С чего начинать строительство на участке под ижс

Могу ли я построить на участке ИЖС (30 соток) кроме жилого дома, бани, гаража и хозпостроек еще и летний (гостевой/дачный) домик? Какой статус он будет иметь? Какие на него есть ограничения (все постройки кроме жилого дома ограничены 1 этажом в ПЗЗ района, но про летний домик нигде не написано)? Возможно ли подведение к нему всех коммуникаций?

Кроме летнего домика может быть еще и домик охраны. При этом вид разрешенного использования участка — «отдельно стоящие жилые дома на одну семью в 1-3 этажа с придомовыми земельными участками». То есть дом на одну семью. Охранник не относится к семье, но он обеспечивает её безопасность. Как быть?

30 соток многовато, давайте считать, что площадь участка 15 соток.

Какой статус он будет иметь? Какие на него есть ограничения (все постройки кроме жилого дома ограничены 1 этажом в ПЗЗ района, но про летний домик нигде не написано)? Возможно ли подведение к нему всех коммуникаций?

Вася

Считаю, что возможно построить такой домик, но без статуса жилого, а с наименованием — хозяйственная постройка, так как у Вас ИЖС, то возможные виды деятельности на таком участки следующие:

Купил земельный участок, и вот с чего нужно начинать стройку!

Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);

выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений

Хозяйственная постройка у Вас будет выступать как подсобное помещение, на которое не нужно брать разрешение на строительство:

ст. 51 ГрК РФ:

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

Касаемо коммуникаций — считаю, что также проблем быть не должно с подключением, но для уверенности можете уточнить данный вопрос в ресурсоснабжающей организации.

Источник: pravoved.ru

Свой дом на своей земле: как строить, не нарушая законов

Как правило, земельный участок под индивидуальное жилищное строительство выделяются в черте города, сельских населенных пунктов.

На земельном участке можно построить комфортабельный жилой дом малой этажности.

Законодатель ограничил этажность дома, поэтому дом должен иметь не более 3 этажей.

Что касается хозяйственных построек, то они не исключаются, что позволяет рядом с домом поставить баню, построить теплицу либо сарай для курятника.

Что делать после покупки участка под ИЖС? Что нужно знать перед строительством дома

Основные правила застройки земельного участка под ИЖС

Чтобы получить земельный участок под ИЖС, следует обратиться в местную администрацию. В заявлении необходимо указать цели использования участка.

Распределение происходит на основе аукциона. Еще одной возможностью приобрести участок может быть его покупка у частного лица по договору.

Главная постройка на участке под ИЖС должна иметь жилое назначение. Здесь нельзя построить торговую точку. При первой проверке магазин закроют, а его хозяину выпишут большой штраф.

Многоквартирным домам, хоть они и имеют жилое назначение, также здесь не место. Даже если собственник объединит несколько участков под ИЖС. Это нарушение интерпретируется законом как нецелевое использование земли.

Если земля не используется совсем, с этим тоже будут проблемы, так как в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ, участок под ИЖС может быть изъят, если в течение 3-х лет там не начался процесс строительства. Время для освоения сюда не входит.

Действующие нормы строительства на земельном участке под ИЖС в 2021 году сохранились без изменений. Это значит, что землевладельцам все также нужно их соблюдать, чтобы не иметь проблем с органами власти и легально оформлять право собственности на свое имущество.

Существующие требования

Строительство жилого дома на земельном участке под ИЖС должно производиться при точном соблюдении строительных норм и правил, предписаний иных нормативно-правовых актов.

В противном случае он будет признан в качестве самовольной постройки, определение которой предусмотрено предписаниями ГрСК РФ.

Порядок оформления

Владелец земельного участка должен обратиться с заявлением в администрацию местного самоуправления, чтобы оформить разрешение на постройку дома.

Его оформление производится сообразно нормативам статьи 48 ГрСК РФ.

В ней предусмотрен упрощенный порядок выдачи местным органом самоуправления гражданам разрешения.

Владелец земельного участка в продолжение 10 дней должен представить в орган, который выдал разрешение информацию относительно:

Высоты	этажности воздвигаемого дома
Расположения инженерных сетей	технические условия соответственно с которыми осуществляется их подключение
Проект	жилого дома
План земельного участка	с указанием расположения жилого дома, включая хозяйственные постройки

Возведенное здание подлежит регистрации в территориальном отделении органа Росреестр.

