С чего начинается строительство коммерческой недвижимости

Наличие свободных денежных средств невольно заставляет задумываться о том, как их сохранить в полном объеме. Вложение в банковские структуры – довольно рискованное занятие. Да и не покрывают проценты даже инфляцию. Биржевая деятельность требует вдумчивого подхода, иначе можно остаться без последнего рубля. Инвестирование в коммерческую недвижимость считается разумным и относительно безопасным способом сохранения денег.

Плюсы и минусы такого способа инвестирования

Востребованность объектов нежилого фонда чрезвычайно велика. Посредством инвестирования денежных средств в строительство коммерческой недвижимости бизнесмен предполагает обрести прибыль, полученную в результате разницы цен в процессе покупки и продажи доходного объекта.

Плюсы инвестирования:

• возможность пролонгированного сохранения финансовых ресурсов;
• эффективное средство против борьбы с инфляцией;
• расширение и наращивание материальных ценностей;
• обеспечение существенного дохода;
• полный контроль над вложенными средствами и приобретенным объектом.

На получение прибыли влияет выбор района строительства, наличие дорожно-транспортных и инженерных коммуникаций.

Коммерческая недвижимость. Прогноз до 2024 в цифрах.

Минусы строительства:

• Вложение значительных сумм. Среди всех объектов недвижимости коммерческая – самая затратная.
• Неясный вопрос ликвидности, то есть нестабильность рынка спроса и предложений.
• Окупаемость, исчисляемая годами (для объектов коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет не менее пяти лет).
• Необходимость разбираться в процессе управления (что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью?).
• Техническая эксплуатация здания требует ответственного и грамотного подхода.
• Высокие риски.

Пошаговая инструкция по строительству

Строительство коммерческой недвижимости – это не просто банальное вложение денежных средств. Это еще и:

• умение налаживать коммуникативные связи с органами местной власти, подрядчиками, собственниками промышленных и культурно-массовых объектов, жителями жилых микрорайонов;
• знание муниципальных правил районирования;
• способность разбираться в управлении проектом.

Выбор объекта недвижимого имущества

Существуют следующие категории объектов недвижимого имущества:

• офисные: нежилые здания и помещения;
• индустриальные: производственные цеха и мастерские, промышленные фабрики и заводы, складские сооружения;
• розничной торговли: магазины;
• свободного назначения: спортивные и культурно-массовые объекты, гостиничные комплексы и отели, заведения общественного питания;
• апартаменты: суточная аренда помещений, жилые здания;
• социальные: объекты медицинского характера, бассейны, гольф-клубы, кегельбаны, аэродромы и т.д.

Подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте тут.

№15 Строительство коммерческой недвижимости. Готовый арендный бизнес.

Прежде, чем сделать выбор в отношении типа недвижимости важно понять, под какой вид деятельности планируется строить здание.

Подробно о том, как выбрать коммерческую недвижимость и на что обратить внимание при поиске, мы рассказывали в этой статье.

Планирование и анализ рынка

Грамотное планирование доходов и расходов является фундаментом успеха коммерческого бизнес-проекта. Оно необходимо для определения ожидаемых результатов и сведения к минимуму возможных рисков.

В идеале, владелец коммерческих апартаментов должен обзавестись бизнес-планом, который сформулирует долговременные и краткосрочные цели, стратегию и тактику их достижения. Помимо этого, огромную пользу принесет бюджет проекта, отражающий затраты на реализацию и оценочные результаты, а также технико-экономическое обоснование инвестиций, проектная документация.

Что касается прибыли, то она складывается из:

• арендной платы;
• размещения наружной и внутренней рекламы;
• амортизации (снижения налогооблагаемой стоимости в случае потенциального износа);
• удорожания недвижимости при перепродаже.

Расходы осуществляются на:

• услуги специалистов: архитекторов, проектировщиков, прорабов, юристов, бухгалтеров;
• все виды экспертиз: бухгалтерскую, юридическую, техническую;
• банковские услуги;
• оплату страховки;
• выплаты по ипотеке, если собственник купил объект в кредит.

Приоритетное направление получила посуточная аренда недвижимости. Она не требует вложения капитальных средств и проста в реализации.

