С чего начинать покупку квартиры в новостройке

Как сделать всё правильно и не наделать ошибок на миллион – читаем внимательно статью и мотаем на ус.

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Покупаете свою первую квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция от портала KVARTIRAzaMKAD.ru поможет вам сделать правильный выбор и не допустить ошибок.

Шаг нулевой

Об этом не трубят на всех углах. Но важно понимать: покупка новостройки – это вовсе не покупка квартиры. Почему? Да просто потому, что этой квартиры еще не существует. Покупка новостройки (в том случае, если дом еще не введен в эксплуатацию) – это и не купля-продажа вовсе, а инвестирование. А инвестирование – всегда рисковый процесс. И понять это лучше до того, как вы решились на покупку новостройки.

Для удобства мы собрали некоторые юридические отличия покупки новостройки от покупки квартиры на вторичном рынке.

Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке

Новостройка	Квартира на вторичном рынке
Описание объекта	Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. Официального адреса у «новостройки с нуля» нет, площадь можно тоже определить только приблизительно	Жилое помещение (квартира) с определенным адресом и определенной площади
Тип заключаемого договора при покупке	Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор о переуступке прав требований по договору долевого участия, так же возможна схема, при которой заключается не ДДУ, а предлагается участие в кооперативе (считается менее надежной для покупателя), апартаменты могут продаваться по предварительному договору долевого участия.	Договор купли-продажи
Признаки осуществления права собственности	Права собственности нет	Владение, пользование, распоряжение
Налогообложение	Нет	В соответствии с действующим НК РФ
Особенности последующей продажи	Если сделка будет совершена до регистрации собственности, то согласия супруга не требуется, налогом сделка не облагается.	Требуется согласие супруга, требуется заплатить НДС при продаже ранее, чем через 5 лет

Кстати, хотя новостройки по договорам участия в долевом строительстве реализуют более 10 лет, правовые детали процесса до сих пор вызывают вопросы покупателей.

Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления корпорации «Баркли» рассказывает, что самым частым заблуждением, с которым им приходится сталкиваться, это то, что покупатель новостройки считает, что становится ее собственником в момент заключения ДДУ.

«Хотя мы всегда объясняем клиентам, что при заключении ДДУ возникает право требования к Застройщику по передаче квартиры после окончания строительства. Уже после окончания строительства, многоквартирный дом вводится застройщиком в эксплуатацию и получается разрешение на ввод. После ввода в эксплуатацию застройщик подписывает с клиентом «Передаточный акт о передаче готовой квартиры». И уже на основании ДДУ и передаточного акта в Росреестре оформляется право собственности клиента на квартиру».

Кстати, по словам г-на Красавина, у клиентов часто возникают вопросы и касаемо самого слово «дольщик». Некоторые ассоциируют его не с участником долевого строительства, а с лицом, которое имеет право на долю в строящемся доме. То есть, они полагают, что приобретают не квартиру, а долю в доме. Ну, а теперь после затянувшегося вступления – наша пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

Шаг первый – поиск новостройки

Стратегия поиска подходящей новостройки может быть разной, в зависимости от ваших целей. Если вы ищите объект для инвестирования (с последующей продажей), то вам важно приобрести новостройку на самом раннем этапе строительства, чтобы ей было куда расти в цене, и чтобы у вас было время продать купленную новостройку еще до этапа оформления права собственности.

Правда, сейчас таких сделок становится все меньше и меньше. С одной стороны, существует некоторая настороженность – люди бояться незавершенных проектов на начальных стадиях. С другой стороны, сами застройщики откладывают старт продаж, чтобы реализовывать квартиры по максимально высокой цене. Как действовать тем, кто хочет «поймать» новостройку на старте продаж? Постоянный мониторинг предложений отнимает много времени и сил. Но можно обратить внимание на строящиеся жилые комплексы: в них постоянно открываются продажи в новых очередях. Можно даже оставить заявку, чтобы вас об этом оповестили.

Инвестирование с целью сдачи в аренду. Традиционно считалось, что сдача недвижимости в аренду в столичном регионе – бизнес неприбыльный. Положить деньги, равные стоимости квартиры, в банк и — можно получать гораздо больший доход.

Да, бизнес неприбыльный, но – надежный. К тому же, сегодня, даже в условиях «проседания» рынка аренды, рентабельность его в Подмосковье возрастает (из-за снижения цен собственно на квартиры). Как выбирать новостройку для последующей сдачи в аренду? Прежде всего, советуем отказаться от однокомнатных квартир и студий.

