Согласно Федеральному закону от 18 декабря 2006 г. №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон 232-ФЗ) в Градостроительный кодекс (ГСК) включены три статьи, которые регулируют правоотношения по развитию застроенных территорий: статьи 46.1 — 46.3.
Закон 232-ФЗ также вносит изменения в статью 30 Земельного кодекса, п. 2.1 которой регулирует правоотношения по бесплатному представлению без аукциона земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения городских территорий в рамках процедуры развития застроенных территорий.
- принятие решения о развитии застроенной территории;
- проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;
- заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории.
- в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент. Градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки;
- в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
- на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;
- на застроенной территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.
- виды разрешенного использования земельных участков, входящих в границы соответствующей территориальной зоны, равно как и всего того, что находится над и под поверхностью таких участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
- предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков в границах территориальной зоны;
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне.
Местные нормативы градостроительного проектирования утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.
BATO, JEEMBO & SEEMEE – JUNGLE | Реакция и разбор
- не менее двух многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащих;
- не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.
В пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты. К ним относятся те объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту, или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.
LOVV66 — PUZZLES | Реакция и разбор
Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения (см. ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).
Определяется генеральный инвестор-застройщик, на которого будут оформляться земельные участки в пределах застраиваемого элемента планировочной структуры и который будет обязан реализовать инвестиционный проект по развитию застроенной территории.
Порядок организации и проведения этого аукциона определен в статье 46.3 ГСК. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.
Решение о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее.
Следует обратить внимание на информационную открытость аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории: организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.
Однако при этом порядок оплаты цены аукциона победителем аукциона в законе четко не определен.
Заключение договора о развитии застроенной территории
Предметом договора о развитии застроенной территории, с одной стороны, является исполнение инвестором в установленный договором срок своими или привлеченными силами и средствами определенных обязательств, связанных с развитием застроенной территории, перед местной администрацией. С другой стороны, по такому договору местная администрация обязана создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя инвестором.
Взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории, признаваемые существенными условиями такого договора, установлены в п. 3 статьи 46.2 ГСК.
Законом установлен запрет на включение в договор о развитии застроенных территорий условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, не предусмотренных в пп. 4 п. 3 статьи 46.2 ГСК, а также на установление иных условий, влекущих дополнительные расходы инвестора.
Пунктом 8 статьи 46.2 ГСК предусмотрен вопрос о возможности одностороннего прекращения договора о развитии застроенной территории по инициативе администрации по ряду установленных законом оснований. Введение правил, позволяющих в одностороннем порядке прекращать договор о развитии застроенной территории без возбуждения судебного процесса, существенно снижает защищенность капитальных вложений по инвестиционным проектам этой категории.
Источник sdelo.ruЧем отличается реновация от КРТ и почему это важно
Прежде, чем дискутировать о тенденциях, надо бы сначала условиться, о чем спорим. Термином «реновация» называют несколько разных (иногда – и вовсе не совпадающих по главным особенностям) процессов. Значительная часть разногласий и споров как раз и возникает из-за того, что стороны дискуссии имеют ввиду разное.
Итак. В общем виде: «реновация» — процесс замещения, обновления чего-либо без изменения структуры. Применительно к территории – замещение устаревшего жилого фонда новым (обновленным). А теперь — частности.
Реновация 1. (Программа развития застроенных территорий, РЗТ)
Для Петербурга – процесс замещения домов периода массовой постройки в определенных договором кварталах. По программе РЗТ выполнено расселение части домов в Сосновой Поляне, в 2-х кварталах в г. Колпино, на Лиговском проспекте, на Малой Охте, на Ржевке и в п. Песочном. До 2029 года действуют соглашения в отношении следующих кварталов: Гражданский 1-1А, Гражданский 17-17А, Тихорецкий 55, Полюстрово 43, Колпино 10, Красный Кирпичник, Малая Охта, Ржевка 35, пос.Песочный, Щемиловка, Усть-Славянка, Лиговский пр., 18 ВВЖД, Дачное 5, Автово 7,8,9, Нарвская Застава, Ульянка 6, Сосновая Поляна 1-5, Сосновая Поляна 7-17, 13-14-16 ЗВЖД, 9 ЗВЖД, 7-10 ЗВЖД. Границы кварталов можно посмотреть здесь.
