С какого времени начисляют за капремонт в новостройке

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капремонт, что прямо закреплено в ЖК РФ. Но дело обстоит иначе в домах, которые вводятся в эксплуатацию поэтапно, секциями. Читайте о двух мнениях, с какого момента собственники квартир в новой секции начинают платить за капремонт. В ЖК РФ нет однозначного ответа на вопрос о сроках начала уплаты взносов за капремонт собственников из разных секций МКД Сегодня новостройки зачастую состоят из отдельных секций, и застройщик сдаёт их в эксплуатацию поэтапно. Между вводом первой и последней секцией могут пройти несколько лет. Из-за этого у собственников помещений в сданных в более поздний срок секциях возникает вопрос, Когда нужно начинать платить взносы в фонд капремонта. В ч. 1 ст. 170 ЖК РФ РФ сказано, что такая обязанность возникает у собственников помещений в доме, введённом в эксплуатацию после утверждения программы капремонта региона и включённом в неё при её актуализации, по истечении срока, установленного в субъек

Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт

Законны ли взносы на капремонт домов. которые ежемесячно вносят собственники квартир в МКД?

Законны и легитимны ли финансовые взносы, идущие на капитальный ремонт, которые включаются в ежемесячный счет владельца недвижимого имущества на территории многоквартирных домов? Этот вопрос признается одним из самых злободневных и интересует всех без исключения собственников жилья, а также правоохранительные органы РФ, в том числе и Генпрокуратуру РФ.

Несмотря на столь большой резонанс, который был поднят в российском обществе и поддержан представителями политических партий, касательно этой темы, Конституционный суд РФ признал подобное обязательство вполне легитимным и не нарушающим права и интересы граждан РФ.

Определение взносов на капитальный ремонт

Что понимает законодатель под понятием «взнос за капремонт общего имущества на территории многоквартирных домов»? Если обратиться к нормам права в сфере жилищного законодательства, то, как таковое полноценное определение подобных финансовых издержек отсутствует. Поэтому практикующие юристы и научные сотрудники в сфере жилищного права предпринимают неоднократные попытки самостоятельной трактовки.

При этом минимальный размер взноса на капитальный ремонт не закреплен на федеральном уровне.

Установление минимального размера взноса на капитальный ремонт не входит в компетенцию федерального органа. Иными словами, установление размера взноса на капитальный ремонт осуществляется только органами муниципальной власти.

Обязанность по уплате взносов на специальный счет владельцев многоквартирного дома

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества ложится на всех без исключения собственников жилья в многоквартирных домах. Но при этом законодательный порядок предусматривает и определенные льготы по оплате за капремонт общего имущества на территории многоквартирного дома.

• здание многоквартирного дома подлежит сносу по причине того, что объект поставлен на учет как аварийный;
• земельный участок, расположенный под зданием многоквартирного дома, подлежит изъятию со стороны государства, для обеспечения нужд.

Кроме того, льготы на капремонт общего имущества в рамках многоквартирного дома распространяются также на отдельные категории граждан, которые признаны государством нуждающимися в социальной защите. Иными словами, законодательный порядок подразумевает определенные преференции со стороны государства для лиц, которые не могут осуществлять выплаты на специальный счет в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Подобные льготы распространяются на:

• жертв политических репрессий, прошедших реабилитацию;
• непосредственных участников ВОВ, а также инвалидов и иных лиц, которые могут быть отнесены к данной категории людей;
• семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью;
• лица, которые подверглись радиоактивному воздействию, в том числе во время ликвидации последствий в Чернобыле;
• ветеранов труда и пр.

Полный перечень лиц, которым полагаются льготы на взносы на специальный счет в фонд капремонта общего имущества на территории многоквартирного дома, утвержден ФЗ под № 273-ФЗ. Кроме того, определенные льготы могут устанавливаться и на уровне субъектов РФ посредством принятия дополнительных правовых актов.

Льготы для оплаты взносов на капремонт со стороны собственников многоквартирного дома, начисление которых происходит ежемесячно на специальный счет в жилищный фонд, не имеют универсального размера и зависят от категории граждан, которые встали на учет как нуждающиеся.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

На сегодняшний день законодательный порядок предусматривает несколько способов, как формируется фонд капремонта на территории домов многоквартирного типа:

• оплата может происходить на счет регионального оператора, это позволит сформировать фонд, направленный на капремонт дома, что является прямой обязанностью собственников;
• оплата может быть перечислена на специальный счет, который также подразумевает собой то, что фонд на капремонт домов будет сформирован, но посредством услуг кредитных организаций (банков).

