единицу, то так обычно и поступают. Строители предпочитают работать с собственными проектировщиками, поставщиками, транспортниками и даже иметь собственное охранное предприятие, обеспечивающее неприкосновенность территории.

У такого подхода есть существенный недостаток. Инвестиционные вложения в сопутствующие строительству виды бизнеса не позволяют расширять собственно строительный бизнес. Кроме ограничения по объемам инвестиций (которого в принципе может и не быть) развитие в этом случае упирается в необходимость держать под контролем уже не только риски самого строительного бизнеса, но и нарастающие как снежный ком риски вновь создаваемых сопутствующих фирм. С этой бедой не поможет справиться ни страхование, ни традиционный риск-менеджмент.

Уникальному объекту — уникальные риски

С крупными бюджетными стройками все иначе. Здесь коммерческие риски сводятся к минимуму, зато технологический процесс в силу уникальности объектов требует повышенного внимания.

Сказать, что на таких объектах вовсе отсутствует риск-менеджмент, не совсем корректно. Однако осуществляется он, как правило, по-советски. И это неудивительно, ведь когда нет коммерческих рисков и заказчиком выступает государство, создается полная иллюзия великой стройки социализма. В таких условиях управление рисками сосредоточено в отдельных технологических звеньях.

Специалисты, работающие над проектом, рассчитывают весь комплекс мер по предотвращению рисков разрушения объекта и прилежащих территорий. В процессе же самого строительства риски минимизирует соблюдение технологии и элементарной техники безопасности. Уверенности строителям прибавляет многолетний опыт, накопленный все с тех же советских времен, и резерв непредвиденных мероприятий, традиционно закладываемый в сметы.

И все бы хорошо, если бы не одно но: абсолютно устранить вероятность крупных рисков при строительстве уникальных объектов невозможно, а если неприятность произойдет, государство не будет спешить покрыть ущерб из бюджета. Ответственность же, вплоть до уголовной, за причинение ущерба перед заказчиком и перед пострадавшими третьими лицами несет подрядчик, и отвечать ему придется по полной, иногда не в один миллиард долларов, программе.

Достаточно вспомнить аварию, случившуюся при возведении бизнес-центра Царев сад на Софийской набережной. Комплекс включал в себя строительство четырех подземных этажей, и работы по монтажу несущих подземных конструкций, в том числе стены в грунте, уже велись.

Неожиданное проседание соседнего административного здания спровоцировало сильный динамический удар по строящимся конструкциям. Причина проседания, по мнению назначенной мэром технической комиссии, могла быть многофакторной. Наиболее вероятной считается версия, по которой деревянные сваи старого дома подгнили, а грунт был размыт утечкой техногенных вод из проходящих вблизи подземных коммуникаций. В результате аварии потребовалось заново герметизировать стену и ремонтировать несущие конструкции строящегося бизнес-центра. Нанесенный ущерб составил около 2 млн долларов и был выплачен компанией Ингосстрах, которая осуществляла комплексное страхование строительства центра.

Напрашивается простая превентивная мера — страховать все строительные риски. Но надо знать, что именно страховать: рисков много, и ни одна страховая компания не возьмет на себя всю ответственность, не разбираясь в деталях. Кроме того, в бюджете стройки выделяется жесткая сумма на страхование. Вот здесь и начинается творческий процесс управления рисками, поскольку установленная цифра, увы, оставляет желать лучшего.

С обеими этими проблемами пришлось столкнуться компании Гефест при работе по страхованию рисков проекта по прокладке тоннеля третьего транспортного кольца в Москве под историческим районом Лефортово. Глубокий и огромного диаметра тоннель должен пройти вблизи плотных городских застроек, что создает риски как на самом объекте, так и для 23 окрестных зданий (корпуса Бауманского института, казармы).