Сегодня многим аренда отдельной квартиры не по карману. Квартиру предпочитают снимать с партнерами. А для этого нужно хотя бы две комнаты. Кстати, по данным портала «Мир Квартир» стоимость аренды двух- и трехкомнатных квартир в Московской области выросла (+3.2% и +4.8% соответственно), тогда как однокомнатные квартиры практически «стоят» (+0.4%).

Далее, выбирайте объект точечной застройки: в большом жилом комплексе вам надо будет конкурировать за потенциального арендатора с другими инвесторами.

И лучше выбирать новостройку с отделкой. В итоге, получится дешевле и быстрее.

Изменение целей покупки новостройки, данные Est-a-Tet

Покупка квартиры «для себя». Здесь возможны варианты. Очень часто квартиру ищут в определенной локации (близко к родителям, работе, даче). В этом случае посмотреть и сравнить несколько предложений не составляет труда. Но также часто бывает, что место не имеет решающего значения при покупке новостройки. Тогда мы советуем сначала подумать не о квартире, а о застройщике. Надежном, обеспечивающим высокое качество строительства и комфортную жилую среду.

Кстати, после того, как «теоретический» выбор сделан – посмотрите на реальную стройплощадку. Сравнив несколько новостроек, вы поймете, на что надо обращать внимание. Насколько интенсивно ведутся работы, как организован показ, как встречают потенциальных клиентов. Кстати, не забудьте поинтересоваться и различными сопутствующими платежами, которые у некоторых застройщиков, в сумме, могут приближаться к ста тысячам. После этого – делайте свои выводы.

Шаг второй – выбор квартиры

Вопросы вызывает все – какую квартиру выбрать по оснащению (иногда это можно сделать в рамках одного проекта). И вообще – какую квартиру выбрать (в доме, которого еще нет, сориентироваться не всегда просто).

Итак, квартиры бывают с открытой (свободной) и с закрытой планировкой. Последние предлагаются в вариантах «с отделкой» и «без отделки». Так же сейчас набирает обороты новый тренд – квартиры частичной меблировкой.

Квартиры с открытой планировкой были популярны в первом десятилетии нулевых. Когда возможность самому планировать внутреннее пространство была большим преимуществом. Сегодня все больше покупателей склонны к готовым решением, как в планировке, так в отделке и дизайне. Кроме того, купив новостройку с отделкой (а уж тем более – с кухней), вы сможете переехать сразу после получения ключей (ремонт своими силами растягивается на 3-6 месяцев).

Понятно, что цена отделки и мебели заложена в цену квадратного метра. Это может быть выгодно по следующим причинам. Первое, позволяет избежать труднопрогнозируемых расходов в будущем. Второе, включить эти расходы в ипотечные платежи (для тех, кто покупает новостройку с привлечение ипотечного кредита).

Хотя, например, девелоперы, предлагающие квартиры с открытой планировкой, имеют свои аргументы. Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит: «Широко распространено мнение, что квартира со свободной планировкой потребует больших затрат на ремонт, так как придётся самостоятельно возводить стены и перегородки. Однако не стоит забывать, что приобретая квартиру с закрытой планировкой, клиент всё равно платит за внутренние стены, их стоимость входит в общую стоимость квартиры. Особенно невыгодна такая покупка людям, желающим создать в доме авторский интерьер в полном соответствии со своими индивидуальными предпочтениями, для чего и потребуется перепланировка помещений. Сначала придётся заплатить за уже имеющиеся стены, потом за их снос, а потом за новое возведение».

Что касается выбора квартиры в доме, то главных факторов «всего» два – стороны света и этаж. Лучше избегать квартир с окнами на север, постараться, чтобы в квартире окна не выходили только на юг. А вот с этажами – все не так просто. Есть аксиома, что чем выше этаж, тем красивее вид открывается. Но это – не всегда так. Иногда с верхнего этажа видно кладбище, промзона или свалка, которые незаметны с нижних этажей. Плюсы и минусы разных этажей собраны в таблицу.

Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК

– более низкая стоимость

– отсутствие необходимости пользоваться лифтами

– наличие специально оборудованных квартир для МГН

– быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях

– отсутствие соседей снизу

– возможность перепланировки и переноса «мокрых зон»

– возможность перевода квартиры в нежилой фонд

-высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов

– низкий уровень безопасности

– высокий уровень шума из подъезда

– низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными рядом на 1-м этаже

– низкая ликвидность жилья

— отсутствие необходимости пользоваться лифтами

– быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях

– возможность переноса «мокрых зон», если на 1-м этаже расположены нежилые помещения

— высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов

– низкий уровень безопасности

– низкий уровень инсоляции

– соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными на первом этаже

— быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях

– низкий уровень шума от улицы

– низкая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов

– высокий уровень инсоляции

– высокая ликвидность жилья

— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху

– неудобства при поломке лифтов

– потери времени при ожидании лифтов

— чистый воздух (при отсутствии рядом промышленных предприятий)

– низкий уровень шума с улицы

– хорошие видовые характеристики

– высокий уровень инсоляции

– шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху

– значительные неудобства при поломке лифтов

– потери времени при ожидании лифтов

– невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства

– сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях

– отсутствия шума с улицы

– отличные видовые характеристики

– высокий уровень инсоляции

– отсутствие соседей сверху (при проживании на последнем этаже)

— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху

– значительные неудобства при поломке лифто

в – потери времени при ожидании лифтов

– невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства

– значительные сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях

Источник: «Метриум Групп»

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева говорит, что до сих пор существует миф о том, что последний этаж дешевле. Это вовсе не так: предложения «на высоте» отличает преимущество в виде отличных видовых характеристик, а минусы, характерные для ряда предложений в старом в фонде, не относятся к новостройкам. Еще один миф, что в квартирах, расположенных рядом с лифтом, более шумно, а торцевые варианты хуже остальных.

А Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления БАРКЛИ, говорит, что при выборе квартиры люди путают апартаменты с квартирами-студиями. Но если раньше покупатели считали, что студия – это квартира, которая состоит из одной, большой просторной комнаты с высокими потолками, то теперь считают апартаментами все, где отсутствуют межкомнатные перегородки. Клиенты, напуганные историями с апартаментами, считают, что не смогут потом прописаться, устроить детей в сад или школу, если приобретут в собственность так называемые евро-однушки.

Шаг третий – сбор необходимой суммы

Впрочем, выделять поиск финансирования покупки квартиры в новостройке именно в «третий шаг», не совсем корректно. Этот вопрос, которым озадачиваются практически на всех этапах. Просто именно сейчас самое время сверить свои желания и возможности.

Иногда бывает, что именно возможность получить выгодную ипотеку, например, без первоначального взноса или с удобной схемой рассрочки заставляют остановить выбор на квартире в той или иной новостройке. Кстати, рассрочка пригодится тем, кто продает имеющуюся квартиру, чтобы купить квартиру в новостройке.

Татьяна Подкидышева рассказывает, что до сих пор встречаются клиенты, которые уверены, что с процентами бывает только ипотека. А рассрочка – всегда без процентов. На самом деле, рассрочка отличается от ипотеки не наличием процентов, а тем, кто является кредитором – банк или застройщик.

Немало заблуждений связано и с самой ипотекой. Роман Строилов уверяет, что сегодня не все покупатели квартир понимают разницу между правом собственности и залогом, ошибочно полагая, что, если брать квартиру в ипотеку, то она будет принадлежать банку до тех пор, пока заёмщик полностью не выплатит кредит. На самом деле весь кредитный период квартира находится у банка не в собственности, а в залоге.

Залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Банк не имеет прав на владение и пользование имуществом. Заложенное имущество находится в пользовании должника на весь срок кредитования.

Шаг четвертый – заключение договора

Существует всего два документа, которые максимально защищают права покупателя квартиры в новостройке. Это Договор долевого участия (ДДУ), который заключается, если вы приобретаете квартиру непосредственно у застройщика (или через аккредитованное агентство недвижимости) и Договор переуступки прав требования, который заключается, если вы покупаете новостройку у частного лица, инвестировавшего на более раннем этапе строительства или у соинвестора застройщика (например, владельца земли, который получает плату за нее в «натуральном виде», квартирами).

Все остальные виды договоров – например, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – незаконны. Впрочем, 12 мая 2016 г. вступил в силу Закон №139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность застройщика за привлечение средств в обход долевого участия.

Правда, все это справедливо только для покупки квартиры. При приобретении апартаментов с вами могут заключить и предварительный договор купли-продажи. Разумеется, такая покупка оказывается менее защищенной.

Но даже, сам факт заключения ДДУ – это не повод терять бдительность. Обратите внимание на следующие моменты. Каковы сроки сдачи дома (насколько отличается написанное в договоре от того, что вам обещали устно), какие штрафы полагаются за несвоевременную сдачу дома.

