Рост цен на новостройки в 2022 году

Скрытый дисконт в новостройках может доходить до 30%, но даже ипотека, превратившаяся в рассрочку, не спасет продажи.

Рост цен на новостройки в 2022 году

В апреле спрос на новостройки в Москве и Подмосковье упал почти вдвое по сравнению с мартом. Высокие ипотечные ставки привели к тому, что многие заняли выжидательную позицию. К тому же, вложиться в новостройку не смогла часть «альтернативщиков»: тех, кто ждал продажи своей квартиры на вторичном рынке, чтобы улучшить условия проживания. Ведь на новостройки есть льготные ипотечные программы, а на «вторичке» ставки намного выще.

Мы обсудили с экспертами, какую стратегию стоит выбрать тем, кто намерен продавать или покупать квартиру в ближайшее время, и попросили дать прогноз на этот год по ценам на недвижимость.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня: последние новости

На рынок недвижимости больше всего влияют условия по ипотечным кредитам. Когда Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогие кредиты.

Сейчас ключевая ставка снижена до 14% и можно ожидать, что до конца года её вновь скорректируют. Ключевая ставка отражает «стоимость денег» в экономике и напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. То есть, чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках.

На первичном рынке ипотека обычно дешевле — к тому же, есть льготные программы и субсидированные ставки от застройщиков. Из последних новостей можно отметить снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки с 12 до 9% .

Обычные условия по льготной ипотеке такие:

• первоначальный взнос от 15%;
• ставка 9%;
• сумма кредита по льготной ставке: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей;
• ипотеку можно взять на новостройку, строительство частного дома или приобретение земли под ИЖС.

При этом правительство разрешило совмещать льготную ипотеку и обычную. Это может быть интересно тем, кто покупает большие квартиры дороже 12 млн рублей. К примеру, в Москве суммарно можно взять до 30 млн рублей: по льготной ставке пройдут 12 млн, а остальное — по обычной ставке банка. То есть суммируется льготная ипотека и рыночная.

Ещё одно нововведение — ипотека для IT-специалистов по ставке 5%. Программа начинает действовать с 12 мая. Ставка 5% — уже максимально привлекательная, но есть возможность взять ипотеку ещё дешевле: например, Дом.рф заявил , что с 11 мая будет принимать заявки на ипотеку 4,3%.

Условия по ипотеке для IT-специалистов следующие:

• предельная ставка по программе — 5% (банки могут предлагать и меньше);
• максимальный размер кредита в городах-миллионниках — 18 млн рублей, а в остальных населённых пунктах — 9 млн рублей;
• кредитуют людей от 22 до 45 лет с зарплатой не ниже 150 тыс. рублей в месяц до вычета НДФЛ в городах-миллионниках или не ниже 100 тыс. рублей в других городах;
• у организации-работодателя должна быть аккредитация Минцифры.

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.

Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.

«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян .

Управляющий партнёр девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон также советует поторопиться с покупкой жилья как минимум тем, кто попадает под условия льготных ипотечных программ или имеет необходимую сумму на руках. «Сейчас на рынке достаточно достойных объектов, цены будут только расти, поэтому ждать покупателям с деньгами на руках смысла особого не вижу. Если затянуть с приобретением недвижимости, то можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты уже будут разобраны, ведь ряд застройщиков сейчас приостановил часть своих проектов. Снижение цен на квартиры в текущем году маловероятно. Пока что мы видим факторы, способствующие только росту, — повышение стоимости стройматериалов и оборудования из-за геополитической обстановки и санкций».

Отвечая на вопрос, стоит ли покупать вторичную недвижимость сейчас, совладелец группы «Родина» Владимир Щекин рекомендует подождать. Возможно, в ближайшем будущем ситуация ещё улучшится. Совсем недавно вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин заявил, что будут приняты меры поддержки спроса на вторичном рынке. Скорее всего это будет субсидирование ипотечных ставок, поэтому сделка может стать более выгодной.

Планируя покупку в ипотеку, нужно рассчитать финансовую нагрузку, чтобы можно было платить по кредиту и в случае падения дохода. «Основной аргумент против покупки любой недвижимости — это личная финансовая устойчивость. Если вы работаете в рискованной сфере экономики, которая сильно пострадала или пострадает в будущем от санкций, то, возможно, в кредит покупать квартиру не следует», — предупреждает Владимир Щекин.

Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать

Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.

Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.