Оператор программы РЗТ – компания «СПб Реновация» (входит в Группу «Самолет»).
Внимание! Ключевые отличия от других вариантов, о которых речь пойдет дальше: а. переселение граждан возможно только в границах установленного квартала; б. переселение возможно только на рыночных условиях (предоставление альтернативного жилья по соглашению с владельцем или выкуп квартиры в доме под снос по согласованной с собственником стоимости). Чаще всего переселяют в новый дом, уже возведенный застройщиком в том же квартале (первый этап «волнового расселения»).
Реновация 2. Она же — «общероссийская реновация»: рамочный закон о комплексном развитии территорий КРТ, принятый в конце 2020 года. Оставляет массу возможностей для уточнения и конкретизации на уровне регионов. В результате термин «КРТ» размывается до неузнаваемости.
В Тобольске в рамках КРТ планируют снести 90 домов ИЖС и один многоквартирный дом. В Тюмени в квартале КРТ оказались 60 частных домов ИЖС и «вспомогательные постройки» (гаражи). В городе Гвардейске (Калининградская обл.) термином КРТ назвали строительство частным инвестором коттеджного поселка на пустыре 2,7 га… В общем, ярлык КРТ лепят на что попало. Это, конечно, дело местных властей, но вроде бы программа КРТ задумывалась для каких-то других целей – для обновления «хрущевских» кварталов?
Реновация 3. Петербургский вариант КРТ, установленный местным законом в июле 2022 года. Предмет будущих договоров с инвесторами (операторами) – кварталы с типовыми панельными домами, построенными в 1950-1970 годы.
Главные отличия от «Реновации 1»: расселение не в границах квартала, а в границах города; принудительное расселение граждан, если против включения в КРТ выступят менее трети жителей дома; выкуп не по соглашению с собственником, а по рыночной цене, определенной оценщиком. Параметры застройки кварталов по программе КРТ будут установлены в ПЗЗ – так, по крайней мере, обещает вице-губернатор Николай Линченко. Для запуска «Реновации 3» в Петербурге необходимо будет принять административный регламент (порядок взаимодействия комитетов и служб), утвердить границы, внести изменения в ПЗЗ. Только после утверждения границ для КРТ жители могут проводить общие собрания и решать: «за» или «против».
Реновация 4: столичная версия. Строго говоря, московский вариант не имеет отношения ни к общероссийскому, ни к петербургскому. (Отчасти совпадает только порядок принятия решений о расселении на общих собраниях). В Москве расселение финансируется из городского бюджета. Официально звучали суммы: от 120 до 150 млрд рублей в год.
По словам руководителя столичного Департамента строительства Рафика Загрутдинова, в программу уже вложено более 500 млрд рублей; проведены торги на проектирование и строительство около 29 млн кв.м жилья на сумму более 6 трлн рублей. ПЗЗ в столице устанавливаются «по факту», кто и на каких условиях продает свободные квартиры в домах, построенных «под реновацию 4» — неизвестно. (В открытых источниках данных нет). То есть московский опыт можно просто не принимать во внимания – за исключением опыта «тех, кто против».
Реновация 5. Реконструкция имеющихся «хрущевок» без сноса, обычно – с надстройкой нескольких этажей и заменой сетей. Есть несколько таких объектов в Москве; в Петербурге – дом на ул. Торжковской, 16. Кстати – панельный.
В 2011 году его отремонтировали и надстроили одним мансардным этажом (524 кв.м) . Технические это возможно, хотя бы для кирпичных зданий, о чем регулярно напоминают архитекторы. Экономически – пока невыгодно.