При этом следует помнить, что основной способ того, как будет происходить учет денежных вливаний, должен быть определен на коллективном собрании владельцев жилья многоквартирных домов. Если выбор собственников пал на специальный счет, посредством которого будет осуществляться учет, то на субъекты правоотношений возлагаются дополнительные обязательства:

• владельцы домов многоквартирного типа должны определить стоимость взносов на капремонт, которые будут перечислены на специальный счет, посредством чего будет осуществлен учет всех денежных поступлений. При этом стоимость платы не может быть менее указанного субъектом РФ норматива.
• Собственники жилья на территории домов многоквартирного типа должны обозначить лицо, которое будет содержать специальный счет и вести учет всех денежных поступлений.
• В том случае если учет взносов будет происходить посредством специального счета, владельцем которого является региональный оператор, то коллективное собрание должно принять решение о выборе кредитной организации, за которой будут числиться полномочия по открытию и ведению депозита.

Фонд на капремонт может формироваться как при взимании с собственников жилья минимального взноса (стоимость определяется коллективно), который будет соответствовать законодательным нормативам, так и при большей оплате пропорционально нормативу, которая возлагается на хозяев жилых построек. Как показывает практика, в большинстве случаев собственники отдают предпочтение минимальным взносам, так как это не является серьезным финансовым обременением.

Если все же выбор владельцев квартир падает на плату в фонд, превышающую минимальный размер, установленный законами субъектов РФ, тогда в договор (помимо того, как осуществляется учет средств) могут включаться иные пункты, не предусмотренные региональными программами капремонта, а именно:

• проведение дополнительных работ по благоустройству общего имущества;
• смещение сроков осуществления всего спектра работ, направленных на капитальный ремонт домов, в меньшую сторону, чем это регламентируется региональными программами.

Принятие решения о том, как и каким образом будет осуществляться формирование фонда, должно быть установлено в точно предусмотренный законодательством срок. В частности, эти сведения должны быть представлены не позднее, чем истекут 6 месяцев с момента опубликования и вступления в юридическую силу региональной программы капитального ремонта жилья.

Сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт официально публикуются ежеквартально уполномоченными на то лицами, но не позднее 5 числа каждого месяца, который следует за расчетным периодом. При этом следует отметить, что этот учет позволяет гражданам контролировать не только формирование фонда капремонта, но и то, куда тратятся финансовые средства.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

6 Как оплачивается капитальный ремонт в новостройке . 7 Квитанция для оплаты взноса. 8 Текущий и капитальный ремонт . … И если в течение этого времени в инженерные системы или строительные конструкции вмешается сторонняя компания, то гарантия попросту аннулируется. В таком случае собственники квартир вправе писать ходатайствовать об отсрочке. … Не платить за капремонт в новостройках можно в следующих случаях: дом находится в аварийном состоянии; на счету уже накоплена необходимая сумма

Когда жителям МКД, построенных поэтапно, вносить плату за капремонт

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капремонт, что прямо закреплено в ЖК РФ. Но дело обстоит иначе в домах, которые вводятся в эксплуатацию поэтапно, секциями. Читайте о двух мнениях, с какого момента собственники квартир в новой секции начинают платить за капремонт.

В ЖК РФ нет однозначного ответа на вопрос о сроках начала уплаты взносов за капремонт собственников из разных секций МКД

Сегодня новостройки зачастую состоят из отдельных секций, и застройщик сдаёт их в эксплуатацию поэтапно. Между вводом первой и последней секцией могут пройти несколько лет. Из-за этого у собственников помещений в сданных в более поздний срок секциях возникает вопрос, Когда нужно начинать платить взносы в фонд капремонта.

В ч. 1 ст. 170 ЖК РФ РФ сказано, что такая обязанность возникает у собственников помещений в доме, введённом в эксплуатацию после утверждения программы капремонта региона и включённом в неё при её актуализации, по истечении срока, установленного в субъекте РФ. Произойти это должно в течение пяти лет с даты включения МКД в региональную программу.

Но в данной норме ЖК РФ нет однозначного ответа на вопрос, когда обязанность платить за капремонт возникает у владельцев помещений в первой секции, а когда – у собственников квартир в секциях, сданных позже. Разбираемся в вопросе на примере судебной практики.

