С какого момента начисляют коммунальные платежи в новостройке

Ищем ответы на вопросы о плате за коммунальные услуги Что делать, если «умный» счетчик ошибается в подсчетах? Как добиться перерасчета платы за некачественные коммунальные услуги? Как

С какого момента происходит начисление квартплаты в новостройке

Новостройкой считается жилой объект завершенного строительства. С оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг не возникает проблем у тех покупателей, которые приобретают жилье уже в эксплуатируемой новостройке, переданной в управление ЖЭК или управляющей компании.

Сложности и спорные ситуации имеют место между застройщиком и дольщиками в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением права собственности на жилье.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке, определяет действующее законодательство.

Коммунальные платежи в новом жилье от застройщика

Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на:

Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.

Законодательство

В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков.

Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у:

• нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
• арендатора – с момента заключения договора аренды;
• члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
• собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
• лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

Государственные и муниципальные объекты, до заселения, обслуживают уполномоченные органы.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке?

В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жильем называется изолированное недвижимое имущество пригодное для проживания.

Другие нормы ЖК утверждают, что жилье может быть передано долевым участникам по акту приема-передачи, но при этом если «квартира от строителей», то она:

• не пригодна для проживания;
• требует доделок и доработок.

Часто возникают проблемы с установленными окнами, дверьми, элементами сантехнического оборудования и другие.

Определить момент начала оплаты за ЖКУ можно исходя из особенностей договорных отношений и норм действующего законодательства.

Сдача дома в эксплуатацию

Любой объект считается завершенным, если подписан акт сдачи в эксплуатацию, но это не означает, что оплата платежей начинается именно с этого момента.

Официальное завершение строительства означает, что можно:

• общее имущество многоквартирного дома передавать управляющему органу;
• на жилье оформлять документы на право собственности.

Если в договоре с застройщиком не предусмотрено отношений по содержанию дома до момента ввода в эксплуатацию, то согласно законодательству началом оплаты ЖКУ является момент вступления в права собственности.

Но при этом владелец жилых помещений принимает помещения по акту приема-передачи, тем самым подтверждая, что строительная организация выполнила договор в полном объеме.

Если между датой подписания акта и оформлением права собственности проходит значительный промежуток времени и при этом владелец не пользовался ЖКУ, то застройщик или, лицо которое приняло в управление общее имущество, может предъявить требование оплатить текущие расходы.

Акт приема-передачи

В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, лицо, принявшее от строительной организации помещение по акту приема-передачи, обязано вносить плату за коммунальные услуги.

Кроме того такая норма может присутствовать в договоре между застройщиком и долевым участником, что не противоречит законодательству.

Требования оплачивать ЖКУ до подписания акта являются незаконными, даже в том случае, если они прописаны в договоре на строительство.

Возникновение права собственности по договору

В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на жилье возникает с момента его внесения в ЕГРП (единый государственный реестр прав).

Регистрация производится на основании:

• договора на долевое участие в строительстве;
• акта приема-передачи жилья;
• других установленных законодательством документов.

Расходы на капитальный ремонт возникают не ранее, чем через 8 месяцев от начала эксплуатации дома.

Если есть недоделки

Подписание акта о передачи жилья от застройщика будущему владельцу является свидетельством, что все работы выполнены строительной организацией в полном объеме и надлежащего качества.

Если после подписания документа выявляются недостатки, то решение об их устранении должно быть прописано в договоре на долевое участие.

Если такой пункт отсутствует, то вопрос можно решить только в судебном порядке.

Претензия (образец)

Если акт приема-передачи не подписан и участник строительства обнаружил недоделки или другие недостатки он имеет право предъявить застройщику претензии, которые оформляются в письменном виде.

В документе указывается перечень обязательств, которые застройщик:

• полностью не выполнил;
• частично;
• применил материалы ненадлежащего качества;

выполнил не в соответствии с проектом.

Претензия оформляется в двух экземплярах, на одном из которых застройщик ставит отметку о получении документа.

Здесь можно скачать образец претензии о недостатках в новостройке.

Претензия может быть отправлена заказным письмом с описанием вложения.

Документ является основанием для подачи искового заявления в суд в случае, если строительная организация:

• не желает исправить недочеты в разумные сроки;
• отказывается выполнить свои обязательства.

