К числу масштабных форм реализации девелоперского проекта относят договор о развитии застроенной территории и договор комплексного освоения территории. Практика применения этих договоров может существенно расшириться в связи с предстоящей реновацией жилого фонда. Проанализируем, какие риски несут застройщики при заключении таких сделок.
Договор о развитии застроенной территории
Договор о развитии застроенной территории (далее — договор о развитии ЗТ) заключается между застройщиком и органом местного самоуправления. Цель такого договора — обеспечить снос и расселение многоквартирных домов, признанных аварийными, а также тех домов, чей снос или реконструкция планируются на основании муниципальных адресных программ. Данный инструмент направлен на обновление устаревшего жилищного фонда путем привлечения средств частного инвестора, который передает жилые помещения во вновь построенном многоквартирном доме взамен изымаемых помещений в сносимых домах.
Помимо средств самого застройщика для реализации девелоперского проекта в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором о развитии ЗТ, могут также привлекаться средства бюджета субъекта РФ и (или) местных бюджетов и средства государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Такая возможность предусмотрена разделом II Методических рекомендаций по привлечению внебюджетных средств при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утв. приказом Минстроя России от 09.12.2013 № 23/МС.
OG Buda — FREERIO | Реакция и разбор альбома
Закон не наделяет застройщика правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях. Отчуждение собственниками своих жилых помещений должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства (Определение КС РФ от 07.10.2014 № 2026-О).
Обратите внимание!
Договор о развитии ЗТ должен включать в себя сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, цену права его заключения, срок действия и условие об ответственности сторон.
Как принимается решение о развитии застроенной территории
Решение о развитии застроенной территории принимается при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. При их отсутствии во внимание принимаются расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры.
На застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах. Кроме многоквартирных домов и указанных элементов инфраструктуры на застроенной территории не могут быть расположены какие-либо иные объекты (п. 5 ст. 46.1 ГрК РФ).
LOVV66 — PUZZLES | Реакция и разбор
Если в границах застроенной территории расположены земельные участки с находящимися на них объектами коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, состоящих в федеральной, региональной или муниципальной собственности, требуется проведение дополнительного согласования с уполномоченными органами соответствующего уровня. Правила согласования включения в границы застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления городского округа, поселения принимается решение о развитии, земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных районов, утверждены постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 № 578.
Запуск данной процедуры осуществляется на основании решения органа местного самоуправления, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. После его издания проводится открытый по составу участников и форме подачи заявок аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории между органом местного самоуправления, принявшим указанное решение, и победителем аукциона (ст. 46.3 ГрК РФ).
Лучше оценить риски неисполнения договора заранее
Застройщик при принятии решения об участии в аукционе на продажу права заключения рассматриваемого договора должен оценивать его условия и их реальную исполнимость, поскольку иначе он будет лишен возможности пересмотреть их (постановление АС Волго-Вятского округа от 12.08.2016 № Ф01-2846/2016). В частности, застройщик должен заранее рассчитать объем своих обязательств и размер инвестиционных вложений в девелоперский проект, оценить, насколько разумной является величина платы за право заключения договора о развитии застроенной территории.
В дальнейшем застройщик лишен возможности требовать ее уменьшения, равно как и пересмотра иных условий сотрудничества, поскольку за свои деловые просчеты как субъект предпринимательской деятельности и профессионал в области строительства он должен отвечать самостоятельно (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 по делу № А43-13306/2015). Внесенную в местный бюджет плату за принятие участие в аукционе застройщик также не вправе истребовать обратно, поскольку законом такая возможность не предусмотрена (постановление АС Московского округа от 20.10.2016 по делу № А41-88206/2015).
Обязанности застройщика
По условиям договора о развитии ЗТ застройщик принимает на себя комплекс обязательств:
— подготовка проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с установленными требованиями, который орган местного самоуправления утверждает;
— создание либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для расселения граждан из социального жилья с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства;
— выплата возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории и земельные участки, на которых они расположены, кроме случая, когда взамен были переданы жилые помещения;
— строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки.
В договоре о развитии ЗТ могут быть предусмотрены и иные положения по усмотрению сторон, не противоречащие закону.
Пример 1
Стороны могут договориться о возможности передачи застройщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу при условии сохранения всех обязательств в силе и установления солидарной ответственности самого застройщика за все действия (бездействие) нового инвестора. Каких-либо дополнительных обязательств и обременений на первоначального застройщика такое условие контракта не возлагает при условии, что оно изначально было заложено в аукционной документации и было известно всем потенциальным участникам торгов, которые находились в равном положении.
Такое условие направлено на достижение заявленной цели, для которой был заключен договор о развитии ЗТ, само по себе явно обременительным для первоначального застройщика не является и позволяет ему изначально прогнозировать возможные риски. Застройщик не был лишен возможности отказаться от участия в аукционе, если считал для себя такое условие неприемлемым. При возникновении оснований для привлечения его к ответственности за нарушения, допущенные новым застройщиком, он не лишен возможности взыскать с него свои убытки в порядке регресса.
(Постановление АС Волго-Вятского округа от 23.06.2016 № Ф01-2265/2016)
Застройщик исполняет свои обязательства по подготовке проекта планировки территории, передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из социального жилья, расположенного на застроенной территории, и выплате возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения. После этого орган местного самоуправления предоставляет застройщику без проведения торгов земельные участки в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.
Важно!
Срок действия договора о развитии ЗТ является его существенным условием. Законом возможность продления такого срока прямо не предусмотрена.
С гражданами, которым предоставляются благоустроенные жилые помещения в новых домах, застройщик заключает соответствующие договоры и отвечает за качество и иные условия предоставления жилья взамен изымаемых жилых помещений. В случае предъявления гражданами к застройщику каких-либо претензий он не вправе в дальнейшем перекладывать ответственность на орган местного самоуправления и пытаться с него взыскать свои убытки, если свои обязательства перед ним по договору о развитии застроенной территории местные власти выполнили в полном объеме (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу № А43-36819/2016).
В аналогичном объеме застройщик отвечает перед гражданами за недостатки переданных жилых помещений в рамках исполнения любого другого инвестиционного контракта с органом местного самоуправления.
Пример 2
Если расселение жителей из аварийных домов в новые благоустроенные жилые помещения происходит за счет средств местного бюджета, отношения с застройщиком могут быть оформлены муниципальным контрактом на приобретение нового жилья.
