С какого момента начисляется плата за коммунальные услуги в новостройке

С какого момента возникает право собственности на помещение и необходимость нести расходы на его содержание и оплату коммунальных услуг, читайте в ответе юриста.

Как начисляется плата за ЖКУ

В большинстве московских домов плата за отопление рассчитывается по показаниям общедомового счетчика тепла. Для этого используются показания счетчика за прошлый год.

1. Управляющая компания делит количество тепла, которое по показаниям счетчика получил ваш дом в прошлом году, на 12 месяцев.
2. Из полученной цифры вычитают потребление на нежилые встроенно-пристроенные помещения, а разницу делят на площадь жилых помещений дома и умножают на общую площадь вашей квартиры и действующий тариф .
3. В начале года управляющая компания сверяет получившуюся цифру с фактически потребленным количеством тепла и делает корректировку в ту или иную сторону в зависимости от того, сколько тепла потратил ваш дом в прошлом году. Корректировка платежа указывается в квитанции, в графе «Перерасчет».

Площадь дома и показания общедомового счетчика тепла вы можете запросить в своей управляющей компании. Ее контакты можно найти на портале «Дома Москвы».

2. Как начисляется плата за водоснабжение и водоотведение?

• по счетчикам. Если в вашей квартире стоят индивидуальные счетчики, вычислите разницу между показаниями за текущий и предыдущий месяц, умножьте полученную разницу (фактическое потребление) на действующий тариф. Водоотведение рассчитывается как сумма фактического потребления по холодному и горячему водоснабжению и также умножается на действующий тариф ;
• без счетчиков. Если в вашей квартире нет индивидуальных счетчиков, уточните в управляющей компании (ее контакты вы можете найти на портале «Дома Москвы»), установлен ли в вашем доме общедомовой прибор учета воды. Если установлен, то вычтите из его показаний общедомовые расходы воды (на полив газонов, мытье лестничных клеток и так далее) и показания счетчиков, установленных в нежилых помещениях (в подвале, на чердаке и так далее), — все эти показания можно уточнить в управляющей компании. Из получившейся цифры вычтите показания приборов учета, установленных в жилых помещениях; разницу разделите между всеми жильцами, зарегистрированными в квартирах без счетчиков воды. Результат не может превышать норматива, установленного для одного человека, более чем в 1,5 раза. При отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения;
• по нормативам. Если дом аварийный, ветхий или в нем нет технической возможности установить общедомовой или индивидуальный счетчик, расход воды определяется из нормативов для соответствующей категории дома по каждому зарегистрированному в квартире человеку. Норматив также умножается на действующий тариф. При отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения.

В домах с индивидуальным тепловым пунктом (котельной) плата за горячую воду состоит из платы за холодную воду и за ее подогрев. Холодная вода оплачивается как обычно.

3. Как начисляется плата за газ?

Если у вас не установлен счетчик газа, его потребление рассчитывается по нормативу на каждого зарегистрированного в квартире жильца и умножается на действующий тариф ;

Если в вашей квартире установлен счетчик газа, то вы оплачиваете только тот газ, который потратили. Для этого вычислите разницу между показаниями за текущий и предыдущий месяц, умножьте полученную разницу (фактическое потребление) на действующий тариф.

Счетчики на газ нужно устанавливать, только если вы потребляете больше двух кубометров газа в час. На практике это значит, что, помимо газовой плиты, у вас дома как минимум должна быть газовая колонка.

Подробнее о том, как установить счетчики, вы можете прочитать в нашей инструкции.

4. Как начисляется плата за электроэнергию?

Плата за электроэнергию начисляется по показаниям счетчиков. Вычислите разницу между показаниями счетчиков электричества за текущий и предыдущий месяц и умножьте полученную разницу (фактическое потребление) на действующий тариф .

5. Как узнать о тарифах на коммунальные услуги?

Управляющие организации обязаны обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях их финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством их размещения в ГИС ЖКХ.

6. Как начисляется плата за капитальный ремонт и социальный наем?

Если вы собственник жилья, то оплачиваете взносы за капитальный ремонт. С 1 января 2022 года единая минимальная ставка составляет 20,99 рубля за один квадратный метр. Подробнее о взносах на капитальный ремонт вы можете прочитать в нашей инструкции.

