Роль заказчика в строительстве

В строительный кодекс понятие Тех. заказчик было включено в 01.07.2017г. ФЗ No 372-ФЗ п. 22.

Тех. заказчик — юр. лицо, наделенное правами застройщика, способное подписывать договоры о строительстве, кап. ремонте, подготовке требуемых бумаг, работах по восстановлению, изысканиях.

Тех. заказчик подготавливает задания, предоставляет материалы, требуемые бумаги лицам, выполняющим инженерные изыскания, работы по восстановлению, строительство, кап. ремонт, подписывает требуемые бумаги, нужные для начала эксплуатации строения, утверждает документы по проекту, выполняет прочие функции согласно закону в сфере градостроения.

Ответственность технического заказчика

Ответственность застройщика, занятого в сфере строительства, кап. ремонта, восстановления объектов, определяется согласно стоимости проекта.

Уровень ответственности предпринимателей и юр.лиц, выступающих в роли технического заказчика, зависит от обязательств, прописанных в документах.

Тех. заказчик наделен целым рядом функций:

Как защититься от «кидалова» со стороны заказчика в строительстве и отделке (запись вебинара)

• Проводит экспертизу площадок для строительства, отвечает на вопросы организации данных площадок;
• Заключает договоры на разработку документов для проектов, инженерные изыскания, восстановление и возведение зданий разного плана;
• Осуществляет контроль за финансами;
• Подготавливает строения к восстановлению и капитальному ремонту;
• Утверждает проектные документы;
• Выполняет условия, требуемые для подсоединения коммуникаций;
• Занимается подготовкой документов, которые нужны для введения строения в рабочий режим;
• Подготавливает бумаги разрешительного характера;
• Получает согласования;
• Предоставляет контрагентам требуемые бумаги, материальную базу;
• Исполняет иные виды деятельности, прописанные в Кодексе;
• Принимает участие в проверках, которые проводят органы контроля и аудиторские органы;
• Организация работ по расконсервации и консервации зданий;
• Принимает участие как наблюдатель при выявлении нарушений закона, касающихся градостроительной деятельности;
• Проведение претензионной работы.

Роль в строительстве объекта

Технического заказчика в какой-то мере можно сравнить с дирижером.

Он не только занимается бумагами, но и управляет проектом — на всех этапах строительства или проведения работ.

Именно он организовывает строительную площадку, следит за строительством, участвует в сдаче строения в эксплуатацию.

Огромное количество людей прислушивается к его мнению, некоторыми специалистами ему приходится руководить непосредственно.

Техзаказчик является тем звеном, которое координирует взаимодействие всех участников — от заказчиков до проектировщиков.

Иначе говоря, роль тех. заказчика в строительстве огромная. Он тесно взаимодействует со специалистами, выполняет надзор над работой и координирует разные этапы стройки, следит за качеством процессов, временными рамками.

«Стройподготовка». Выпуск 6. Роль и функции заказчика. 16+

Все участники процесса имеют свои интересы.

Тех. заказчик должен сдать здание так, чтобы удовлетворить их.

При этом он принимает во внимание план строительства, нормы, правила.

Как организация тех.заказчик был выделен еще в 80-х г. прошлого века.

В то время Госстрой решил утвердить службу, которая занималась бы подготовкой к возведению строений, выполняла надзорные функции.

Идея была реализована успешно, при этом качество работ стало намного лучше.

После того как произошел распад Советского Союза, служба перестала выполнять собственные функции. Именно поэтому встал вопрос о том, что есть необходимость в чем-то новом.

В настоящее время тех. заказчик получил множество полномочий.

Чтобы выполнять их, ему требуется богатый опыт и целый спектр знаний.

В ВУЗах специальности «Технический специалист» нет. Чтобы стать им, придется долго работать в строительной сфере, нарабатывать опыт.

Технический заказчик выполняет целый спектр услуг, поэтому встает необходимость в том, чтобы он разбирался в юридических вопросах.

Какие требования предъявляются

• Технический заказчик должен быть юр.лицом.

• Должен быть членом СРО. Тогда он получает право выполнять функции, что прописаны в Выписке из реестра членов СРО.