Если вы задумываетесь, стоит ли в настоящий момент продавать недвижимость, можно заказать оценку своей квартиры. Это позволит сразу установить адекватную цену. Варианты по завышенным ценам сейчас не уходят с рынка. Если вам нужна конкретная сумма и достаточно большая, реальность может разочаровать. Быстрее всего продаются самые дешёвые варианты. При этом средняя стоимость квартир на вторичном рынке в Москве увеличилась на 14%, подсчитали в «Инком-Недвижимость» . В «старой» Москве вторичную квартиру в продаже можно найти, в среднем, за 15,5 млн рублей, а в Новой Москве — за 10,2 млн рублей.

Для того, чтобы продать быстрее, можно сделать скидку. Но такой вариант подходит не всем. Как рассказали в «НДВ Супермаркет Недвижимости», на крупные скидки готовы примерно 20% продавцов. С другой стороны, 10% владельцев недвижимости, напротив, цены поднимают. И это играет на руку тем, у кого изначально выставлена адекватная стоимость, — на фоне объектов с задранным ценником они выглядят привлекательнее и уходят быстрее. Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко предупреждает, что больше шансов продать квартиру сейчас у тех, кто соглашается на торг. В основном дисконт делают на уровне 100–200 тысяч рублей от первоначальной цены.

Если вы планируете сделки со «вторичкой», полезно внимательно следить за новостями. Для стимулирования спроса наверняка будут приниматься дополнительные меры. Например, сейчас обсуждают возможность продажи квартир вместе с ранее выданными на них ипотечными кредитами. Это может быть интересным предложением, ведь в 2020–2021 годах ставки на вторичном рынке были 6–9%, а сейчас они составляют около 13–15%. По мнению партнёра компании «Жилфонд» Александра Чернокульского , если возможность передать кредит на изначальных условиях будет реализована, это заметно оживит вторичный рынок.

Прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Давать точные прогнозы, сколько будет стоить недвижимость к концу года, сейчас не берётся никто. Можно ожидать, что ситуация с новостройками и вторичным жильём окажется разная: строящиеся дома станут расти в цене, а «вторичка» будет дешеветь, особенно если ставки по ипотеке для готового жилья останутся высокими. Всё-таки именно ипотека была основным драйвером спроса последние несколько лет.

Как рассказывает исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость» Александр Козлов , по итогам марта квадратный метр новостроек в Москве подорожал, в среднем, на 4–5,5%, а по итогам апреля 2022 года прирост в цене был на уровне 1,5%. Вице-президент холдинга AVA Group Ольга Нарт даёт такой прогноз: «Предпосылок для снижения цен на квартиры нет. Во-первых, объём предложений на рынке недвижимости сокращается. Во-вторых, инфляция растёт. В-третьих, изменились логистические цепочки поставок строительных материалов, что отразилось на их цене, в сторону увеличения».

С таким прогнозом соглашается и генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин . «Маловероятно, что стоимость квартир значительно снизится. Под влиянием инфляционных процессов основные статьи расходов — покупка стройматериалов, строительно-монтажные работы — продолжают расти», — говорит эксперт. В то же время он полагает, что постепенно могут снизиться ставки по ипотеке. «Проценты по ипотеке рассчитываются исходя из ключевой ставки Центробанка, к которой прибавляются премия за риск, доходы банка и другие факторы. Соответственно, по мере плавного снижения ключевой ставки стоит ожидать коррекции и ставок по ипотеке. Однако скорее всего это произойдёт не сразу, а по прошествии некоторого времени», — отмечает Алексей Перлин.

Стоит учитывать, что по прогнозам годовая инфляция может приблизиться к 20%. Так, глава Счётной палаты Алексей Кудрин предполагает , что инфляция по итогам 2022 года составит от 17 до 20%. «Дорожает буквально всё, и застройщики не могут снижать цены, работая себе в ущерб. Поэтому цены на квартиры продолжат расти, чтобы покрыть возросшие издержки на строительство, на поиск новых поставщиков оборудования и материалов. Но вполне вероятно, что некоторые квартиры можно будет купить со скидкой, время от времени девелоперы станут стимулировать спрос привлекательными предложениями», — говорит Владимир Щекин из Группы «Родина».

Подводя итог: тем, кто желает купить квартиру в новостройке, откладывать сделку нет смысла. Цены наверняка продолжат расти, а предложений будет меньше. Сейчас на первичном рынке можно получить хорошие ставки по ипотеке, особенно если воспользоваться одной из льготных программ или акционным предложением от застройщика.

