Риски с объектами незавершенного строительства

Риски с объектами незавершенного строительства

Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой — Недвижимость РИА Новости, 18.08.2021

Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу. Недвижимость РИА Новости, 18.08.2021

Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу отметать подобные предложения или все-таки стоит к ним присмотреться?

Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов объяснить, на что нужно обращать внимание при выборе загородного недостроя, а также перечислить все бонусы от такой покупки.Масштабы предложенияРеальный объем недостроенных объектов на загородном рынке оценить, конечно, сложно, поскольку это частные предложения, в основном вторичная перепродажа и преимущественно в деревнях или в коттеджных поселках, где реализация велась без обязательного подряда, указывает директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.Однако, по словам руководителя юридического отдела ТСН Недвижимость, сертифицированной компании Гильдии риелторов Московской области Елены Щербаковой, в настоящее время в продаже находится достаточно большое количество земельных участков с расположенными на них незавершенными объектами: недостроенными домами (садовыми, жилыми), гаражами, банями иными хозяйственными постройками в разной степени готовности. «Ориентировочно 20-30% от загородной недвижимости, предлагаемой к продаже нашим агентством», – приводит данные собеседница агентства.Стоит ли покупка свеч?Главный вопрос, который нужно задать себе перед тем, как решаться на покупку земельного участка с недостроем: «А в чем моя выгода?».»Первая выгода – это, очевидно, цена. Недострой, как правило, нелегко продать, это специфический объект, покупателей на него немного, и это вынуждает продавца просить за свой лот меньше денег.

Объект незавершенного строительства

Вторая выгода – это время. Если какая-то часть строительных работ выполнена с надлежащим качеством и не требует дальнейшей переделки, то завершение строительства может занять меньше времени, чем возведение здания с нуля.

Ну и, наконец, третья выгода — приобретение недостроенного объекта может позволить покупателю получить дом в той локации, где уже нет свободных участков под застройку и нет готовых домов, удовлетворяющих его требованиям» – приводит все варианты ответов на этот вопрос заместитель генерального директора Kaskad Недвижимость Ольга Магилина.Приведенные тезисы подтверждают и другие эксперты. Так, по словам Коган, участки с обременениями в виде строений «под снос» действительно подразумевают наличие определенной скидки или изначально низкую цену – минус 30-50% от рыночной стоимости участка.Хорошая локация также является весомым аргументом для рассмотрения загородного недостроя. «В 2007−2008 годах во время бурного роста девелопмента многие люди напокупали дорогой земли в классных местах под застройку.

Затем деньги закончились и работы остановились. Теперь некоторые инвесторы скупают их, дают им новую жизнь и перепродают.

Поэтому при грамотном расчете можно очень успешно заниматься этим и даже зарабатывать на таких проектах», − рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов.Проверяем документыСледует отметить, что индивидуальные дома как недострой регистрируются крайне редко. Во всех остальных случаях, покупая недостроенный дом, вы будете фактически приобретать только земельный участок, подчеркивает Магилина.С этим соглашается Щербакова, вспоминая, что за ее многолетнюю практику сделка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства была только один раз.Более того, если незавершенный объект и вовсе пойдет под снос, то и документы на него будут в нагрузку, поскольку придется проводить процедуру ликвидации или реконструкции, а это тоже время и деньги, обращает внимание руководитель проекта Dom Technonicol Андрей Баннов.Следовательно, необходимо тщательно изучить документы именно на земельный участок, говорит Магилина.Далее следует проверить вид разрешенного использования земли, он должен позволять строить на участке индивидуальный дом (ИЖС), а, к примеру, сельскохозяйственные земли для этого не годятся, добавляет она.