Он оформляет свидетельство о праве собственности, которое выдается на руки владельцу земельного участка.

Как правило, не подлежит оформление права собственности на земельный участок и возведенный на нем жилой дом, находящийся в залоге у банка.

Его владелец лишается права собственности до полного погашения кредитных средств, взятых в нем в качестве займа.

При его оформлении орган Росреестра осуществляет проверку представленных на рассмотрение документов, их подлинность.

Он наделен правом направления запроса в администрацию муниципального образования, чтобы исполнить обязанность по сверке документов.

Необходимые документы

Право собственности на дом оформляется на основании заявления, в котором выражается просьба об осуществлении регистрации жилого дома.

Его подача осуществляется совместно с паспортом владельца земляного надела.

Если его интересы представляет доверенное лицо, то следует оформить на него доверенность в нотариальной конторе в установленном законодателем порядке.

Помимо указанных выше документов подаются документы:

Постановление муниципального образования	о предоставлении земельного надела под индивидуальное жилищное строительство
Договор аренды	земельного надела или сделки купли-продажи
Генеральный план земляного надела	и правоустанавливающий акт на земельный надел
Кадастровый паспорт земельного надела	разрешение на ввод в эксплуатацию дома
Акт натурного установления границ земельного надела	с указанием разбивки построек, красных линий и осей здания
Квитанция	о совершении уплаты государственной пошлины

По общепринятым правилам орган Росреестр рассматривает заявление и представленные документы на протяжении 20 дней, после чего выдает свидетельство о праве собственности.

С чего начинать строительство дома на участке под ИЖС

Собственникам земельных участков для начала следует уточнить целевое назначение земли, потому что строительство частного дома можно производить не на всех участках. Для сооружения жилья используется ИЖС.

Под этот вид разрешения попадают участки, которые расположены в населенных пунктах с довольно развитой инфраструктурой. Строительство коттеджей в другой местности приведет к проблемам с регистрацией права собственности и подведением инженерных коммуникаций.

Индивидуальное жилищное строительство начинается с выбора участка. Чтобы все сложилось удачно, важно учесть множество факторов.

Если нужно, чтобы рядом находились учреждения образования, объекты торговли, банки, лучше выбирать пригород. Если ориентиры направлены на строительство дачи с участком, можно остановиться на более живописных местах.

Некоторые категории граждан получают ИЖС в России бесплатно:

• многодетные и малообеспеченные семьи;
• арендаторы земли, не использовавшие свое право до 1991 года;
• ветераны МВД и ВОВ.

Однако мало иметь прав на ИЖС, требуется соблюдать определенные правила:

• в собственности не должно быть других таких же участков;
• должна быть постоянная регистрация на территории РФ не менее 5 лет;
• проживание на жилплощади, не соответствующей нормативам;
• заключение трудового договора с молодыми специалистами.

Бесплатно земля под ИЖС выдается на 5 лет. За это время на ней требуется построить жилой дом.

В обратном случае участок будет изъят в пользу местного муниципалитета. В этот же срок требуется зарегистрировать право собственности на землю и дом.

Инструкция по строительству дома на участке под ИЖС

1. Проверьте информацию, предоставленную продавцом. Довольно распространены случаи мошенничества. Для чистоты сделки пользуйтесь услугами юристов.
2. Получите разрешение на строительство. После подписания сделки новый собственник вправе начать перепланировку. Для этого нужно соблюдать санитарные правила и нормы пожарной безопасности.
3. Перед началом строительных работ обнесите участок забором.
4. После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию зарегистрируйте право собственности.

Сбор документов и получение разрешения на строительство дома ИЖС

Разрешение на строительство дома ИЖС необходимо, чтобы при строительстве выполнялись все требования к безопасности возводимого жилого сооружения, а также к безопасности окружающей среды, к соответствию дома общему архитектурному плану поселка. Разрешение на строительство дома ИЖС можно получить после согласования и утверждения проекта дома и сбора всех необходимых документов, разрешающих строительство на земле ИЖС. Если хозяином получено разрешение на строительство дома ИЖС, это означает полное соответствие спроектированного дома требованиям, предусмотренным Земельным Кодексом РФ, Строительными Нормами и Правилами (СНиП), Градостроительным Кодексом РФ, государственными законодательными актами.