Какая площадь квартиры зафиксирована в ДДУ и в сколько вы должны доплачивать, если по факту площадь окажется больше или сколько застройщик должен возвращать, если площадь окажется меньше. Возможно, предусмотрены естественные погрешности, которые вам не будут компенсировать.

Каковы условия приемки квартиры. Нет ли штрафов за то, что вы не явитесь на получение ключей в срок.

Так же обратите внимание на условия расторжения ДДУ.

О том, как проверять и на что обращать внимание в документах застройщика, читайте здесь.

Шаг пятый – оплата

Согласно Закону №214-ФЗ оплата по договору долевого участия возможна только после регистрации его в Россреестре. Чтобы соблюсти закон и не оказаться перед необходимостью расторгать договор из-за его неоплаты, большинство застройщиков сейчас практикует оплату через аккредитив.

То есть такой счет в банке, на котором переведенный вами деньги будут лежать до тех пор, пока получатель денежных средств. Вы переводите на этот счет деньги после подписания ДДУ, а застройщик получает их после регистрации ДДУ в Росреестре.

На этом наша пошаговая инструкция заканчивается покупки новостройки заканчивается. О том, как принимать квартиру в новостройке и оформлять ее в собственность – читайте в других статьях.

Покупка квартиры в новостройке : на что обратить внимание в 2022 году. Как не ошибиться с выбором на столь большом рынке предложений от застройщика. Строительство многоквартирных домов во многих городах России идет достаточно активно. Многие покупатели выбирают жилье именно в таких домах, а не на вторичке. На это есть немало причин: покупка в новостройке часто обходится дешевле. Застройщики стараются привлечь клиентов и предлагают скидки, особенно на ранних этапах строительства. [expert_bq id=24]Человек имеет возможность купить недвижимость «под ключ» или сэкономить, выбрав вариант с черновой отделкой. Практически все новые жилые комплексы имеют развитую инфраструктуру.

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Здесь вы найдете всё официально необходимое, а также практические советы. Если покупкой квартиры для вас занимается риэлтор, покупателю всё равно нужно быть в курсе подробностей, чтобы не столкнуться с мошенничеством. Рекомендовано к прочтению по одной и самой главной причине: важно обладать полной информацией для того, чтобы нечаянно не остаться без денег и без квартиры. Как сделать всё правильно и не наделать ошибок на миллион – читаем внимательно статью и мотаем на ус.

Иллюстрация: Jay Wennington, Toa Heftiba, unsplash.com.

Выбираем правильного застройщика:

1. Понравилась новостройка? Первым делом идите на сайт застройщика. Проверяйте: на сайте должны быть фотографии с места строительства, веб-трансляция со стройки, контакты офиса, и, самое главное, документы. Документы о компании: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт и выписка из ЕГРЮЛ. Два главных документа о новостройке: разрешение на строительство и проектная декларация. Если всего этого вы не видите на сайте, то звоните в офис и запрашивайте документацию – в добротной компании вам должны выслать ее на электронную почту по первому требованию.
2. Откройте проектную декларацию и найдите раздел о финансах. Обычно он называется «Финансовые риски». Там указано, какой банк финансирует стройку. Застройщик, который получил проектное финансирование надёжного банка – надёжный застройщик, у него можно покупать.
3. В проектной декларации указаны сроки строительства. Загляните на сайт в раздел «Ход строительства» и посмотрите, есть ли свежие фотоотчёты со стройки. Сравните их с фотографиями двухмесячной давности. Если есть разница, значит дом строится. Посмотрите веб-трансляцию: смотрите дольше пяти минут (дольше 5 минут — значит это не видеозаглушка), а потом зайдите на следующий день. Если вы видите одно и то же, то или их камера сломана, или, что печальнее, застройщик жульничает.
4. Почитайте в интернете всё, что найдете про компанию застройщика. Поинтересуйтесь отзывами на надёжных сервисах. На сайте арбитражного суда http://kad.arbitr.ru/ посмотрите, нет ли требований о банкротстве компании. У будущего банкрота квартиру покупать не нужно.
5. Съездите в недавно построенный этим застройщиком заселённый дом, погуляйте по подъездам, посмотрите лестничные площадки, двери, лифты, пообщайтесь с жильцами. Те, кто уже живут в купленной квартире, не станут устраивать вам рекламных акций, а расскажут всё как есть. Это ценная информация. Не забудьте просто постоять в доме или рядом, и попробовать почувствовать атмосферу – понравится ли вам быть жильцом здесь? Это важно.