Если вы наниматель квартиры по договору социального найма, то взносы за капитальный ремонт за вас делает город, однако ежемесячно вы должны платить за наем жилого помещения.

Плата за наем рассчитывается так:

• тариф за 1 кв.м х общая площадь жилого помещения

Ставки платы за социальный наем жилого помещения и наем специализированного жилого помещения для нанимателей, имеющих льготы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего … Информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе. (часть 2 в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ).

Могут ли выставить счет за услуги ЖКХ за период до вступления в права собственности?

В сентябре 2019 года подписали договор купли-продажи, но так как на квартиру было наложено ограничение из-за развода продавца, в право собственности вступили только в январе 2020 года. Управляющая компания, ссылаясь на Жилищный кодекс РФ, собирается выставлять счет с сентября. Правомерно ли это?

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 223 ГК РФ определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. Так, законодательно закреплено, что право собственности у приобретателя имущества, переход права на которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности, его возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на помещение в многоквартирном доме, являющееся недвижимым имуществом, возникает с момента государственной регистрации права нового собственника.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ по общему правилу обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Если после регистрации права квартира своевременно вам не была передана во владение и пользование, претензии о возмещении убытков необходимо адресовать не управляющей организации, а продавцу, у которого квартира была приобретена.

Обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента передачи помещения от застройщика. Это следует из части 2 статьи 153 ЖК. Поэтому лицо, получившее от застройщика помещение, обязано вносить плату за коммунальные услуги . Имеет ли управляющая МКД организация право начислять правообладателям помещений плату за жилищно- коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию? В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома)…

Когда впервые оплачивать ЖКУ в новостройке?

Я купил квартиру в Московской области. Дом сдали в эксплуатацию весной 2020 года, в начале июля я получил ключи. В квартире пока не живу, даже не начинал ремонт.

В августе пришел счет за отопление за июль — 9200 Р . Потом были счета в сентябре, октябре и так далее. Плата за коммуналку с июля по октябрь — 45 000 Р . Такие счета не только у меня, но и у всех собственников квартир в доме. Застройщик сказал, что он просто разделил плату за отопление на 12 месяцев — сейчас мы все платим за прошлый год.

Получается, мы оплачиваем отопление за 2019 год, когда в доме никто не жил и его еще даже не сдали в эксплуатацию. При этом стоит общедомовой счетчик тепла и индивидуальные счетчики тепла от застройщика в каждой квартире.

Мы просили считать нам отопление по индивидуальным счетчикам, но УК отказывается. Как с этим бороться?

Ваши претензии справедливы: застройщик не может перекладывать на жильцов новостройки оплату коммунальных услуг, которые оказывались до того, как им передали квартиры. Хотя строительные компании зачастую все равно пытаются возложить расходы на дольщиков.

Когда жильцы новостройки начинают платить за ЖКУ

Когда компания построила дом, происходит следующее:

1. Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то есть он официально становится жилым.
2. Дольщикам показывают квартиры и, если претензий нет, составляют акт о передаче квартиры от застройщика покупателю. Этот акт должны подписать обе стороны.
3. Покупателю передают ключи от квартиры.
4. Новоселы обязаны заключить договор с управляющей компанией.
5. Жильцы регистрируют право собственности в Росреестре.

Обязанность оплачивать ЖКУ возникает на втором этапе — после того, как составили акт передачи квартиры. Неважно, будете вы жить в ней или нет и делаете ли вы там ремонт. Более того, неважно даже, зарегистрировали ли вы право собственности: эта процедура в некоторых случаях длится годами.

Если вы подписали акт, значит, получили право пользоваться жильем и обязаны платить за коммуналку.

Застройщики иногда хитрят — предлагают покупателям подписать акт о передаче квартиры еще до того, как сдадут дом в эксплуатацию. Говорят, что коммуникации уже провели и строительство дома закончили. Цель — обязать жильцов платить за ЖКУ как можно раньше. Соглашаться на это нельзя: подписывать акт передачи квартиры можно только после того, как застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию. Это важно еще и с точки зрения безопасности сделки в целом.