• Иметь хотя бы 2 специалистов на основном месте работы, сведения о которых есть в национальном реестре специалистов (НРС), чья трудовая функция включает организацию возведения зданий в случае проведения изысканий инженерного толка, выполнение строительства, кап.ремонта в опасных и сложных условиях, реконструкции зданий и строительного контроля.

• Иметь руководителя, закончившего высшее образование и проработавшего в строительной сфере свыше 5 лет.

• Если эти требования не соблюдаются, техническим заказчиком организацию назвать нельзя, это просто фирма, оказывающая определенные услуги.

Некоторые лица считают, что тех. заказчик способен выступать лишь как помощник, который помогает быстро оформлять документы.

Однако все обстоит не только так. Тех. заказчик разбирается в ряде важных вопросов:

— Финансовый надзор за деньгами;

— Надзор за тратой денег по смете;

— Отчет о том, в срок ли выделяются деньги на работы;

— Контроль за бухгалтером;

— Передача готового строения для ввода его в рабочий режим;

— Организация площадки для проведения работ, надзор за тем, как проводятся работы;

— Получение тех. условий для подсоединения к сетям строения;

— Осуществление надзора на всех этапах работы;

— Согласование ценовой политики с инвестором;

— Проверка счетов, актов, накладных и квитанций.

Использование функций заказчика дает возможность провести работы на высоком уровне.

Также благодаря этому становится возможным и соблюдение сроков.

Так как задач перед техническим заказчиком стоит множество, его роль, как правило, выполняет не одно лицо, а целая организация, форма которой определяется как ООО.

В ней работает множество специалистов, обладающих нужными навыками.

Если вы выступаете в качестве застройщика и при этом у вас есть штат из различных специалистов, разбирающихся в области административной, градостроительной, природоохранной, гражданской и земельной деятельности, вам повезло.

Если при этом у вас есть желание при возникновении каких-либо ошибок вовремя нести за них ответственность — просто замечательно. Если нет, требуется тех. заказчик.

Данная служба позволит решить множество проблем.

Обратившись в нее, вы сможете спокойно спать, не заботиться о том, что ваша деловая репутация может быть разрушена. При возникновении каких-либо проблем в сфере строительства, из-за которых причиняется вред третьим лицам, отвечать за это будет именно заказчик.

Он ответит за качество объекта за вас как в моральном плане, так и материально.

Источник: strojkontrol74.ru

Функции заказчика-застройщика

Определение понятия и функции заказчика-застройщика

Функции заказчика-застройщика в строительстве определяются из самого термина. Общими словами – это участник инвестиционного проекта, подразумевающего строительство на определенном участке или капитальный ремонт объекта, а также подготовку инженерных сетей и документации к этому проекту.

Термины заказчик и застройщик несколько разнятся в разных документах – Градостроительном кодексе РФ и в Законе об участии в долевом строительстве. В первом документе это может быть физическое или юридическое лицо, во втором речь идет только о юридических лицах и ИП.

Оставьте онлайн-заявку и узнайте больше об услуге во время бесплатной консультации

Перечень функций заказчика-застройщика

Для выполнения функций заказчика-застройщика компании проходят конкурсный отбор, после чего заключается договор. В нем прописываются следующие функции этой стороны:

• работа с документацией – от проведения замеров и расчетов до поиска подрядчиков и поставщиков;
• обеспечение рационального использования средств и материалов, контроль своевременности выполненных работ, выплата зарплат и осуществление иных платежей;
• надзор за соблюдением норм, правил ТБ, прием выполненных работ и сдача в эксплуатацию;
• в перечень функций заказчика-застройщика входит также получение, хранение и выдача строителям материалов, оборудования, инструментов в процессе строительства.

ООО «ЭкспертСтрой-Инжиниринг» предлагает свои услуги для независимой экспертизы объектов для качественного выполнения всех стадий строительства.

Источник: expertstroy.com

О роли технического заказчика при реализации проектов строительства в промышленности

Случилось так, что вами принято решение о строительстве, и теперь предстоит обдумать, что необходимо сделать для реализации этого решения.

Помимо очевидных финансовых и юридических вопросов перед заказчиком строительства возникает целый список задач, связанных со сбором, подготовкой и утверждением проектной и разрешительной документации. Причем масштаб и размер строящегося объекта роли не играет. Будь то здание нового цеха, котельной или всего лишь небольшое складское помещение — работы будет много. О том, как ничего не упустить, и что делать, если собственные ресурсы не позволяют сделать ее самостоятельно, говорим сегодня.