Проблема изношенности жилого фонда периода массовой застройки реально существует. И усугубляется с каждым годом. Фактический уровень износа таких домов неизвестен: физический мониторинг, с обследованием объектов, не проводился. В зоне риска – прежде всего дома 507-й серии и серии ГИ. Сколько их – в точности неизвестно.
Всего к «массовой застройке» в Петербурге относятся почти 40% жилых зданий, около 7 тысяч; в них проживают около 650 000 человек.
Главный вопрос – даже не об износе. А вот о чем: рано или поздно наступит тот момент, после которого затраты на капремонт дома становятся неэффективными. Например: какой смысл чинить сети, если потери тепла идут через швы в панелях? Надо ли укреплять панели металлическими стяжками, если они вдруг выпали (как на Ново-Александровской, 27)?
Кроме того. Администрация не может за короткий период признать ветхими (а тем более – непригодными для жилья) десятки, а тем более – сотни домов. Потому что это немедленно повлечет за собой неподъемные обязательства бюджета по срочному расселению граждан. А в перспективе дело идет именно к этому…
Для Петербурга имеют значение два из перечисленных вариантов: «Реновация 1» и «Реновация 3».
Действующая программа – «Реновация 1» — имеет свои плюсы. Едва ли не главный – она почти не создает очагов социальной напряженности. Нет насильственного переселения, меньше конфликтов.
Есть и минусы – например, «проблема последнего жильца», когда одна упрямая или корыстная семья будет торговаться до последнего и может затормозить реализацию проекта на годы. (Что в реальности и происходило – в Сосновой Поляне). Что надо понимать: инвестор финансирует расселение из будущих доходов. Поэтому расселение идет медленно.
Условно: чтобы расселить 100 семей, надо построить и продать жилье для 1000 семей. (На самом деле – больше). Программа РЗТ – «Реновация 1» — более эффективна на растущем рынке, в условиях подъема. Или в условиях, когда новое строительство в обжитых кварталах по иным схемам (кроме РЗТ) сильно ограничено. Сегодня без внятной поддержки со стороны администрации (упрощение процедур, сокращение сроков, поддержка в суде в спорах о выселении с компенсацией по рыночной стоимости) она вряд ли может быть успешной.
Будущая программа – «Реновация 3», или, если угодно, «КРТ по-петербургски», также будет сильно зависеть от рыночных условий, от спроса на новостройки и уровня цен. (Напомним: в мае-июле 2022 года спрос на строящееся жилье сократился на 30-40%). Инвестор по «Реновации 3» займется расселением только в случае, когда он будет понимать, сколько нового жилья ему разрешат построить и сколько он сможет продать. Предварительно. по КРТ затраты инвестора будут ниже, чем по РЗТ. (Можно, расселяя квартал у площади Мужества, купить для граждан альтернативное жилье в Шушарах или Колпино). Но негатива и социальных конфликтов, споров по цене выкупа будет в разы больше.
Теоретически через несколько лет в Петербурге могут одновременно действовать две программы с разными условиями. Как будет выглядеть эта искусственно созданная конкуренция, предсказать невозможно…
Источник rzt.spb.ruРазвитие застроенных территорий
Стребкова, А. Н. Развитие застроенных территорий / А. Н. Стребкова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 293-295. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54190/ (дата обращения: 05.10.2022).
Говоря о развитии застроенных территорий, в основном подразумевается строительство нового жилья. Но исходя из философского определения развития, понимается необратимое, направленное и закономерное изменение материальных и идеальных объектов, в результате чего возникает их новое качественное состояние [1]; можно сделать выводы о том, что «развитие застроенных территорий» включает в себя и улучшение уже построенного жилья, с каждым годом теряющего свои качественные и моральные свойства и нуждающегося в своевременном ремонте и поддержании его на комфортном для проживания людей уровне.
Развитие застроенных территорий (РЗТ) — деятельность, направленная на улучшение условий проживания в городской среде за счет: сноса и (или) реконструкции существующей жилой и нежилой застройки, не отвечающей современным нормативным и социальным требованиям; создания городской инфраструктуры с целью обеспечения обслуживания вновь сформированных жилых комплексов на месте снесенной и (или) реконструированной жилой и нежилой застройки.
В настоящее время в условиях превышения темпов прироста ветхого и аварийного жилья над объемами ввода нового жилья, наибольшее внимание необходимо обратить на развитие застроенных территорий.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на инвестора накладывается множество финансовых обязательств по освоению застроенных территорий, что вызывает сомнения в экономической эффективности, которую получит инвестор в результате освоения данных земельных участков. В связи с чем возникает проблема невостребованности застроенных территорий, подлежащих развитию.
К основным проблемам, с которыми сталкивается инвестор, получивший площадку под застройку, относятся следующие:
- Параметры проектируемого жилого фонда.
В рамках существенных условий договора о развитии застроенных территорий застройщик осуществляет разработку градостроительной документации, которая предусматривает максимальное использование территории с учетом максимального процента застройки и коэффициента строительного использования земельного участка.
- Превышение допустимой себестоимости и, как следствие, нецелесообразность реализации выбранного проекта. Реализация возведенного жилья далеко не всегда после расселения граждан из ветхого и аварийного фонда жилья покроет отвлеченные на эти цели денежные средства, что способствует значительному повышению себестоимости квадратного метра нового строительства.
- Трудности, возникающие в процессе выкупа жилых помещений и расселения правообладателей из ветхого и аварийного фонда (завышенная стоимость продажи объектов недвижимости, которая не регламентируется действующим законодательством, судебные разбирательства в отношении принятия решения о развитии застроенной территории и признания домов аварийными) и влияющие на сроки реализации проекта по развитию застроенной территории.
- Большое количество обязательств инвесторов, заключивших договоры о развитии застроенных территорий. Условия договоров о развитии застроенных территорий предусматривают и обязывают инвесторов-застройщиков, заключивших договор о развитии застроенной территории, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, а также строительство и (или) реконструкцию дорог (улиц) в границах застроенной территории.
В настоящий момент можно выделить два основных методических направления строительства нового жилья — это развитие застроенных территорий и комплексное освоение территории. Данные направления позволяют создать условия для строительства недорого жилья и комфортного жилья.
Сейчас уделяется большое внимание стоимости жилья за квадратный метр.
Строить качественное жилье, с уровнем розничных цен в 45–55 тысяч рублей за квадратный метр вполне реально, для справки, среднестатистический квадратный метр вторичного жилья составляет чуть больше 68 тысяч рублей [2].
Второе условие, комфортное жилье, к сожалению, пока остается без должного внимания. Хотя вопрос строительства именно комфортного жилья — ключевой. Ведь качество жизни определяется не только метражом квартиры. Комфортное жилье — это район, где есть детсады и школы, чистые бульвары и скверы, детские и спортивные площадки, поликлиники, места для хранения автомобилей, благоустроенные дороги и многое другое.
Градостроительный кодекс Российской федерации [2] определил, что устойчивое развитие территорий — это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений. Следовательно, одним из главных принципов градостроительства является создание высокого уровня жизненных условий и общественного обслуживания населения, связанного с воспитанием детей, образованием, здравоохранением, культурным, бытовым и хозяйственным обслуживанием. Эта социальная основа и является предопределяющей в вопросах формирования жилой застройки.
Рациональной организацией планировочных элементов городов является система жилых районов, микрорайонов и кварталов. В целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека и установление совокупных расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения городского округа и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения городского округа.
В случае развития застроенных территорий и комплексного освоения территории государственно-частное партнерство как инструмент позволит решить общественно значимые задачи. Именно государственно-частное партнерство позволит создать комфортную среду проживания и решить целый комплекс проблем. Для этого необходимо включить законодательные механизмы компенсации затрат, которые несут застройщики при возведении объектов социальной инфраструктуры. Их принцип в том, что застройщик за собственный счет строит и сдает детсады и школы в эксплуатацию, а затем муниципалитет выкупает их по себестоимости. Таким образом, строители отказываются от прибыли в таком проекте, а власти получают возможность эффективно и надежно расходовать бюджетные средства.
Но главное — государственно-частное партнерство позволит развивать инфраструктуру там, где она действительно востребована. Сегодня закон не создает условий для согласованной работы застройщиков и городской власти, у которой нет полного понимания ситуации на строительном рынке. И тогда случаются истории, когда за бюджетные деньги тянут коммуникации к площадке с пятью домами. А ехать туда жить никто не собирается — проект не востребован.
Если же застройщик строит микрорайон на 20–30 тысяч жителей, о он берет на себя все риски, связанные с успешностью проекта. Но до начала его реализации, компания уведомляет муниципалитет о своих планах, а власть — формирует заказ и рассчитывает, сколько садов, поликлиник, школ и дорог нужно возвести, чтобы обеспечить здесь комфортную жизнь. Когда у застройщика выкупят 50–70 процентов жилья — это станет свидетельством того, что проект востребован. И только после этого власть включит финансирование строительства инфраструктуры в бюджет.
Такой подход позволит точнее планировать расходы казны. Власти перестанут в авральном порядке изыскивать финансовые ресурсы, а будут точно знать, когда и сколько необходимо средств, чтобы в нужное время, в нужном месте открылись детсады, школы, поликлиники.
Говоря о комфортном жилье, также стоит вспомнить о проблеме транспортной инфраструктуры, а именно катастрофической нехватке парковочных мест в сложившейся жилой застройке и фактическая необеспеченность машиноместами в новых жилых микрорайонах.
Из-за проблем с парковочными местами в последние годы, начали строить жилые комплексы с подземными или наземными паркингами. Учитывая высокую себестоимость подземных паркингов, связанную с тем, что в некоторых случаях даже для одноуровневого поземного паркинга приходится пробивать скалу, что связано с высокими затратами, которые влияют на конечную стоимость машиноместа, также есть болотистые участки, где заглубление нецелесообразно. В таких случаях рассматриваются варианты строительства наземного паркинга или установка специального подъемного механизма, позволяющего размещать два автомобиля на одном месте в подземных паркингах. Тем самым снижается себестоимость машиноместа, а соответственно и конечная цена.
Исследование показало развитие застроенных территорий, направленное на использования таких практик, как комплексное освоение территории в комплексе и позволит повысить комфортность строящегося жилья, но стоит уделять больше внимания восстановлению благоустройства дворовых территорий многоквартирных жилых домов. При благоустройстве существующих дворовых территорий стоит сбалансировано распределить отведенную территорию между площадками различного функционального назначения (детские игровые площадки, площадки для отдыха взрослых, площадки для занятий физкультурой) и местами для хранения личного автотранспорта жителей. Данные мероприятия позволят повысить уровень комфортности жилья и процесс, включающий в себя все вышеперечисленные мероприятия, действительно можно будет назвать «Развитие застроенных территорий».
- Алексеев Ю. В., Сомов Г. Ю. Предпроектная оценка градостроительного-инвестиционного потенциала сложившейся жилой застройки. НИУ МГСУ, 2016. 152 с.
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ
- Петрова З. К. Организация малоэтажной жилой застройки в системе расселения России. М.:– Москва, 2016. — 345 с
- Проект свода правил «Улицы и дороги населённых пунктов. Правила градостроительного проектирования».
- СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01–89* (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр).
Основные термины (генерируются автоматически): застроенная территория, комфортное жилье, Развитие, территория, государственно-частное партнерство, комплексное освоение территории, городской округ, градостроительный кодекс, квадратный метр, Российская федерация.
Источник moluch.ru