Вопрос оплаты коммунальных услуг в новом доме относится к разряду наболевших во взаимоотношениях между застройщиками и дольщиками – и не потому, что данная тема не урегулирована законодательно, а в связи с тем, что изобилие норм, касающихся этого вопроса, не дает четкого, конкретного и в полной мере ясного ответа. Поэтому на практике возникает множество интерпретаций соответствующих положений законодательства, что, в свою очередь, приводит к конфликтам и, как следствие, судебным тяжбам.
Сам же вопрос сводится к одному: кто должен оплачивать «набежавшие» счета за коммунальные услуги за период с момента передачи объектов до государственной регистрации права собственности дольщиком? С точки зрения участников долевого строительства, это должен делать застройщик. В свою очередь, многие застройщики утверждают, что с момента сдачи дома государственной комиссии именно дольщик обязан оплачивать «коммуналку». Между тем от решения этого вопроса зависит в том числе и размер налоговых обязательств сторон, являющихся юридическими лицами.
Когда платить коммунальные услуги в новостройке? #новостройка #квартира #риелтор #недвижимость
В настоящей статье мы выясним, кто и в каких случаях должен платить за коммунальные услуги.
Кто прав?
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственников жилых помещений, а также лиц, использующих жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):
2) плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из приведенных норм вполне ясно, что платить за коммунальные услуги должен собственник жилых помещений с момента, когда право собственности на них у него возникло. Вроде бы пока ничего сложного нет. Осталось лишь определить, кто и с какого момента признается собственником жилых и нежилых помещений в доме. Но именно здесь и начинаются проблемы интерпретации. Давайте разбираться.
Позиция многих дольщиков основана на следующем. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном данным законом и Законом № 122-ФЗ.
Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К ним относятся:
С КАКОГО ДНЯ ЖИТЕЛИ НОВОСТРОЕК ДОЛЖНЫ ОПЛАЧИВАТЬ ЖКУ?
– разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;
– акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.
Госрегистрация права собственности на объект долевого строительства может производиться в любое время по усмотрению дольщика начиная с момента передачи имущества.
Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Другими словами, у нас возникает следующая ситуация. После того как дом пройдет государственную приемку и застройщик официально (на основании акта приема-передачи или другого документа) передаст помещение, дольщик может подать заявление на государственную регистрацию права собственности, которое возникает только с момента такой регистрации. А так как данная регистрация носит заявительный характер, заявление может быть подано как сразу же после передачи помещений застройщиком, так и позднее. То есть фактически госрегистрация права собственности на объект долевого строительства может производиться в любое время по усмотрению дольщика начиная с момента передачи имущества.
С учетом вышеизложенного (в том числе положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) получается, что платить за «коммуналку» нужно только после государственной регистрации права собственности на помещения. Соответственно, логичным будет вывод о том, что все коммунальные услуги, оказанные до регистрации права собственности дольщиком, должен оплачивать застройщик даже в случае, когда после передачи помещений участникам прошло, например, несколько месяцев или лет.
На первый взгляд может показаться, что данная позиция дольщиков полностью основана на законе. Так же рассуждают и некоторые арбитры (см., например, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2008 № А23-4144/07А-11-349). Однако подобное распределение бремени по оплате «коммуналки» ошибочно и противоречит основам гражданского и жилищного законодательства. Да и «судебное подтверждение» является скорее исключением из правил, чем самим правилом.
Ситуация должна решаться следующим образом. Большинство арбитражных судов, рассматривающих подобные «коммунальные» споры, подчеркивают важность определения момента исполнения застройщиком своих обязательств, так как после этого фактически у дольщика возникает право собственности на имущество. Определим данный час икс.
В силу п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. На этом основании суды указывают, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после нее «фактический собственник» получает и юридическое право распоряжаться данным объектом.
Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с этим момент возникновения у дольщика обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не датой государственной регистрации права собственности на квартиру, а датой приемки объекта долевого строительства, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на фактического пользователя данных услуг и в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях. Такой позиции придерживается Конституционный суд (Определение от 18.07.2006 № 373-О). Вывод о том, что дольщик должен оплачивать коммунальные услуги с момента подписания с застройщиком передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства), представлен также в Определении ВАС РФ от 22.05.2008 № 5950/08, постановлениях ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008 , ФАС ДВО от 12.04.2010 № Ф03-1746/2010 и от 23.03.2007 № Ф03-А04/07-2/290, ФАС УО от 02.02.2010 № Ф09-130/10-С5, от 19.06.2009 № Ф09-4053/09-С5 и от 31.03.2008 № Ф09-2002/08-С1 и др. Соответственно, утверждение некоторых застройщиков об обязанности дольщиков всегда платить за «коммуналку» уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома является неправомерным.
Дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг
На практике бывает так, что еще до подписания сторонами передаточного акта застройщик предоставляет дольщикам возможность пользоваться помещениями (например, для производства внутренней отделки и проведения дополнительных коммуникаций). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщики нередко заключают с дольщиками дополнительные договоры (либо оформляют приложения к имеющимся договорам). Рассмотрим на примере из судебной практики, как решается вопрос о законности такого договора, и обозначим его основные моменты.
Через некоторое время дольщик изменил свою позицию относительно этого дополнительного договора и подал заявление в арбитражный суд с требованием о признании его ничтожной сделкой. В обоснование своих требований истец указал, что спорный договор был подписан до передачи торговых площадей, что не соответствует требованиям действующего законодательства. И действительно, передаточный акт стороны подписали лишь через девять месяцев после государственной приемки, тогда как данный дополнительный договор, как уже было замечено ранее, через два дня. Кроме того, заявитель уточнил, что в период заключения оспариваемого договора он не являлся собственником или владельцем объекта недвижимости, следовательно, у него отсутствовало право на заключение такого договора (право собственности было зарегистрировано через полтора месяца после подписания передаточного акта).
Однако арбитры иск не удовлетворили (Постановление ФАС ДВО от 28.07.2008 № Ф03-А04/08-1/2832), а высший хозяйственный суд страны не нашел оснований для пересмотра дела. В частности, в Определении ВАС РФ от 21.10.2008 № 13370/08 судьи исходили из следующего.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Спорный договор фактически направлен на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение арендаторов, владельцев, собственников жилых и нежилых помещений строения жилищными, коммунальными и прочими услугами. При заключении договора стороны определились о бремени содержания объекта до момента государственной регистрации права собственности в связи с тем, что фактически на момент его подписания помещение перешло во владение и пользование истца. А значит, дольщик фактически являлся собственником этой недвижимости еще до подписания передаточного акта (магазин открылся еще до оформления сторонами спорного договора).
Кроме того, дольщик уже частично оплатил коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию помещения и ранее свою задолженность по оплате коммунальных услуг не оспаривал.
Делая вывод из вышесказанного, следует заметить, что для признания рассматриваемого дополнительного договора законным, по мнению суда, необходимо наличие следующих обстоятельств:
– фактический переход права собственности на объект до подписания передаточного акта. Отметим, что подтверждение подобного перехода должно быть доказано. В данном случае подтверждением служили документы об открытии магазина в этом помещении. А в деле, рассмотренном ФАС ВВО (Постановление от 16.06.2008 № А38-2205/2007 10 206), таким доказательством был акт, заключенный между застройщиком и ТСЖ, о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена к эксплуатации в присутствии председателя ТСЖ;
– добровольность заключения дольщиком этого договора. В случае если застройщиком будет нарушено данное правило, он может быть привлечен к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ.
Штраф, взыскиваемый с застройщика за нарушение прав потребителей
Иногда некоторые застройщики пытаются «хитрить». Они вносят в договор о долевом строительстве условия, суть которых сводится в перекладывании расходов по оплате коммунальных услуг на дольщиков еще до возникновения у них такой обязанности после передачи объекта долевого строительства (например, в договоре может быть записано, что «коммуналка» оплачивается участником начиная с даты получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию).
Подобное положение дел противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Ведь, как уже было отмечено ранее, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А из положений п. 3 ст.
13 и п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. И условие о сроке регистрации не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства.
Когда происходят подобные случаи, кроме всего прочего можно смело говорить о нарушении Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В частности, п. 1 ст. 16 данного закона предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Обратите внимание:
Этот закон может применяться только в тех случаях, когда отношения, вытекающие из договора, заключенного дольщиком, возникают исключительно для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Если факты таких нарушений станут известны компетентным органам (в частности, Роспотребнадзору либо прокуратуре), то застройщик рискует быть привлеченным к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа для юридических лиц в размере от 10 000 до 20 000 руб. за включение в договор условий, ущемля-ющих установленные законом права потребителя (см., например, постановления ФАС ПО от 09.11.2009 № А12-11286/2009, ФАС УО от 19.03.2009 № Ф09-1449/09-С1, ФАС ЦО от 14.04.2008 № А23-4144/07А-11-349). Кроме того, если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у дольщика возникли убытки, они подлежат возмещению в полном объеме. То есть если дольщик сначала заплатил за коммунальные услуги, а лишь потом узнал, что включение подобных положений в договор было незаконным, то застройщик обязан возместить ему всю сумму оплаченных услуг.