Часто задаваемые вопросы

Законодательная база в сфере регулирования отношений между застройщиком, владельцами жилья, долевыми участниками строительства, эксплуатационными и коммунальными службами многогранна и имеет множество трактовок.

Различные ситуации, возникающие при строительстве и во время передачи жилых объектов, рождают вопросы, которые требуют юридического толкования.

Жилье не достроено

Акт можно подписать только в том случае, если устранены все недостатки.

Любые дополнительные соглашения предлагаемые застройщиком являются новым договором, по которому долевой участник берет на себя обязательства, например, оплатить коммунальные расходы до приемки объекта.

В квитанцию внесен лишний месяц

Если в счет на оплату коммунальных платежей в новостройке включен лишний период, необходимо изучить условия договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор на любых условиях, которые они обговорили.

Моментом начала оплаты ЖКУ является дата подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено договором о долевом участии.

Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.

На видео об оплате ЖКХ в новом жилье

С какого момента начисляется квартплата в новостройке в 2022 году

Новостройка — это жилой объект завершенного строительства.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

Не возникает проблем с оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг у тех покупателей, которые приобретают жилье уже в эксплуатируемой новостройке, переданной в управление ЖЭК или управляющей компании.

Коммунальные платежи в новом жилье

Под коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника:

— на придомовой территории,

— на капитальный ремонт,

— на вывоз бытовых отходов и прочее.

Законодательство

Момент начала оплаты жилищно-коммунальных услуг для различных категорий плательщиков определен в статье 153 ЖК РФ

Обязанности вносить ежемесячные платежи за коммунальных услуг возникают у:

Собственника	ответственность за ежемесячные расходы ЖКХ возникает с момента получения свидетельства о праве собственности на жилье
Арендатора	с момента подписания соответствующих документов с арендодателем
Нанимателя	при подписании договора найма или социального найма
У того, кто принимает жилые помещения на баланс после разрешения на ввод в эксплуатацию	после осмотра принимаемого жилья и подписания приемопередаточного акта. Данный документ подтверждает, что будущего владельца все устраивает, недостатков и нареканий нет

Лица, кто на законных основаниях проживают и используют жилые помещения, обязаны с момента появления определенных прав на недвижимость оплачивать в полном объеме коммунальные услуги в установленные сроки.

Необходимые документы

Обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает с момента приема-передачи жилья, а получение субсидий и льгот – с момента прописки в собственной квартире.

Процесс становления собственником жилья можно разделить на следующие этапы:

1. Подписание приемопередаточного акта и получение от квартиры ключей;
2. Получение кадастрового паспорта на недвижимость в Бюро технической инвентаризации (БТИ):

Необходимы следующие документы:

— договор долевого строительства — в случае участия в долевом строительстве.

Проведя необходимые измерения и зарисовки, сотрудники БТИ изготавливают в течение 30 дней кадастровый план квартиры.

1. Регистрация права собственности на жилое помещение

В регистрационные органы необходимо предъявить:

— кадастровый паспорт помещения,

— договор долевого участия в строительстве.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

В 2022 году особых изменений по поводу начала отчисления квартплаты внесено не было. Момент оплаты возникает в следующих ситуациях:

— этап строительства завершен или общедомовое имущество передано управляющей компании, товариществу жильцов, муниципалитету,

— дольщик подписывает акт приемки, подтверждая выполнение условий договора (для этого надо получить ключи и осмотреть помещения),

— после устранения выявленных недоделок, когда будет подписан акт (претензии будут своевременно оформлены и представлены в письменном виде),

— собраны документы и пройден процесс регистрации (свидетельство может быть получено через месяц).

Оплачивают услуги каждый месяц, до 10 числа. Необходимо своевременно передавать данные показаний счетчиков. Если пройдет более 30 дней после крайней даты оплаты, то начисляется пеня. Злостное уклонение от уплаты на протяжении трех месяцев приведет к отключению некоторых услуг.

Квартплата в муниципальном/кооперативном доме может быть несколько выше. Она затрагивает квартиросъемщика и арендатора, собственника от застройщика и пользователя, которому были переданы права.