С покупкой на вторичном рынке можно не торопиться и ещё немного подождать. Сейчас настали времена, когда покупатели в состоянии диктовать свои условия. Скорее всего, собственники постепенно начнут корректировать цены. Также могут появиться послабления по ипотеке для готового жилья, что сделает покупку интереснее. Если есть задача продать свою квартиру, лучше быть готовыми к торгу.

Клубный дом 16-этажей 140 квартир. Подземный паркинг. Приватная территория · Умный дом. Видеонаблюдение. Колясочные. Подземный паркинг. Двор без машин · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Пузырь на рынке жилья скоро лопнет — пора покупать квартиры?

ДАННОЕ СООБЩЕНИЕ (МАТЕРИАЛ) СОЗДАНО И (ИЛИ) РАСПРОСТРАНЕНО ИНОСТРАННЫМ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА, И (ИЛИ) РОССИЙСКИМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА.

Скрытый дисконт в новостройках может доходить до 30%, но даже ипотека, превратившаяся в рассрочку, не спасет продажи.

Льготную ипотеку, которую субсидирует государство, сегодня выдают по ставке 7%. Застройщики тоже субсидируют ставки — почти до нуля, фактически превратив жилищные кредиты в беспроцентную рассрочку — только бы покупали. Больше снижать ставки по ипотеке, которая последние несколько лет поддерживала высокий спрос на рынке недвижимости, уже некуда. Чтобы квартиры покупали и дальше, они должны дешеветь. Насколько глубоким и продолжительным будет падение цен, обсудили с экспертами рынка недвижимости.

Что происходит с ценами на квартиры в новостройках прямо сейчас

Если сравнивать с пиком цен, который был вызван грандиозным ростом спроса в феврале–марте этого года, то текущие цены, заявленные застройщиками в рекламе, на первый взгляд, не поменялись, отметил коммерческий директор компании «ТСН Недвижимость» Юрий Шаранов. Однако по факту все застройщики уже предлагают весомые скидки, подчеркнул собеседник «Росбалта». «Для покупателей с наличными деньгами скидка может составлять 15-20% относительно указанной на сайте стоимости квартиры. Для клиентов с ипотекой скидка, как правило, завуалирована в виде низкой процентной ставки», — пояснил эксперт.

О наличии скрытого дисконта рассказал и глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. «На первичном рынке жилья снижения цен практически не видно. Почему? Потому что сейчас почти все застройщики субсидируют ипотеку до 0%, что позволяет им не только не снижать цены, но даже повышать», — отметил он.

По словам эксперта, покупателю, который берет квартиру в ипотеку, важна не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Уменьшить его можно двумя способами: снизив цену квартиры или субсидируя ипотеку. Большинство застройщиков пошли по второму пути.

«Мы посчитали, что 1% субсидирования ипотеки эквивалентен 5% снижения цены квартиры. Льготная ипотека сегодня выдается под 7%. Застройщики снижают ставку почти до нуля. Таким образом, мы имеем 6-7% субсидирования с их стороны, что эквивалентно 30% снижению цен на квартиры. Хотя, как такового снижения цен не происходит. Формально, мы может наблюдать даже некоторый рост, но рост этот — виртуальный, связанный с таким вот нерыночным субсидированием ипотеки», — отметил Репченко.

В ходе «Черной пятницы», которая проводилась в конце июля, скидки на квартиры достигали 30%, что, по словам эксперта, тоже показывает глубину дисконта на рынке. Хотя вне акций такие скидки предлагают, в основном, на переоцененные и неликвидные объекты, а средний размер дисконта составляет 10-15%, отметил он.

«В целом сегодня мы наблюдаем тенденцию снижения спроса покупателей и соответствующее снижение цен. Рынок перенасыщен предложениями, по сравнению со второй половиной 2020 или 2021 годов спрос упал. Становится меньше инвесторов в недвижимость. Это связано с тем, что действительно инвестиционно-привлекательных проектов становится все меньше, а многие застройщики уже на старте продаж объявляют слишком высокие цены», — отметил в свою очередь Шаранов.

Продаются ли квартиры по таким завышенным ценам

По данным Росреестра, в целом по Москве за июль было зарегистрировано 10 873 договоров долевого участия (ДДУ), что практически на 20% больше, чем месяцем ранее, и всего на 4,7% больше, чем в июле прошлого года, отметил Шаранов.