По свидетельству генерального директора страхового общества Гефест Александра Миллермана, размер средств, отведенных на страхование Лефортовского тоннеля, был заранее известен — проблема была в том, чтобы уложиться в небольшие лимиты и проценты, которых не хватало даже при самом аскетичном подходе. В ходе работ по программе риск-менеджмента Гефест привлек независимых российских сюрвейеров, специалистов по тоннельному строительству, специалистов в области транспортного строительства. Кроме того, была проведена котировка рисков за рубежом. Поскольку величина риска крайне велика, то параллельно прорабатывалась программа перестрахования. При работе с зарубежными сюрвейерами выяснилось, что фактически они используют знания и опыт российских же специалистов, которые должны были ответить на запросы по специально разработанным схемам.

Такого рода схемы, их знание и использование и есть основа работы по управлению рисками. Только вслед за этим идет реальное их наполнение оценками экспертов и статистикой происшествий.

Статистика аварий в строительстве заслуживает особого замечания. Страховые компании только начинают ее накапливать. Поднимается ведомственная статистика, которая была незаслуженно забыта или утеряна. К счастью, в некоторых организациях после разгона советского министерства она осталась, хотя единой базы, конечно, нет. Это существенно усложняет работу страховщикам и риск-менеджерам.

Таким образом, вся фактура для управления рисками однозначно находится в руках российских специалистов и экспертов. У зарубежных коллег по риск-менеджменту необходимо перенять лишь методы упорядочивания имеющегося материала. И речь здесь не идет о каких-то высоких технологиях и программных продуктах, методики вполне укладываются в рамки здравого смысла. Опыт страховых компаний — тому доказательство.

Кому это нужно

В мире традиционно риск-менеджментом занимается само предприятие либо страховой брокер. Это связано, по-видимому, с тем, что страховая компания попадает в конфликт интересов. Риск-менеджмент предназначен для того, чтобы минимизировать расходы на страхование рисков, у страховщиков же задача другая.

Только в условиях жесткого российского бюджетирования возможно такое, что сам страховщик оказывается заинтересованным в грамотном управлении рисками: не уложишься в смету — не получишь заказ. Если же речь не идет о борьбе за клиента, как в случае аффилированной к строительной фирме страховой компании, то к проведению корректного риск-менеджмента подталкивает необходимость перестрахования рисков на Западе. Неправильно выделенные и оцененные слишком низко в условиях бюджетных ограничений риски не будут приняты международными перестраховщиками.

Страховщик в подобной ситуации загнан в очень жесткие рамки. Его задача — выделить наиболее актуальные риски, по которым действительно возможны крупные убытки, и именно их качественно застраховать. В каких-то случаях это — страхование имущественных рисков или дорогой техники (например, уникального щита, используемого при прокладке Лефортовского тоннеля, или непосредственно самих возводимых дорогих объектов), в каких-то — ответственность перед третьими лицами (например, при демонтаже столичной гостиницы Интурист на Тверской). Определение лимитов по типам рисков и размеров франшиз, выделение наиболее вероятных рисков, а также отсечение тех видов страхования, расходы на которые вполне можно заменить другими, более дешевыми предупредительными мероприятиями — все это в российской практике ложится на плечи страховщика. При этом необходимым опытом обладают лишь единицы российских компаний.

Источник: www.advertme.ru

Риски при организации строительства

В Методический центр реконструкции «Мишина-32» периодически обращаются работающие в сфере жилищного строительства организации и предприниматели с вопросами о том, каким образом можно осуществить проект реконструкции многоквартирного пятиэтажного дома. Особый интерес и внимание у них вызывает тема рисков, связанных с осуществлением такого проекта. В связи с этим данная статья посвящена теме тех рисков, с которыми связана реконструкция многоквартирного дома, путям их преодоления и эффекту от осуществления проекта.

Что надо иметь в виду инвестору, решая вопрос об участии в процессе реконструкции многоквартирного жилого дома:

1. Риски

Риски сопровождают нас всю нашу жизнь, чтобы мы ни делали. Проект реконструкции многоквартирного дома также не лишен риска. Утверждать обратное было бы неверно и нечестно.