Потенциальные сложности могут возникнуть на стадии выбора способа инвестирования. В России принято выделять индивидуальное и коллективное инвестирования:

• Первый вариант считается наиболее безопасным с юридической точки зрения, так как договор подлежит обязательной государственной регистрации. А такой вид соглашений защищает одного из контрагентов от многих рисков.
• Коллективным инвестированием можно считать строительные кооперативы, ПИФы и фонды прямых инвестиций. В таких случаях в процесс вмешиваются профессиональные управляющие, в честности и грамотности которых нужно убедиться.

Как выбрать и построить бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость, можно узнать здесь.

Ну, и выбор застройщика – немаловажный этап при организации строительства. При рассмотрении того или иного лица (компании) необходимо обратить внимание на:

• репутацию;
• время пребывания на рынке;
• отзывы иных инвесторов;
• наличие разрешительной документации и пр.

Выбор и покупка земельного участка

Покупая участок земли коммерческого назначения, необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования. С составом земель и правовым режимом можно ознакомиться в Земельном кодексе Российской Федерации.

Категория наделов значится в:

• актах федеральных органов, органов субъектов исполнительной власти РФ, актах органов местного самоуправления;
• договорах, где объектом выступают земельные участки;
• государственном кадастре недвижимости.

Разрешение на эксплуатацию предоставляется, если имеется генеральный план земель населенного пункта. Оно регламентируется Земельным, Градостроительным кодексами и другими нормативно-правовыми документами.

Если возникла необходимость перевода земель из одной категории в другую, участники проекта обращаются в органы местного самоуправления.

Нужно ли проводить геодезическую экспертизу и зачем?

Геодезическая экспертиза при строительстве коммерческой недвижимости является обязательным этапом проводимых работ. В процессе проведения обследования земельного участка специалисты проводят:

• изыскательные работы;
• топографические исследования;
• разбивочные действия;
• исполнительную съемку.

Специфика всех этапов проводимых работ позволяет сделать выводы о почвенном составе, выборе фундамента, определении его параметров и иные сведения профильного толка.

Кроме того, геодезическую съемку проводят при межевании земельных участков, когда необходимо уточнить его границы или разделить (объединить, перераспределить) площадь.

Стоимость зависит от:

• вида деятельности;
• объема работ;
• сроков выполнения.

Но инженерно-геодезические изыскания и аэрофотосъемка обойдутся дороже всего.

Сбор разрешений

Документация, предназначенная для получения разрешения на строительство коммерческой недвижимости, называется исходно-разрешительной (ИРД).

С нее начинается реализация бизнес-проекта. В пакет документов включены:

• заявление о выдаче разрешения на строительство;
• правоустанавливающие документы;
• градостроительный план земли;
• проектная документация;
• результаты топографических исследований;
• техусловия, разъясняющие возможность подключения здания к коммунальным сетям.

Содержание ИРД невозможно представить без:

• технических и экономических показателей здания (сооружения);
• обозначения границ земельного участка;
• рекомендаций и требований согласующих учреждений;
• определений границ участка;
• условий для инженерного обеспечения объекта.

Получением ИРД занимается застройщик. Он же дает задание техническому заказчику собрать весь комплект документов. В дальнейшем, техзаказчик создает проектную документацию для согласования в Госэкспертизе.

В случае организации придомовой парковки или стоянки для автомобилей рассматриваются:

• права собственности на придомовую территорию;
• данные о кадастровом учете, в том числе сведения о фиксации границ земельного участка;
• информация о размежевании участка.

Решение об использовании земли возле многоквартирного дома рассматривается на общем собрании собственников. Вопрос об обустройстве парковки без согласия 2/3 жильцов нерешаем.

В том случае, если бизнес-проект ориентирован на удаление отходов, то оформлением, регистрацией и выдачей разрешения на данный вид деятельности занимается специально уполномоченный орган. Разрешение на обращение с опасными отходами допускается лишь в том случае, если имеется лицензия на выполнение определенного вида работ. Объем отходов лимитируется уполномоченным государственным органом в области обращения с отходами.

Для оформления разрешения необходимо предоставить данные:

• по объему и виду утилизирующихся отходов;
• об объекте для размещения отходов;
• в виде общих и технических требований, а также требований по охране и мониторингу окружающей среды;
• меры безопасности по обращению с отходами.

Разработка архитектурного дизайна и утверждение плана

Разработка архитектурного дизайна может выполняться кустарным способом с привлечением доморощенных специалистов или собственноручно, а может выполняться силами архитекторов. Существует возможность приобретения готового проекта.

Обращение к специалистам позволит грамотно спланировать здание под нужды заказчика, правильно вписать инженерные коммуникации, сэкономить при строительстве.

План строительства – это документ, определяющий планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работ. Он представляет собой масштабное изображение проектируемого объекта и прилегающей территории.

План включает аналитическую часть и проектное предложение, состоящие из текстового и графического контента. Его визирует главный инженер проекта. Далее следует процесс:

1. согласования в комитете по архитектуре органов местного самоуправления и эксплуатирующих организациях;
2. процедура утверждения у заказчика, застройщика или генподрядчика;
3. экспертиза.

Наем бригады рабочих и подготовка к посещению строительной инспекции

В качестве строителей и подрядчиков могут выступать:

1. вольнонаемные работники или так называемые частники;
2. небольшие строительные компании и бригады-застройщики;
3. крупные компании.

Каждая из этих категорий имеет свои плюсы и минусы. Крупная компания всегда обойдется заказчику дороже, чем бригада и тем более частник. В тоже время бригада не сможет справится со сложными заказами или большим объемом работ. Тем более квалификация частников находится под большим вопросом.

Выбор строительной компании влечет изучение отзывов прежних заказчиков, ознакомление с рекомендациями знакомых, поиск информации о качестве работ в интернете, изучение рейтингов.

К посещению строительной инспекции нужно быть готовым всегда, это значит:

• неукоснительно соблюдать охрану труда;
• соблюсти законные требования, выдвигаемые к конкретному виду недвижимости;
• следовать требованиям промышленной, пожарной безопасности, электробезопасности на объекте;
• иметь допуски, разрешения и лицензии;
• грамотно производить действия с грузоподъемными машинами и иными сложными механизмами;
• правильно оформлять наряды-допуски;
• обеспечить работников спецодеждой и спецобувью, касками, монтажными поясами;
• устанавливать ограждения траншей, котлованов и т.д.

Что делать после?

Окончание строительства знаменуется поиском арендаторов. Для чего запускается рекламная компания:

1. публикуются объявления;
2. размещаются фотографии на виртуальных досках объявлений, форумах, в социальных сетях и сообществах.

Поиск арендаторов

В качестве арендаторов выступают:

• сетевые компании;
• банки;
• салоны связи;
• аптеки;
• небольшие магазинчики;
• прочие коммерческие структуры.

Несмотря на то, что сетевые компании считаются вроде бы выгодными компаньонами, на самом деле практика аренды говорит обратное. Очень часто они требуют скидку на оплату аренды, а это уменьшает величину прибыли. В качестве договора они предлагают только свой шаблон, лишая арендодателя рычагов влияния.

Начинающие предприниматели считаются ненадежными партнерами. У них нет опыта ведения бизнеса, поэтому такие контрагенты могут пропасть в любое время, не уплатив стоимость аренды. Опытные предприниматели, в противовес первым, считаются наиболее организованными и успешными дельцами.

Занимаясь поиском арендатора, стоит обратить внимание на распродажников. Они, как правило, занимают помещение один день, но организуют рекламную компанию так, что к новому объекту строительства тянутся многочисленные покупатели.

Тяжело иметь дело с организациями, торгующими продуктами со специфическим запахом, или зоомагазином. Амбре распространяется очень быстро и избавится от него трудно. Если магазин продуктов к тому же организует в своих стенах кафе или организацию пекарни, то объект коммерческой недвижимости неминуемо понесет внутренние разрушения.

Больше об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью мы рассказывали в отдельной статье.

Управление

Управление недвижимостью состоит в поддержании и улучшения состояния здания в надлежащем качестве. Кроме того:

Управлением недвижимостью занимается либо сам собственник, либо нанятый работник. В качестве последнего рассматривается и физическое, и юридическое лицо. С нанятым гражданином (компанией) заключается договор на управление недвижимостью. Подробно о плюсах, минусах и других моментах доверительного управления коммерческой недвижимостью читайте тут.

Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем. Для успешного развития бизнеса рекомендуем почитать и другие наши статьи:

?
• Каков порядок расчета налога, сроки перечисления и последствия неуплаты?
• Каковы правила и последствия перевода жилой недвижимости в коммерческую?
• Что такое перепланировка и как сделать отдельный вход?

Строительство коммерческой недвижимости – выгодное и перспективное коммерческое предприятие. Чтобы оно приносило доход, нужно грамотно расставить акценты и приоритеты.

Источник: pravosudie.guru

Строительство коммерческой недвижимости

Возведение коммерческих сооружений – это комплекс работ, который начинается с проектирования зданий. Объект сдается в эксплуатацию лишь тогда, когда полностью готов к использованию и отвечает всем стандартам. Большое значение имеет разработка грамотного технического проекта, во время создания которого собирается вся важная документация, делаются нужные расчёты, изучаются научные данные, а также разрабатываются экономические сметы. Без технического проектирования невозможны строительство помещений и эксплуатация здания.

К объекту коммерческой недвижимости предъявляются весьма высокие требования прочности и надёжности, так как здание будет каждодневно подвергаться большим нагрузкам. Для таких сооружений также существуют особые нормативы по нагреву, износу помещения и накоплению пыли. Поэтому коммерческая недвижимость на стадии строительства требует тщательно продуманного технического проекта, использования исключительно высококачественных строительных материалов и заказа услуг квалифицированной компании. Только в таком случае конечный результат пройдёт проверку органов государственного надзора, которые проверят соответствие построенного здания проектной документации.

Разрешение на строительство

Стоит понимать, что для начала строительства здания коммерческой недвижимости потребуется собрать немалое количество сопутствующих документов. Для начала понадобиться выбрать участок под строительство коммерческой недвижимости, который понадобится как для строительства непосредственно здания, так и для организации соответствующей инфраструктуры. Для этого следует определиться с районом, так как это немаловажный фактор для продвижения собственного бизнеса. После определения участка и при наличии проектной документации, прошедшей экспертизу, придётся получить разрешение на строительство у соответствующих государственных служб.

После этого понадобиться найти проверенных и квалифицированных подрядчиков, разработать точный план строительства и приступать к работе. Только профессиональная строительная компания сможет выполнить весь огромный объём работы быстро и качественно. От уровня квалификации работников напрямую будет зависеть эксплуатационные характеристики всего здания.
Также весьма важным пунктом возведения сооружения будет выбор строительных материалов. Только современный и высококачественный материал может обеспечить высокую скорость возведения здания и его наилучшие технические характеристики. Достичь отменных эксплуатационных свойств кровли, пола, стен, водоснабжения, отопления и прочих систем можно только с использованием отличных стройматериалов. В противном случае здание будет иметь весьма малый срок службы.

Виды объектов коммерческой недвижимости

Здания коммерческой недвижимости — это нежилые объекты, предназначенные для ведения коммерческой деятельности.
Основными объектами коммерческой недвижимости выступают следующие здания:

• Предприятия различного направления деятельности;
• Бизнес-центры;
• Офисные сооружения;
• Гостиницы;
• Складские здания;
• Помещения общественного питания;
• Административные здания;
• Сооружения для торговли (магазины, развлекательные центры).

Вся производственная, офисная, складская и торговая недвижимость является весьма востребованной и позволяет поднять предпринимателям собственный уровень дохода.

Кому пригодится

Никакой предприниматель не сможет вести свою активную деятельность без наличия коммерческой недвижимости. Офис и склад — это первоначальные этапы для развития любого бизнеса. Поэтому каждый директор фирмы сталкивается с арендой либо постройкой подобных сооружений.
Весьма актуально для различных предприятий долевое строительство коммерческой недвижимости, которое позволяет сэкономить средства и всё-таки получить желаемый результат. Конечно, для осуществления такой операции всем директорам понадобится подписать договор, в котором будут чётко указаны обязательства каждой из сторон. Заключить такую сделку можно при помощи опытных юристов.
Осуществить строительство коммерческой недвижимости возможно лишь при помощи опытной компании, имеющей соответствующее разрешение на проведение всех необходимых работ. Лишь в таком случае можно рассчитывать на быстрое и непроблематичное получение желаемого объекта коммерческой недвижимости для ведения успешной и прибыльной работы.

Источник: baudorf.ru

Коммерческие здания: особенности и требования

Строительство зданий для коммерческой деятельности требует соблюдения большого количества требований и правил, поэтому в каждом отдельном случае подрядчик подбирается очень тщательно. Кропотливая работа начинается еще на этапе проектирования: проект будущего торгового здания, будь это небольшой магазин или крупный торговый центр, должен не просто соответствовать перечню требований, но и учитывать самую разную информацию для комфортной эксплуатации.

От проектирования до эксплуатации

Здания, предназначенные для осуществления процессов купли-продажи, имеют ряд отличительных характеристик на всем протяжении своего существования. Эти особенности определяют коммерческое строительство как отдельную сферу деятельности. Рассмотрим основные особенности подробнее.

1. Торговое помещение подразумевает постоянное движение как товаров, так и оборудования – разгрузку и погрузку. Для этого должна быть обеспечена возможность доступа транспорта, дополнительные ворота/двери, площадка. Все эти нюансы учитываются на этапе проектирования.

2. Для крупных помещений, например, торговых центров, важно строительство с широкими пролетами. Компания UMD Group строит пролеты до 30 м без опор: это позволяет сохранить эстетику помещения и полезную площадь.

3. Очень важным является расположение и соотношение торговых и рекреационных площадей в помещении. Чтобы будущее предприятие приносило прибыль и пользу, его интерьер должен быть продуман с заботой об удобстве посетителей.

4. Экстерьер здания предполагает соответствие как ряду официальных требований, так и общественному запросу на качественную среду. Речь не только о внешнем оформлении. Так, собственники площадей стараются не только содержать в порядке прилегающую территорию, но и делать ее комфортной за счет установки скамеек, оборудования игровых площадок и других элементов общественных пространств.

5. Один из самых популярных запросов инвесторов строительства – максимальная скорость возведения коммерческого помещения. Здесь всё зависит от выбранной технологии строительства и типа проекта: классический вариант с тяжелым фундаментом, кирпичи, легкий стальной каркас и сэндвич-панели – выбор есть. Двух- и более этажным помещениям нужны капительные фундаменты, одноэтажным зданиям можно обойтись более простыми основаниями.

Очень востребованной по праву стала технология быстровозводимых зданий: она предполагает очень сжатые сроки строительства (буквально 2-3 месяца!), минимальное количество мусора на площадке и качественные натуральные материалы (экологичность во главе стола), а также по-настоящему доступную стоимость.

Требования к коммерческому зданию

Любое строительство начинается с проекта, учитывающего все обязательные (как минимум) требования надзорных органов и нормативно-правовых актов. К торговым зданиям таких требований немало и они подразделяются на несколько групп:

• архитектурно-строительные: важна прочность постройки, ее фасад и интерьер;
• ­технологические: относятся к организации работы в помещении от распределения торгового оборудования до учета движения посетителей;
• ­санитарно-гигиенические: это группа требований к организации коммуникаций (отопление, освещение, канализация, водоснабжение, вентиляция и сбор мусора);
• ­противопожарные: одна из важнейших групп требований к любому зданию, включает обязанность по установке противопожарного оповещения и средств пожаротушения, регулирует требования к уровню горючести материалов и т.д.

Всем требованиям соответствуют здания, построенные из легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) и сэндвич-панелей. Экологически чистые, эстетичные, высококачественные материалы позволяют с легкостью прокладывать коммуникации, добиваться отличной тепло-, паро- и гидроизоляции, формировать внешний вид здания под запрос заказчика и при этом соблюдать установленные требования.

Надежный подрядчик для строительства коммерческой недвижимости

Одной из первых компаний, применивших технологию быстровозводимых зданий на практике, была UMD Group, и вот уже более 7 лет строительство поставлено на поток. Собственный отдел проектирования, свое производство ЛСТК и монтажные бригады обеспечат лучший результат! В каталоге готовых проектов Вы найдете:

Ориентировочная стоимость за кв. м поможет оценить затраты заранее, а столетняя (!) гарантия на ЛСТК собственного производства станет приятным бонусом к уверенности в UMD Group. Постройте Ваше коммерческое быстровозводимоездание с нами!

Источник: umd-group.ru