Как рассказала главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова, в старых границах Москвы продажи по ДДУ за прошлый месяц выросли на 10%, в «новой Москве» — на 15%, в Подмосковье — на 17%. Продавались, в основном, не самые дешевые квартиры — комфорт и бизнес-класса. Сейчас цены на квартиры комфорт-класса в Москве начинаются от 263 тысяч рублей за метр, бизнес-класса — от 412 тысяч рублей. В «новой Москве» — 211 и 261 тысяч рублей соответственно. «В Подмосковье рост продаж тоже отмечается именно в комфорт-классе, где стоимость метра за июль выросла на 1% — до 168 тысяч рублей», — отметила Бережнова.

По ее словам, снижение ставки по льготной ипотеке в конце июня привело к увеличению спроса на ипотечные кредиты, что, в свою очередь, способствовало росту продаж в новостройках. Такой же позиции придерживается генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. «Нельзя сказать, что это резкий скачок спроса, скорее, обыкновенная реакция покупателей на скидки, которые застройщики начали массово предоставлять с июня, и на программы субсидированной ипотеки», — отметила она.

По словам Шаранова, хотя общая тенденция некоторого роста количества сделок точно прослеживается, это скорее не прирост, а восстановление нормального показателя продаж. Не стоит забывать, что весной, после того как ЦБ резко поднял ключевую ставку, а вслед за этим взлетели и ставки по ипотеке, рынок практически рухнул, продажи остановились. «Если рассматривать итоги первого полугодия 2022 гада на рынке новостроек столицы, то в сравнении с тем же периодом предыдущего года объем продаж уменьшился на 30%», — напомнила Кузнецова.

К чему приведет рассрочка первоначального взноса по ипотеке

Роль ипотеки для рынка новостроек переоценить довольно сложно. «На рынке первичного жилья спрос во многом поддерживается за счет ипотечных программ с субсидированными ставками. Благодаря этому доля ипотечных сделок в общем объеме спроса остается высокой — по нашим подсчетам, около 80%», — отметила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.

По ее словам, на фоне экономической нестабильности и снижения платежеспособности населения потенциальных покупателей не так волнует общий бюджет квартиры, как удобные условия по обслуживанию ипотеки и приемлемый ежемесячный платеж. Конечно, рассрочка первоначального взноса могла бы расширить круг потенциальных покупателей. Но стоит ли сейчас идти на такой шаг? По мнению коммерческого директора «ТСН Недвижимость» Юрия Шаранова, банки и так предлагают достаточно гуманный показатель первоначального взноса — 15%. «Если человек принял решение оформить ипотеку и трезво рассчитывает свои возможности, планирует ежемесячный бюджет, то он в состоянии собрать сумму на первоначальный взнос», — считает эксперт.

Если же ипотеку начнут давать тем, кто не может себе ее позволить, это может обернуться новым кризисом, опасается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. «На мой взгляд, рассрочка на первоначальный взнос по ипотеке — это уже нехороший метод. Мы все помним кризис 2008 года, пришедший к нам из США, к которому привели как раз необеспеченные ипотечные кредиты», — отметил собеседник «Росбалта».

По его словам, когда обнуляется первоначальный взнос — это явный признак того, что спрос на рынке выдохся. «Чтобы квартиры и дальше покупали, надо снижать цены, а не первоначальный взнос. В противном случае все это может закончиться плохо», — считает эксперт.

Что будет с ценами на квартиры дальше

Самый оптимистичный с точки зрения застройщиков прогноз озвучили в «НДВ Супермаркет Недвижимости». По словам гендиректора компании Наталии Кузнецовой, до конца 2022 года среднемесячный прирост цены квадратного метра в столичных новостройках может составить от 0,8% до 1,2%. «В наиболее востребованных у покупателей локациях и сегментах жилья рост цен может быть и больше, однако среднее увеличение по рынку, скорее всего, будет невысоким», — отметила она.

В МИЭЛЬ считают, что возможен как небольшой рост цен, так и падение, но второй вариант называют более реалистичным. «Есть два разнонаправленных тренда. С одной стороны, мы потеряли в спросе порядка 30% по сравнению с 2021 годом, по нашим подсчетам. С другой, объем предложения только за июль вырос на 7% — до 43,3 тыс. объектов. Недостаток спроса и рост предложения ведет, конечно, к снижению цен. Но есть факторы, которые формируют потенциал рынка. Это традиционный пик активности осенью и отложенный спрос второго квартала. Кроме того, есть „валютные“ покупатели, которые ждут более высокого курса доллара, чтобы вернуться на рынок недвижимости. Далее возможны два сценария. Либо этого потенциала хватит, чтобы спрос превысил предложение, либо его хватит только на то, чтобы просто замедлить падение цен или перевести рынок в стагнацию. Вероятнее всего — второй сценарий», — отметил управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов,

По его словам, сейчас рынок недвижимости — это рынок покупателя, и продавцам придется стать сговорчивее. «На рынке уже вырос средний размер торга при покупке. По нашим данным, средний размер скидки в июне–июле составлял 4-5% — это высокий показатель», — считает Москатов.

В «ТСН Недвижимость» никакого роста цен на горизонте не увидели. «По нашим прогнозам, до конца текущего года реальные цены сделок останутся на прежнем уровне с допущением незначительного снижения в стоимости. Каких-то фундаментальных факторов, которые могли бы повлиять на рост цен, пока не предвидится. Спрос остается на месте, а вот количество предложений на рынке с начала года уже выросло на 20-25%», — отметил коммерческий директор компании «ТСН Недвижимость» Юрий Шаранов.

В ИРН считают, что стоимость жилья должна и дальше ползти вниз. «То, что произошло с ценами на жилье за последние два года, я считаю какой-то сюрреалистичной вакханалией. Пандемия привела к перекосам в экономике, и, в частности, надула пузырь на рынке жилья. Сейчас существенное изменение геополитической обстановки, которое ведет к сложностям в экономике, должно привести и к снижению цен на жилье, потому что у людей уже нет живых денег на покупку квартир, а в экономике нет роста, который в ближайшее время обеспечил бы увеличение их платежеспособности. Пузырь, который надулся за последние два года, должен сдуться. Можно дискутировать лишь о том, в какой мере: упадут ли цены на 10-15%, как сейчас, или будут ползти вниз и дальше еще несколько лет», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

По словам эксперта, чтобы понять, что нас ждет, можно оглянуться назад — на период с 2014 по 2017 годы. «В 2014 году наблюдались похожие явления — конфликт на Украине, санкции. Правда, в более мягкой форме, чем сейчас. При этом, перед 2014 годом на рынке не было такого надутого пузыря по ценам, как в 2022 году. И тогда три года подряд цены на квартиры сползали вниз, а глубина падения составляла 15-25%. По аналогии, сейчас цены тоже должны снижаться в течение нескольких лет. Учитывая большую степень бедствия, глубина падения тоже должна быть больше», — полагает Репченко.

По его словам, именно от цен на рынке недвижимости будет зависеть количество реальных сделок. «Последние годы была иллюзия, что если влить больше денег в ипотеку, то количество и объемы сделок на рынке недвижимости будут расти. Но когда застройщики уже субсидируют ставки до 0% годовых, можно считать, что ипотека, как таковая, умерла и превратилась в рассрочку — только купите, а платите когда-нибудь потом. То есть, еще дешевле ипотеку уже не сделать — не вводить же отрицательные ставки. Значит, дальнейшее стимулирование спроса возможно только через снижение цены. Есть известное мировое правило: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему доходу домохозяйства за месяц. По этому критерию, цены у нас сейчас завышены раза в два-три. Например, в Москве средняя цена квадратного метра — 260 тысяч рублей, в средняя зарплата — около 100 тысяч рублей. Даже если взять семью, где работают оба супруга, один получает 100 тысяч рублей, другой — 60 тысяч рублей, все равно получается, что цены завышены раза в два. Исходя из этих подсчетов, цена метра тоже должна падать, потому что сейчас жилье для населения совсем недоступно. В противном случае количество реальных сделок на рынке недвижимости будет существенно ниже, чем в прежние годы», — отметил собеседник «Росбалта».

Что происходит с ценами на квартиры в новостройках прямо сейчас. Если сравнивать с пиком цен , который был вызван грандиозным ростом спроса в феврале–марте этого года , то текущие цены , заявленные застройщиками в рекламе, на первый взгляд, не поменялись, отметил коммерческий директор компании «ТСН Недвижимость» Юрий Шаранов. Однако по факту все застройщики уже предлагают весомые скидки, подчеркнул собеседник «Росбалта». … По словам гендиректора компании Наталии Кузнецовой, до конца 2022 года …

Определены обогнавшие Москву по росту цен на новостройки мегаполисы России

Казань, Ростов-на-Дону, Самара и еще 11 мегаполисов обогнали Москву по росту цен на новостройки. Российские города-миллионники с самой заметной динамикой цен на этот тип недвижимости определили в своем исследовании эксперты «ЦИАН.Аналитики», пишет РБК.

