С чем можно столкнуться при покупке новостройки

Квартира в новостройке— как проверить и зачем проверять квартиру при покупке — сервис срочных выписок Egrnreestr

Как мы покупали квартиру в новостройке и с какими подводными камнями столкнулись

В середине 2020 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. Выбрали несколько понравившихся ЖК, сходили в офисы продаж и шоурумы, в итоге купили квартиру на стадии котлована. Мы впервые являемся дольщиками и сейчас, оглядываясь назад, хочется рассказать о плюсах, минусах и подводных камнях покупки квартиры в новостройке.

Начиная с лета 2019 года застройщики больше не могут получать деньги напрямую от клиентов. Дольщики несут деньги в банк на эскроу-счет, застройщик сдает дом и только потом получает деньги. Плюс этой истории в том, что ты в любом случае не потеряешь вложенных средств. Если застройщик задержит сроки или построит что-то не то, ты можешь в одностороннем порядке забрать свои деньги из банка.

На практике мы столкнулись с подводными камнями:

1. Есть ЖК, которые начали строительство до июля 2019 года. Соответственно, они не обязаны использовать эскроу-счета при продаже квартир, и дольщики никак не защищены. Например, есть ЖК «Город на реке Тушино-2018». Мы рассматривали возможность купить там квартиру. Менеджер рассказывал нам, что ключи будут выданы в июне 2021 года, но эскроу-счетов не предусмотрено. В итоге мы отказались от этого варианта в пользу застройщика с эскроу. А корпус ЖК «Город на реке Тушино-2018», который должен уже быть сдан, все еще строится. На лицо явные просрочки.
2. В 2020-2021 годах цены на недвижимость в Москве росли очень быстро. Квартиры в новостройках на этапе котлована могли прибавить до 50% стоимости за год. В итоге возврат средств по эскроу перестает быть привлекательной опцией. Деньги-то ты вернешь, но что на них купишь? Застройщики этим пользуются и могут безнаказанно допускать просрочки в строительстве.
3. Если застройщик допустил просрочку, у вас есть 2 варианта: забрать деньги с эскроу или подписать допсоглашение и ждать окончания строительства. Первый пункт отпадает, так как квартира на момент сдачи дома будет стоить существенно дороже, чем на этапе котлована и ты просто ничего не купишь на деньги с эскроу-счета. Остается только негодовать и ждать окончания стройки. Застройщики это понимают и безнаказанно пробивают сроки строительства. И ничего с этим не сделать.

Как правило, в ДДУ ясно прописано: застройщик имеет право в одностороннем порядке менять проект и проектную документацию. Например, в ЖК Вереск от МИЦ продавали 2 дома бизнес-класса, а летом 2021 года изменили проект. Вставили ее 2 корпуса окна-в-окна строящимся изначально корпусам, добавили больше однушек, снизили количество машиномест и опустили потолки с 3.1 до 3 м. Все это под гневные письма дольщиков в «Мосгосстройнадзор» и другие инстанции. И никто ничего не смог поделать. Так что при покупке квартиры на этапе котлована стоит понимать, что застройщик еще может поменять проект по своему усмотрению.

Последнее время застройщики часто вставляют новые корпуса в строящиеся проекты и выдут себя неэтично по отношению к дольщикам. Читайте отзывы на предыдущие проекты и выбирайте только те компании, которым доверяете. После ЖК Вереск я лично не рекомендую МИЦ.

Когда вы покупаете квартиру (жилую недвижимость), застройщик обязан обеспечить ЖК необходимой социальной инфраструктурой: построить детсады, школы, поликлиники, парковку и тд. Однако это не значит, что это будут бесплатные учреждения. Например, в ЖК «Хорошевский» открыли платную школу стоимостью 90 000 рублей в месяц. И это при том, что многие школы в округе забиты под завязку. На мой взгляд, 90 000 — это очень дорого. Для сравнения год обучения в НИУВШЭ стоит около 600 000 рублей в год. Только в случае с НИУ ВШЭ вы будете учиться в одном из топовых вузов страны, а в случае школы за 90 000 — ваш ребенок пойдет в обычную общеобразовательную школу.