Позиция № 1: у жителей единого МКД один срок возникновения обязанности по взносам за капремонт

Позиция судов по вопросу возникновения у жителей новостройки обязанности делать взносы в фонд капремонта основана на толковании понятия «многоквартирный дом». Оно дано в п. 6 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Положение утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования.

Существуют и другие определения понятия МКД: в Методическом пособии Госстроя России от 02.03.2004 № МДК 2-04.2004 и в п. 3.21 ГОСТ 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения».

Многоквартирный дом – это единое здание с общим имуществом собственников помещений. На этом выводе построил решение от 23.07.2018 по делу № А45-3831/2018 Арбитражный суд Новосибирской области.

Истец – собственник нескольких нежилых помещений. Дом вводился в эксплуатацию поэтапно: первая секция – март 2013, вторая и третья – февраль 2014, четвертая и пятая – февраль 2015 года. Обязанность по оплате взносов на капремонт наступила в июне 2017 года. Истец полагал, что на него незаконно возложена эта обязанность одновременно с собственниками помещений секции № 1.

Суд отказал в удовлетворении иска: постановлением регионального правительства установлен срок, по истечении которого у собственников помещений в многоквартирном доме возникает обязанность по внесению платы за капремонт. Истец настоящее постановление не оспорил, а многоквартирному дому присвоен единый адрес.

Седьмой арбитражный апелляционный суд решение поддержал: независимо от очередности сдачи в эксплуатацию отдельных секций, в региональную программу подлежит включению МКД в целом. А секции № 4 и № 5 не являются отдельными домами. Соответственно, на них распространяются общие правила. С этим решением согласились также кассационная инстанция и Верховный Суд РФ.

К такому же выводу пришел Новосибирский областной суд в решении от 26.02.2021 по делу № 3а-32/2021: дом – единая конструкция. И хотя секции вводятся не одновременно, согласно ЖК РФ в программу включается весь дом единовременно.

Позиция № 2: у собственников в разных секциях МКД, введённых поэтапно, свой срок начала уплаты взносов на капремонт

В судебной практике есть и иной подход: у собственников помещений из секций, введенных в эксплуатацию в разное время, момент возникновения обязанности по внесению платы за капремонт различается.

Например, определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.08.2021 по делу № 88-14235/2021. Истец обратилась в суд первой инстанции, считая, что имеет право на отсрочку по уплате взносов на капитальный ремонт в секции многоквартирного дома, введённой в эксплуатацию в 2015 году. При этом первая секция сдана в 2013 году.

Суд исковые требования удовлетворил, хотя Фонд капремонта настаивал на дате сдачи первой секции как моменте ввода в эксплуатацию всего дома. Ведь МКД является единым объектом недвижимого имущества, имеет единую инфраструктуру и один адрес.

В данном случае суд указал, что ведение отсчёта возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт с 2013 года ставит собственников в МКД, вводимом поэтапно, в неравное положение по сравнению с владельцами помещений в домах – единых объектах.

Отсутствие в действующем законодательстве особого порядка включения в программы капремонта МКД, вводимых в эксплуатацию поэтапно, не должно накладывать на его жителей дополнительные обязанности по уплате излишних взносов на капитальный ремонт.

На заметку

На данный момент можно выделить две позиции судов по вопросу, с какого момента платят взносы собственники помещений, находящихся в секциях с разными сроками их ввода в эксплуатацию:

1. С момента сдачи первой секции, поскольку многоквартирный дом – единый объект.
2. С введения в эксплуатацию соответствующей секции – у собственников помещений в каждой из них своя дата наступления такой обязанности.

Первый подход основан на буквальном толковании ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ, в которой прямо говорится о «многоквартирном доме, введённом в эксплуатацию». Второй – на том, что законодатель не урегулировал ситуацию с поэтапной сдачей дома. Следовательно, собственники помещений последующих секций ограничиваются в правах по сравнению с соседями, получившими квартиры ранее.

На практике возможно применение обеих позиций. Управляющим организациям мы рекомендуем брать за основу срок введения дома в эксплуатацию, предусмотренный региональной программой капитального ремонта. В соответствии с этим сроком УО должна выставлять счета на оплату взносов, если она является владельцем спецсчёта.