Лидером рейтинга специалисты назвали Казань — с начала 2022 года средняя стоимость одного квадратного метра в строящихся домах выросла на 27 процентов, до 179 тысяч рублей. Второе место занял Ростов-на-Дону — в этом городе «квадрат» в новостройках вырос в цене на 26 процентов, до 118 тысяч рублей. На третьей строчке оказалась Самара с ростом на 25 процентов, до 97,5 тысячи рублей за «квадрат».

В топ-пять мегаполисов по темпу роста цен на новостройки также вошли Челябинск (плюс 21 процент, до 83,3 тысячи рублей за «квадрат») и Воронеж (плюс 18 процентов, до 95,4 тысячи рублей за «квадрат»). Москва заняла в рейтинге 15-е место из 16 — средняя стоимость квадратного метра в новостройках там увеличилась на 5 процентов, до 321,2 тысячи рублей. По динамике цен на первичном рынке жилья столица обошла только Краснодар — «квадрат» в этом городе подорожал на 3 процента, до 129,6 тысячи рублей.

В целом в городах-миллионниках новостройки подорожали в среднем на 14 процентов, до 134,8 тысячи рублей за квадратный метр. «Лидерство Казани и Ростова-на-Дону по росту цен обусловлено относительно низким уровнем цен на новостройки в начале года. Минимальные темпы роста цен в Краснодаре, напротив, объясняются изначально высоким их уровнем. Та же ситуация и в Москве», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

Аналитики банка ВТБ также прогнозируют снижение цен на новостройки в России. По оценкам банкиров, с июня по август 2022 года этот тип жилья уже подешевел на 2%. Дальнейшее падение цен может произойти на фоне сохранения текущей экономической ситуации, предсказывают они. Но с подобными прогнозами соглашаются далеко не все. Так, Сергей Шлома отмечает некоторые признаки оживления рынка. … По его мнению, вариант с заметным сокращением цен маловероятен, из-за роста издержек девелоперов. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание на восстановление спроса уже в июле.

Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Ажиотажный спрос на жилье, поддерживаемый до недавнего времени льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек. Например, в Сочи квартиры от застройщика за год выросли вдвое в цене, в Москве — примерно на треть. При этом раньше средний годовой рост цен в столице составлял 10–15%.

Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами.

Что было с ценами в 2021 году

В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. Еще сильнее подорожали квартиры от застройщика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%, с 67,4 тыс. до 93 тыс. руб. В городах-миллионниках рост оказался чуть ниже — на уровне 29%, с 88,1 тыс. до 114 тыс. руб.

«Такая ценовая динамика в два раза превышает допандемийные показатели и сопоставима с показателями 2020 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Однако, по его словам, стоит учитывать, что эти показатели отражают динамику средней цены предложения, которая традиционно чуть искажает картину. Так как более дорогие лоты дольше находятся в экспозиции и получают больший вес при расчете среднего значения, реальный рост может быть ниже, уточнил эксперт.

Аналогичный рост цен на новостройки в 2021 году зафиксировали аналитики из «Авито Недвижимости». По их расчетам, средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках за год выросла на 29% и достигла отметки в 132,1 тыс. руб. Эксперты из ВТБ оценивают рост как более сдержанный. «По предварительным прогнозам, он составил в среднем от 10% до 20% в целом по стране», — пояснил генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев.

Почему растут цены на новостройки

Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.

Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Где новые квартиры подорожали сильнее всего

Наибольший рост цен на новостройки в 2021 году опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты зафиксировали в городах Краснодарского края — востребованного у россиян для инвестиционных целей в условиях закрытых границ и собственного проживания на удаленной работе. По оценкам ЦИАН, в Краснодаре прирост составил 74%. Стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи за год выросла в два раза. «Это единственный город, где, как и в Москве, стоимость 1 кв. м выше 300 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов. «Такая динамика обусловлена как увеличением объема предложения в регионе, так и растущим интересом населения к покупке нового жилья в приморских городах на территории России», — пояснил Дмитрий Алексеев.