Часто на форумах читал такую историю. Первые корпуса нового ЖК строились идеально: все соответствует плану, сделано качественно и точно в срок. Менеджеры всем показывают уже построенные корпуса, жильцы пишут восторженные отзывы. На следующих корпусах застройщик начинает чудить: сроки задерживаются, штукатурка сыпется, все сделано из самых дешевых материалов. К этому нужно быть готовым и читать отзывы на предыдущие проекты компании.

Не хочется заканчивать на грустной ноте. При покупке на этапе котлована в любом случае удастся сэкономить кучу денег и даже заработать, потому что готовое жилье всегда стоит дороже. Если в итоге построенное жилье вам не понравится, проще и выгоднее продать его, чем судиться с застройщиком.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

До покупки квартиры я не знала, как правильно принять квартиру, на что смотреть, — чтобы потом взять ключи, въехать и сразу жить. Еще до осмотра начала искать информацию в интернете: мне хотелось узнать как проходит приемка квартиры, какие у меня есть права, и с какими проблемами сталкивались жильцы в домах от моего застройщика. Я начала поиски с отзывов о своем ЖК. Так, совершенно случайно нашла группу своего дома ВКонтакте, которую организовали другие жильцы моей новостройки .

Квартира в новостройке: подводные камни при покупке

При покупке жилья в новостройке мы рассматриваем два варианта — покупка уже сданного жилья в собственности застройщика или долевое строительство. В обоих случаях встречается немало нюансов. О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях расскажем в статье.

Эскроу-счет — новая защита от банкротства застройщика

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию директор АН «Анкер» Александр Марин: «При покупке нового жилья мы разграничиваем две возможности. Это может быть либо покупка уже сданного жилья, находящегося в собственности застройщика, либо покупка еще строящегося жилья, так называемое «долевое» строительство». При этом Марин подчеркивает, что долевое строительство часто сопряжено с риском: «Несмотря на то, что застройщик обязан страховать объект и этим обеспечить гарантию возврата средств покупателю, на деле при банкротстве застройщика покупателя ждет очень долгое ожидание средств, возможно, что свои средства он получит не в полном объеме. Понимая такое несовершенство долевой системы, наше государство с нового года в законодательном порядке отменит заключение договоров долевого участия с покупателями. С нового года сделки такого плана будут проводиться только через банк».

Теперь при банкротстве застройщика дольщики не потеряют деньги. Средства сохранятся на эскроу-счете независимо от результатов строительства, так как теперь застройщик тратит на строительство не деньги покупателей, а кредитные средства.

Если застройщик банкротится, то у клиента есть два варианта. Первый — сохранить средства на эскроу-счете, и через суд истребовать получение жилья или совместно с другими дольщиками найти нового застройщика и закончить строительство. Второй вариант — забрать деньги и купить новую квартиру.

Важно! Старая схема ДДУ не исчезнет с рынка еще несколько лет — пока все текущие договоры не будут исполнены. Если договор ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то дольщик получит квартиру по нему.

Что проверить перед покупкой жилья в сданной новостройке

В новостройках, которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не следует. Вот главные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке.

Выписка из ЕГРН на новостройки. Для чего нужен этот документ?

1. Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особое внимание обратите на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации из проектной декларации. Кроме того, стоит заказать выписку из ЕГРН для новостройки: в выписке будут данные относительно земельного участка, на котором предполагается строительств (нужно смотреть категрию земель, подходит ли она для возведения многоквартирного дома, не находится ли она в аренде или относится к особо охраняемым территориям).

Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком — дополнительно проверьте учредителя на надежность.