Бывает и наоборот: пока дом не ввели в эксплуатацию, застройщик пускает дольщиков в квартиры, чтобы люди начали ремонт. Но так как акты передачи не подписаны, все расходы на коммунальные услуги при такой схеме формально несет застройщик. Хотя устно он может договориться с дольщиками об оплате по счетчикам.

Судя по вашему описанию, у вас не было ни одного из этих сценариев. Так как у вас есть ключи от квартиры и вы уже обращались в управляющую компанию, значит, вы подписали передаточный акт и заключили договор управления. Ключи от квартиры вам выдали в июле 2020 года, следовательно, и передаточный акт вы подписали примерно в это же время. Получается, вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, в том числе отопление, только с июля 2020 года.

Но платить за 2019 год вы не должны. И даже если застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию, например, в апреле, а вы подписали акт только в июле, оплачивать коммунальные услуги за апрель и май вы не должны. Плату должен вносить застройщик из собственных средств.

Курс о больших делах

Что делать, если застройщик пытается переложить старую плату за ЖКУ на дольщиков

Рекомендую вам действовать в таком порядке:

1. Написать претензию в управляющую компанию с просьбой обосновать суммы в квитанциях. Пока у вас есть только устная информация от соседей о злом умысле застройщика. Управляющая компания может подтвердить эту информацию, а может понять, что вы собираетесь жаловаться дальше и используете ответ против нее, и ответить общими фразами.
2. Когда получите ответ, напишите еще одно заявление и требуйте перерасчета коммунальных услуг с июля 2020 года. Укажите, что вам могут начислять плату за ЖКУ только с момента, как вы подписали передаточный акт.
3. Если УК откажется сделать перерасчет, жалуйтесь в надзорные органы.

Начните с Государственной жилищной инспекции, которая обязана контролировать, как предоставляются коммунальные услуги. В жалобе нужно описать ситуацию, приложить ответы от УК, а также копии спорных квитанций.

Самый удобный вариант отправить жалобу — электронное обращение через ГИС ЖКХ. Чтобы войти на ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на госуслугах.

Также подать жалобу в жилинспекцию можно лично или по почте. Госжилинспекция — организация, которая работает на уровне региона, обычно ее координаты, включая сайт, есть на портале регионального правительства.

Если жалоба подтвердится, жилинспекция выдаст УК предписание, в котором обяжет УК устранить нарушение норм законодательства.

УК будет обязана сделать перерасчет, возвратить незаконно удержанные деньги, если вы уже оплатили счета, и заплатить штраф в размере 50% от суммы превышения.

Но денег обратно на руки вы не получите. Переплату за коммунальные услуги и штрафные суммы используют, чтобы погасить будущие начисления за эти же услуги — проще говоря, вам сделают скидку на будущую плату за отопление. Эти суммы в квитанции вы увидите отдельно.

Можно не обращаться в жилинспекцию и сразу пойти в суд — в иске указать все то же самое. Предварительно опять же надо направить в УК заявление с просьбой добровольно сделать перерасчет и попросить дать вам письменный ответ. Если УК откажет в перерасчете, можно обращаться в суд с письменным отказом УК. Если ваша правота подтвердится, суд обяжет УК вернуть вам переплаченную сумму и наложит штраф в размере 50% от суммы превышения.

Что в итоге

Оплачивать ЖКХ в новостройке нужно только с момента, когда дом сдали в эксплуатацию и вы подписали акт приема-передачи .

Если застройщик пытается повесить на вас плату за предыдущие периоды, это незаконно.

Чтобы оспорить счета за ЖКУ, сначала нужно обратиться к застройщику и попросить сделать перерасчет. Если он откажет, жаловаться в жилинспекцию или идти в суд.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Остается только разобраться с порядком оплаты коммунальных услуг в новостройке . Рассказываем, как это сделать. С какого момента начисляется плата за коммуналку. Получить неоплаченный счет за коммуналку можно еще до переезда в новую квартиру. В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания акта приема-передачи. То есть неважно, живете вы в квартире или нет — если вы имеете право пользоваться жилым помещением, платить придется.