Между тем строительством многоквартирного дома занимается застройщик, и справедливо всю полноту ответственности за недостатки жилых помещений возложить на него, а не на орган местного самоуправления, который за них не отвечает.
Для такого случая суды выработали подход, согласно которому контракт на приобретение жилых помещений для расселения граждан из аварийного жилья по своему характеру является целевым, что делает их полноправными участниками складывающихся правоотношений. Следовательно, граждане в такой ситуации вправе предъявлять иски к застройщику по поводу качестве переданных им жилых помещений в самостоятельном порядке, если орган местного самоуправления как сторона муниципального контракта этим правом не воспользовался
(Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 23.11.2016 по делу № 33-15830/2016)
От органа местного самоуправления помимо содействия в форме согласования проекта планировки территории и иной разрешительной документации застройщик может получить финансирование только в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом и договором о развитии застроенной территории. В иных случаях рассчитывать на получение от него какой-либо денежной компенсации застройщик не вправе, равно как и не может требовать уменьшения количества жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
Так, договором о развитии ЗТ может быть предусмотрено обязательство застройщика по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для расселения граждан из социального жилья с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства. Если в условиях договора о развитии ЗТ отсутствует указание на какое-либо встречное предоставление в пользу застройщика со стороны органа местного самоуправления, он лишается права что-либо требовать от него (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 по делу № А43-24239/2015).
При уклонении застройщика от выполнения данной обязанности орган местного самоуправления будет вправе отказаться от договора о развитии ЗТ в одностороннем порядке, направив ему соответствующее уведомление. Если доказательств уважительности причин неисполнения такой обязанности застройщик не представит, отказ органа местного самоуправления от договора будет считаться правомерным (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.11.2015 по делу № А28-14201/2014).
Договором о развитии ЗТ может быть предусмотрено плановое предоставление земельных участков по мере выполнения застройщиком своих обязательств по передаче благоустроенных жилых помещений и выплате возмещения взамен изымаемого жилья. При дальнейшем обороте таких земельных участков на нового правообладателя переходят обязанности, предусмотренные названным договором, а в случае их невыполнения права на земельные участки могут быть прекращены.
Договор о развитии ЗТ может также предусматривать обязательство застройщика произвести строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства. В данном договоре стороны также могут согласовать перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории, способы и размер обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Обязанности местных властей
Орган местного самоуправления, заключивший с застройщиком договор о развитии застроенной территории, со своей стороны обязуется создать необходимые условия для выполнения им своих обязательств. Так, публично-правовое образование принимает решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, с указанием максимальных сроков выполнения указанного обязательства.
На практике нередко органы местного самоуправления затягивают с принятием решения о расселении ветхого или аварийного фонда, изъятии соответствующей группы жилых многоквартирных домов и земельных участков под ними, вследствие чего застройщик объективно лишен возможности своевременно исполнить свои обязательства по инвестиционному контракту. В таком случае он не считается просрочившим, с ним не может быть по этому основанию расторгнут договор, а он сам вправе обратиться в суд с иском о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А41-9037/17).
На орган местного самоуправления также может быть возложена обязанность выполнить строительство и (или) реконструкцию за пределами застроенной территории объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) соответствующих объектов на границе такой территории с указанием максимальных сроков выполнения таких обязательств. Орган местного самоуправления не вправе требовать от застройщика передачи ему дополнительных жилых помещений сверх договорного объема.
При уклонении органа местного самоуправления от выполнения принятых на себя обязательств застройщик вправе обратиться в суд с иском о возложении на него обязанности устранить допущенные нарушения. Застройщик не считается просрочившим в ситуации, когда невозможность соблюдения им сроков строительства объектов недвижимости и расселения граждан из аварийных домов была связана с несвоевременным выполнением органом местного самоуправления своих обязательств перед ним (постановление АС Поволжского округа от 13.12.2016 Ф06-15509/2016).
При грубом и существенном нарушении органом местного самоуправления своих обязанностей по согласованию подготовленной застройщиком документации (длительное уклонение от согласования проектов, отмена ранее изданных постановлений и распоряжений, утверждение новых градостроительных регламентов выделенных застройщику земельных участков, в результате чего нарушается стабильность его положения как инвестора) последний вправе потребовать расторжения договора. Допущенные органом местного самоуправления нарушения делают невозможным надлежащее и своевременное исполнение договора о развитии застроенной территории со стороны застройщика, что дает ему право отказаться от него на основании п. 2 ст. 450 и ст. 451 ГК РФ (постановление АС Северо-Западного округа от 15.06.2016 по делу № А56-87082/2014).
Изъятие земельного участка
Орган местного самоуправления вправе принять решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд только при наличии к тому достаточных оснований. Принятие решения о развитии застроенной территории, равно как и заключение соответствующего договора с застройщиком по результатам проведения аукциона сами по себе не подтверждают наличие такого основания. Исчерпывающий перечень оснований для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд определен в ст. 49 ЗК РФ и расширительному толкованию не подлежит. Изъятие земельного участка по другим причинам будет являться незаконным.
Пример 3
По результатам реализации девелоперского проекта на изымаемом земельном участке планировалось возведение административного здания, которое должно было перейти в частную собственность застройщика. Такая цель изъятия земельного участка не имеет никакого отношения к муниципальным нуждам, в связи с чем соответствующее решение органа местного самоуправления является незаконным.
(Пункт 2 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016)
Если договор признан незаключенным или недействительным
Возможна ситуация, когда по каким-то причинам договор о развитии ЗТ может быть признан в судебном порядке незаключенным или недействительным. В дальнейшем такой договор может быть заново заключен только при условии соблюдения обязательной процедуры, то есть в случае принятия уполномоченным органом соответствующего решения и проведения аукциона на продажу права заключения такого договора.
Сам по себе тот факт, что застройщик ранее проходил обязательную процедуру и был признан победителем аукциона, не освобождает его от обязанности выполнить установленные законом требования и в том случае, когда по этому поводу нет возражений со стороны самого уполномоченного органа.
Пример 4
Договор о развитии ЗТ в судебном порядке был признан незаключенным из-за того, что в нем не были определены обязательные условия, предусмотренные законом. После этого застройщик потребовал от уполномоченного органа заключения с ним нового договора о развитии застроенной территории, но уже без проведения аукциона, а поскольку последний с таким требованием не согласился, обратился в суд с соответствующим иском.
В ходе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции участники спора представили суду на утверждение проект мирового соглашения, по условиям которого они должны были в согласованный срок заключить спорный договор без проведения аукциона.