Знакомимся с выбранным застройщиком

Поезжайте на первую встречу с застройщиком в его офис. Скажите, что вы хотите взять образец договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Он будет защищать вас от ошибок в строительстве и просрочек. Если у вас есть друзья-юристы, покажите им образец договора, пусть посмотрят.

Что должно быть указано в ДДУ: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором построят дом, этаж и предварительный номер квартиры, высота потолков, планировка и площадь квартиры, дата сдачи новостройки.

Попросите менеджера дать вам взглянуть на оригиналы учредительных документов (сверьте их с теми, что на сайте, или попросите копию – дома проверите на сайте налоговой) и договор страхования на дом (попросите копию и проверьте, есть ли страховая компания в списке страховщиков Центробанка – если нет, застройщик не вправе заключать с вами ДДУ).

Пакет документов для покупки по ДДУ:

• ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
• Краткое описание возводимого объекта.
• Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
• Заявление от вас о регистрации договора.
• Ваш паспорт.
• Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
• Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
• Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
• Квитанция об уплате госпошлины.

Покупаем квартиру

Стандартная процедура оформления документов займет 3-4 недели. Перед покупкой тщательно проверьте все документы. Оплата должна происходить после заключения ДДУ и после его регистрации в Росреестре. Этот порядок оплаты указан в п.3, ст.5, закона ФЗ-214. Платеж проводится в безналичной форме – со счёта покупателя на счёт строительной компании. Оплата может быть проведена полностью, поэтапно или по частям, — в зависимости от того, как это прописано в договоре. Также с 2017 года введен альтернативный вариант оплаты по ДДУ через счёт эскроу. Этот механизм расчётов направлен на защиту интересов дольщиков и гарантирует им возврат денег с случае нарушения застройщиком ДДУ. Подробнее про счёт эскроу читайте тут.

У кого покупать квартиру . Покупка квартиры у застройщика. Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке . Приобретение жилья у собственника, без посредников. Где можно оформить сделку купли-продажи. … Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу. Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

С чего начать покупку квартиры?

– Хочу купить квартиру, с чего начать?

Стандартный вопрос для тех, кто впервые решает свой жилищный вопрос. Что ж, поможем. Наш сайт «КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру» целиком посвящен теме покупки и продажи квартиры. Он разработан в формате онлайн-методички, и содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ по самостоятельной организации сделки купли-продажи.

Итак, с чего начать покупку квартиры? Мы не будем давать банальные советы – оценить свой бюджет, трезво взглянуть на себя и на рыночные цены – а сразу перейдем к делу.

Первое, с чем нам нужно определиться, это с типом рынка, на котором мы будем покупать себе квартиру – первичный или вторичный (краткая справка о них – по ссылкам в Глоссарии). Для каждого из этих рынков ИНСТРУКЦИЯ имеет свой раздел с подробным алгоритмом действий по приобретению жилья.

Покупка новостройки – с чего начать?

Выбирая первичный рынок, мы имеем дело с юридическим лицом (Застройщиком), инвестируем деньги в строительство дома (новостройки), и ждем его окончания, после чего принимаем квартиру у Застройщика, и оформляем ее в свою собственность. Это процесс небыстрый, может растянуться на годы, но здесь радует привлекательная цена и возможность жить в современном доме с новыми коммуникациями и инженерной начинкой.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ), исключает юридические риски для Покупателя (то есть риски оспаривания прав на квартиру). Но здесь остается главный риск «первички» – инвестиционный (то есть риск вложения в проект, который может пойти не по плану или вовсе не завершиться). Правда, с введением в действие последних поправок в знаменитый закон ФЗ-214 (о долевом строительстве), покупать жилье у Застройщика стало значительно безопаснее (подробнее об основах этого закона – см. по ссылке в Глоссарии).

Процесс покупки квартиры в новостройке начинают, конечно, же, с выбора подходящего по стоимости, расположению и площади жилья в строящихся домах. На что здесь нужно обращать внимание и как действовать дальше – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку в конце статьи).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Покупка вторичного жилья – с чего начать?

Выбирая вторичный рынок, мы имеем дело с физическим лицом (или лицами), и квартиру в собственность получаем сразу (по факту регистрации сделки). Этот процесс происходит гораздо быстрее, чем на первичке. Инвестиционных рисков тут нет, а вот юридических – хватает. На вторичке приходится учитывать не только состав правоустанавливающих документов на недвижимость, но и особенности личности Продавца (вдруг он больной или недееспособный), и состав его семьи (кто еще может иметь права на квартиру). Здесь и взаиморасчеты по сделке происходят по-другому – чаще наличными деньгами через банковскую ячейку.