Коммунальные платежи, их учет

Коммунальные платежи в новостройке практически ничем не отличаются от вторичного жилья.

Но есть некоторые нюансы, которые включают:

— ежемесячные расходы, которые возникают при эксплуатации и ремонте дома или инженерных коммуникаций,

— оплату капитального ремонта, т.к. это общее имущество собственников (его смогут сделать лишь после восьми месяцев с момента ввода в эксплуатацию),

— счета за потребленные ресурсы — воду, газ, электричество и отопление,

— оплачивается услуга управления, возложенная на выбранную компанию,

— растраты на поддержание прилегающей территории в надлежащем виде и вывоз мусора,

— дополнительные расходы, связанные с системой видеонаблюдения, охраной или автостоянкой.

Нередко увеличение суммы зависит от места застройки и престижного района, привилегий и размера жилой площади, которая обычно больше, чем в старых домах.

Старт взносов начинается с:

-заключения арендатором/нанимателем соответствующего договора аренды (арендодателем выступает владелец недвижимости или муниципалитет),

— передачи жилого помещения члену жилищного кооператива,

— сдачи дома в эксплуатацию, даже без подписания акта и получения права собственности,

— после проведения регистрации и выдачи акта на руки.

Расходы до заселения всех жильцов несет застройщик, управляющие компании, ТСЖ или муниципальные власти. В договоре может быть прописано условие, которое дает право начать оплату только после подписания акта приемки.

Законодательство прописывает обязанность владельца квартиры вносить оплату в полном размере.

Особенности стоимости

Платежи вносятся:

— когда дом введен в эксплуатацию,

— когда квартира передана собственнику после подписания акта и регистрации,

— когда заключен договор найма или аренды,

— когда дольщик вселяется, несмотря на состояние дома.

Условия оплаты должны оговариваться в договоре при долевом участии, прописываться управляющей компанией/товариществом жильцов, указываться в судебном постановлении.

Сумму платежей увеличивают дополнительные услуги престижный район, подземная и наземная парковка, охрана двора и территории, большая жилплощадь и другие.

Необходимо своевременно давать показания счетчиков и вносить деньги до 10 числа. Дается лишь еще месяц, пока не начнут начислять пеня.

Если акт приема-передачи не подписан и участник строительства обнаружил недостатки, то он имеет право предъявить застройщику претензии, которые оформляются в письменном виде.

В документе указывается перечень обязательств, которые застройщик полностью не выполнил; частично; применил материалы ненадлежащего качества;

выполнил не в соответствии с проектом.

Претензия оформляется в двух экземплярах, на одном из которых застройщик ставит отметку о получении документа.

Претензия может быть отправлена заказным письмом с описанием вложения.

Документ является основанием для подачи искового заявления в суд в случае:

— если строительная организация не желает исправить недочеты в разумные сроки,

— отказывается выполнить свои обязательства.

Собственник не должен забывать об обязанности своевременно оплачивать квартплату в указанные сроки.

Когда начинаются начисляться коммунальные платежи в новостройке . Многие люди предпочитают приобретать себе жилье в новостройках , ведь это намного дешевле. Но покупая квартиру в новостройке люди, нередко сталкиваются с проблемами. И главной из них является оплата коммунальных услуг, которыми плательщик не пользовался. … С какого периода начисляются коммунальные платежи . Когда наступает обязанность по оплате услуг не совсем простой вопрос. Так как разобраться в нормативно-правовых актах достаточно сложно, особенно тем людям, которые не имеют юридического образования.

Ищем ответы на вопросы о плате за коммунальные услуги

Что делать, если «умный» счетчик ошибается в подсчетах? Как добиться перерасчета платы за некачественные коммунальные услуги? Как взыскивается задолженность по коммунальным платежам? И изменится ли стоимость «коммуналки» в 2022 году?

По каким правилам жильцам предоставляются коммунальные услуги?

Порядок предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах установлен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Каждый собственник и пользователь жилых помещений вправе рассчитывать на предоставление ему таких коммунальных услуг, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами. Предоставление этих услуг обеспечивает управляющая организация, товарищество или кооператив посредством заключения договоров о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Кроме того, собственники и пользователи жилых помещений могут перейти на прямые договоры с РСО. При этом отношения, связанные с предоставлением коммунальных услуг и их оплатой, возникают между каждым из жильцов и РСО, минуя организацию, которая управляет многоквартирным домом (к примеру, УК, ТСЖ). Но это возможно только при условии принятия такого решения общим собранием собственников помещений в доме.