До получения разрешения на строительство ИЖС необходим длительный и порой – довольно сложный процесс, в течение которого необходимо обойти множество инстанций и согласовать множество документов. Некомпетентному человеку порой очень сложно самому разобраться с вопросами строительства дома ИЖС, и поэтому часто такие процессы – это повседневная работа специалистов по работе с недвижимостью. При выборе таких специалистов хозяин должен отдавать предпочтение тем людям, которые живут и работают в том же регионе.

Очередность получения документов для строительства и ввода в эксплуатацию дома ИЖС:

1. Разрешение на строительство дома.

2. Паспорт БТИ о технических параметрах дома.

3. Получение почтового адреса.

4. Кадастровый паспорт.

5. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

6. Получение свидетельства о праве собственности на дом.

Для получения разрешения на строительство дома ИЖС застройщику необходимо написать заявление в уполномоченный орган данного поселения (например, департамент архитектуры). К данному заявлению необходимо приложить документы:

1. Градостроительный план участка ИЖС.

2. Документы на участок ИЖС, которые устанавливают право владения им.

3. Схематичный план земельного участка, с обозначением на нем места под строительство дома ИЖС.

Разрешение, которое получает застройщик на строительство жилого дома, выдается сроком на десять лет.

Правила застройки земельного участка под ИЖС

Индивидуальное жилстроительство предназначается для семей, не обеспеченных нормальным жильем. Однако сооружение и благоустройство территории ведется за счет самих граждан, возможно привлечение кредитных средств.

Дом на участке под ИЖС предназначен для одной семьи. После постройки в нем можно зарегистрироваться.

Законодательная база

Предоставление земельного участка под ИЖС в 2021 году регламентируется статьей 39.5 Земельного Кодекса РФ. До настоящего времени предусмотрено выделение такого надела на бесплатной основе.

Получение разрешения регулируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Размеры и общий проект утверждается нормами и правилами СНиП.

Получение разрешения

Нюансы по выдаче разрешения на строительство регламентируются Градостроительным кодексом РФ. В этом документе обозначено соответствие проекта и плана участка.

Законным считается строительство при наличии исходно-разрешительных документов. В дальнейшем у вас будет право постановки объекта на кадастровый учет и регистрации его в Росреестре.

Разрешение выдается в комитете по строительству и архитектуре администрации по месту жительства. Продление срока возможно при подаче заявления не позже 2 месяцев до его фактического окончания.

После получения разрешения начинается строительство, которое должно быть подчинено строительным нормам и СНиПам. На этом этапе возникает самое большое количество проблем.

Требуется учитывать каждую мелочь: расстояние между объектами на участке, расположение построек относительно друг друга, наличие инженерных коммуникаций.

Нормы размещения построек на участке ИЖС

На участке под ИЖС, кроме жилого дома, могут находиться и другие хозяйственные постройки: баня, гараж, беседка, сарай, летняя кухня. Чтобы их построить, не нужно разрешение. Достаточно соблюдать СНиПы.

Жилой дом на участке может быть только один. Его площадь не должна превышать 1200 м². За периметром участка ничего строить не разрешается. Если по незнанию вы уже успели что-то построить, объекты нужно будет демонтировать.

В каждом регионе свои правила по расстоянию между постройками на участке. Однако эта дистанция не должна быть короче 2-х метров, а в некоторых областях разрешено до 6 метров. Эти линии называются красными.

До красной линии малопроезжих улиц или тупиковых домов должно быть не менее 3-х метров. Нарушение траектории линий недопустимо. На практике таких случаев очень мало, но следует знать, что по закону вы обязаны будете снести постройки, выходящие за ее пределы.

От стен дома до забора должно быть приблизительно 1-1,5 метра. Хозпостройки располагаются чем дальше, тем лучше, где-то в глубине участка.

Постройки внутри участка не нормируются. Требуется только придерживаться определенных дистанций по отношению к другим объектам и между соседями.

Расстояние

Дистанция от жилых до нежилых построек должна быть не менее 5 метров. До лесополосы должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров. Если у соседей дома построены из дерева, значит, расстояние ваших построек до них должно быть равно 15 и более метрам.

Если один дом из кирпича, а второй из дерева, разрешено оставлять дистанцию 10 метров. Если оба дома кирпичные, расстояние сокращается до 6 метров.

Метражной регламентации подвергается также растительность. От кустарника до забора с соседом должно быть расстояние около 1 метра, от среднего дерева — 2 метра, от высокого — 4 метра.