1. Встретиться с застройщиком в новостройке и осмотреть квартиру

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подпишете акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недоработками, а претензии предъявить уже будет затруднительно. Что проверить:

1. Соответствие площади — если площадь окажется меньше заявленной в документах застройщика, можно требовать компенсации за нехватку квадратных метров;
2. Соответствие планировки квартиры проектной документации;
3. Соответствие пункту договора «Характеристики объекта» — ровные стены и пол, рабочие коммуникации, целые стеклопакеты, двери плотно закрываются;
4. Состояние общедомового имущества — лифт, лестничные площадки, общие инженерные системы.

Все найденные недочеты записывают в лист осмотра и прикладывают его к акту приема-передачи. Если вы сразу не подпишете акт, застройщик начнет устранять выявленные недочеты. Это может нарушить срок передачи квартиры по договору. В таком случае можно требовать неустойку за просрочку.

«Что касается уже сданных объектов, то здесь в важных вопросах покупатель защищен. – продолжает Марин. – Покупателю не надо проводить многоступенчатую проверку собственника, как в ситуации с покупкой вторичной недвижимости. Здесь ему достаточно двух документов – о том, что дом сдан, и о том, что застройщик является собственником квартиры. Сделка купли/продажи в случае с новым жильем может проходить даже в офисе застройщика без поездки в МФЦ. Однако покупатели должны быть внимательны к документации и обещаниям застройщика. Перед сделкой проводится процедура – приема/передачи. Покупатель должен внимательно осмотреть жилье, прилегающую территорию и в акте указать, что именно требует доработки. Нередки случаи, когда уже после покупки покупатель сталкивается, например, с проблемной канализацией, которую застройщик обещал доработать на словах. Все должно быть закреплено документально».

1. Проверить вид разрешенного использования объекта недвижимости

Также не стоит забывать о проблемах с ВРИ земельного участка. «Также есть нюансы, когда застройщик строит многоквартирный дом на земле ИЖС, предназначенной только для индивидуального жилья. Были случаи, когда застройщик продает построенные на такой земле квартиры как долю в доме, естественно на порядок ниже рыночной стоимости. А потом суд выносит решение о незаконной постройке и сносе дома», – делится случаем из практики Марин.

Чтобы проверить соответствие ВРИ, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. В ней должно быть указано «разрешено использование земли для многоквартирной застройки или строительства многоэтажного дома». Если указано что-то другое, то застройщик должен переоформить документы.

Заказать выписку можно через интернет-сервис ЕГРН.Реестр за 30 минут или лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.

Помните: проверка квартиры в новостройке перед покупкой убережет от потеренннего времени, денег и судебных разбирательств!

При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись. Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».

50+ вопросов при покупке квартиры в новостройке: о чём спрашивать застройщика

Покупка квартиры — крайне ответственная сделка, ведь цена ошибки измеряется миллионами рублей. Вот почему так важно досконально проверить продавца недвижимости. И поможет в этом чек-лист с вопросами к застройщику от портала Novostroy.

Покупка квартиры — крайне ответственная сделка, ведь цена ошибки измеряется миллионами рублей. Вот почему так важно досконально проверить продавца недвижимости. И поможет в этом чек-лист с вопросами к застройщику от портала Novostroy.

50+ вопросов при покупке квартиры в новостройке

У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки по сравнению со сделками на вторичном рынке. Один из главных плюсов — прозрачность процесса долевого строительства.

Доверяй, но проверяй

За годы борьбы с проблемой обманутых дольщиков правительство всё же выработало действенный механизм защиты покупателей. Сегодня большинство многоэтажных домов возводятся в рамках 214-ФЗ, а для покупки квартир используются эскроу-счета.

Это обязывает застройщиков к открытости. Все важные для дольщиков документы должны быть в публичном доступе. А это значит, что застройщика можно не только спрашивать, но и перепроверять ответы в документации.