Нужно также обязательно выяснить, не находится ли участок в залоге.Опасные моментыНе нужно забывать, что любой сделке могут быть риски, связанные с ухудшением материального положения продавца, которое в будущем может повлечь его банкротство, напоминает Щербакова. Поэтому она настаивает на том, что в обязательном порядке необходимо проверить наличие долгов у продавца и его супруга по базе судебных приставов, а также произвести проверку подачи заявления этих лиц или их кредиторов о банкротстве, проверить наличие в отношении них судебных споров – обязательно по месту нахождения объекта и постоянному месту жительства (регистрации) продавца и супруга.Уже после того, как покупатель приобретет участок с недостроем и достроит его, оформляется право собственности на объект недвижимости, указывает она.Консервация и срок годностиЕсли вы все-таки решились на приобретение недостроя для дальнейшего завершения, важно учитывать способ его консервации, а также стадию, на которой строительство было заморожено, подчеркивает Баннов.»В строительстве очень много скрытых рисков, которые могут проявить себя на этапе эксплуатации.

Например, при устройстве скатной кровли или каркаса слой утеплителя закрывается строительными пленками – ветро- и влагозащитой. Если в составе материала нет УФ-стабилизатора, при этом строители оставили его под открытым солнцем на пару дней, то в пленке запустился процесс старения.

Это означает, что со временем она может начать разрушаться», – объясняет эксперт.Также Баннов указывает, что оставленный на долгий срок недострой из блока или деревянный каркас без финишной отделки приобретать довольно рискованно. Конструкция впитывает влагу.

В процессе завершения строительства (во время монтажа внутренней или внешней отделки) влага может оказаться запертой внутри. А это уже мина замедленного действия. Повышается риск появления плесени и грибка, а в случае промерзания высока вероятность деструктивных изменений: трещин, разрушения и прочее.

А если на фасаде или фундаменте уже появились трещины – это тревожный симптом, говорит он.Фундамент у недостроя – также зона повышенного внимания. Когда дом готов к эксплуатации, то бетонное основание должно быть тщательно защищено от воды. С этой задачей справляются отмостка, водосточная система и дренаж. Данные сооружения отводят воду от дома.

Если же строительство заморожено, то весь объем осадков с крыши попадает к бетонному основанию. Вода не успевает уходить и с наступлением морозов замерзает. В твердом состоянии она увеличивается в объеме и давит на стенки фундамента. Летом лед тает, грунт оседает, давление слабеет.

Такие подвижки негативно сказываются на фундаменте и служат причиной появления трещин и разрушений, предупреждает руководитель проекта Dom Technonicol.Как проверить недостройДля самостоятельной оценки состояния незавершенного дома есть мобильные приложения, вроде TN CHECK, с помощью которых можно провести «чекап» постройки, указывает Баннов. Работают они по следующему принципу: пользователь отвечает на вопросы чек-листа. На основе ответов программа выдает заключение по состоянию и износу. Кроме того, в приложении есть фотографии правильно выполненных узлов, с которыми можно свериться, добавляет он.Но для серьезного анализа Баннов все-таки рекомендует вызвать технический аудит, который сможет проанализировать состояние фундамента, несущих конструкций, перекрытий. В любом случае в недострое всегда скрывается довольно много рисков, не поддающихся инструментальному анализу.Уже после тщательной проверки можно продолжать работы. «Но имейте в виду, реконструкция – это отдельный вид строительства, нужно подбирать опытного и креативного исполнителя, который сможет сэкономить вам бюджет, применяя нестандартные решения, специфичные для этого сегмента стройки», – советует Баннов.

Источник

В чём риск покупки недостроенного дома?

Недостроенные дома привлекают к себе внимание потенциальных покупателей своей низкой ценой. На первый взгляд, это идеальный вариант для тех, кому затевать стройку с нуля слишком долго и хлопотно, а покупать готовый дом ‒ дорого, и поэтому недоступно.

Но так ли очевидна выгода покупки недостроя? Давайте разберём всё по порядку.

Я различаю 2 разновидности недостроев:

1. «Под отделку» ‒ заведённое под крышу строение, но без разводки коммуникаций (воды, электричества, отопления), без стяжки пола и штукатурки стен, с временной входной дверью и т.д.

В этом случае можно постепенно осваивать жилое пространство, поэтапно проводя необходимые ремонтные работы.

2. «Коробка» ‒ сооружение, где не завершены даже общестроительные работы. При этом не исключено, что придётся рушить старую кладку и возводить стены заново.