Заборы и ограждения

Соседские участки должны быть отгорожены забором такой высоты, чтобы не происходило взаимного затенения.

В качестве ограждений разрешены:

• решетка;
• сетка;
• прозрачный забор.

Высота этих объектов не должна превышать 1,5 метра. Глухой забор можно ставить с границей, где проходит проезжая часть. Высота ограждения может достигать 2,2 метра.

Гараж

Гараж и хозпостройки должны располагаться от собственной границы не менее чем на 1 метр. В некоторых случаях гаражи примыкают к жилому дому.

В этом случае:

• до границы участка должно оставаться расстояние не менее 1 метра;
• до соседской границы — 3 метра.

Если к дому примыкает сарай или птичник, нормы такие:

• до границы участка — 4 метра;
• до соседской границы — от 1 до 3 метров.

Инженерные коммуникации

Водоснабжение

Для подключения водоснабжения используются следующие варианты:

• колодец;
• водонасосная станция;
• артезианская скважина.

Для обустройства системы водоснабжения к жилому дому подводят пластиковые или металлические трубы. Если требуется провести горячую воду, оборудуют водонагреватель.

Самостоятельная добыча воды не запрещена, если есть скважина или колодец. Вода также может привозиться в бочках.

Канализация

Для прокладки канализации разрешено подводить трубы от центральной системы и обустраивать выгребные ямы, предусмотрев способ очистки туалета.

Внешняя труба канализации должна иметь диаметр не менее 150 мм, так как в процессе эксплуатации они наклоняются на 8 градусов к центральному коллектору.

Канализационная труба закладывается на глубине 30 см под землей. Выгребная яма должна находиться над уровнем грунтовых вод на расстоянии минимум 1 метра.

Отопление

В качестве отопительной системы допустимо использование или газового котла, или печи. Для котла должно быть предусмотрено отдельное помещение площадью не менее 5 м². Можно подключаться к центральной системе.

Если отопление газовое, трубопровод прокладывается со стороны кухни или самого котла, но ни в коем случае не через дом или под фундаментом.

Если для приготовления еды используется газовый баллон, его объем не должен быть более 12 литров. Громоздкие баллоны также должны содержаться в отдельном помещении.

При центральном отоплении в комнатах должны быть оборудованы радиаторы. Количество батарей рассчитывается, исходя из норматива 10 Ватт на 1 м².

Вентиляция

Вентиляция устанавливается по всему дому. Она может быть как естественной, так и принудительной (работающей за счет вытяжек и вентиляторов).

Электричество

Электричество подводится посредством линий электропередач. Кабель протягивается на высоте не менее 2,75 метров над уровнем земли, если нет активного движения на улице.

В оживленной местности высота увеличивается до 6 метров. Потребуется дополнительный столб, если расстояние меду опорами будет больше 25 метров.

Провода крепятся на расстоянии 0,2 метра друг от друга. Внутри или снаружи дома устанавливаются приборы учета электричества.

СНИП для строительства частного дома ИЖС

При проектировании и строительстве домов на участках под ИЖС следует ориентироваться на правила, регламентированные СНиП 31.02.2001.

Получение разрешения на строительство дома происходит по СНиП 11-3-99.

В Земельном и Градостроительном кодексах обозначены технические требования к постройкам, участку и целевому использованию — все градостроительные нормы. Возведение домов коттеджного производится по СНиП 30.02.97.

В СНиП от 04.08.1991 г. указывается, что для постройки должны применяться материалы со следующими характеристиками:

• стойкие к плесени и гниению;
• огнеупорные;
• безопасные для жизни и здоровья жильцов.

Когда можно строить, но с оговорками

По большому счету, если земля не предусматривает ВРИ (вида разрешенного использования) из пунктов выше – 2.1 и 1.5, то необходимо дополнительное уточнение ситуации с юристом. Наше законодательство – живая система, которая время от времени меняется. Например, есть такой ВРИ, как «Личное подсобное хозяйство».

Несколько лет назад он был очень распространен, теперь используется гораздо реже. Сейчас, если этот ВРИ используется на землях населенного пункта (код 2.2), то на таком участке можно строить жилой дом. Если же личное подсобное хозяйство находится на землях сельхозназначения, то это уже код 1.16 и строительство капитальных зданий на нем запрещено, ваш дом может привлечь внимание проверяющих органов и оказаться «вне закона».