Где проверять застройщика? Вот список полезных ресурсов:

• Наш.дом.рф. Покупателю пригодятся вкладки «единый реестр застройщиков» и «каталог новостроек».
• Сервисы проверки юрлиц (контрагентов).Там можно найти информацию об открытых судебных разбирательствах и финансовом состоянии компании.
• Порталы о недвижимости. На многих ресурсах можно найти подробную информацию о девелоперах и отзывы их клиентов. К примеру, на нашем ресурсе есть экспертный рейтинг застройщиков.

Так что при выборе строительной компании, стоит задавать вопросы не столько менеджерам по продажам, сколько самому себе. Чем больше информации вы соберете, тем меньше шанс нарваться на недобросовестного застройщика.

Надёжность застройщика

Вот те моменты, которые нужно обязательно прояснить, чтобы оценить надёжность девелопера.

1. Сколько лет компания на рынке?

2. Сколько домов построено?

3. Были ли в истории компании долгострои?

4. Есть ли задержки по актуальным проектам? Если компания новая или неизвестная, то не является ли она «дочкой» крупного девелопера?

5. Есть ли застройщик в Едином реестре застройщиков на дом.рф?

6. Какой уставной капитал компании?

7. Есть ли информация о финансовых трудностях или возможном банкротстве?

8. Есть ли открытые судебные тяжбы и на какие суммы иски?

9. Нет ли судимостей у гендиректора застройщика?

10. Не связано ли руководство с другими компаниями сомнительной репутации?

11. Можно ли посмотреть финансовую отчётность компании?

12. Какие отзывы о застройщике на независимых площадках?

13. Обновляется ли официальный сайт и социальные сети компании?

Всё это довольно просто проверить. А ответы на вопросы вкупе позволяют довольно точно оценить надёжность компании и текущее состояние дел. Да, многолетний опыт строительства и сотни сданных объектов, ещё не говорят о том, что вы получите свою квартиру в срок и без замечаний к застройщику. Но это лучше, чем довериться фирме-новичку на рынке без единой законченной стройки.

Но стоит учитывать, что идеальных застройщиков не бывает. Даже у самых надёжных компаний бывают переносы сроков сдачи, негативные отзывы от клиентов и т. п. Подробнее о том, какие сигналы должны насторожить дольщиков, читайте в нашей статье: «Как оценить надёжность застройщика? Руководство к действию».

Проверка объекта

Не менее тщательной должна быть и проверка самого объекта строительства. Причём оценивать свой будущий дом нужно со всех сторон: сам проект в целом, документацию, строительную площадку. В идеале самому съездить, чтобы взглянуть на стройку и прилегающую территорию.

А вот какие моменты нужно выяснить:

14. Есть ли разрешение на строительство?

15. Нет ли этого ЖК в реестре проблемных объектов на дом.рф?

16. Строительство ведётся по 214-ФЗ?

17. Есть ли заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?

18. Может ли застройщик предоставить документы на землю?

19. Опубликована ли проектная документация?

20. Были ли переносы сроков сдачи объекта?

21. Какая используется технология строительства?

22. Какой класс энергоэффективности здания?

23. Регулярно ли публикуются фото хода строительства?

24. Когда точно застройщик обязуется передать ключи от квартиры (т.к. от сдачи дома до передачи ключей может пройти долгий срок)?

К сожалению, в рамках одной статьи мы не сможем разобрать все нюансы, которые могут насторожить при проверке объекта строительства. Но вы сможете найти подходящие статьи по узким вопросам в разделах «выбираем жильё», «база знаний» и «214-ФЗ». А чтобы разобраться в технологиях строительства, стоит прочитать материал «Типы и серии домов».

Несколько лет власти упорно борются с нелегальным строительством. Успехи есть. Жесткие меры вынудили бизнесменов-мошенников уйти с рынка, однако нет-нет, да и встречаются ушлые строители, которые никакого права на стройку не имеют.

Проверка квартиры

При покупке жилья в строящемся доме сложно оценить, что же получишь в итоге. Да, застройщик будет показывать красивые картинки и расхваливать качество отделки. Так ли это окажется на деле, покажет только время. Однако, уточнить некоторые детали стоит сразу.

25. Сколько квартир будет на этаже?

26. Много ли запроектировано в доме студий (которые часто сдают в аренду)?

27. Будет ли отделка в квартире?

28. Что входит в отделку от застройщика?

29. Есть ли рендеры с отделкой или 3D модели?

30. Обустроен ли шоу-рум для показов примеров отделки?

31. Можно ли заказать меблировку от застройщика и что в неё входит?

32. Каково точное расположение дома на местности и куда будут выходить окна вашей квартиры?

Если же застройщик нарушит свои обещания, то у вас будет возможность потребовать привести квартиру в надлежащий вид на приёмке квартиры.

Остановить свой выбор на конкретной квартире в новостройке бывает трудно из-за того, что на момент заключения договора её еще нет. Дом строится и посмотреть, что собой представляет жилище, можно будет только через один-два, а то и три года.

Окружающее пространство

Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.

Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.

33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?

34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?

35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?

36. Будет ли метро поблизости?

37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?

38. Как будет охраняться территория ЖК?

39. Построят ли паркинг?

40. Как будет управляться дом?

41. Есть ли поблизости место для прогулок?

42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?

43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?

Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.

Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.

Строительство новостроек опережает появление новых квартир. Петербург испытывает дефицит в детских садах и школах несмотря на миллиардные бюджетные вливания. Расскажем, сколько стоит детское место, и кто должен за него платить.

Как будет проходить сделка

Довольны своим новым районом и планами застройщика на придомовую территорию? Тогда можно подумать и о заключении сделки. Но торопиться не стоит. Проверка не помешает и здесь. Случаи мошенничества при покупке на первичном рынке случаются гораздо реже, чем на «вторичке». Но всё же нужно держать ухо востро.

44. Договор заключается с основной компанией или дочерней?

45. Деньги будут храниться на эскроу-счетах?

46. Есть ли у строящегося ЖК аккредитация банков?

47. Можно ли будет использовать сервис безопасных расчётов?

48. Какие способы оплаты существуют?

49. Возвращается ли сумма залога за бронирование в том случае, если вы решили отказаться от покупки?

А ещё неплохо было бы сторговать лучшую цену. У застройщика могут быть текущие спецпредложения и скидки. Ещё у многих компаний есть дисконт за единовременную оплату или для компенсации дороги иногородним клиентам.

Откуда плюс?

Конечно, это далеко не все моменты, которые стоит прояснить покупателю квартиры в новостройке. Скорее всего, во время изучения информации и разговора с представителями застройщика, у вас будут возникать ещё десятки вопросов.

Но все возможные нюансы просто нельзя описать в рамках одной статьи. Здесь же мы отметили лишь основные параметры, на которые нужно обратить внимание. Надеемся, что они помогут вам сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты.

Договор купли продажи в 2019 году как составить и не попасть на мошенников.

Сделки с недвижимостью вызывают у многих опасение, ведь речь идет о крупных суммах и больших рисках. Существует четкая схема оформления договора купли-продажи квартиры, дома или нежилого объекта, которая защищает интересы обеих сторон – продавца и покупателя. О чем следует помнить, продавая или покупая квадратные метры?

Чем раньше вы решитесь на приобретение новостройки , тем меньше потратите денег. Но вместе с тем выше риски никогда не заселиться в этот дом. Так что я бы советовал придерживаться «золотой середины». Спешить с покупкой жилья на слишком ранней стадии не стоит. Но и нет смысла ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию, когда цены на квартиры взлетят на 30-40%. Александр Галицын директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость». … Когда вы окончательно определились с вариантом покупки и получили копии запрошенных документов, можно приступать к сделке: подписывать предварительный договор (соглашение) и вносить предоплату.