Включение в договор условия об обязанности участника по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 № Ф09-2002/08-С1).
Справедливости ради заметим, что иногда Роспотребнадзор перегибает палку и необоснованно штрафует застройщиков. К примеру, ФАС ЦО в Постановлении от 14.01.2010 № А68-10067/2009 снял штраф с застройщика, который включил в договор долевого строительства пункт об обязанности дольщика по оплате коммунальных платежей после подписания передаточного акта. Как мы выяснили, данная обя-занность возникает у дольщика независимо от наличия такого условия в договоре участия в долевом строительстве.
ТСЖ и застройщики
Для грамотного и эффективного управления строящимся домом дольщики имеют право создать ТСЖ, которое будет представлять их интересы во взаимоотношениях как с застройщиком, так и с ресурсоснабжающими организациями. В частности, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание возводимого дома, а также участвовать в судебном разбирательстве от имени дольщиков.
Основанием для перехода на дольщика (ТСЖ) обязанности по оплате коммунальных платежей выступает момент передачи квартиры по акту приема-передачи (Постановление ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008).
Иногда на практике взаимоотношения ТСЖ и застройщика складываются следующим образом: застройщик после государственной приемки дома (получения разрешения на ввод его в эксплуатацию) перестает платить за коммунальное обслуживание. Вместо него это приходится делать ТСЖ. Однако впоследствии товарищество через суд возвращает все потраченные деньги, которые судьи признают неосновательным обогащением застройщика (постановления ФАС ЦО от 26.03.2010 № Ф10-675/10, ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008, ФАС СЗО от 26.08.2008 № А05-11873/2007).
К сведению:
Застройщик не может быть учредителем ТСЖ, поскольку принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 – 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещений, строительство которых они финансируют, в общей площади помещений в строящемся доме.
Как правило, обязанность несения коммунальных расходов прекращается у застройщика после передачи объекта долевого строительства участнику. Стороны могут согласовать в договоре более раннюю дату перехода этой обязанности к дольщику при условии, что объект долевого строительства к этому времени уже поступит в пользование участника. Однако, нарушив принцип добровольности внесения такого условия в договор, застройщик рискует получить постановление о привлечении к ответственности в виде штрафа и судебное решение, обязывающее его возместить дольщику возникшие убытки.
Определение указанной даты также важно и с точки зрения налогообложения, ведь доказать обоснованность уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы расходов на оплату «коммуналки» «за чужого дядю» налогоплательщику (застройщику или дольщику) не удастся.
Источник: www.audit-it.ru
Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?
– Мне предстоит получение ключей в новостройке. По отзывам уже получивших, при получении ключей также дают на подпись договор с УК и бюллетень голосования для собственников. У меня вопрос: могу ли я не подписывать договор с УК, имея на руках только АПП, ведь право собственности, по словам менеджеров застройщика, можно оформить только через четыре месяца (дом еще не поставлен на кадастровый учет)? И какие услуги я обязан оплачивать, проживая в квартире, до оформления собственности на нее?
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:
По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).
Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может.
Однако необходимо помнить, что отсутствие заключенного договора управления никак не исключает обязанности собственника (лица, принявшего квартиру по акту приема-передачи помещения либо иному акту от застройщика) оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Эта обязанность возникает в силу закона (ст. 153 ЖК РФ), а не договора. С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.
В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.
Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.
С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.
Суммируя вышеизложенное: попросите у застройщика (и желательно в письменном виде) документы, подтверждающие своевременное выполнение обязательств по договору. Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи. После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.
В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.
Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться. По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки. Пока Вы не опломбировали счетчики, Вы платите по нормативам, что в сумме получается очень недешево. Оспорить вряд ли что получится, потому что управляющая компания в добровольном порядке не решает вопрос по регулированию данных споров.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков. С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.
Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком. Через какое-то время проводится общее собрание собственников жилья, где предлагается утвердить эту УК. Также может быть объявлен открытый конкурсный отбор УК администрацией муниципалитета. Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.
С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.
Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:
При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком. Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры.
Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора. Далее жильцам следует заключить договор с выигравшей управляющей компанией. Если они не согласны с итогами конкурса, то должны сообщить об этом администрации и составить протокол разногласий.
В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.
На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации. Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности. Однако такой способ нежелателен, поскольку застройщик заинтересован в выполнении своих обязательств по ДДУ и может расценить подобные действия как уклонение от принятия квартиры. В связи с этим ключи могут быть переданы в одностороннем порядке.
К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
С какого момента нужно оплачивать коммуналку в новостройке?
Мои соседи купили свою трешку в ипотеку. Выплаты рассчитали, что называется, впритык. Сразу после переезда пришла квитанция по оплате коммунальных услуг. Цифра, повергла всех в шок. Долг был около 100 000.
Платить пришлось бабушке. Благо, пенсионерам тоже дают кредиты. Молодежь пообщалась с разными юристами и поняла, что шансов выиграть дело нет. Урок: нельзя подписывать документы, не глядя. Иначе вам непременно продадут рукава от жилетки…
О сроках не спорят
Дату начала платежей по содержанию квартиры в новостройке, закон и судебная практика определяют очень четко. Это момент передачи вам квартиры и подписания акта приема-передачи. Как пережить этот момент, мы уже обсуждали
Внимание! О праве собственности здесь речь не идет. На оформление этого документа потребуется еще какое-то время.
Но коммуналка будет капать с того момента, когда вы подпишете акт! Дальше возможны варианты. Без паники, дорогие новоселы. Чтобы разобраться в них, юридическая подготовка не требуется.
Вариант первый – законный
Вы купили новостройку по 214 ФЗ, о котором мы уже писали в нашем блоге . Закон определяет порядок передачи квартиры дольщику. Застройщик обязан получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, показать квартиру покупателю, устранить недоделки, и только потом может приступать к оформлению акта.
Это правило. Бывают исключения. Например, вам предлагают подписать дополнительное соглашение, по которому вы обязаны оплачивать ЖКУ за два (три) месяца до подписания акта приема-передачи. Такое бывает нечасто, но на то оно и исключение.
Рекомендация одна – внимательно читайте все, что подписываете. Если вы обнаружили дополнительное соглашение и отдельный пункт по оплате ЖКУ – стоит насторожиться и оценить возможные потери. Почему насторожиться? Да потому что при покупке квартиры по 214 ФЗ, такие операции незаконны. Так что можете отказаться подписывать допсоглашение.
А уж если подписали, помните: в новой квартире нет счетчиков на воду и электричество – так что плата может быть очень большой, и ваши расходы на покупку жилья возрастут.
Вариант второй – договорной
Не все квартиры в новостройках оформляют по 214 ФЗ. Существуют другие варианты – предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, уступки права требования. Процедуру передачи квартиры в этих случаях закон не регулирует.
Застройщик может предложить вам подписать акт в любой момент еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего в договорах фигурирует момент завершения строительства. Так новоселов провести проще всего: работы завершены, коммуникации подведены, состояние объекта не вызывает нареканий. Практика показывает, что от завершения строительства до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может пройти год и больше. Об этом пишут на форумах дольщики
И все это время вам придется вносить квартплату по самой высокой ставке – без счетчиков, по нормативу. Как раз в такую историю и попала моя соседка. Дом еще на стадии строительства. Коммунальных услуг еще нет, а оплачивать их уже нужно.
Ответ на вопрос о сроках начала платежей за услуги ЖКХ в новостройке прост и понятен. Чтобы его найти, юридические знания или услуги не требуются. Достаточно незамысловатой схемы.
Инструкция на все случаи жизни:
- Выбирайте проверенного застройщика. Об этом подробнее здесь .
- Коммуналку при покупке квартиры в новостройке начинайте оплачивать после подписания акта приема-передачи квартиры. О том, что это такое, другой наш пост .
- Внимательно изучайте договор, в нем должен быть пункт об оплате ЖКУ. А еще лучше – покупайте квартиру по договору долевого участия . Платежи до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут серьезно усложнить вам жизнь.
Помните об этом, чтобы ваши реальные деньги не уплыли на оплату не оказанных вам услуг.
Источник: legko.com