Часто люди приобретают такие участки по незнанию, или их нарочно обманывают продавцы, которые обещают, что на земле под ЛПХ (личное подсобное хозяйство) можно строить. Зонирование и виды разрешенного использования определяет градостроительный регламент. Обычно этот документ пересматривается раз в несколько лет на уровне муниципалитета.

Что нужно для строительства дома на участке ИЖС: советы практикующего юриста

Чтобы стать полноправным владельцем построенного дома, требуется пройти регистрацию права собственности. Не запрещено обращаться за регистрацией даже не полностью отстроенного дома. Этими вопросами занимаются территориальные филиалы Росреестра.

Какие документы нужны:

• Заявление о регистрации.
• Паспорт заявителя.
• Документы на участок.
• Документы на строительство.

Если участок был зарегистрирован и поставлен на учет в кадастре недвижимости, процедура регистрации будет проще, ведь все необходимые данные уже были внесены в базу Росреестра.

Если участок не внесен в кадастр, до 2021 года его можно поставить на учет и зарегистрировать на основании декларации с описанием объектов.

Для подтверждения постройки объекта требуется предоставить кадастровый паспорт и разрешение на строительство.

Кадастровый паспорт составляется на основе технического плана, который оформляется с учетом разрешения на строительство.

Вместе с пакетом документов требуется предоставить квитанцию об оплате госпошлины. Заявление рассматривается в срок до 10 дней.

Источник: zethouse.ru

Этапы строительства коттеджного поселка: с чего начать и что учесть

Лэнд-девелопмент сегодня по зубам только крупным игрокам на поле бизнеса. И это закономерно: чтобы пройти все этапы строительства коттеджного поселка и в итоге представить достойный и качественный объект с технической и законодательной точки зрения, требуются недюжинные усилия.

В данной статье мы расскажем о тонкостях и «подводных камнях» такой стройки века, а также поможем с рекомендациями. После прочтения этого материала вы будете знать о многих важных особенностях возведения жилого поселка и о том, как извлекать из этого прибыль.

Описание современного коттеджного поселка

Коттеджным поселком называют загородный комплекс, включающий частные жилые дома, которые построены в соответствии с Генпланом застройки территории по новейшим технологиям с использованием традиционных и инновационных строительным материалов.

Наиболее презентабельно выглядят коттеджи из оцилиндрованного бревна. Этот материал придает домам особый колорит и гарантирует их экологические характеристики. Отличительными чертами коттеджных городков в сравнении с дачными поселками являются:

• индивидуальные проекты жилья;
• эксклюзивным оформление придомовых территорий;
• более высокие расходы на строительство и эксплуатацию;
• размещение в живописных и экологичных зонах;
• качественные дороги;
• продуманная инфраструктура включающая социальные, торговые, образовательные, спортивные и сервисные объекты;
• автономное обеспечение инженерными коммуникациями;
• собственная постояннодействующая охранная служба.

Сегодня в сфере строительства отсутствуют единые нормативы, позволяющие классифицировать объект, как коттеджный поселок.

В некоторых случаях компания-застройщик разделяет зоны проживания в зависимости от назначения: для курортного отдыха, круглогодичного использования, сезонного посещения. Также имеются поселки типа ранчо, на которых ведется разведение сельскохозяйственных культур. Дома могут относиться к нескольким уровням комфорта, например, эконом- или элит-класса.

При этом в поселках коттеджного типа даже простое жилье оборудовано участком земли около 50 соток, а также подъездной дорогой для комфортного передвижения круглый год. Дополнительным преимуществом считается интернет соединение и телефонная связь. Не стоит забывать о безопасности, поэтому видеокамеры, пожарная сигнализация и пост охраны должны быть обязательно оборудованы.

В классическом варианте проекта коттеджного поселка возводится около 100-120 жилых объектов, этажность которых не превышает трех уровней. Средняя площадь составляет 250 м2 для недорого дома.

Как показывает практика, среди граждан наибольший интерес вызывают объекты в 150 м2, оборудованные необходимыми инженерными коммуникациями и мансардой.

Законодательные нюансы строительства коттеджного поселка

Уже не раз было отмечено, что при разработке и реализации проекта строительства коттеджного населенного пункта возникают сложности с законодательством. Девелоперы просто не знают, на что опираться и в какие правовые источники обращаться. Информация разбросана по разным законам и прочим нормативным актам.