Именно большое количество и разнообразие юридических рисков смущает тех Покупателей, которые предпочли вторичное жилье. Тем не менее, большинство рисков вторички легко распознаются и вполне поддаются контролю.

Начинают процесс покупки квартиры на рынке вторичного жилья так же, как и на первичном – с выбора площади и района расположения жилья, стараясь уложиться в выделенный на покупку бюджет. Алгоритм действий по выбору квартиры, проверке и оформлению документов, подготовке и проведению сделки – показан в ИНСТРУКЦИИ шаг за шагом (ссылка в конце статьи).

Перечень типовых рисков покупки квартиры для первичного и вторичного рынков жилья – см. в отдельной заметке по ссылке.

Второе (после выбора рынка), что нам нужно решить в начале нашего пути, это определиться – кто будет заниматься вопросом покупки квартиры. Традиционно выбирают из двух альтернатив:

1. обратиться в агентство недвижимости (или к частному риэлтору);
2. организовать сделку самостоятельно.

Пройдемся кратко по обоим вариантам, и посмотрим, что нам лучше выбрать и почему.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Застройщика. Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись. Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

При покупке квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. Здесь уже агенты могут вкручивать свои условия в процесс организации сделки. Замыкая на себе весь механизм подготовки сделки купли-продажи (выбор квартиры, выбор покупателя, торг по цене, условия внесения авансов и окончательных расчетов и т.п.), риэлторы обеспечивают себе максимально возможный доход с каждой операции.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

• поиск квартиры на рынке и подбор подходящего варианта;
• организация просмотров квартиры;
• ведение переговоров с продавцами/владельцами квартир;
• консультирование Покупателя по вопросам приобретения квартиры;
• проверка документов на квартиру;
• подготовка Договора купли-продажи квартиры;
• организация денежных расчетов через банковскую ячейку; .

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет. Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2016-18 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

1. Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
2. Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
3. По выбранной квартире запросил у владельца список документов для проверки, заказал и получил Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
4. Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
5. Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
6. Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
7. Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

Как купить квартиру без агентства? С чего начать Покупателю?

Очевидно, с того же, с чего начинает любой риэлтор при покупке квартиры (см. выше типовой сценарий). Кто мешает Покупателю выполнить те же действия самостоятельно, сэкономив сотню тысяч рублей?

Не знаешь, как действовать? Для этого есть подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры на первичном и на вторичном рынках (откроется во всплывающем окне).

Не хватает юридических знаний в области недвижимости? Для этого есть Глоссарий Риэлтора , в котором простым кухонным языком объясняются все необходимые для сделки юридические понятия.

Не представляешь, как выглядят документы для сделки? Посмотри образцы документов в этом разделе по ссылке.

Столкнулся с нестандартной или неоднозначной ситуацией, возник уточняющий вопрос? Для этого есть консультации профильных юристов, которые стоят раз в 20 (!) меньше, чем услуги риэлторов.

Боишься рисковать? Это нормально. Ничего не боятся только дураки. Но ведь решать вопрос все равно надо. Поэтому задача Покупателя здесь – не паниковать, а заняться снижением рисков сделки до максимально возможного уровня. О чем тут речь? Смотри в разделе «О рисках сделок с квартирами».

Бывает, что выбранная квартира оказывается «альтернативной», то есть продающий ее владелец одновременно покупает себе другую квартиру взамен. Тогда сделка немного усложняется из-за большего количества участников, но принцип действий Покупателя остается прежним.

Если собственных денег для покупки квартиры не хватает, банки охотно приходят нам на помощь. Кредит на покупку жилья под залог этого самого жилья называется ипотечным кредитом, или просто – ипотекой.

Предложения ипотеки от ведущих российских банков можно посмотреть и выбрать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Итак, если хочешь купить квартиру и не знаешь, с чего начать – просто начни с первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (переход на ее 1-й шаг по ссылке), и большинство вопросов отпадут сами собой.

Порядок покупки квартиры в новостройке . 1. Прицениться. 2. Встреча с агентом по недвижимости. … Для начала можно, что называется, прицениться. Я советую посмотреть новостройки Санкт-Петербурга в электронном каталоге. Ecatalog – электронный каталог всех новостроек Санкт-Петербурга. Информация в каталоге обновляется в режиме реального времени.