Суд данный проект отклонил со ссылкой на то, что мировое соглашение не соответствует закону (п. 5 ст. 49 АПК РФ), который не предусматривает возможность заключения договора о развитии ЗТ без проведения торгов. В данном случае нельзя было также исключать того, что действия сторон могли носить согласованный характер и были направлены на обход установленного законом порядка, что является злоупотреблением правом.
(Постановление АС Волго-Вятского округа от 23.11.2015 по делу № А79-10889/2014)
Если договор о развитии ЗТ признан незаключенным или недействительным, застройщик обязан вернуть все ранее предоставленные ему участки, входящие в границы соответствующей территории. Такая обязанность у него имеется, даже если изданные постановления органа местного самоуправления не были отменены в установленном порядке, поскольку само по себе данное обстоятельство о правомерности владения земельными участками застройщиком не свидетельствует (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2014 № Ф01-4236/2014).
Расторжение договора
Договор о развитии ЗТ может быть расторгнут любой из его сторон в случае нарушения контрагентов своих основных обязательств, составляющих предмет государственно-частного партнерства, а также по основаниям, предусмотренным законом или договором (ст. 46.2 ГрК РФ).
Договор о комплексном освоении территории
Договор о комплексном освоении территории (далее — договор о комплексном ОТ) предусмотрен ст. 46.4 ГрК РФ. Его целью выступает подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Особая значимость такой модели заключается в том, что девелопер строит не один или несколько объектов, а осваивает в комплексе определенную территорию, на которой помимо объектов недвижимости он создает необходимую инфраструктуру. В результате реализации такого проекта застройщик не просто возводит жилые комплексы, но и развивает всю окрестную территорию, создавая на ней необходимую инфраструктуру и выполняя ее благоустройство.
Расчет потенциальных расходов
Застройщик извлекает прибыль за счет продажи и эксплуатации построенных объектов недвижимости на земельных участках, которые были ему предоставлены публично-правовым образованием в соответствии с заключенным договором. В состав основных расходов при реализации такого проекта помимо платы за заключение контракта и стоимости сопутствующих работ застройщик также включает свои затраты на строительство тех объектов, которые должны безвозмездно перейти в собственность публично-правового образования. В качестве вклада в развитие социальной инфраструктуры девелопер может принять на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов недвижимости.
В любом случае застройщик принятием решения об участии в аукционе должен спрогнозировать свои возможные расходы для определения рентабельности проекта, поскольку в дальнейшем уже после заключения контракта добиться пересмотра содержащихся в нем условий или отказаться от его исполнения ему не удастся.
Пример 5
Застройщик по условиям договора о комплексном ОТ по собственной воле и в своем интересе принял на себя право осуществить строительство жилых домов на предоставленном земельном участке. Помимо этого он также принял обязательство запроектировать, построить и безвозмездно передать в собственность муниципалитета автостанцию, входящую в транспортную инфраструктуру данной территории.
В ходе исполнения заключенного контракта выяснилось, что для возведения здания автостанции необходимо предварительно внести изменения в правила землепользования и застройки, что требует дополнительного времени и затрат. Застройщик приступил к выполнению данных мероприятий и одновременно попытался в судебном порядке признать договор о комплексном ОТ недействительным в части своего обязательства построить и передать безвозмездно в собственность муниципалитета здание автостанции. Отклоняя его иск, суд указал на то, что невозможность исполнения, которая тем более является преодолимой, сама по себе о недействительности сделки не свидетельствует, учитывая, кроме того, что застройщик ее исполнял и давал контрагенту основания полагать на ее действительность.
(Постановление АС Волго-Вятского округа от 29.03.2017 № Ф01-557/2017)
Заключение договора
Договор с девелопером заключает государственный орган или орган местного самоуправления по результатам аукциона на продажу права заключения договора аренды земельных участков, входящих в состав осваиваемой территории. Девелопер может быть признан единственным участников таких торгов или оказаться единственным, кто принял в них участие. Такое регулирование позволяет достичь целей государственно-частного партнерства по комплексному освоению территории в условиях недостатка претендентов на заключение контракта с публично-правовым образованием.
Договор о комплексном ОТ необходимо отличать от обычного договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях строительства. Договор о комплексном ОТ подлежит заключению одновременно с заключением договора аренды земельного участка, и обычный договор аренды даже с вышеуказанным целевым назначением объекта аренды не может быть отнесен к первой договорной конструкции, которая обладает особой спецификой. На застройщика, осуществляющего предпринимательскую деятельность в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, не может быть возложена обязанность по подготовке документации по планировке территории за свой счет, поскольку она относится к ведению уполномоченного органа (решение АС Амурской области от 21.04.2017 по делу № А04-415/2017).
Договор о комплексном ОТ должен включать в себя сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер, площадь и местоположение участка), срок действия, способы и размер обеспечения исполнения обязательств сторон, а также ответственность за их нарушение.
Обязанности застройщика
По условиям данного договора застройщик принимает на себя комплекс обязательств, а уполномоченный орган со своей стороны оказывает ему необходимое содействие:
— подготовка проекта планировки и проекта межевания территории в соответствии с установленными требованиями и встречная обязанность уполномоченного органа в согласованные сроки их утвердить;
— образование земельных участков, выполнение мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению, осваиваемой территории с указанием сроков их осуществления;
— строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории с указанием максимальных сроков выполнения данного обязательства;
— осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками выполнения каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.
Помимо этого в договоре о комплексном ОТ может быть предусмотрено обязательство застройщика передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, наряду с возведением инфраструктуры построить также объекты капитального строительства. Уполномоченный орган со своей стороны по условиям договора о комплексном освоении территории может принять на себя обязательство выполнить строительство или реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами территории, в отношении которой заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такой территории к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным застройщиком. В этом случае в договоре о комплексном ОТ также указываются максимальные сроки выполнения уполномоченным органом данных обязательств.
Запуск данной процедуры осуществляется на основании договора о комплексном ОТ, заключенного по результатам проведения аукциона.
Для отдельных видов договора о комплексном освоении территории могут быть предусмотрены дополнительные требования.
Пример 6
Если предметом контракта выступает строительство жилья экономического класса, цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории. Напомним, что Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса предусмотрены приказом Минстроя России от 14.11.2016 № 800/пр.
По условиям такого договора застройщик принимает на себя обязательство заключить с гражданами договоры долевого участия в строительстве и договоры купли-продажи жилых помещений экономического класса, придерживаться максимальной доли общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, выполнить иные обязанности, предусмотренные названным договором (ст. 46.5 ГрК РФ).