Кто и с какого момента обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги?

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Данная обязанность возникает у следующих лиц (ст. 153 ЖК РФ):

• нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
• нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
• арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора аренды;
• нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма;
• члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения кооперативом;
• собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение;
• лица, принявшего от застройщика помещения в многоквартирном доме по документу о передаче, с момента такой передачи;
• застройщика в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Что включает в себя плата за жилое помещение и коммунальные услуги?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ и бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Расчеты производятся через финaнcoвo-лицeвoй счет. Он оформляется на каждое жилое помещение, которое принадлежит гражданам по договору найма, социального найма или на правах собственности. Такой счет содержит сведения о его владельцах, об адресе жилого помещения, информацию по начислениям и оплатам, долгам перед исполнителями жилищно-коммунальных и иных услуг и льготам, а также историю начислений с разбивкой по типам услуг и месяцам, сальдовую ведомость и сведения о страховании.

Финансово-лицевой счет открывается на жилое помещение один раз, и его номер не меняется. При этом он может быть переоформлен на нового собственника или нанимателя.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нового собственника или нанимателя с даты заключения соответствующего договора. Для переоформления финансово-лицевого счета необходимо обратиться с письменным заявлением в ТСЖ или управляющую компанию, которая обслуживает дом, либо единый расчетный центр. В Москве это можно сделать еще и в многофункциональном центре «Мои документы». К заявлению необходимо приложить копию паспорта, документ, подтверждающий право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН), и договор отчуждения (например, купли-продажи, дарения) или договор найма.

Если заявитель получил отказ в переоформлении финансово-лицевого счета (это возможно при наличии задолженности), он вправе обратиться с жалобой в государственную жилищную инспекцию или обжаловать отказ через суд.

Как устанавливается срок оплаты?

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится каждый месяц до 10-го числа на основании платежных документов или информации, которая размещается в системе, позволяющей внести такую плату. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (ст. 155 ЖК РФ).

Задолженность за предоставленные коммунальные услуги возникает с 11-го числа месяца, следующего за периодом оплаты. В случае невнесения платы за коммунальные услуги начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ на всю сумму долга.

Как взыскивается задолженность?

Уведомляет потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг или уплате неустоек (штрафов, пеней) исполнитель – юрлицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги (например, управляющая компания или ТСЖ). Делает это исполнитель посредством телефонного звонка, смс-сообщения, передачи сообщения по электронной почте или через личный кабинет потребителя в ГИС ЖКХ. Также он может дополнительно направить должнику уведомление о необходимости погасить задолженность в определенный срок.

Что делать, если из-за путаницы в управлении многоквартирным домом внесения платы за жилищно-коммунальные услуги требуют сразу две управляющие компании?

В случае отсутствия реакции со стороны должника исполнитель вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности по коммунальным платежам. Срок исковой давности, в течение которого гражданин или юрлицо может обратиться в суд с требованием о защите прав и интересов, составляет 3 года и исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу.

Рассмотрение требования о взыскании задолженности в размере не более 500 тыс. руб. осуществляется в рамках приказного производства – без вызова в суд сторон (взыскателя и должника). Взыскатель должен подать в судебный участок мирового судьи заявление о выдаче судебного приказа и приложить к нему документы, обосновывающие его требование. Затем мировой судья выносит судебный акт, который называется судебный приказ, и высылает его копию должнику. Судебный приказ одновременно является и исполнительным документом, т.е. позволяет списать задолженность в порядке принудительного взыскания через службу судебных приставов (подробнее об этом рассказано в статье «Как взыскивается долг до 500 000 рублей?»).

Если же сумма требований превышает 500 тыс. руб. или суд вынес определение об отмене судебного приказа, заявление взыскателя рассматривается в суде первой инстанции в рамках искового производства. В этом случае взыскатель (истец) подает исковое заявление в районный суд по месту регистрации должника (ответчика) и прикладывает к нему необходимые документы. Суд рассматривает исковое заявление с вызовом сторон по делу, выясняет обстоятельства, исследует документы и выносит решение.