Прежде всего, разберемся, что требуется от заказчика-застройщика * согласно действующему законодательству.

ЧЕК ЛИСТ №1. Разрешение на Строительство

Во-первых, необходимо получить разрешение на строительство ** , а для этого предоставить в органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка:

• правоустанавливающие документы на землю;
• проект планировки и межевания территории;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• сбор результатов проведения публичных слушаний;
• проектную документацию;
• положительное заключение экспертизы проекта.

Получение этих документов — трудоемкий процесс, особенно это касается разработки проектной документации и прохождения ее экспертизы. При этом, даже если для выполнения работ по проектированию чаще всего на практике привлекается профильная организация (что на практике чаще всего и случается), именно заказчик строительства согласно действующему законодательству подает документы на экспертизу и получает заключение.

В целом, на этом этапе заказчику строительства предстоит подготавливать и согласовывать в ходе проектирования следующий (но не окончательный) перечень документов:

• эскизный проект;
• технико-экономические характеристики объекта;
• варианты посадки здания на площадке;
• предварительные варианты архитектурных решений;
• архитектурно-градостроительные решения;
• расчёт нагрузок для получения ТУ;
• технические задания и заключение договоров на инженерные и изыскательные работы (гидрологических, геологических, геодезических);
• техзадания на проектирование на основании собранной исходно-разрешительной документации и результатов изысканий.

Кроме того, именно заказчик должен:

• получать все необходимые согласования для получения положительного заключения экспертизы (ЦГСЭН, Государственной экологической экспертизы и природных ресурсов, МЧС (УГПН), Промышленной безопасности для опасных производственных объектов);
• получать положительное экспертное заключение на проект;
• контролировать, оптимизировать и согласовывать принятые проектные решения с целью снижения затрат;
• готовить исходные данные для проектирования.

Итак, вкратце мероприятия на старте проекта мы перечислили. Но, разумеется, на этом «формальности» не заканчиваются. Впереди ключевой этап — строительство — дорогостоящий, сложный и ответственный.

ЧЕК ЛИСТ 2. Организация строительных работ

Задачи заказчика на этом этапе можно разделить на производственные и технические.

Производственные задачи:

• подготовка приемо-сдаточной документации в полном объеме;
• подготовка технических заданий на СМР и поставку;
• поставка на объект оборудования и материалов;
• подготовка и своевременная корректировка комплектовочных ведомостей на материалы и оборудование по всем разделам РД;
• ведение и контроль ведения общих и специальных журналов;
• составление и контроль исполнения производственных графиков и планов;
• подготовка актов передачи площадки и актов-допусков подрядным организациям;
• приемка от проектировщика проектной и рабочей документации, организация ее согласования;
• выдача утвержденной рабочей документации (РД) со штампом ВПР подрядным организациям;
• отслеживание изменений РД и своевременная выдача измененной документации подрядчикам;
• организация технического архива РД, приемо-сдаточной, исходно-разрешительной документации. Организация учета принятой и выданной документации;
• организация разработки технических решений;
• подготовка документации для проведения тендеров, сбор и анализ результатов опросов (об этом мы писали ранее в статье «Cубподрядчики: как убедиться, что на вас будут работать надёжные компании»);
• заключение договоров подряда.

Задачи технического контроля:

• проверка наличия необходимых документов на применяемые исполнителем материалы, изделия и оборудование, а также задокументированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний;
• контроль складирования и хранения строительных материалов, изделий и оборудования (неправильно складированные и хранящиеся материалы представитель технадзора может запретить к применению);
• контроль соблюдения технологий строительства, проведения ПНР;
• контроль проектной и исполнительной технической документации;
• контроль точности расположения конструктивных элементов;
• контроль исполнения предписаний контролирующих органов, их извещение об аварийных состояниях на объекте;
• контроль соответствия строительных работ календарному плану и договору и подписание совместно с исполнителем двухсторонних актов, подтверждающих соответствие (без подписания этих актов переход к следующему этапу строительства осуществляться не должен);
• заключительная оценка соответствия готового объекта строительному законодательству, проектной и нормативной документации (совместно с исполнителем);
• получение декларации промышленной безопасности ОПО;
• контроль и организация на объекте ОТ и ТБ, пожарной и экологической безопасности;
• подготовка объекта к сдаче в эксплуатацию (составление дефектной ведомости, разработка мероприятий по их устранению, контроль качества и сроков устранения при сдаче объекта).