При возникновении споров с собственниками УО должна опираться на данные регпрограммы, а также может предложить жителям МКД в случае несогласия с этим обжаловать дату начала уплаты взносов в судебном порядке.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт , который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт , установленный в области; 2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в доме. При этом такой перечень должен быть в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта … Таким образом, от платы за капремонт освободят те дома, которые введены в эксплуатацию после даты начала региональной ремонтной программы. Если же дом сдан до начала этой программы, то за капремонт все равно будет взиматься плата.

Взнос на капитальный ремонт в новостройке

Осуществление взносов на капитальный ремонт и формирование капремонтного фонда – обязанность владельцев помещений в многоэтажках. Но владельцы квартир в едва сданных в эксплуатацию домах отказываются оплачивать такие счета, обосновывая позицию тем, что взнос на капремонт в новостройках не оправдан – новый дом в ремонте не нуждается. Когда плата за капитальный ремонт в новостройке считается законной?

Какой дом является новостройкой

Жилищный кодекс не содержит понятия, какой многоквартирный дом следует считать новостройкой. Новостройкой считается любой дом, продавцом жилых помещений в котором является застройщик. В отношении остальных домов, где продавец – физлицо, жилье считается вторичным. Но учитывая срок, прошедший с момента сдачи дома, применение понятия «новостройки» зависит от ситуации.

Применительно к ситуации с уплатой капремонтного взноса, новостройкой логично считать многоэтажку, в отношении которой не истек период гарантийного обслуживания со стороны застройщика. Согласно п. 5 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», такой срок составляет 5 лет с момента передачи жилого помещения первому жильцу-собственнику. Договором такой гарантийный срок может быть увеличен.

Надо ли платить за капремонт

В соответствии со ст. 249 ГК, ст. 30 ст. 39 ЖК, на жителей многоквартирного дома, являющихся собственниками жилых помещений, возлагаются обязанности по содержанию как собственного жилого помещения, так и имущества МКД, входящего в общую собственность жильцов. Одно из проявлений такого бремени – обязанность вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Взнос на ремонт, согласно пп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК, входит в структуру таких платежей. Поэтому, оплата капремонтных взносов – обязательный платеж всех собственников квартир.

В то же время в отношении новостроек предусмотрены некоторые особенности. Так, для формирования капремонтного фонда и уплаты капремонтных взносов дом, жильцы которого будут делать платежи, должен входить в программу проведения капитальных ремонтов, согласно ст. 168 ЖК. Уполномоченный орган региональной власти обязан определить срок, по истечении которого жильцы обязаны платить капремонтные взносы. Однако он не может быть больше, чем 5 лет с момента включения дома в программу.

Обратите внимание!

Если каремонтная программа охватывает МКД, и установленный региональными властями срок истек, жильцы обязаны начинать платить взносы на капремонт, независимо от того, когда конкретно дом был заселен. Льготный срок новостройки может быть и не учитан в регионе и платить за капремонт придется вне зависимости от возраста МКД.

Как отказаться от уплаты капремонта в новом доме

Если дом включен в региональную программу, капремонтные сборы следует считать законными, возможности отказаться от них не предусмотрено. Даже если дом продолжает находиться на гарантийном обслуживании у застройщика.

Законным следует считать отказ от погашения взносов на капремонт лишь в случаях, когда:

• дом признается непригодным для проживания и подлежит сносу;
• уполномоченными органами принято решение об изъятии земельного участка под МКД или жилых посещений для государственных и муниципальных нужд;
• в помещении проживают наниматели жилья по договору социального найма, аренды или иным договорам возмездного или безвозмездного пользования жильем – обязанность по уплате капремонтных взносов возлагается лишь на собственников;
• квитанции для оплаты взносов на капремонт приходят жильцам несмотря на то, что дом не включен в региональную программу. Узнать о включении конкретного дома можно на сайте регионального оператора.

Размер взносов

В соответствии с п. 8.1 ст. 156 ЖК, базовый взнос на капремонт определяется региональным НПА в качестве единой ставки, которая применяется к собственникам каждого жилого помещения в пересчете на занимаемую жилую площадь. При этом размер такого взноса может быть дифференцирован в зависимости от:

• муниципального образования, в котором находится дом;
• типа и этажности МКД;
• предполагаемых расходов на проведение отдельных конструктивных элементов и инженерных систем, в которых нуждается дом;
• длительности нормативных межремонтных сроков;
• перечня работ, в проведении которых нуждается конкретный дом.

