В повседневной жизни часто возникают ситуации, когда правообладатель принимает решение произвести демонтаж объекта недвижимости на своем земельном участке. После проведения указанных работ, он обращается в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности. Но, как правило, сталкивается с приостановлением или отказом в государcтвенной регистрации прекращения права собственности и даются соответствующие рекомендации по их устранению.
Следует отметить, что Росреестр, ссылаясь на п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон), проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов.
По результатам проведенной экспертизы, наиболее часто Росреестр приостанавливает государственную регистрацию по следующим основаниям:
— обращение с заявлением ненадлежащего лица;
— не представление документов, необходимых для осуществления регистрационных действий;
— наличие сомнений в подлинности документов или сведений, содержащихся в них, или их недостоверность;
Отказ в акцепте уведомления от Росреестр 4
-отсутствие полномочий у лица, указанного в заявлении, распоряжаться объектом недвижимого имущества;
— наличие фактов подписания (удостоверения) документов, представленных на регистрацию, неправомочным лицом.
— наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН);
— не соответствие требованиям законодательства Российской Федерации документов по форме и содержанию;
— наличие спора в отношении объекта недвижимости;
— обращение взыскания в отношении недвижимого имущества.
Необходимо также отметить, что указанные основания являются общими (основными), каждое из которых государственный регистратор раскрывает с учётом основных характеристик дела ПУД (правоустанавливающих документов).
Не останавливаясь на поверхностном анализе указанных выше оснований для приостановления государственной регистрации, рассмотрим более подробно такую причину как: «не представление документов, необходимых для осуществления регистрационных действий» по прекращению права собственности на объект недвижимого имущества.
Для начала разберем, из чего состоит базовый пакет документов, необходимый для регистрации прекращения права собственности. В соответствии с Законом документами, необходимыми для регистрации кадастрового учета и (или) регистрации прав, являются:
— заявление о государственной регистрации прекращения права собственности;
— оплаченная государственная пошлина;
— документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением
обращается его представитель);
— документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав;
— иные документы, предусмотренные Законом и принятыми в соответствии с ним
иными нормативными правовыми актами.
Извещение-волеповеление в Росреестр 5
Однако многие не знают, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности необходимо подавать заявление о снятии с кадастрового учета, прекратившего свое существование объекта недвижимости.
Так, в силу пункта 3 части 3 статьи 14 Закона предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 15 Закона, части 1 статьи 23 Закона и части 5 статьи 14 Закона снятие с кадастрового учета объектов недвижимости возможно только:
— на основании заявления о снятии с кадастрового учета и акта обследования;
— на основании вступившего в законную силу судебного решения;
— в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 41 Закона о недвижимости.
Исходя из изложенного, прекращение права собственности на Объект не представляется возможным при наличии Объекта на государственном кадастровом учете.
Далее разберем, что же является основанием для прекращения права собственности. В соответствии с действующим законодательством, данную норму регулирует ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
Кроме того, при проведении правовой экспертизы представленных документов, государственный регистратор использует Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
При этом необходимо отметить, что порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры ЕГРН сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования (п. 7. ст. 7 Закона).
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона, необходимым для снятия с кадастрового учета объекта капитального строительства документом является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
В силу положений ч. 1 ст. 23, акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машиноместа или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машиноместа в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машиноместо было расположено.
Таким образом, снять с кадастрового учета объект капитального строительства в связи с прекращением его существования в результате гибели или уничтожения, возможно только на основании акта обследования.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 раздела I Приказа Минэкономразвития РФ от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава акта обследования, а также требований к его подготовке», Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости. Указанные документы, за исключением документов, содержащих сведения ЕГРН, включаются в состав приложения к Акту.
Таким образом, документы, подтверждающие прекращение существования объекта недвижимости должны быть включены кадастровым инженером в состав приложения к акту обследования.
Источник: zakon.ru