Именно о таких «коробках» мы сегодня и поговорим. Покупка подобного рода недвижимости выглядит очень привлекательной по цене, но считается рискованной по своим последствиям.

В общей массе объектов загородной недвижимости, выставленных на продажу, недострои-«коробки» составляют не более 5%, а то и меньше. Давайте подумаем, что приводит людей к продаже недостроенного дома. Ведь изначально у строительства дома есть чёткая цель ‒ либо его строят, чтобы жить в нём, либо на продажу, чтобы извлечь прибыль.

Поэтому чаще всего недостроенные объекты относятся к категории неблагополучных.

Самая безобидная причина незаконченного строительства ‒ это если человек передумал жить в этом месте, а переезжает в другой населённый пункт, допустим, в связи с семейными обстоятельствами.

Чаще бывает, что у семьи заканчиваются деньги на строительство ‒ в связи с потерей дохода (сокращение на работе, травма или болезнь главы семьи, летальный исход), либо компания-застройщик признаётся банкротом и прекращает свою деятельность.

Ещё одним мотивом для приостановки строительных работ могут стать ошибки, допущенные на этапе проектирования или во время строительства, либо есть какие-либо нестыковки юридического характера.

Но если вы всё же несмотря ни на что решились на покупку недостроя, то особое внимание обратите на юридическую составляющую будущей сделки.

При купле-продаже недостроенного дома существует 2 варианта развития событий:

1. Ситуация, когда оформление участка с домом не проводилось. В этом случае в договоре купли-продажи упоминается только земельный участок, а все хлопоты «легализации» постройки ляжет на плечи покупателя.
2. Строение зарегистрировано как объект незавершённого строительства (этот вариант предпочтительнее).

Перед сделкой обязательно обратитесь к юристу, чтобы проверить следующие моменты:

1. Выписка ЕГРН ‒ позволяет узнать всю основную информацию об объектах недвижимости.
2. Разрешительная документация (разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, а также документ, на основании которого дом был оформлен в качестве объекта незавершённого строительства).
3. Привязка дома к земельному участку.

Помимо юриста вам понадобятся услуги геодезиста ‒ для установления соответствия фактических данных о границах с цифрами, указанными в выписке ЕГРН. Случается, что фактические границы участка и дома сдвинуты. Пусть специалист проверит эти нюансы, а заодно удостоверится в достаточном отступе дома от границ земельного участка ‒ это расстояние должно быть не менее 3 метров.

Не лишним будет пригласить на объект профессионального строителя ‒ для оценки качества кладки, фундамента, состояния конструкций и т.д. Нежелательно, чтобы недострой простоял «законсервированным» более двух-трёх лет. Заодно знающий специалист сможет просчитать, будет ли выгодно достраивать данный объект, либо всё же дешевле обойдётся начать строительство дома с нуля.

Наконец, когда решение о покупке принято, а договор подписан и зарегистрирован, подайте на согласование в местную администрацию уведомление о завершении строительства, и можно приступать к работе.

Подводя итоги, оценим «за» и «против» покупки недостроенного дома.

1. Иногда достраивать оказывается дешевле и быстрее, чем строить с нуля.
2. Если недострой стоит на участке, имеющем выгодное месторасположение, и аналогичных предложений в продаже нет.

1. Можно изначально допустить ошибку в расчётах и потратить на «реанимацию» недостроя гораздо больше средств, чем планировалось изначально.
2. Есть риск купить дом с плохой юридической историей или негативной аурой.
3. Необходимость придерживаться проекта, выбранного предыдущим застройщиком.

Обязательно взвешивайте все «за» и «против», досконально просчитывайте смету завершающих строительных работ, тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта. Не подвергайте себя дополнительным рискам.

Возможно, гораздо безопаснее и выгоднее окажется купить пустой участок, сделать проект с учётом всех своих пожеланий и из самостоятельно выбранных новых материалов, чем достраивать кем-то и когда-то начатый дом.

Видеоверсия для тех, кто лучше воспринимает информацию вслух:

Если вам необходима консультация с покупкой или строительством дома в Анапе, обращайтесь по телефону +7 (800) 100-56-36 (звонок по России бесплатный).

Источник