Кому звонить в аварийной ситуации?

Кому звонить, если батареи в квартире вдруг стали холодными или в кране кончилась вода? Жильцы могут связаться с диспетчерской службой УК или ТСЖ при наличии договора с управляющей организацией. А куда обращаться, если коммунальные услуги жителям предоставляет РСО (теплосбыт, водоканал и т.п.)? На этот вопрос дал ответ Минстрой в Письме от 30 декабря 2020 г. № 40274-ОГ/04: при аварийной ситуации звонить нужно в диспетчерскую (аварийную) службу исполнителя коммунальных услуг – РСО. Сотрудники службы согласуют с потребителем время проверки. И если жалоба окажется обоснованной, будет произведен перерасчет платы за коммунальную услугу.

Также ведомство напомнило нам о мнении Верховного Суда РФ (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22). Факт неоказания коммунальной услуги или ее плохого качества может подтверждаться не только актом о непредоставлении такой услуги или нарушении ее качества, но и другими средствами доказывания, предусмотренными ст. 55 ГПК РФ (например, показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта). Следовательно, даже если у жильца не будет на руках акта, который ему должны выдать после проверки (скажем, РСО уклонилась от его составления), но будут видео и показания свидетелей, то он сможет обратиться в РСО с требованием произвести перерасчет платы за некачественную услугу. Для этого понадобится письменное заявление, к которому нужно будет приложить имеющиеся доказательства.

Что будет с ценами на коммунальные услуги в 2022 году?

Распоряжением Правительства РФ от 30 октября 2021 г. № 3073-р установлены индексы изменения размера платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ на 2022 г. А это значит, что следующим летом ожидается рост коммунальных платежей. С 1 июля 2022 г. тарифы на коммунальные услуги для населения вырастут в среднем на 2,9–6,5% в зависимости от субъекта РФ.

Читатели «АГ» спрашивают.

1. «Нам поставили “умный” счетчик, и почти сразу образовалась большая сумма задолженности. Как контролировать передачу показаний?»

Индивидуальные приборы учета электроэнергии, так называемые «умные» счетчики, работают автономно. Они без участия человека передают показания в РСО. Однако любая техника может дать сбой. Поэтому желательно периодически самостоятельно фиксировать показания. Если у вас вдруг появился долг, с которым вы не согласны, следует подать заявление в РСО с требованиями указать причины образования задолженности и списать ее.

Желающие разобраться в правовом регулировании отношений в сфере электроэнергетики ответы на свои вопросы могут найти в Жилищном кодексе и Градостроительном кодексе, федеральных законах от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ, от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ и от 27 декабря 2018 г. № 522-ФЗ.

2. «Я собственник квартиры, но прописана и живу по другому адресу. Газового счетчика в квартире нет, плачу по нормативу за одного человека. Должна ли я платить за газ, если им не пользуюсь?»

Вопросы газификации регулируются Федеральным законом от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. № 549, где прописаны правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан. Согласно этим правилам при отсутствии приборов учета газа объем его потребления определяется в соответствии с нормативами потребления газа (Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. № 373).

При отсутствии потребителя более 5 дней подряд в жилом помещении, не оборудованном прибором учета из-за подтвержденной технической невозможности его установки, осуществляется перерасчет размера платы за коммунальную услугу (раздел 8 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

3. «Прежний владелец квартиры погасил свои долги за водоснабжение, но не расторг договор с водоканалом. Договор купли-продажи мы оформили в апреле 2021 г. А с водоканалом я пришла заключать договор только в сентябре. Там мне сказали, что с мая копится задолженность, так как в квартире прописаны два человека и плата начислялась по нормативу. Начиная с мая я считаюсь новым собственником, потому и плату требуют с меня. Но договор-то я заключила с водоканалом в сентябре. Чья это задолженность и обязана ли я ее погасить?»

Правовые вопросы водоснабжения регулируются Федеральным законом от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 644.