Москва и Санкт-Петербург также удерживают лидирующие позиции по росту цен на новостройки. По оценке аналитиков «Метра квадратного», наибольший рост среднего размера сделки наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость квадрата в этих регионах выросла примерно на треть.

В ноябре 2021 года средняя стоимость новостроек Москвы впервые за всю историю рынка преодолела отметку в 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас средний «квадрат» на первичном рынке столицы стоит 302 тыс. руб. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Старой Москве за месяц выросла на 1,5%, до 325,8 тыс. руб. В Новой Москве «квадрат» подорожал на 3,6%, до 208 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы увеличились на 33,3%, а в Новой Москве — на 22,4%.

Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году

Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек, в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.

«На фоне роста ключевой ставки и сужения возможностей для субсидирования ипотеки спрос на новостройки будет сокращаться. Это приведет к росту объема предложения и замедлению роста цен. Их увеличение в 2022 году не превысит 12–15%», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН. При этом останется и разрыв между ростом цен предложения и изменением цен реальных сделок, то есть реальное увеличение может быть еще ниже, добавил он.

Похожий прогноз озвучили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «По итогам 2022 года рост цен на новостройки будет в районе значения «инфляция плюс 3–5%», — прогнозирует глава РАСК Федор Выломов.

Для этого есть ряд причин, поясняет эксперт из РАСК. Во-первых, все меньшую роль в ценообразовании играет программа льготной ипотеки в связи с ее корректировкой. Во-вторых, ипотечные ставки в 2022 году, скорее всего, продолжат повышаться и охладят покупательский интерес.

С прогнозом о замедлении роста цен на новостройки в 2022 году уже выступали в «Сбере». По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Владимира Ситнова, в следующем году рост цен на новостройки продолжится, но уже не такими высокими темпами, какие наблюдались на рынке последние полтора года. В «Дом.РФ» также ожидают стабилизации цен на рынке жилья в 2022 году. Но, чтобы ее достичь, нужно, в частности, наращивать новое предложение, считают в институте жилищного развития.

Эксперты прогнозируют рост цен на новостройки на 10–15% в 2022 году. Для сравнения, в этом году квартиры от застройщика уже подорожали в среднем на 30% (Фото: Elizaveta Galitckaia/shutterstock.com)

Ждать ли снижения цен

Однако снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Давление на цены в новом году продолжит оказывать рост себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы. Одновременно с этим рост ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов для застройщиков, а это может снизить доступность новостроек. «В перспективе цены и спрос на новостройки постепенно стабилизируются. Застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

По-прежнему в стране существуют высокие инфляционные риски, особенно на рынке строительных материалов, добавил Федор Выломов. Рост цен на стройматериалы по итогам 2021 года составил от 15% до 50%, а в некоторых регионах наблюдается дефицит стройматериалов. «Если данная тенденция сохранится и на следующий год, то это послужит главным источником роста цен на рынке новостроек», — сказал он.

На рынке остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру в новостройках дешеветь, согласился Алексей Попов из ЦИАН. Это эскроу-счета (при полученном проектном финансировании у застройщиков нет стимулов выводить лоты на котловане по низким ценам), рост цен на стройматериалы и рабочую силу. По его мнению, без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, «которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится». Он напомнил, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. «Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Эксперты «Метра квадратного» в свою очередь допускают снижение цен, но в отдельных городах. «Наибольший потенциал снижения цен на недвижимость остается в Москве. Такой же потенциал мы видим в Санкт-Петербурге, где вследствие широкого предложения недвижимости на одного жителя этого города приходится около 2 кв. м. Для сравнения, в Москве эта цифра составляет 1,2 кв. м, в Московской области, Краснодарском крае — 1,4 кв. м», — отметил Вячеслав Дусалеев.

Однако рост цен на квартиры, достигший максимума к апрелю 2022 года , не был столь стремительным, как рост основной иностранной валюты – долларов США и евро. Это можно проследить на графике роста цен на недвижимость, совмещенном с графиком роста курса доллара по отношению к российскому рублю. … В перспективе, следуя общей тенденции роста цен на все товары, стоимость многокомнатных квартир в новостройках будет повышаться на уровень инфляции. Это будет способствовать сглаживанию различия в цене с квартирами на вторичном рынке, которые замедлят рост стоимости или будут показывать отрицательную динамику. Пригородное жильё.