Риск в первую очередь связан с неопределенностью, то есть с неожиданными для нас событиями, или с такими событиями, о возникновении которых мы не можем утверждать наверняка. И хотя неожиданности порой бывают приятными, с положительным эффектом, все же лучше не рисковать бездумно, наобум. Следует стараться предвидеть возможные риски и способы их нивелирования.

В связи с этим попробуем рассмотреть те неблагоприятные факторы, возникновение которых возможно при реконструкции объекта:

1). Политические факторы.

В том случае, если проект осуществляется в соответствии с российским законодательством и нормативами, действующими в сфере градостроительства, а также в контакте с архитектурными и городскими властями, оказывается возможным получить не только отсутствие противодействия, но даже и содействие властных структур. Примером тому могут служить: построенный и сданный в эксплуатацию дом на улице Мишина в Москве и два строящиеся в настоящее время дома на бульваре Матроса Железняка и в Измайлово.

Ситуация с жильем в столице и других крупных городах очень напряженная, она усугубляется тем, что нарастающими темпами происходит физическое и моральное старение жилищного фонда, построенного в начальные периоды индустриального домостроения (50-е – 60-е годы). Программа так называемой реновации 5-этажного жилищного фонда, призванная решить проблему устаревающих пятиэтажек в Москве, охватывает не все дома этого типа, а лишь немного больше чем половину (около 4,5 тысяч – в списке на реновацию из 8,4 тысяч существующих). При этом заявленные темпы реновации не превышают, а даже немного уступают тем темпам, с которыми в свое время эти дома возводились (переселение 900 домов за год вместо 1000 возводившихся домов за год). Следует учесть также и то, что пятиэтажкам «на пятки наступают» дома, построенные в то же примерно время, но более высокие – 9-12 этажей. С этими домами также придется разбираться – а это еще более сложная история.

Проводимая в Москве реновация пятиэтажек, при ее определенных достоинствах, все же, по сути, является попыткой решить проблемы (морально недолговечное жилье), созданные путем массового строительства однотипных домов, теми же методами, какими эти проблемы создавались. Значит, сами проблемы по существу не решаются, а только на время ослабляется их острота, и в будущем они могут возникнуть вновь. В результате, московские власти имеют серьезные шансы оказаться в положении античного героя Сизифа. Значит, им имеет смысл рассматривать любые возможные варианты, позволяющие справиться с ситуацией, особенно, если эти варианты предполагают привлечение внебюджетных средств на реконструкцию многоквартирного дома. Наверняка в правительстве Москвы это достаточно хорошо понимают, и при условии корректного осуществления проекта, риск негативного отношения к нему со стороны власти чрезвычайно невелик.

Во многих российских городах в настоящее время происходит разработка планов комплексного развития территорий. Учитывание этих планов при осуществлении проекта реконструкции многоквартирного дома поможет избежать трений с администрацией и архитектурными властями городов.

Население может оказаться союзником или противником в зависимости от того, как с ним работать.

Если инвестор готов к налаживанию сотрудничества с населением на основе взаимного учета интересов, то для получения жителей себе в союзники необходимо только выработать правильную стратегию и тактику взаимодействия с ними.

Особенность ситуации с населением заключается в том, что практически все квартиры находятся в собственности у жителей. При этом собственники квартир не в состоянии поддерживать и обновлять свой дом, главным образом, ввиду того, что они не обладают достаточными для этого финансовыми средствами. Однако, для реконструкции нужны не только финансовые средства.

Для принятия совместных адекватных решений, связанных с проектом, собственникам жилья в доме необходима серьезная моральная подготовка. Частному инвестору придется провести определенную работу по подготовке собственников жилья к осуществлению проекта реконструкции. Тот факт, что один объект в Москве уже построен и два – строятся, говорит о том, что собственники жилья вполне способны воспринимать идеи реконструкции.

Источник: mishina32.ru