Основным документом градостроительства и грамотного зонирования является Правила землепользования и застройки. Требования меняются в зависимости от региона. Однако единого кодекса в данном случае нет — это различные нормы и планы:

• схема зон, в которых приняты особые условия;
• генеральный план;
• нормы разработки градостроительного проекта;
• план расположения исторических памятников и территории культурного слоя;
• карта территориальных зон.

Исходя из правил, строительная компания определяет, в каком месте можно возводить объект, какие нюансы должны быть соблюдены относительно облагораживания территории. Безусловно, данные правовые акты не охватывают все обязанности, возложенные на девелопера. Этапы строительства коттеджного поселка должны соответствовать требованиям:

• Гражданского права.
• Градостроительного кодекса;
• Жилищного законодательства.
• 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».
• 35-ФЗ «Об электроэнергетике».
• 69-ФЗ «О газоснабжении».

Однако и это еще не все. Девелоперам необходимо помнить о местных законах, контролирующих строительные проекты, Налоговом кодексе и ФЗ о долевом участии (при условии, что используют данный способ инвестирования). Как видно, огромное количество правовых нюансов требует серьезного подхода, поэтому необходимо создание юридического отдела для решения подобных вопросов.

Разработка бизнес-плана по строительству коттеджного поселка

Расходная статья должна быть сформирована по этапам строительства коттеджного поселка. Как выглядит примерный план:

• Первым делом придется внести оплату за документы, которые позволяют застройщику возводить объекты. Процесс занимает примерно год, а также требует вложений: цена варьируется от 160 до 200 тысяч руб.
• Данное различие в стоимости услуги происходит в зависимости от местоположения будущего жилищного комплекса.
• Успех нового проекта во многом зависит от грамотной маркетинговой кампании. Внимание уделяют разнообразным источникам информации, через которые потенциальные покупатели могут узнать о коттеджном поселке. Отлично подойдут объявления в социальных сетях, билборды на улицах города, продвижение сайта проекта и прочее. Выгодным станет сотрудничество с банковской организацией, которая выдает ипотечные кредиты и помогает при покупке.
• Граждане, выбирающие жизнь вне города, все равно хотят пользоваться благами цивилизации. Поэтому при строительстве необходимо помнить о ровных подъездных дорогах, освещении, инженерных коммуникациях, парковых и игровых зонах.
• При разработке бизнес-проекта коттеджного населенного пункта учитывают несколько этапов возведения объектов. Таким образом каждый последующий поток должен иметь достаточное количество средств для продолжения работ. В среднем поселок состоит из 100-110 домов. Их количество зависит от выделяемой площади. Если комплекс расположен в непосредственной близи к лесу, то основным материалом строительства станет древесина.
• Облагораживание территории происходит за счет улучшения инфраструктуры поселка постепенно, учитывая скорость строительства.

Стоит понимать, что даже подробный план коттеджного комплекса не может учесть все возможные проблемы. Важно помнить, что расходы на строительные материалы скорее всего изменятся. При этом даже незначительная мелочь может негативно повлиять на скорость осуществления проекта и расчеты показателей. Нередко правительство решает повысить цены на жилье на определенных территориях, так что застройщик должен быть готов покрыть незапланированные траты.

Документы и разрешения как подготовительный этап

Самым важным официальным документом, который необходимо получить девелоперу, является разрешение на проведение строительных работ. Подробная информация содержится в ГК статье 51. В зависимости от месторасположения будущего жилого комплекса определяется орган, который и выдает данное разрешение. Например, поселок будет возводиться вне города, значит потребуются представители районной власти. Для начала застройщик собирает определенный пакет документов, в который входят:

• доказательство на право владения и использования участка земли (договор долгосрочной аренды или свидетельство);
• пояснительное письмо;
• проект межевания территории;
• схема распределения основных и вспомогательных объектов, дорог и проездов;
• план главных архитектурных решений;
• разрешение, выданное экспертным органом власти в отношении проектной документации.

8 основных этапов строительства коттеджного поселка

Осталось подробно рассмотреть все этапы строительства коттеджного поселка. Важно знать, что проведенные расчеты, планирование мероприятий и прогнозы представляют лишь приблизительную ситуацию. В индивидуальном порядке строительство жилого комплекса будет изменяться, а конечная сумма потраченных средств так и останется секретной информацией.

Отечественный рынок недвижимого жилья находится в стадии развития. Что касается коттеджного типа недвижимости, то он уступает в спросе квартирам. Основная причина — завышенная цена, что составляет не менее 3 млн руб.

1. Приобретение земельного участка и его юридическое оформление

Самым первым вопросом, которым должен озадачиться застройщик — поиск, выбор подходящей земли, а затем ее покупка. Для компании важно несколько моментов: цена участка, удобство расположения и проведения строительных работ, а также наличие инженерных сетей и объектов инфраструктуры. Если подтверждено наличие водо- и газопровода, девелоперу будет гораздо проще и дешевле работать.

Будущие собственники коттеджей хотят приобрести не просто жилье на природе с чистым воздухом и красивым видом, но при этом иметь доступ к благам цивилизации. Стоимость территории будет превышать несколько десятков млн рублей, чтобы приобрести достаточно квадратных метров для строительства среднего коттеджного поселка в 100-120 домов. Земельный участок должен также находиться в фонде жилищного строительства, чтобы на нем можно было на законных основаниях возводить дома. Время затягивается, если подобная категория для выбранной территории отсутствует (необходимо срочно менять на ЖС).

На цену земельного участка влияет множество факторов: регион, расположение, наличие инфраструктуры и прочее. Кто может продавать территорию для строительства? Лицами выступают органы местного управления, физические или юридические лица. К сожалению, приобрести такой крупный участок земли не в состоянии даже большие игроки строительной отрасли.

В такой ситуации можно обратиться к аренде. Муниципалитет дает возможность пользования территорией, предполагая дальнейший выкуп участка. Далее эта задача ложится на плечи владельцев коттеджей.

Существует способ уменьшить налоговое бремя с помощью снижения выплат или их полной отмены. Данный вариант возможен, когда местные органы также заинтересованы в реализации строительства. Компания-застройщик в таком случае ежегодно экономит сотни тысяч.

2. Проект строительства

Как только вопросы с покупкой или арендой земельного участка решены, строительная компания начинает думать над концепцией проекта. Здесь необходимо определиться с важнейшими характеристиками коттеджного поселка — эконом класс или элитный, спокойный район недалеко от леса или в черте города. Также выбирают ресурсы для постройки — дома будут сделаны из дерева, кирпича или других материалов.

Чтобы новый населенный пункт привлекал большее количество покупателей, застройщик часто предлагает объекты различной площади, вида, размера и цены. В таком случае граждане разного финансового положения имеют шанс приобрести недвижимость в коттеджном поселке. Обычно такой тип жилья привлекает семьи, у которых есть маленькие дети. Именно для них приоритетным становится поиск просторного дома. Цена будет отличаться, однако преимущества здесь очевидны по сравнению с душной квартирой в городе.

Жизнь в собственном коттедже дает возможность наслаждаться природой и садоводством, не забывая об удобствах. Эти достоинства должны быть упомянуты в рекламной кампании.

3. Временные рамки реализации

На примерные сроки строительства коттеджного поселка оказывает влияние большое количество условий: общее число объектов, сложность их реализации, тип материалов (деревянный каркас возводится быстрее, чем кирпичный). Обычно работы по проектам начинают ближе к осени, чтобы в зимнее время не возникали трудности с фундаментом. В таком случае прочность объектов будет выше. Как показывает практика, данное правило часто нарушают.

Отметим, что на реализацию коттеджного населенного пункта требуется меньше времени, чем на строительство комплекса МКД.

На каждый дом тратят небольшой срок. В среднем коттеджный поселок можно построить за 2 года. Преимуществом для застройщика является возможность продажи готовых объектов до завершения всего проекта. Таким образом полученная прибыль повышает инвестиционную привлекательность объекта.

4. Разработка проекта, выбор подрядной организации

Данный этап необходимо осуществлять только с помощью опытных специалистов. Строительная компания может нанять подрядную организацию или, как это происходит в большинстве случаев, создает собственную проектную команду. Туда входят специалисты различных направлений: геодезисты, дизайнеры, инженеры, архитекторы и прочие. Их главная цель — разработать качественный бизнес-проект, который сможет пройти проверку в органах контроля, стать привлекательным в глазах граждан и финансово реализуемым силами девелопера.

Процесс разработки проекта может занимать до 1 года. На предварительном этапе проводятся инженерные изыскания (для изучения местности), планируется расстановка основных объектов строительства и коммуникационных сетей, создается ландшафтный дизайн.

Как только проектирование завершено, компания-застройщик начинает поиск профессиональных подрядчиков. Лучше обращаться к известным фирмам, которые давно присутствуют на рынке. Они помогают в решении важных вопросов, для которых у девелопера нет ресурсов или знаний. Часто помощь необходима при реализации инженерных сетей, как водопровод, электричество, строительство дорог.

5. Организация коммуникаций и инфраструктуры поселка

Проектирование жилого комплекса также подразумевает разработку инженерных сетей. Покупатели становятся более привередливы. Поэтому сегодня предлагают дома, в которых уже подключены все необходимые коммуникации для комфортного проживания вне города — водоснабжение и водоотведение, отопление, электричество, газ.

Наивно полагать, что коттеджный поселок представляет собой исключительно дома. Будущие собственники жилья надеются приобрести недвижимость в районе, который будет иметь большее, чем стандартные удобства. Например:

• торгово-развлекательные центры;
• образовательные и медицинские учреждения;
• качественный сигнал мобильной связи;
• высокую скорость интернета;
• ровные дороги.

Безусловно, качество и внешний вид коттеджей играет важную роль для покупателя, однако развитая инфраструктура порой имеет решающее значение. Люди выбирают такие комплексы, в которых можно комфортно и безопасно жить: ездить на работу, провожать детей в школу или детский сад, посещать доктора. В связи с этим строительные компании предпочитают районы, в которых уже имеются объекты инфраструктуры.

6. Подсчет необходимых вложений

Компания-застройщик должна определить, сколько ресурсов понадобится на возведение целого жилого комплекса. Финансовая составляющая проекта складывается из множества факторов:

• цены земельного участка;
• сложности строительства;
• оборудования коммуникационными сетями;
• региона;
• общего числа строящихся объектов;
• наличия дорог и подъездов;
• привлечения подрядных организаций;
• качества используемых материалов.

Во всех ситуациях требуемое количество вложений варьируется в пределах сотен млн руб. Однако строительные компании могут получить с коттеджного поселка около 25-35% прибыли, покрывая вложения при продаже объектов.

7. Пути инвестирования

Практически каждая строительная компания занимается вопросом привлечения инвестиций. Дополнительная помощь нужна, поскольку данный проект требует огромных финансовых вложений. При этом окупить деньги возможно не сразу, а в течение некоторого периода. Сначала девелопер должен подготовить подробный инвестплан, в котором рассчитаны экономические показатели поселка, рентабельность и т.п.

Обычно инвесторами становятся:

• местные органы, заинтересованные в реализации проекта;
• различные инвестиционные фонды;
• если проект основан на долевом строительстве — непосредственно сами покупатели.

У некоторых может возникнуть вопрос, почему просто не обратиться за необходимой суммой в банк? Тут есть один нюанс: кредитные организации откажут в выдаче займа строительной фирме (даже опытной), поскольку риски неоправданно высоки.

8. Сроки реализации и запланированные объемы продаж

В большинстве случаев строительство коттеджного поселка поделено на несколько этапов. В момент, когда первый уровень проекта объектов завершен, и дома введены в эксплуатацию (т.е. коттеджи прошли проверку), можно приступать к продаже. Девелоперы часто начинают искать покупателей еще в период строительства. Можно заметить, что недвижимость на этапе возведения ниже в цене.

Это сделано для повышения интереса среди тех, кто готов немного подождать. Существуют риски для покупателей, поскольку срок сдачи дома может сдвинутся на неопределенный срок.

Для осуществления продаж компания организовывает специальный отдел. Как будет проводиться рекламная кампания — индивидуальное дело каждой строительной организации. Применяют билборды, объявления в интернете и на телевидении, создают базу потенциальных клиентов и обрабатывают их. Главное, что спрос на частную недвижимость растет.

В этом материале мы раскрыли все основные этапы строительства коттеджного поселка. Были описаны наиболее часто встречающиеся сложности застройщиков при возведении таких объектов, что позволяет ответить на вопрос – насколько выгоден такой бизнес. Успешно работать в данной сфере могут только крупные предприятия, которые имеют возможность работать с многомиллионными инвестициями и эффективно решать инженерные, юридические, маркетинговые и другие задачи, связанные со строительством коттеджных городков.

Источник: dorians.ru