Собственник обязан оплачивать коммунальные услуги с момента оформления права собственности на квартиру или дом. Если задолженность образовалась до этого момента, ее должен погасить прежний владелец. Если вы получаете платежки с чужими долгами за воду, необходимо обратиться в РСО с письменным заявлением о перерасчете и приложить к нему договор купли-продажи недвижимости.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке ? В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жильем называется изолированное недвижимое имущество пригодное для проживания. Другие нормы ЖК утверждают, что жилье может быть передано долевым участникам по акту приема-передачи, но при этом если «квартира от строителей», то она … Коммунальные платежи в новостройке практически ничем не отличаются от вторичного жилья. Но есть некоторые нюансы, которые включают: — ежемесячные расходы, которые возникают при эксплуатации и ремонте дома или инженерных коммуникаций

«Коммунальный» вопрос в новом доме

Вопрос оплаты коммунальных услуг в новом доме относится к разряду наболевших во взаимоотношениях между застройщиками и дольщиками – и не потому, что данная тема не урегулирована законодательно, а в связи с тем, что изобилие норм, касающихся этого вопроса, не дает четкого, конкретного и в полной мере ясного ответа. Поэтому на практике возникает множество интерпретаций соответствующих положений законодательства, что, в свою очередь, приводит к конфликтам и, как следствие, судебным тяжбам.

Сам же вопрос сводится к одному: кто должен оплачивать «набежавшие» счета за коммунальные услуги за период с момента передачи объектов до государственной регистрации права собственности дольщиком? С точки зрения участников долевого строительства, это должен делать застройщик. В свою очередь, многие застройщики утверждают, что с момента сдачи дома государственной комиссии именно дольщик обязан оплачивать «коммуналку». Между тем от решения этого вопроса зависит в том числе и размер налоговых обязательств сторон, являющихся юридическими лицами.

В настоящей статье мы выясним, кто и в каких случаях должен платить за коммунальные услуги.

Кто прав?

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственников жилых помещений, а также лиц, использующих жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

2) плату за коммунальные услуги.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Из приведенных норм вполне ясно, что платить за коммунальные услуги должен собственник жилых помещений с момента, когда право собственности на них у него возникло. Вроде бы пока ничего сложного нет. Осталось лишь определить, кто и с какого момента признается собственником жилых и нежилых помещений в доме. Но именно здесь и начинаются проблемы интерпретации. Давайте разбираться.
Позиция многих дольщиков основана на следующем. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном данным законом и Законом № 122-ФЗ.

Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К ним относятся:

– разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;

– акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.
Госрегистрация права собственности на объект долевого строительства может производиться в любое время по усмотрению дольщика начиная с момента передачи имущества.

Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Другими словами, у нас возникает следующая ситуация. После того как дом пройдет государственную приемку и застройщик официально (на основании акта приема-передачи или другого документа) передаст помещение, дольщик может подать заявление на государственную регистрацию права собственности, которое возникает только с момента такой регистрации. А так как данная регистрация носит заявительный характер, заявление может быть подано как сразу же после передачи помещений застройщиком, так и позднее. То есть фактически госрегистрация права собственности на объект долевого строительства может производиться в любое время по усмотрению дольщика начиная с момента передачи имущества.

С учетом вышеизложенного (в том числе положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) получается, что платить за «коммуналку» нужно только после государственной регистрации права собственности на помещения. Соответственно, логичным будет вывод о том, что все коммунальные услуги, оказанные до регистрации права собственности дольщиком, должен оплачивать застройщик даже в случае, когда после передачи помещений участникам прошло, например, несколько месяцев или лет.

На первый взгляд может показаться, что данная позиция дольщиков полностью основана на законе. Так же рассуждают и некоторые арбитры (см., например, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2008 № А23-4144/07А-11-349). Однако подобное распределение бремени по оплате «коммуналки» ошибочно и противоречит основам гражданского и жилищного законодательства. Да и «судебное подтверждение» является скорее исключением из правил, чем самим правилом.

Ситуация должна решаться следующим образом. Большинство арбитражных судов, рассматривающих подобные «коммунальные» споры, подчеркивают важность определения момента исполнения застройщиком своих обязательств, так как после этого фактически у дольщика возникает право собственности на имущество. Определим данный час икс.