В Московской области установлен единый размер взноса в 9,07 рублей/м2 жилой площади. А в СПб установлен дифференцированный размер взноса в пределах 4-5 рублей/м2 в зависимости от типа многоэтажки. Один из самых крупных минимальных взносов определен в Москве и составляет в 2019 году 17 рублей /м2. Своим решением собрание жильцов МКД может повысить размер взноса.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества ложится на всех без исключения собственников жилья в многоквартирных домах. Но при этом законодательный порядок предусматривает и определенные льготы по оплате за капремонт общего имущества на территории многоквартирного дома. Льготы фиксируются ЖК РФ, а именно ст. 169. Льготы подразумевают собой то, что собственники многоквартирных домов освобождаются от оплаты, которую необходимо вносить ежемесячно, на ремонт и содержание общего имущества. Льготы распространяются только в нескольких конкретных случаях, которые закрепляет законодательный порядок.

Когда начисляется плата за капитальный ремонт в новостройке?

Усредненным сроком эксплуатации многоквартирных зданий является 25 лет. Это означает, что капитальный ремонт в таких домах может не проводиться четверть века. Но мало кто догадывается, что цифра не только взята по средним показателям, но и не зафиксированная ни в одном документе, а значит, не является аргументом для споров.

С 2014 г. к обязательным платежам присоединился еще один – на капитальный ремонт. Главным документом, которым нужно руководствоваться в вопросе о капремонте новостройки, служит Жилищный Кодекс. И согласно ему ст.170 собственник обязан оплачивать взносы в фонд через 1-5 лет после внесения дома в региональную программу. Привязка идет непосредственно от даты внесения новостройки в эту программу.

Начало внесения платежей

Отсчет первого месяца, в котором собственники должны вносить оплату за капремонт зависит от даты опубликования официально утвержденной программы. Но это не идентичный с выходом программы месяц, а следующий за ним. Согласно п.3 ст169 ЖК платежки начинают приходить спустя 8 месяцев после сдачи объекта.

Сайт «Реформа ЖКХ»:

• публикует рег. программу;
• позволяет проверить наличие дома в ней по вкладке с указанием адреса;
• служит платформой для подачи соответствующих обращений.

Но тут следует уточнить, что и понятие новостройка имеет свои ограничения. К такой категории домов относят здания, сданные в эксплуатацию не раньше 2016 г. И они на законных основаниях не задействуются фондом 3-5 лет после заселения жильцов. Такая разница в дате подачи в программу на капремонт связана с регионом и законами, действующими на местах. А также в течение периода, за который взносы не принимаются, здание должно быть на гарантии у компании-застройщика, обязанной ликвидировать выявленные недочеты.

Исключения

Даже проживая в новостройке, некоторые категории граждан полностью освобождаются от уплаты. К ним относятся:

• одинокие люди и семьи, возраст членов которых превышает 80 лет;
• арендаторы с заключенным договором;
• малоквартирные объекты недвижимости;
• частные лица, проживающие в неприватизированном жилье, владельцем которого являются юр. лица;
• жильцы, взявшие на себя все расходы по организации капремонта, организовавшие, например, ТСЖ, что и взимают определенную оплату в счет ремонта и пр.

Категория малообеспеченных, ветеранов, инвалидов также относятся к льготникам и если не освобождаются полностью, то имеют существенное уменьшение в платежках.

Норма ст.169 ЖК РФ возлагает обязанность вносить взносы на собственников многоквартирных домов. Освобождаются жильцы:

• если ранее капремонта уже осуществлялся за деньги самих собственников;
• при официальном признании дома аварийным.

Региональные власти могут предоставить отсрочку для жильцов определенных зданий, исходя и из климатических условий региона.

Для некоммерческого фонда суммы также устанавливает региональный законодатель, а для коммерческого – сами жильцы, но в размере не меньше установленной законом суммы. Последняя зависит от данных технической экспертизы здания.

В программу капитального ремонта входят как старые дома, так и новостройки . Кто и когда обязан платить взносы, можно ли жильцам рассчитывать на льготы. … Взнос на капитальный ремонт в новостройках : кто и когда должен платить. В процессе многолетней эксплуатации происходит постепенный износ имущества и оборудования, расположенного в многоквартирном доме. Взносы на капитальный ремонт , поступившие от проживающих в данном здании жильцов, в том числе в новостройке , формируют специальный фонд. … 2 Какие дома считаются новыми. 3 С какого года платят взносы на капремонт . 4 Кто должен платить взносы. 5 Какие есть льготы по выплате взносов. 6 Можно ли не платить взносы.