Помимо вышеперечисленных задач заказчику предстоит уделить определенное время заключению договоров на:

• ПИР;
• СМР и ПНР;
• Экспертизу проекта;
• Получение декларации Промбезопасности ОПО и сертификацию соответствия продукции ТР ТС или ГОСТ Р;
• Изыскания (гидрологические, геологические, геодезические, экологические);
• МЧС + МЧС пожарная безопасность;
• проект нормативов образования отходов и лимитов на их размещение ПНЛООР.

ЧЕК ЛИСТ №3. Самый ответственный

Объект построен и можно облегченно вздохнуть? Рано: впереди еще один шаг — сдать построенный объект в эксплуатацию.

Приведу примерный перечень документов, которые для этого нужны:

• правоустанавливающие документы на землю;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
• документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
• документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации;
• документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям;
• схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
• заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) (ЗОС);
• документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
• технический план объекта капитального строительства;
• сведения о рядом расположенных опасных объектах: количество опасных веществ (общее количество, единичная емкость), декларация Промбезопасности на эти объекты:
• объектовая схема оповещения по сигналам ГО и сигналам ЧС;
• договор на выполнение работ по локализации аварий, ликвидации последствий аварий и ЧС;
• договор заказчика с пожарной частью на оказание услуг в области пожарной безопасности;
• проект существующей санитарно-защитной зоны.

Как видим, список весьма внушительный, но, разумеется, подготовка указанной документации вполне по силам заказчику при наличии команды специалистов, имеющих соответствующие квалификацию и опыт.

Какой должна быть ваша команда для управления строительством?

Как минимум — имеющей опыт работы в области проектирования и строительства. Количество занятых в этой работе сотрудников определяется масштабом проекта и сроком его реализации. В любом случае важно понимать, что объем работы по организации строительства таков, что выполнение ее штатными сотрудниками, отвечающими за производственные задачи, параллельно с основной работой или в нагрузку к ней (даже если их образование и квалификация позволяют с ней справляться) невозможно. Работа по организации и сопровождению строительства может быть эффективной только при условии вовлечения в нее ответственных специалистов на 100% рабочего времени.

В крупных холдинговых структурах, активно развивающих производственные мощности, а также инженерную инфраструктуру производственных площадок, как правило, все перечисленные задачи относятся к зоне ответственности специальных служб. Дирекция, управление или департамент по строительству — название службы может быть различным. Чаще всего это отдел численностью от 15 до 40 сотрудников, занимающихся организацией и сопровождением строительных проектов на всех производственных площадках компании.

Однако значительная часть промышленных предприятий не имеет регулярных задач, связанных со строительством, и для них создание команды из 10-20 специалистов, тем более только на время реализации единичного проекта, оказывается трудновыполнимым или крайне дорогостоящим мероприятием. Еще сложнее пробраться через бумажные джунгли оказывается, когда заказчиком является иностранный инвестор, не знакомый с российским законодательством.

В обоих случаях единственным выходом, позволяющим выполнить все нормативные требования по подготовке и реализации строительства и сделать это в рамках определенных инвестором проекта сроков, является привлечение специализированной организации в качестве «технического заказчика» и делегирование ему всех перечисленных задач.

Профессиональный технический заказчик — кто он?

Осознание потребности в квалифицированной организации, позволявшей восполнить недостаток соответствующих специалистов и опыта строительства на предприятиях и в регионах появилось в 70-80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу***, предназначенную для подготовки к строительству и выполнения технадзора за самим строительством, которая чаще всего называлась Службой единого заказчика или дирекцией строящегося предприятия. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. После распада СССР эта служба не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени, однако идея получила развитие уже в рамках рыночной экономики.