В силу п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. На этом основании суды указывают, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после нее «фактический собственник» получает и юридическое право распоряжаться данным объектом.

Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В связи с этим момент возникновения у дольщика обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не датой государственной регистрации права собственности на квартиру, а датой приемки объекта долевого строительства, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на фактического пользователя данных услуг и в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях. Такой позиции придерживается Конституционный суд (Определение от 18.07.2006 № 373-О). Вывод о том, что дольщик должен оплачивать коммунальные услуги с момента подписания с застройщиком передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства), представлен также в Определении ВАС РФ от 22.05.2008 № 5950/08, постановлениях ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008 , ФАС ДВО от 12.04.2010 № Ф03-1746/2010 и от 23.03.2007 № Ф03-А04/07-2/290, ФАС УО от 02.02.2010 № Ф09-130/10-С5, от 19.06.2009 № Ф09-4053/09-С5 и от 31.03.2008 № Ф09-2002/08-С1 и др. Соответственно, утверждение некоторых застройщиков об обязанности дольщиков всегда платить за «коммуналку» уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома является неправомерным.

Дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг

На практике бывает так, что еще до подписания сторонами передаточного акта застройщик предоставляет дольщикам возможность пользоваться помещениями (например, для производства внутренней отделки и проведения дополнительных коммуникаций). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщики нередко заключают с дольщиками дополнительные договоры (либо оформляют приложения к имеющимся договорам). Рассмотрим на примере из судебной практики, как решается вопрос о законности такого договора, и обозначим его основные моменты.

Через некоторое время дольщик изменил свою позицию относительно этого дополнительного договора и подал заявление в арбитражный суд с требованием о признании его ничтожной сделкой. В обоснование своих требований истец указал, что спорный договор был подписан до передачи торговых площадей, что не соответствует требованиям действующего законодательства. И действительно, передаточный акт стороны подписали лишь через девять месяцев после государственной приемки, тогда как данный дополнительный договор, как уже было замечено ранее, через два дня. Кроме того, заявитель уточнил, что в период заключения оспариваемого договора он не являлся собственником или владельцем объекта недвижимости, следовательно, у него отсутствовало право на заключение такого договора (право собственности было зарегистрировано через полтора месяца после подписания передаточного акта).

Однако арбитры иск не удовлетворили (Постановление ФАС ДВО от 28.07.2008 № Ф03-А04/08-1/2832), а высший хозяйственный суд страны не нашел оснований для пересмотра дела. В частности, в Определении ВАС РФ от 21.10.2008 № 13370/08 судьи исходили из следующего.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Спорный договор фактически направлен на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение арендаторов, владельцев, собственников жилых и нежилых помещений строения жилищными, коммунальными и прочими услугами. При заключении договора стороны определились о бремени содержания объекта до момента государственной регистрации права собственности в связи с тем, что фактически на момент его подписания помещение перешло во владение и пользование истца. А значит, дольщик фактически являлся собственником этой недвижимости еще до подписания передаточного акта (магазин открылся еще до оформления сторонами спорного договора).

Кроме того, дольщик уже частично оплатил коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию помещения и ранее свою задолженность по оплате коммунальных услуг не оспаривал.

Делая вывод из вышесказанного, следует заметить, что для признания рассматриваемого дополнительного договора законным, по мнению суда, необходимо наличие следующих обстоятельств:

– фактический переход права собственности на объект до подписания передаточного акта. Отметим, что подтверждение подобного перехода должно быть доказано. В данном случае подтверждением служили документы об открытии магазина в этом помещении. А в деле, рассмотренном ФАС ВВО (Постановление от 16.06.2008 № А38-2205/2007 10 206), таким доказательством был акт, заключенный между застройщиком и ТСЖ, о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена к эксплуатации в присутствии председателя ТСЖ;

– добровольность заключения дольщиком этого договора. В случае если застройщиком будет нарушено данное правило, он может быть привлечен к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ.

Штраф, взыскиваемый с застройщика за нарушение прав потребителей

Иногда некоторые застройщики пытаются «хитрить». Они вносят в договор о долевом строительстве условия, суть которых сводится в перекладывании расходов по оплате коммунальных услуг на дольщиков еще до возникновения у них такой обязанности после передачи объекта долевого строительства (например, в договоре может быть записано, что «коммуналка» оплачивается участником начиная с даты получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Подобное положение дел противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Ведь, как уже было отмечено ранее, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А из положений п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. И условие о сроке регистрации не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства.