Заключение дополнительного соглашения
После утверждения документации по планировке территории стороны обязаны заключить дополнительное соглашение с графиком выполнения мероприятий, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. В отношении каждого мероприятия должны быть указаны сроки начала и окончания проведения соответствующих работ.
Отказ от договора
Договор о комплексном ОТ может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда (п. 9 ст. 46.4 ГрК РФ).
У участников данной сделки нет права включить в нее дополнительные основания для ее расторжения, не предусмотренные законом, равно как и договориться о внесудебном порядке отказа от договора, в том числе по соглашению сторон. Условия договора комплексного ОТ об ином будут считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ).
От данного договора любая из сторон в соответствии со ст. 450 ГК РФ вправе отказаться при наличии существенного нарушения, допущенного контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор комплексного ОТ может быть также расторгнут в случае возникновения невозможности исполнения, за которую ни одна из сторон контракта не отвечает (ст. 416 ГК РФ).
Пример 7
После заключения договора в отношении участка, входившего в территорию комплексного освоения, был установлен режим его ограниченного использования.
Такое решение было принято в связи с размещением на территории данного участка военных объектов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны». Стороны сначала расторгли по соглашению сторон договор аренды земельного участка, а затем в судебном порядке расторгли договор комплексного ОТ.
(Решение АС Свердловской области от 04.05.2017 по делу № А60-7084/2017)
Застройщик при наличии к тому достаточных оснований вправе также оспаривать договор о комплексном ОТ, в частности, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения.
Пример 8
В аукционную документацию были включены недостоверные сведения о возможности технологического присоединения объектов строительства к сетям водоснабжения и водоотведения. Земельный участок в связи с этим имел существенные недостатки, препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны застройщику и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора.
Законом не предусмотрена обязанность застройщика по строительству инженерной инфраструктуры за пределами арендуемого земельного участка, не была она на него возложена и по условиям договора комплексного освоения территории, поэтому в приведенном деле застройщик был введен в заблуждение. Согласно выводам проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы для устранения недостатков требовалось выполнение дополнительных капитальных работ и существенных затрат по организации инфраструктуры и ее подключения в дальнейшем к объектам, возводимым на осваиваемой территории.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что для преодоления выявленного обстоятельства, препятствующего освоению участка в соответствии с условиям заключенного сторонами договора, необходимы серьезные и затратные мероприятия. Они не только делают реализацию девелоперского проекта экономически невыгодным, но и могут быть оценены как неисполнимые для застройщика, поскольку требуют не только инвестиционных вложений, но и реализации властных полномочий публичных властей в соответствующем регионе по созданию инфраструктуры для соответствующей территории. Такой комплекс мероприятий выходит за рамки понятия комплексного освоения земельного участка, поэтому обеспечить его осуществление в соответствии с условиями заключенного договора невозможно.
Суд также отклонил довод уполномоченного органа об обычных рисках предпринимательской деятельности в связи с возможным удорожанием строительства, посчитав его несостоятельным, поскольку в данном случае имело место существенное заблуждение застройщика, и признал заключенный договор недействительным на основании ст. 178 ГК РФ.
(Решение АС Ростовской области от 03.06.2015 по делу № А53-743/15)
Как принимается решение о комплексном развитии территории
Решение о комплексном развитии территории может быть принято по инициативе самого органа местного самоуправления в случае, если не менее 50% от общей площади всей территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, признанные аварийными и подлежащими сносу, являющиеся самовольными постройками, либо снос или реконструкция которых предусмотрены адресными программами. Данное решение может быть также принято в случае несоответствия вида разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства требованиям, содержащимся в правилах землепользования и застройки.
В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии, не могут быть включены земельные участки, на которых расположены объекты федерального, регионального и местного значения. Решение размещается в официальном периодическом издании, на информационном щите в границах соответствующей территории и на официальном сайте уполномоченного органа, а также высылается в адрес правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Последним также делается предложение об осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
Если по истечении шести месяцев от правообладателей проекта не поступают соглашения с документацией по планировке территории, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона на продажу права заключения договора о комплексном развитии территории. Аналогичное право у него есть и в случае, когда подготовленная правообладателем или правообладателями документация по планировке территории не утверждена из-за нарушения порядка ее подготовки (п.
10 ст. 45 и ст. 46.10 ГрК РФ). Такие меры хотя и связаны с ограничением права собственности, но направлены на реализацию публично значимых интересов по комплексному освоению территорий и созданию благоприятных условий для жизнедеятельности людей.
Обратите внимание!
Комплексное и устойчивое развитие территории также может достигаться за счет сотрудничества органов местного самоуправления и правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости путем заключения соглашений о разграничении обязанностей по осуществлению соответствующего комплекса мероприятий.
В данном соглашении стороны определяют взаимные обязанности и ответственность за их нарушение, порядок и условия распределения расходов по комплексному освоению территории, включая строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные условия по усмотрению сторон.
Для заключения такого соглашения проведение аукциона не требуется, поскольку речь идет о государственно-частном партнерстве с правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 46.9 ГрК РФ).
Источник: www.eg-online.ru
Развитие застроенных территорий
Стребкова, А. Н. Развитие застроенных территорий / А. Н. Стребкова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 293-295. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54190/ (дата обращения: 16.10.2022).
Говоря о развитии застроенных территорий, в основном подразумевается строительство нового жилья. Но исходя из философского определения развития, понимается необратимое, направленное и закономерное изменение материальных и идеальных объектов, в результате чего возникает их новое качественное состояние [1]; можно сделать выводы о том, что «развитие застроенных территорий» включает в себя и улучшение уже построенного жилья, с каждым годом теряющего свои качественные и моральные свойства и нуждающегося в своевременном ремонте и поддержании его на комфортном для проживания людей уровне.
Развитие застроенных территорий (РЗТ) — деятельность, направленная на улучшение условий проживания в городской среде за счет: сноса и (или) реконструкции существующей жилой и нежилой застройки, не отвечающей современным нормативным и социальным требованиям; создания городской инфраструктуры с целью обеспечения обслуживания вновь сформированных жилых комплексов на месте снесенной и (или) реконструированной жилой и нежилой застройки.
В настоящее время в условиях превышения темпов прироста ветхого и аварийного жилья над объемами ввода нового жилья, наибольшее внимание необходимо обратить на развитие застроенных территорий.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на инвестора накладывается множество финансовых обязательств по освоению застроенных территорий, что вызывает сомнения в экономической эффективности, которую получит инвестор в результате освоения данных земельных участков. В связи с чем возникает проблема невостребованности застроенных территорий, подлежащих развитию.
К основным проблемам, с которыми сталкивается инвестор, получивший площадку под застройку, относятся следующие:
- Параметры проектируемого жилого фонда.
В рамках существенных условий договора о развитии застроенных территорий застройщик осуществляет разработку градостроительной документации, которая предусматривает максимальное использование территории с учетом максимального процента застройки и коэффициента строительного использования земельного участка.
- Превышение допустимой себестоимости и, как следствие, нецелесообразность реализации выбранного проекта. Реализация возведенного жилья далеко не всегда после расселения граждан из ветхого и аварийного фонда жилья покроет отвлеченные на эти цели денежные средства, что способствует значительному повышению себестоимости квадратного метра нового строительства.
- Трудности, возникающие в процессе выкупа жилых помещений и расселения правообладателей из ветхого и аварийного фонда (завышенная стоимость продажи объектов недвижимости, которая не регламентируется действующим законодательством, судебные разбирательства в отношении принятия решения о развитии застроенной территории и признания домов аварийными) и влияющие на сроки реализации проекта по развитию застроенной территории.
- Большое количество обязательств инвесторов, заключивших договоры о развитии застроенных территорий. Условия договоров о развитии застроенных территорий предусматривают и обязывают инвесторов-застройщиков, заключивших договор о развитии застроенной территории, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, а также строительство и (или) реконструкцию дорог (улиц) в границах застроенной территории.
В настоящий момент можно выделить два основных методических направления строительства нового жилья — это развитие застроенных территорий и комплексное освоение территории. Данные направления позволяют создать условия для строительства недорого жилья и комфортного жилья.
Сейчас уделяется большое внимание стоимости жилья за квадратный метр.
Строить качественное жилье, с уровнем розничных цен в 45–55 тысяч рублей за квадратный метр вполне реально, для справки, среднестатистический квадратный метр вторичного жилья составляет чуть больше 68 тысяч рублей [2].
Второе условие, комфортное жилье, к сожалению, пока остается без должного внимания. Хотя вопрос строительства именно комфортного жилья — ключевой. Ведь качество жизни определяется не только метражом квартиры. Комфортное жилье — это район, где есть детсады и школы, чистые бульвары и скверы, детские и спортивные площадки, поликлиники, места для хранения автомобилей, благоустроенные дороги и многое другое.
Градостроительный кодекс Российской федерации [2] определил, что устойчивое развитие территорий — это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений. Следовательно, одним из главных принципов градостроительства является создание высокого уровня жизненных условий и общественного обслуживания населения, связанного с воспитанием детей, образованием, здравоохранением, культурным, бытовым и хозяйственным обслуживанием. Эта социальная основа и является предопределяющей в вопросах формирования жилой застройки.
Рациональной организацией планировочных элементов городов является система жилых районов, микрорайонов и кварталов. В целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека и установление совокупных расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения городского округа и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения городского округа.
В случае развития застроенных территорий и комплексного освоения территории государственно-частное партнерство как инструмент позволит решить общественно значимые задачи. Именно государственно-частное партнерство позволит создать комфортную среду проживания и решить целый комплекс проблем. Для этого необходимо включить законодательные механизмы компенсации затрат, которые несут застройщики при возведении объектов социальной инфраструктуры. Их принцип в том, что застройщик за собственный счет строит и сдает детсады и школы в эксплуатацию, а затем муниципалитет выкупает их по себестоимости. Таким образом, строители отказываются от прибыли в таком проекте, а власти получают возможность эффективно и надежно расходовать бюджетные средства.
Но главное — государственно-частное партнерство позволит развивать инфраструктуру там, где она действительно востребована. Сегодня закон не создает условий для согласованной работы застройщиков и городской власти, у которой нет полного понимания ситуации на строительном рынке. И тогда случаются истории, когда за бюджетные деньги тянут коммуникации к площадке с пятью домами. А ехать туда жить никто не собирается — проект не востребован.
Если же застройщик строит микрорайон на 20–30 тысяч жителей, о он берет на себя все риски, связанные с успешностью проекта. Но до начала его реализации, компания уведомляет муниципалитет о своих планах, а власть — формирует заказ и рассчитывает, сколько садов, поликлиник, школ и дорог нужно возвести, чтобы обеспечить здесь комфортную жизнь. Когда у застройщика выкупят 50–70 процентов жилья — это станет свидетельством того, что проект востребован. И только после этого власть включит финансирование строительства инфраструктуры в бюджет.
Такой подход позволит точнее планировать расходы казны. Власти перестанут в авральном порядке изыскивать финансовые ресурсы, а будут точно знать, когда и сколько необходимо средств, чтобы в нужное время, в нужном месте открылись детсады, школы, поликлиники.
Говоря о комфортном жилье, также стоит вспомнить о проблеме транспортной инфраструктуры, а именно катастрофической нехватке парковочных мест в сложившейся жилой застройке и фактическая необеспеченность машиноместами в новых жилых микрорайонах.
Из-за проблем с парковочными местами в последние годы, начали строить жилые комплексы с подземными или наземными паркингами. Учитывая высокую себестоимость подземных паркингов, связанную с тем, что в некоторых случаях даже для одноуровневого поземного паркинга приходится пробивать скалу, что связано с высокими затратами, которые влияют на конечную стоимость машиноместа, также есть болотистые участки, где заглубление нецелесообразно. В таких случаях рассматриваются варианты строительства наземного паркинга или установка специального подъемного механизма, позволяющего размещать два автомобиля на одном месте в подземных паркингах. Тем самым снижается себестоимость машиноместа, а соответственно и конечная цена.
Исследование показало развитие застроенных территорий, направленное на использования таких практик, как комплексное освоение территории в комплексе и позволит повысить комфортность строящегося жилья, но стоит уделять больше внимания восстановлению благоустройства дворовых территорий многоквартирных жилых домов. При благоустройстве существующих дворовых территорий стоит сбалансировано распределить отведенную территорию между площадками различного функционального назначения (детские игровые площадки, площадки для отдыха взрослых, площадки для занятий физкультурой) и местами для хранения личного автотранспорта жителей. Данные мероприятия позволят повысить уровень комфортности жилья и процесс, включающий в себя все вышеперечисленные мероприятия, действительно можно будет назвать «Развитие застроенных территорий».
- Алексеев Ю. В., Сомов Г. Ю. Предпроектная оценка градостроительного-инвестиционного потенциала сложившейся жилой застройки. НИУ МГСУ, 2016. 152 с.
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ
- Петрова З. К. Организация малоэтажной жилой застройки в системе расселения России. М.:– Москва, 2016. — 345 с
- Проект свода правил «Улицы и дороги населённых пунктов. Правила градостроительного проектирования».
- СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01–89* (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр).
Основные термины (генерируются автоматически): застроенная территория, комфортное жилье, Развитие, территория, государственно-частное партнерство, комплексное освоение территории, городской округ, градостроительный кодекс, квадратный метр, Российская федерация.
Источник: moluch.ru
Договоры РЗТ в Тюмени больше не заключаются: что с проектами, которые приняли до 2021 года
Иллюстрация: Тюмень — наш дом / Vk.com
Часть реализована, а в некоторых — инвесторы не справляются. В мэрии уверяют, что все обязательства по развитию застроенных территорий будут исполнены.
РЗТ как формат реновации городских территорий в России больше не существует. Полтора года назад его исключили из Градостроительного кодекса. В Тюмени к этому моменту было заключено 16 договоров о развитии застроенных территорий. Некоторые уже исполнены (частично или полностью), но есть ряд точек с проблемной судьбой. О том, в какой стадии находится каждый проект, рассказала замдиректора департамента земельных отношений и градостроительства мэрии Мария Ерохина.
Мориса Тореза — Мурманская — Малыгина
Это один из «долгоиграющих» проектов в центре Тюмени площадью 1,4 га. Договор был заключен в 2012 г. Застройщику («Монолит») и мэрии пришлось долго договариваться с жильцами аварийных домов и владельцами частной застройки. Эта работа заняла почти 10 лет. Формально сейчас началу строительства ничего не мешает.
Как писал DK.RU, здесь должен появиться деловой центр с апартаментами и подземной парковкой.
Парковая – Амурская – Новосибирская – Магнитогорская
Территория площадью 2,7 га, по словам Марии Ерохиной, активно осваивается. 20 аварийных многоквартирных домов снесены, ведется строительство: две секции в составе одного дома введены в эксплуатацию. Утверждена документация по планировке территории. Застройщик, с которым был заключен договор РЗТ, — АО «Жилье-2000».
Тюменская — Курчатова — Рылеева
Это огромная территория в 13,37 га была отдана под реновацию в 2016 г. Здесь строится жилой комплекс «Чемпионский». Часть домов уже готова, из шести очередей первая реализована полностью, в 2018-2019 гг. в эксплуатацию было введено два дома. Застройщик — ООО «СЗ «Чемпионский» (ГК «В72»).
Береговая — Республиканец
Договор РЗТ на 9,8 га был заключен в 2016 г. Обязательства застройщика завершены полностью. Срок договора составлял 8 лет, но ЖК «Европейский берег» появился за пять.
Застройщиком образован земельный участок площадью 1 га, в отношении которого администрацией будет продолжена работа в целях размещения здесь школы, — уточнила Ерохина.
ЖК «Европейский берег» — проект одной из структур ГК «Страна Девелопмент».
Магнитогорская — Пархоменко — Транспортная — Невская
Договор на территорию площадью 1,7 га был заключен в 2016 г. на срок 6 лет. Проект закрыт — ЖК «Московский» уже построен, предварительно были расселены и снесены девять аварийных домов. Работы по договору также вела одна из структур ГК «Страна Девелопмент».
Мусы Джалиля — Пражская — Тимофея Чаркова
Это одна из самых больших территорий, заведенных в договор РЗТ, — 19,7 га. Согласно протоколу, торги в 2016 г. выиграло ООО «Сибстройкапитал», в официальном реестре РЗТ указано, что работы ведет ООО «СЗ «Улей Девелопмент»», срок исполнения договора — 15 лет. Под снос определено 40 многоквартирных домов, 27 частных владений и пять нежилых строений. Два из пяти многоквартирных домов уже введены в эксплуатацию.
Дамбовская
Идет строительство жилого комплекса QUATTRO в три очереди освоения. Завершено расселение аварийных домов. Один новый дом уже введен в эксплуатацию. Застройщик — ООО «СЗ «Аква-Инвест»».
Профсоюзная — Береговая
6 га территории вошли в договор РЗТ в 2016 г., дома расселены и снесены. В собственность города передан земельный участок для размещения КНС. Застройщик (ООО «СЗ «Аква-Инвест»») устанавливает границы земельного участка для строительства объекта торгового назначения.
Холодильная — Харьковская — Минская
В договор РЗТ эта территория зашла в 2016 г. (на шесть лет). Разделена на четыре очереди строительства. Под отселение — пять многоквартирников и 39 частных домов.
Земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет для размещения многоэтажной жилой застройки. Внешний вид фасадов будущих домов рассмотрен на координационном совете по выработке единой земельной и градостроительной политики в связи с тем, что находиться они будут на значимых для города улицах.
Этот участок, как сообщал DK.RU, осваивает все тот же «Аква-Инвест», структура известного тюменского холдинга «Арсиб».
Магнитогорская — Ростовская — Амурская — Восстания
На этом участке застройщик должен расселить 14 многоквартирных домов. По словам Марии Ерохиной, обязательства не выполняются в связи с финансовым положением компании, когда-то выигравшей торги. Речь идет об АО «Сибстройсервис» (которому сейчас помогают достроить дома в ЖК «Москва»). Идет поиск инвестора.
Холодильная — Жигулевская — Бастрыгина — Корабельный проезд
Небольшая площадь — 0,8 га, с которой отселены жители двух аварийных и шести частных владений, в 2016 г. торги на право реновации участка выиграло ООО «Торговый дом «СОЮЗ»».
Дружбы — Таежная — Волочаевская — Ватутина
На территории площадью 2,47 га идет строительство ЖК «Малевич» (дом из трех секций и полуподземный паркинг). Застройщик — ООО «ФЭНСИ».
Чайковского — Новогодняя — Сосьвинская
В 2017 г. на шесть лет был заключен договор РЗТ в отношении территории площадью 1 га. Отселению и сносу подлежит три аварийных дома. Работы ведет ООО СЗ «ГК «В72″».
Баумана — 9 Января
В 2019 г. договор РЗТ был заключен в отношении территории площадью 0,7 га. Срок реализации — 6 лет. Подлежало расселению и сносу три дома. Идет строительство жилого комплекса «Арт-квартал UNO». Застройщик — ООО «СЗ «УНО»» (ГК «В72»).
Новая – Амурская – Парковая – Магнитогорская
Договор РЗТ был заключен в 2019 г. площадью 0,7 га. Застройщик будет расселять семь многоквартирных домов, торги на право реновации выиграло ООО «Сибмехмашины».
Ставропольская и 5-ый Степной переулок
Это последний по времени заключенный договор РЗТ. 0,39 га на юго-западе Тюмени, два аварийных многоквартирных дома. Сейчас идет процесс расселения. Застройщик — ООО «Создатели».
Как напоминает DK.RU, вместо РЗТ российские власти в 2021 г. ввели механизм КРТ (комплексное развитие территории), который расширил и усовершенствовал схему реновации предыдущего поколения. В чем отличие?
Эксперты отмечают, что РЗТ — это нечто вроде точечной застройки, КРТ же охватывает кварталы и даже микрорайоны. Кроме того, КРТ дает право совмещать несмежные площадки (в Тюмени уже заключен один такой договор), застройщикам это выгодно, поскольку одна площадка может компенсировать другую (например, с большим аварийным жилым фондом).
РЗТ как раз нацелено на территории с ветхими домами, другие участки этот механизм реновации не может затрагивать. У КРТ возможностей больше, теоретически под КРТ можно отдавать районы советской застройки, которая еще не признана аварийной. Правда, работать с людьми в таких районах девелоперам будет гораздо сложнее. Необходимо проводить согласование проекта с жителями, которые вправе не согласиться или отозвать согласие вплоть до этапа утверждения проекта.
Впрочем, пока о масштабной реновации в московском стиле говорить не приходится. В мэрии Тюмени отмечают, что в первую очередь в КРТ вовлекаются «наиболее сложные с правовой точки зрения территории, обремененные большим количеством аварийного жилья, требующего расселения в кратчайшие сроки».
Зачастую это территории «депрессивной» индивидуальной жилой застройки или зоны чрезвычайной ситуации.
Официально главная цель КРТ декларируется как улучшение жилищных условий и создание комфортной среды для жизни в российских городах.
Источник: tumen.dk.ru
РЗТ: первые сложности реализации
Одна из основных проблем красноярских застройщиков — дефицит земельных участков в черте города для жилищного строительства. С конца прошлого года в ее решении городские власти делают ставку на программу развития застроенных территорий (РЗТ).
До конца 2014 года сносом ветхого жилья и расселения жителей застройщики занимались самостоятельно, пока в ноябре прошлого года в Красноярске не стартовал пилотный проект РЗТ. Программа развития застроенных территорий будет воплощаться в жизнь с привлечением бюджетных средств и за счет инвесторов.
На первом аукционе был определен застройщик, который займется развитием застроенной территории на ул. Базарной. Победитель торгов, ООО «Готика», построит на освобожденной площадке многоэтажный жилой дом на 240 квартир. Один из двух стоящих на участке аварийных домов вошел в региональную адресную программу переселения из ветхого и аварийного жилья, поэтому новые квартиры его жителям обеспечит муниципалитет. Второй барак предстоит расселить застройщику, затраты строительной компании оцениваются в сумму около 30 млн рублей.
Механизм развития застроенных территорий представляет особый интерес для городских властей. В феврале объявлен победитель первого пилотного конкурса на развитие застроенных территорий под строительство объекта общественного назначения — торгового центра. Девять двухквартирных бараков в Николаевке, на ул. Красной Армии — ул.
Ладо Кецховели, предстоит расселить, чтобы освободить участок, победитель аукциона будет заниматься этим вместе с муниципалитетом. На расселение пяти аварийных домов инвестор закладывает порядка 250 млн рублей, притом что стоимость контракта на право развития территории по итогам торгов составила 951 тыс. рублей.
На департамент градостроительства возложена задача максимально увеличить количество земельных участков, предоставляемых под РЗТ, поскольку Красноярск полностью исчерпал свободные площадки под жилищное строительство, за исключением жилого района Солонцы 2. По информации департамента, сегодня в рамках развития застроенных территорий рассматриваются 26 площадок, на которых расположены 145 деревянных многоквартирных жилых домов, большая часть из которых признана аварийными и подлежащими сносу. В целом в 2015 году планируется вовлечь в развитие застроенных территорий примерно 40 площадок площадью 43 тыс. кв. м, в том числе на ул. Технической, П.?Железняка, 1-й Ленинградской, Щербакова, Ленина, Декабристов, Львовской, Энергетиков, в пер. Казарменном.
Трудный опыт самостоятельного расселения
Пионеры развития застроенных территорий в нашем городе уже могут похвастаться новостройками на месте ветхих бараков, и их вклад в расселение еще более значителен в силу того, что компании освобождали участки самостоятельно, вели переговоры без участия муниципалитета.
«СибЛидер» — компания, которая не первый год занимается развитием застроенных территорий, причем в рамках не юридического понятия РЗТ, а его фактического использования. Наиболее существенный проект компания реализует на территории Кировского района, на улицах Вавилова и Семафорной. За это время застройщик приобрел опыт в отношениях с теми, чьи дома сносит, и с жителями окружающих домов, и этот опыт далеко не всегда состоял из положительных моментов.
Заместитель директора компании «СибЛидер» Андрей Клещев пожаловался на случаи «произвола, а порой и откровенного махрового шантажа, который мы имеем в переговорах с гражданами», и подчеркнул, что программа РЗТ поможет умерить запросы собственников аварийного жилья до разумных пределов: «Институт развития застроенных территорий позволяет поставить такого человека в жесткие рамки, по большому счету вести переговоры с муниципалитетом о выборе квартиры, а не с гражданином, который, может быть, совершенно рамок не видит».
Процедуры РЗТ необходимо регламентировать
Заместитель генерального директора ООО «Готика» Андрей Тихонов на правах «первопроходца» оценил, насколько реально использовать механизм развития застроенных территорий в дальнейшем: «Проблемы, которые существуют на этапе реализации данного конкретного участка, будут вылезать на всех последующих договорах развития застроенных территорий».
Первыми в списке трудностей фигурируют затраты застройщика на проект планировки. Все предназначенные для реализации механизма РЗТ участки, как правило, не превышают 1–2 га, участок «Готики» занимает 0,8 га, при этом по техзаданию проект планировки нужно сделать на весь квартал, который несоизмеримо — в десятки раз — больше территорий, освобожденных от ветхого жилья.
Вторая проблема — нет регламента взаимодействия участников по результатам торгов. Например, самое первое, с чем сталкивается застройщик, — это передача квартир в тех домах, которые он расселяет. По закону лицо, выигравшее аукцион, должно приобрести либо создать (перевести в собственность) жилье и передать городу для расселения, то есть расселением занимается город, а не застройщик. «Здесь проблема: фактически вот она квартира, кому передаем? — объясняет Андрей Тихонов. — Не прописана ни процедура, ни сроки, ни схема».
Упростить следует и еще ряд процедурных нюансов, тем более принципиальных, чем больше семей нуждаются в новом жилье. К примеру, на участке по ул. Красной Армии — Кецховели находятся девять бараков, в них — 108 квартир. «Если застройщик будет оформлять на себя право собственности на передаваемые квартиры и потом передавать в департамент, у нас появляется одна лишняя сделка. Опыт других городов говорит о том, что передавать можно напрямую, по трехстороннему соглашению: застройщик — плательщик квартиры, приобретатель — департамент, продавец — продавец. Плательщик не оформляет на себя квартиру, это упрощает и ускоряет процедуру».
Вызывает вопросы оформление собственности на землю, где после расселения ветхого будет построено новое жилье. Территории под РЗТ, как правило, состоят из трех видов участков: тех, что находятся в частной собственности, муниципальной и неразграниченной собственности. Как только все жители бараков переедут в новое жилье, город может передать этот земельный участок победителю аукциона — застройщику, однако строительство на лоскутах вести нельзя. Между тем законодательство не дает четкого ответа, кто должен оформлять единый кадастровый земельный участок.
Договор по второй площадке РЗТ на ул. Красной Армии — Кецховели доработан по сравнению с первым, однако нужно создать основополагающие пункты этого договора, разработать регламент, на который сделать в нем ссылку, предлагает заместитель генерального директора ООО «Готика» Андрей Тихонов. А также советует строительным компаниям сообщать об интересных для себя площадках с ветхим жильем в департамент градостроительства.
«Как руководитель секции развития застроенных территорий Союза строителей Красноярского края призываю всех застройщиков обратить внимание на те участки, которые вы предварительно для себя рассматриваете в качестве освоения. Схема РЗТ позволяет избежать потребительского шантажа со стороны владельцев квартир в аварийных домах. Если у вас на примете есть некий земельный участок, не стесняйтесь, пишите заявление». Чем больше поступит заявок, тем больше будет выбор для застройщиков в освоении этих территорий, подчеркивает Андрей Тихонов.
Со своей стороны и чиновники тоже подыскивают в городе интересные для инвесторов участки. «Две-три площадки в самой центральной части города, на Стрелке, по всей видимости, тоже попадут под механизм развития застроенных территорий, — сообщил на круглом столе по программе РЗТ в рамках IV?Архитектурно-строительного форума руководитель департамента градостроительства Красноярска Михаил Зуевский. — Будем смотреть экономическую целесообразность и рассматривать на комиссии по возможности принятия таких конкретных земельных участков под строительство».
Аварийных домов в пять-шесть раз больше официального количества
Поскольку кроме Солонцов 2 в городе свободных участков под застройку нет, застройщикам остаются только промзоны и кварталы ветхого жилья, которыми занята сейчас изрядная часть городской территории. До 2017 года в Красноярске планируется расселить 118 аварийных домов по региональной адресной программе переселения граждан из аварийного жилья (правда, программа касается только домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года). Еще 12 аварийных домов будут расселены в 2015 году за счет средств краевого и городского бюджетов. При этом на территории города Красноярска находится более 50 домов, признанных аварийными после этого срока, и эта цифра растет с каждым днем.
Многие из красноярских ветхих бараков для участия в программе РЗТ не подходят, поскольку аварийными до сих пор официально не считаются. До тех пор, пока их не причислят к категории аварийных, их жильцам не стоит надеяться на скорый переезд в благоустроенные квартиры. Депутаты городского совета видят в программе развития застроенных территорий шанс на улучшение жилищных условий для этих людей в более короткие сроки, чем это получилось бы за счет бюджетной программы переселения. В связи с этим горсовет принял решение, согласно которому при дефицитном бюджете на обследование домов направляются средства, полученные в качестве экономии при аукционах.
«Депутатский корпус является одним из лоббистов этой программы, потому что мы понимаем, что в бюджете сегодня денег нет, — отметил на круглом столе по программе РЗТ на IV Архитектурно-строительном форуме заместитель председателя горсовета Александр Глисков. — Для того чтобы вам, строителям, было проще строить свои планы, мы в конце 2013 года добились, что у нас за счет бюджета еще дополнительно 330 полуразвалившихся бараков были обследованы, и в конце прошлого года результаты эти поступили.
По оценкам департамента городского хозяйства, 70 процентов домов из этого количества придется признать аварийными, у нас количество аварийных домов вырастет почти в два раза. У вас пространства для маневров уже будет больше. И домов, которые в перспективе еще надо обследовать, где-то 1600. Количество аварийных домов по итогам вырастет примерно в 5–6 раз.
Из этого вы должны исходить, когда какие-то участки свои отсматриваете. Мы всё, что от нас зависит, сделаем, обследование проведем за счет бюджета».
Насколько массовым станет механизм РЗТ в Красноярске, будет зависеть не только от упрощения процедурных вопросов, но и от того, какие площадки и на каких условиях будут выставлены на торги. Если в первом аукционе по участку на ул. Базарной участвовала единственная компания, то вторая территория по ул. Красной Армии — ул. Кецховели привлекла уже троих участников, и цена контракта в результате торгов выросла почти в тысячу раз, несмотря на то что победителю нужно будет расселить не один, а пять домов.
Как показывает опыт Новосибирска, где программа развития застроенных территорий стартовала с 2012 года, активность инвесторов определяет в больше степени не тот факт, что с каждыми новыми торгами процедуры РЗТ отрабатываются все лучше и победителю становится легче идти уже проторенным путем, а привлекательность конкретных площадок. Так, из 11 проведенных в Новосибирске в 2014 году аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий шесть территорий достались единственным участникам по начальной цене торгов, по одному участку аукцион проводился дважды, еще одна площадка выставлялась на торги три раза.
Часть предназначенного для расселения аварийного жилья занимает территории на центральных улицах Красноярска, априори привлекательные для застройщиков. Их включение в программу РЗТ позволит решить сразу три задачи: обеспечит обитателей бараков новыми квартирами, строителей — новыми площадками в хороших районах, а когда ветхие дома сменят новостройки с сопутствующим благоустройством, это пойдет на пользу городской среде.
Источник: www.sibdom.ru