Полноправным субъектом строительной отрасли «технический заказчик» стал в 2011 году с внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 г. Согласно п. 22 ст.1 Градостроительного кодекса РФ «Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее — функции технического заказчика)».****

Важно обратить внимание на то, что сам термин является наследием именно советской эпохи, когда государство выступало инвестором и исполнителем проекта одновременно, но по сути технический заказчик — это именно исполнитель, привлекаемый заказчиком строительства.

Список задач, которые можно делегировать техническому заказчику на основании соответствующего договора, охватывает практически весь цикл подготовки и реализации строительного проекта. Это может быть не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Технический заказчик организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами

Разнообразие функций технического заказчика диктует серьезные требования к знаниям и опыту претендентов на эту позицию.

Формально от компании, работающей в качестве технического заказчика, требуется членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

На что обратить внимание на практике?

• Оцените деловую репутацию компании. Обращайте внимание на проверенные факты, а отзывам доверяйте только в том случае, если лично знаете их автора.
• Изучите список проектов, реализованных компанией-претендентом в качестве технического заказчика (или ЕРС/ЕРСМ-подрядчика). Проекты близкие по масштабу и специфике в референс-листе — однозначное преимущество.
• Имейте в виду, что опыт работы техническим заказчиком по проектам в регионе, где планируется строительство, — еще один плюс. Несмотря на кажущееся распространение электронных сервисов и информационных систем для обращения в государственные инстанции, наличие рабочих контактов в местных органах самоуправления всё еще может значительно ускорить процесс подачи документов и их согласования.
• Оцените состав команды. Специальность «Технический заказчик» нельзя получить в университете. Работать в этом направлении позволяет только опыт в строительстве, связанный с решением организационных задач. При этом, учитывая необходимость работы с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами, в большинстве случаев требуется целый штат специалистов с взаимодополняющими компетенциями.

Технический заказчик или ЕРСМ-подрядчик? Найди отличия

По функционалу к техническому заказчику наиболее близки компании, выполняющие реализацию проектов в формате ЕРСМ, поэтому сегодня «Институт технического заказчика» в России преимущественно представлен компаниями, эволюционировавшими из традиционных генподрядных организаций.

На практике функционал и зона ответственности ЕРСМ (а уж тем более ЕРС) подрядчиков шире, чем у технического заказчика. Так, ЕРСМ контракт в большинстве случаев предполагает, что исполнитель самостоятельно предоставляет инжиниринговые услуги, по сути являясь его «идеологом». Технический заказчик же, исходя из определения градостроительного кодекса, — скорее посредник и представитель заказчика, и его агент во взаимоотношениях с исполнителями.

Если отношения заказчика с техническим заказчиком регулируются типовым агентским договором, последний имеет ограниченную ответственность, и претензии по качеству, объему и срокам выполнения работ возможно будет предъявлять только исполнителям работ.

В то же время поскольку ЕРСМ-подрядчик (как и ЕРС-подрядчик) не является субъектом строительной отрасли, наличие договора не наделяет его полномочиями представлять заказчика строительства в органах власти и согласующих инстанциях.

Поэтому при отсутствии в структуре заказчика собственной службы технического заказчика хорошим решением является заключение смешанного контракта, содержащего элементы договоров на исполнение работ и выполнение функций технического заказчика.

Если передача полномочий заказчика-застройщика по такому договору состоялась, зона ответственности привлечённого технического заказчика становится значительно шире, чем предполагает типовой контракт, что позволяет снизить риски заказчика строительства.

Разумеется, важно, чтобы это отвечало намерениям и соответствовало возможностям исполнителя. И тогда из необходимой, но все же посреднической структуры, технический заказчик превращается в полноценного партнера, оказывающего определяющее влияние на качество, сроки и результат проекта.

* Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. Иногда Застройщик и выступает заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору.

Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик). Далее по тексту для краткости под термином «Заказчик» имеется в виду «Заказчик –застройщик».

** Более подробно о требованиях к разрешению на строительство можно изучить в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

*** Постановление Госстроя СССР от 12 марта 1971 г. N 17 «Об утверждении Положения о дирекции строящегося предприятия»; Постановление Госстроя СССР от 12 февраля 1980 г. N 11 «Об утверждении Положения о службе единого заказчика по строительству в городах жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства». «Постановление от 2 февраля 1988 г. N 16 о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре.»

Источник: 1-engineer.ru