Когда происходят подобные случаи, кроме всего прочего можно смело говорить о нарушении Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В частности, п. 1 ст. 16 данного закона предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Обратите внимание:

Этот закон может применяться только в тех случаях, когда отношения, вытекающие из договора, заключенного дольщиком, возникают исключительно для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Если факты таких нарушений станут известны компетентным органам (в частности, Роспотребнадзору либо прокуратуре), то застройщик рискует быть привлеченным к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа для юридических лиц в размере от 10 000 до 20 000 руб. за включение в договор условий, ущемля-ющих установленные законом права потребителя (см., например, постановления ФАС ПО от 09.11.2009 № А12-11286/2009, ФАС УО от 19.03.2009 № Ф09-1449/09-С1, ФАС ЦО от 14.04.2008 № А23-4144/07А-11-349). Кроме того, если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у дольщика возникли убытки, они подлежат возмещению в полном объеме. То есть если дольщик сначала заплатил за коммунальные услуги, а лишь потом узнал, что включение подобных положений в договор было незаконным, то застройщик обязан возместить ему всю сумму оплаченных услуг.

Включение в договор условия об обязанности участника по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 № Ф09-2002/08-С1).

Справедливости ради заметим, что иногда Роспотребнадзор перегибает палку и необоснованно штрафует застройщиков. К примеру, ФАС ЦО в Постановлении от 14.01.2010 № А68-10067/2009 снял штраф с застройщика, который включил в договор долевого строительства пункт об обязанности дольщика по оплате коммунальных платежей после подписания передаточного акта. Как мы выяснили, данная обя-занность возникает у дольщика независимо от наличия такого условия в договоре участия в долевом строительстве.

ТСЖ и застройщики

Для грамотного и эффективного управления строящимся домом дольщики имеют право создать ТСЖ, которое будет представлять их интересы во взаимоотношениях как с застройщиком, так и с ресурсоснабжающими организациями. В частности, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание возводимого дома, а также участвовать в судебном разбирательстве от имени дольщиков.

Основанием для перехода на дольщика (ТСЖ) обязанности по оплате коммунальных платежей выступает момент передачи квартиры по акту приема-передачи (Постановление ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008).

Иногда на практике взаимоотношения ТСЖ и застройщика складываются следующим образом: застройщик после государственной приемки дома (получения разрешения на ввод его в эксплуатацию) перестает платить за коммунальное обслуживание. Вместо него это приходится делать ТСЖ. Однако впоследствии товарищество через суд возвращает все потраченные деньги, которые судьи признают неосновательным обогащением застройщика (постановления ФАС ЦО от 26.03.2010 № Ф10-675/10, ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008, ФАС СЗО от 26.08.2008 № А05-11873/2007).

К сведению:

Застройщик не может быть учредителем ТСЖ, поскольку принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 – 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещений, строительство которых они финансируют, в общей площади помещений в строящемся доме.

Как правило, обязанность несения коммунальных расходов прекращается у застройщика после передачи объекта долевого строительства участнику. Стороны могут согласовать в договоре более раннюю дату перехода этой обязанности к дольщику при условии, что объект долевого строительства к этому времени уже поступит в пользование участника. Однако, нарушив принцип добровольности внесения такого условия в договор, застройщик рискует получить постановление о привлечении к ответственности в виде штрафа и судебное решение, обязывающее его возместить дольщику возникшие убытки.

Определение указанной даты также важно и с точки зрения налогообложения, ведь доказать обоснованность уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы расходов на оплату «коммуналки» «за чужого дядю» налогоплательщику (застройщику или дольщику) не удастся.

С какового момента жильцы должны оплачивать ЖКХ в новостройке ? Жилищный кодекс Российской Федерации до 18 июня 2011 года (Дата вступления в силу 123-ФЗ) возлагал исключительно на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). … Кроме этого, из ст. 153 ЖК РФ следовало, что обязанность оплачивать жилищно- коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях.